Гражданский кодекс часть 1

ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Региондевелопмент» (застройщиком), с одной стороны, и ФИО2, ФИО1 (дольщиком), с другой стороны, заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, расположенного по адресу : <адрес>

Согласно п.4.1, 4.2 Договора, срок окончания строительства и ввода дома в эксплуатацию – П квартал 2015, объект должен быть передан застройщиком участникам по передаточному акту в срок не позднее шести месяцев после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, но не ранее полного выполнения участниками своих финансовых обязательств по настоящему договору.

В соответствии с п.6.1 Договора, цена объекта, подлежащая уплате участниками застройщику, составляет <данные изъяты>. Таковая оплачена истцами в два этапа в полном объеме.

25.11.2015 АО «Региондевелопмент» уведомило ФИО2, ФИО1 о завершении строительства многоквартирного дома, о готовности застройщика передать объект долевого строительства.

15.12.2015 АО «Региондевелопмент», одной стороны и ФИО2, ФИО1, с другой стороны, составили дефектную ведомость, согласно которой установлены недостатки, которые застройщик обязался устранить.

10.02.2016 АО «Региондевелопмент» уведомило ФИО2, ФИО1 об устранении недостатков и о готовности застройщика передать объект долевого строительства.

24.02.2016 АО «Региондевелопмент», одной стороны и ФИО2, ФИО1, с другой стороны, дополнили дефектную ведомость, согласно которой не все недостатки устранены.

01.03.2016 АО «Региондевелопмент» составило односторонний акт передачи объекта долевого строительства.

ФИО2, ФИО1 обратились с иском к застройщику о взыскании неустойки за несвоевременное исполнение обязательств по договору в размере <данные изъяты> расходов на устранение недостатков в размере <данные изъяты>., компенсации морального вреда в размере 10000 руб., штрафа за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителя.

В судебном заседании истцы, их представитель после неоднократных уточнений, просят суд взыскать неустойку за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> коп., компенсацию морального вреда в размере 10000 руб., штрафа в размере 50% от взысканной суммы, обязать застройщика возвести перегородку между лоджией и кухней согласно утвержденному проекту с установкой двойных стеклопакетов, передать объект долевого строительства по акту в течение 7-ми дней с даты вступления решения суда в законную силу; передать ключи от входной двери. Истребованные суммы просят взыскать в равных долях в пользу каждого истца.

Истец ФИО1 уточненный иск поддержала в полном объеме, просит удовлетворить таковой.

В судебное заседание 18.08.2016 истец ФИО2, ее представитель, представитель ответчика в суд не явились, извещены надлежаще, обратились с ходатайством о рассмотрении дела без их участия. Суд на основании ст.167 ГПК РФ рассмотрел дело в отсутствие указанных лиц.

Опрошенный ранее представитель ответчика иск не признал и указал, что истцами неверно определена дата передачи объекта им, поскольку дом сдан в эксплуатацию 30.10.2015, следовательно, срок передачи объекта 30.04.2016. До указанной даты в ноябре 2015 истцам направлено уведомление о готовности объекта. Не согласен также, что в квартире имеются недостатки, поскольку таковые были устранены после составления дефектной ведомости. В дальнейшем истцы неправомерно отказались принять объект, в связи с чем, был составлен односторонний акт приема-передачи объекта. Поскольку характеристика квартиры, указанная в приложении к договору является условной, то застройщик, руководствуясь п.8.2.2 договора, имея право на внесение незначительных архитектурных и структурных изменений, скорректировал проект дома и вместо лоджий возвел зимние сады в квартирах, тем самым улучшив потребительские свойства квартир за счет увеличения жилой площади. Учитывая, что оснований для удовлетворения требований не имеется, просит в иске отказать, а в случае взыскания неустойки и штрафа снизить их размер в виду несоразмерности.

Суд, выслушав истца, исследовав материалы дела, находит требования истцов подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Статья 1 ч.1 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости " N 214-ФЗ от 30.12.2004 (далее – Закон об участии в долевом строительстве) регламентирует, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан (участников долевого строительства) для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Учитывая, что сторонами заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, правоотношения сторон регламентируются указанным выше законом.

На основании ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Согласно ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий договора не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В судебном заседании установлено, что согласно п.1.3 договора, расположение объекта указано на поэтажном плане соответствующей секции многоквартирного дома, который прилагается к настоящему договору (приложение №2) и является его неотъемлемой частью.

Согласно приложению №2, квартира истца выделена темным цветом, расчетная площадь таковой <данные изъяты> кв.м., общая площадь <данные изъяты>.м., площадь лоджии 3,07 кв.м.

Дополнительным соглашением от 29.01.2015 стороны пришли к соглашению изложить приложение №2 к договору, в редакции приложения к настоящему соглашению. Указанным приложением определена перепланировка, подготовленная на основании договора возмездного оказания услуг от 14.01.2015, заключенного между ФИО2 и ООО «Энергостройинвест». Согласно эскизному проекту, расчетная и общая площадь и площадь лоджии изменены не были.

Положительным заключением негосударственной экспертизы от 15.01.2015 подготовлена корректировка проектной документации, согласно которой в корпусе Б1 предусмотрено изменение конструктивного решения наружных стен, которые выполняются с применением фасадной системы «HALFEN» с облицовкой щелевым клинкерным кирпичом, изменение планировки квартир.

Как следует из технического паспорта здания, данное изменение выразилось в том, что лоджия как часть жилого помещения исключена, наименование таковой сменилось на зимний сад, последнее вошло в общую площадь квартиры, смонтировано внешнее теплое остекление посредством установки двухкамерного стеклопакета ПВХ.

Суд находит установленным, что изменение проекта дома повлекло изменение технических характеристик квартиры истца, а именно, перегородка между кухней и лоджией установлена не была, площадь лоджии были утеплена, что привело к увеличению общей площади жилого помещения, и как следствие, отсутствие лоджии в квартире.

Из указанного суд делает вывод о том, что ответчик изменил условия договора.

Согласно п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Ответчик в обоснование своих возражений о праве застройщика на одностороннее изменение условий договора, сослался на то, что согласно п.8.2.2 договора застройщик вправе внести в многоквартирный дом и/или объект незначительные архитектурные, структурные изменения, при условии, что последние при завершении строительства будут отвечать требованиям проектной документации.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой, закрепляет принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. При этом суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать.

Суд находит, что ответчик в нарушение положений ст.56 ГПК РФ не доказал в суде, что указанное выше изменение параметров квартиры является незначительным архитектурным и структурным изменением, дающим право застройщику без согласия дольщика вносить изменения в технические характеристики приобретаемого им жилого помещения, повлекшие его реконструкцию и соответственно увеличение общей площади.

Доводы ответчика, что корректировка проекта капитального строительства не противоречит положениям Градостроительного кодекса РФ; что объект долевого строительства соответствует проектной документации; что законодательство не обязывает застройщика уведомлять дольщиков о таком изменении, судом не принимаются, поскольку эти обстоятельства в силу гражданского законодательства не предоставляют застройщику права изменять условия договора в одностороннем порядке.

Доводы ответчика, что договор долевого участия и приложение к нему содержат лишь условные характеристики объекта, которые подлежат уточнению после окончания строительства, судом также не принимаются, поскольку ч.4 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве, установлено, что договор долевого участия должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией. При заключении сторонами договора долевого участия, проектной документацией предусматривался к передаче объект долевого строительства, в составе которого имелась лоджия.

В соответствии с ч.1 и 2 ст. 7 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Принимая во внимание, что объект долевого строительства создан застройщиком с отступлениями от условий договора, истцы вправе требовать безвозмездного устранения недостатка в разумный срок. Истцом предложен вариант устранения недостатка посредством вменения ответчику в обязанность возведения перегородки между лоджией и кухней согласно утвержденному проекту с установкой двойных стеклопакетов.

Вместе с тем, рассматривая вопрос о способе восстановления нарушенного права истцов, следует исходить из того, что согласно ч.5 ст.15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Указанная норма закона определяет, что жилое помещение в качестве самостоятельного объекта гражданских прав индивидуализируется характеристиками тех составляющих его помещений, которые расположены в пределах контура капитальных наружных стен дома.

Согласно п.3.35 и 3.36 Приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37, с последующими изменениями «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей.

Раздел «основные понятия» того же Приказа Минземстроя РФ дает понятие лоджии – это перекрытое и огражденное в плане с трех сторон помещение, открытое во внешнее пространство, служащее для отдыха в летнее время и солнцезащиты (приложение N 1 обязательное, СНиП 2.08.01-89*).

Установлено, что изменение параметров квартиры истцов осуществлено посредством изменения конструктивного решения наружных стен дополнительным утеплением и утеплением помещения. Ответчик подтвердил в судебном заседании, что «зимний сад» утеплен, его площадь вошла в общую площадь жилого помещения истцов. Эти доводы подтверждены техническим паспортом здания.

Из приведенных положений закона и фактических обстоятельств дела, следует, что характеристика жилого объекта истцов на сегодняшний день изменена, возведение перегородки в кухне квартиры истцов не приведет жилое помещение истцов в состояние, предусмотренное договором и первоначальным проектом, поскольку вновь образованное помещение не будет соответствовать признакам лоджии, установленным Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37 и СНиП 2.08.01-89*.

При таком положении, истицу в удовлетворении исковых требований о возведении перегородки между лоджией и кухней согласно утвержденному проекту, следует отказать.

Вместе с тем, указанное не лишает права истца возместить убытки иными способами защиты, установленными Законом об участии в долевом строительстве и Законом о защите прав потребителей.

Рассматривая требования истца о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого участия, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 и ч.2 ст.6 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В силу п.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку мера ответственности возлагается на застройщика, а таковым по настоящему делу является АО «Региондевелопмент», то неустойка, подлежащая выплате истцу, взыскивается с указанного ответчика.

Условиями договора (п.4.1, п.4.2) объект должен быть передан дольщикам не позднее 6-ти месяцев после П квартала 2015 года - ввода объекта в эксплуатацию.

Из содержаний условий договора следует, что объект должен был быть передан не позднее 31.12.2015.

Поскольку в судебном заседании установлено, что в указанную дату объект долевого строительства истцам передан не был, следовательно, с 01.01.2016 подлежит начислению неустойка. С учетом данного вывода, довод ответчика, что срок передачи объекта истцам подлежит исчислению в 6-ти месячный срок с даты фактической сдачи дома в эксплуатацию 30.10.2015, противоречит п.4.1 договора.

Рассматривая доводы сторон о периоде взыскания неустойки, суд руководствуется следующим.

Пунктом 4 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче.

Согласно материалам дела истцы получили уведомление от застройщика и совместно с последним, выявив недостатки жилого помещения, составили 15.12.2015 дефектную ведомость с перечнем недостатков, подлежащих исправлению, что согласует с п.5 ст.8 Закона об участии в долевом строительстве. 24.02.2016 недостатки устранены не были, о чем стороны поставили подписи.

Пунктом 6 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве, установлено, что при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Сообщение о сдаче объекта дольщику должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.

Из приведенных норм в их взаимосвязи следует, что юридически значимым и подлежащим доказыванию является вопрос об исполнении застройщиком обязанности по уведомлению участника долевого строительства о завершении строительства, о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупреждения участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства с устраненными недостатками.

Ответчик представил в суд односторонний акт передачи объекта долевого строительства от 01.03.2016, однако, данных о том, что АО «Региондевелопмент»

направляло истцам сообщение об исправлении недостатков и о готовности объекта долевого строительства к передаче и последними данное сообщение было получено, в материалах дела не содержится.

При таком положении, суд считает, что объект долевого строительства истцам передан не был.

В связи с чем, суд соглашается с доводами истцов о нарушении обязательства ответчиком с 01.01.2016, которое к 13.07.2016 не исполнено, в связи с чем, суд принимает заявленный в исковых требованиях период неустойки с 01.01.2016 по 13.07.2016. Размер неустойки <данные изъяты>., заявленный истцом, соответствует порядку расчета, установленному ст.6 Закона об участии в долевом строительстве.

Одновременно, в силу ст. 333 ГК РФ в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Верховный Суд Российской Федерации в пункте 34 Постановления Пленума от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" разъяснил, что применение статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации по делам о защите прав потребителей возможно в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, а также принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации) размер неустойки может быть снижен судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Ответчиком заявлено о снижении размера неустойки и штрафа, со ссылкой на несоразмерность таковых, с указанием, что негативных последствий для истцов не наступило, переданная квартира не потеряла своих потребительских качеств, ее стоимость стала выше за счет увеличения жилой площади.

Суд, учитывая, что размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения и взыскание неустойки в полном объеме нарушит имущественный баланс интересов сторон, в соответствии со ст. 333 ГК РФ считает возможным уменьшить размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки до 200 000 руб.

При этом, суд учитывает компенсационный характер данной меры гражданской ответственности, принцип соразмерности начисленной неустойки последствиям неисполнения обязательств застройщиком и длительности периода начисления неустойки, которая по существу является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора.

Суд, принимая во внимание то, что жилое помещение истцов по акту застройщиком им не передано, равно как и не переданы ключи от такового, а также учитывая, что действующим законодательством не регламентирована передача ключей от объекта долевого строительства управляющей компании, а деятельность последней (ООО «УК КВАРТАЛ») в доме по <адрес> согласно письму ГУ Московской области «Государственная жилищная инспекция» Московской области» признана нелегитимной, суд обязывает АО «Региондевелопмент» передать объект долевого строительства – <адрес> по акту приема-передачи истцам, одновременно, передав истцам ключи от данной квартиры.

Поскольку в соответствии с п. 9 ст.4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином-участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом, суд на

основании ст.15 Закона о защите прав потребителя удовлетворяет требования истцов о взыскании компенсации морального вреда в размере 10000 руб.

Согласно ст.13 п.6 Закона о защите прав потребителей суд при удовлетворении требований потребителя, взыскивает с продавца за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований в федеральный бюджет штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. С учетом этого с ответчика подлежит взысканию штраф в размере <данные изъяты>

Учитывая, что иск заявлен истцами, права каждого из которых нарушены Законом об участии в долевом строительстве, Законом о защите прав потребителей, указанные судом по настоящему делу суммы подлежат взысканию в пользу истцов пополам.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части иска. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством РФ. С учетом этого с ответчика подлежат взысканию государственная пошлина в доход местного бюджета.

Руководствуясь ст.ст.194- 198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО2, ФИО1 к акционерному обществу «Региондевелопмент» о защите прав потребителей удовлетворить частично.

Акционерному обществу «Региондевелопмент» передать по акту приема-передачи ФИО2, ФИО1 объект долевого строительства – <адрес> и ключи от данной квартиры.

В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО1 о возведении перегородки между лоджией и кухней согласно утвержденному проекту с установкой двойных стеклопакетов – отказать.

Взыскать с акционерного общества «Региондевелопмент» в пользу ФИО2, ФИО1 неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по <данные изъяты> руб. в пользу каждой, компенсацию морального вреда по 5000 руб. в пользу каждой, штраф в размере <данные изъяты>. в пользу каждой, а всего <данные изъяты> в пользу каждой.

Взыскать с акционерного общества «Региондевелопмент» государственную пошлину в доход местного бюджета <данные изъяты>.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в апелляционном порядке в Брянский областной суд, со дня принятия решения суда в окончательной форме – 22.08.2016.

Судья Бежицкого районного суда

г.Брянска Е.Л. ОСИПОВА