Гражданский кодекс часть 1

Вологодский городской суд Вологодской области в составе председательствующего судьи Юкиной Т.Л., при секретаре Емельянове В.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Акционерному обществу «Акционерная агростроительная компания «Вологдаагрострой» о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома и компенсации морального вреда,

установил:

ссылаясь на нарушение застройщиком установленного договором срока передачи объекта долевого строительства, ФИО1 обратился в суд с иском к Акционерному обществу «Акционерная агростроительная компания «Вологдаагрострой» (далее – АО ААК «Вологдаагрострой»), в котором просил взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01 января 2021 года по 05 февраля 2022 года в размере 597 169 рублей 20 копеек, штраф в размере 298 584 рубля 60 копеек, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей 00 копеек, расходы на оказание юридических услуг в размере 6000 рублей.

В процессе рассмотрения дела истец увеличил размер требований: просил взыскать с ответчика в пользу истца неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01 января 2021 года по 05 апреля 2022 года в размере 803 905 рублей 20 копеек, штраф в размере 401 952 рубля 60 копеек, компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей 00 копеек, расходы на оказание юридических услуг в размере 6000 рублей, расходы на оформление доверенности в размере 1200 рублей.

В судебном заседании истец ФИО1 не присутствовал, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Ранее, в судебном заседании 14 апреля 2022 года истец ФИО1 исковые требования поддержал, пояснил, что проживает в съемном жилье.

Представители истца по доверенности ФИО2 и по ходатайству ФИО3 в судебном заседании исковые требования поддержали в полном объёме по основаниям, изложенным в заявлении. Просили не снижать заявленные в иске суммы по доводам ответчика, которые являются абстрактными и не подтвержденными доказательствами. Нормы Федерального закона от 20 декабря 2002 года № 214-ФЗ в части применения эскроу-счетов не распространялись на ответчика, поскольку по начатым проектам строительство могло продолжаться без привлечения эскроу-счетов. Доказательства того, каким образом ограничения, связанные с противодействием распространению коронавирусной инфекции, повлияли на деятельность ответчика, не представлены. Все перечисленные ответчиком обстоятельства являются риском профессионального участника рынка долевого строительства. Ответчик при нужной степени заботливости и осмотрительности мог и должен был учесть соответствующие обстоятельства при определении сроков завершения строительства и выполнения своих обязательств по договору долевого участия. Против предоставления рассрочки исполнения решения суда не возражали.

Представитель ответчика АО ААК «Вологдаагрострой» по доверенности ФИО4 в судебном заседании представила контррасчеты неустойки, поддержала позицию, изложенную в отзыве, в котором просила снизить размер неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и судебных расходов до минимальных размеров, поскольку заявленные суммы не соответствуют требованиям разумности, справедливости, являются завышенными. Нарушение срока строительства вызвано существенным изменением законодательства об участии в долевом строительстве в период строительства, связанным с переходом на финансирование с применением эскроу-счетов. Ответчик несколько раз предпринимал попытки получить кредит под строительство жилых домов, неоднократно обращался в уполномоченную организацию ДОМ.РФ, но не смогло получить кредит для завершения строительства. В связи с указанными нововведениями АО ААК «Вологдаагрострой» в течение длительного периода времени было лишено возможности заключать договоры участия в долевом строительстве, использовать средства дольщиков. С целью недопущения заморозки строительства общество вынуждено было использовать собственные средства, распродавать имеющиеся активы, брать краткосрочные кредиты под высокие проценты. Неблагоприятное влияние на продолжение строительства оказало введение ограничений, вызванных распространением коронавирусной инфекции, ввиду чего строительство осуществлялось медленными темпами, продажа квартир сильно упала, интерес покупателей снизился. По независящим от АО ААК «Вологдаагрострой» причинам 2 года общество было лишено возможности работать в обычном режиме, строить и продавать объекты. Взыскание законной неустойки в полном объеме поставит общество под угрозу банкротства. Просила предоставить отсрочку исполнения решения суда до 31 декабря 2022 года.

Выслушав объяснения истца, его представителей и представителя ответчика, исследовав материалы дела и оценив собранные по делу доказательства, суд пришел к следующему.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что 27 февраля 2019 года между АО ААК «Вологдаагрострой» (застройщик) и ООО «Стройка 35» (участник) заключен договор № участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома (далее – договор), по условиям которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный №-этажный жилой дом № по генплану по <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать участнику в собственность объект долевого строительства (квартиру №, проектной площадью 63,6 кв.м, расположенную на 14 этаже), а участник обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома.

Согласно пункту 1.4. договора, окончание строительства и ввод жилого дома в эксплуатацию осуществляется застройщиком до 30 декабря 2019 года. Застройщик передает участнику квартиру по акту приема-передачи в собственность в срок не позднее 31 июля 2020 года.

Цена договора определена сторонами в размере 2 628 000 рублей (пункт 2.1. договора).

Из содержания пункта 2.3 договора следует, что цена, указанная в пункте 2.1 договора, не окончательная, и подлежит изменению после заключения договора в случае, если по результатам первичной технической инвентаризации построенного жилого дома фактическая площадь передаваемой участнику квартиры уменьшится или увеличится по сравнению с проектными данными.

Обязательства по оплате договора участником выполнены в полном объеме.

По договору уступки прав требования от 03 апреля 2019 года права по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 27 февраля 2019 года № переданы ООО «Стройка 35» ООО «СТРОЙСНАБ». По договору уступки прав требования от 19 апреля 2019 года права по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома от 27 февраля 2019 года № переданы ООО «СТРОЙСНАБ» ФИО1

На момент рассмотрения дела квартира истцу не передана.

Частью 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Из приведенных правовых норм следует, что неустойка и штраф, подлежащие взысканию с застройщика, по своей правовой природе являются мерами гражданской правовой ответственности и направлены на восстановление нарушенных имущественных прав гражданина - участника долевого строительства, а не на получение им необоснованной выгоды.

Материалы дела не содержат доказательств передачи ответчиком объекта долевого строительства истцу в согласованный срок (не позднее 31 июля 2020 года). Доказательств изменения сторонами условия о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства не представлено.

Абзацем 2 пункта 1 Постановления Правительства РФ от 26 марта 2022 года № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» предусмотрено, что в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2022 г. включительно.

Таким образом, длительность просрочки исполнения ответчиком обязательств составляет с 01 января 2021 года по 28 марта 2022 года.

В связи с нарушением ответчиком предусмотренного договором срока передачи объекта долевого строительства у истца на основании части 2 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» возникло право на получение неустойки.

С представленными сторонами расчетами неустойки исходя из ставки рефинансирования, действующей в период неисполнения обязательств с учетом ее изменения, суд не соглашается, поскольку по смыслу части 1 статьи 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», при расчете неустойки подлежит учету ставка рефинансирования, действующая на дату исполнения обязательства, установленная договором, то есть по состоянию на 31 июля 2020 года – 4,25% (согласно Информации Банка России от 20 июля 2020 года), которая должна была быть применена ко всему периоду просрочки исполнения обязательств.

Сумма неустойки за период с 01 января 2021 года по 28 марта 2022 года составляет 336 559 рублей 20 копеек, исходя из следующего расчета: 2 628 000 рублей (цена договора) х 452 дня х 1/300 х 4,25% х 2.

Разрешая требования истца о взыскании с ответчика неустойки, с учётом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 определения от 21 декабря 2000 года № 263-О, согласно которой положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой размера ущерба, причинённого нарушением обязательства, суд исходит из следующего.

В качестве доказательств оснований для снижения размера неустойки ответчик сослался на нарушение срока ввода дома в эксплуатацию по причинам, не зависящим от застройщика, наличия ограничений, вызванных распространением коронавирусной инфекции. Ответчиком представлены сведения о возбужденных в отношении общества исполнительных производствах, копия бухгалтерского баланса на 30 сентября 2021 года, сведения об остатках денежных средства не счетах, уведомления Банка ВТБ (ПАО) от 02 ноября 2021 года об аннулировании аккредитации, уведомлений ПАО Сбербанк от 19 мая 2020 года, 20 октября 2021 года, 23 июня 2021 года, 22 декабря 2021 года о прекращении сотрудничества.

В подтверждение доводов о том, что ответчиком предпринимались меры, направленные на поиск финансирования, представлены доказательства направления писем от 14 июля 2020 года о содействии в решении вопроса о получении финансирования и помощи в ускорении аккредитации в ПАО Сбербанк Министру строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ, Губернатору Вологодской области, Председателю Правления ПАО Сбербанк, Администрации Президента РФ, в которых указано об отказе Банка ДОМ.РФ в финансировании, отказе ПАО Сбербанк в реструктуризации кредита и дополнительном финансировании, отсутствии аккредитации застройщика в ПАО Сбербанк; письма заместителю Губернатора Вологодской области от 21 октября 2021 года об оказании содействия в получении аккредитации в ПАО Сбербанк и Банке ВТБ (ПАО).

Принимая во внимание заявление ответчика о несоразмерности взыскиваемой неустойки последствиям нарушения обязательства, на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом объема и характера нарушения ответчиком обязательств, цены договора, периода просрочки, фактических обстоятельств дела, наличия у истца убытков, вызванных нарушением обязательства, связанных с оплатой аренды жилья, и компенсационной природы неустойки, которая не должна служить средством обогащения, но при этом направлена на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, суд полагает возможным снизить размер неустойки до 250 000 рублей 00 копеек.

Суд считает, что данный размер неустойки соответствует требованиям разумности, справедливости, соблюдает баланс интересов сторон, выполняя как роль компенсации для дольщика, так и роль санкции для застройщика, способствует восстановлению нарушенных прав истца и не отразится на деятельности ответчика.

Из материалов дела следует, что целью договора долевого участия в строительстве, заключённого между истцом и ответчиком, являлось приобретение в строящемся доме конкретной квартиры для личных нужд ФИО1, то есть для проживания. Доказательства обратного суду не представлены.

Таким образом, спорные правоотношения, возникшие из договора участия в долевом строительстве, подпадают под действие Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной специальным законом – Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Рассматривая требования истца о компенсации морального вреда, суд, руководствуясь требованиями статьи 15 Закона РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о том, что требования истца о компенсации морального вреда являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

С учетом степени вины ответчика в нарушении прав истца, как потребителя, характера причинённых ему нравственных страданий, требований разумности и справедливости, суд пришел к выводу, что размер заявленной истцом компенсации морального вреда (10 000 рублей) подлежит снижению до 5000 рублей.

На основании пункта 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей» с ответчика в пользу истца подлежит взысканию штраф за несоблюдение ответчиком в добровольном порядке удовлетворения установленных законом требований ФИО1 в размере 127 500 рублей 00 копеек.

Учитывая, что размер штрафа рассчитан от суммы неустойки, уменьшенной судом, оснований для снижения штрафа не имеется.

На основании статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение дела судом в размере 6634 рубля 77 копеек (5200 рублей + 1 % х 136 559 рублей 20 копеек (336 559 рублей 20 копеек – 200 000 рублей).

На основании статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы на оплату юридических услуг по договору от 21 января 2022 года в размере 6000 рублей, подтвержденные распиской от 21 января 2022 года, расходы на оформление нотариальной доверенности № от 21 февраля 2022 года в размере 1200 рублей, подтвержденные оригиналом доверенности и справкой нотариуса от 21 февраля 2022 года. Оснований для снижения суммы судебных расходов не установлено.

Абзацем 6 пункта 1 Постановления Правительства РФ от 26 марта 2022 года № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в единый реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» предусмотрено, что в отношении применения неустойки (штрафов, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до даты вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2022 года включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.

На основании приведенной нормы ответчику подлежит предоставлению отсрочка исполнения решения суда в части взыскания неустойки по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в размере 2050 000 рублей 00 копеек и штрафа в размере 127 500 рублей 00 копеек до 31 декабря 2022 года.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с Акционерного общества «Акционерная агростроительная компания «Вологдаагрострой» в пользу ФИО1 неустойку по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома за период с 01 января 2021 года по 28 марта 2022 года в размере 250 000 рублей 00 копеек, компенсацию морального вреда в размере 5000 рублей 00 копеек, штраф в размере 127 500 рублей 00 копеек, расходы на оплату юридических услуг в размере 6000 рублей 00 копеек, расходы на оформление нотариальной доверенности в размере 1200 рублей 00 копеек.

В удовлетворении остальной части требований ФИО1 отказать.

Предоставить Акционерному обществу «Акционерная агростроительная компания «Вологдаагрострой» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания неустойки по договору участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома в размере 250 000 рублей 00 копеек и штрафа в размере 127 500 рублей 00 копеек до 31 декабря 2022 года.

Взыскать с Акционерного общества «Акционерная агростроительная компания «Вологдаагрострой» в доход местного бюджета государственную пошлину за рассмотрение дела судом в размере 6634 рубля 77 копеек.

Решение суда может быть обжаловано в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Т.Л. Юкина

Мотивированное решение изготовлено 29 апреля 2022 года.