Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Филюрского ФИО9 к Сикорской ФИО10, ООО Компания «Выбор», отделу по г. Новороссийску ГУ УФРС по Краснодарскому краю о признании технических помещений общим имуществом, о признании недействительным зарегистрированное право собственности и обязании аннулировать запись в ЕГРП,

УСТАНОВИЛ:

Филюрский В.П. обратился в суд с иском (с учетом уточнения иска -л.д.Номер обезличен) к Сикорской Л.Н., ООО Компания «Выбор», отделу по ... ГУ УФРС по ... о признании технического помещения Номер обезличен в подвале дома Номер обезличен, ... ... и помещение газогенераторной общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме Номер обезличен по ...; признании недействительным зарегистрированные за ответчиком Сикорской Л.Н. права собственности на данные помещения; обязании отдела ГУ УФРС по КК по ... аннулировать записи в ЕГРП о праве собственности ответчика Сикорской Л.Н. на вышеуказанные помещения.

В обоснование иска указав, что застройщик ООО Компания «Выбор» в нарушение ст. 36 ЖК РФ не передало ТСЖ «НИКА39» право собственности на техническое помещение Номер обезличен в подвале дома Номер обезличен, ... ... и техническое помещение газогенераторной. Сикорская Л.Н. стала собственником указанных помещений.

В ходе рассмотрения дела, истцом уточнен предмета иска - исключены из предмета спора требования в отношении нежилых помещений Номер обезличен).

Ответчиком Сикорской Л.Н. представлены возражения на иск л.д.Номер обезличен), в которых указано, что ответчик является собственником недвижимого имущества - газогенераторной, Литер Б на основании договора от Дата обезличена г. Номер обезличен и акта приема-передачи от Дата обезличена г., что подтверждено свидетельством о регистрации права от Дата обезличена г. Также является собственником нежилого помещения Номер обезличен, расположенного в доме Номер обезличен, ... ... на основании договора от Дата обезличена г. Номер обезличен и акта приема-передачи от Дата обезличена г., что подтверждено свидетельством о регистрации права от Дата обезличена ... Номер обезличен проектировалось, построено и введено в эксплуатацию как самостоятельное нежилое помещение, сформировано как отдельный объект недвижимости, имеет отдельный вход. Коммуникаций и оборудования, предназначенных для обслуживания двух и более помещений жилого дома в данном помещении не имеется, что подтверждается актом обследования от Дата обезличена г. и техническим паспортом. В данном помещении проходят транзитом инженерные сети, что является типичным для жилых и нежилых помещений, индивидуального пользования и не является основанием для отнесения помещения к общему имуществу дома. С момента ввода в эксплуатацию нежилое помещение Номер обезличен используется как офисное помещение, не связанное с обслуживанием иных помещений в данном доме. Нежилое помещение передано ответчиком управляющей компании в пользование для удобства работы. В связи с возражениями истца, проход из коридора нежилого помещения Номер обезличен в помещение коллектора был заложен и состояние помещения было приведено в соответствие с техническим паспортом от Дата обезличена г. для удобства работы диспетчеров управляющей компании в помещение диспетчерской (один из кабинетов нежилого помещения Номер обезличен) за счет ответчика Сикорской Л.Н. были установлены дублирующие контрольные устройства Номер обезличен, предназначенные для наглядного отображения состояния устройств общедомовой системы пожаротушения. Помещение газогеренаторной представляет самостоятельное отдельно стоящее помещение, в котором смонтированы газогенераторные установки, предназначенные для выработки тепла и электроэнергии для жилого дома Номер обезличен по ... и жилого ... очереди строительства ООО Компания Выбор многоквартирного жилого дома по .... В силу Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 (п.п.ж п.2) газогенераторы не могут быть имуществом общего пользования. Данный объект является объектом повышенной опасности, требует высококвалифицированного обслуживающего персонала, имеющего специальный доступ к работе с оборудованием.

Ответчиком Сикорской Л.Н. представлены пояснения по иску Номер обезличен), в которых указано, что она является учредителем ООО Компания «Выбор». В период с 2004 по июль 2007 года компания выполняла функции Заказчика-застройщика на объекте строительства «многоквартирный жилой дом Номер обезличен по ... в .... До начала строительства, перед прохождением экспертизы проекта заказчик получает технические условия на присоединение объекта к наружным инженерным коммуникациям: водопровод, канализация, связь, теплоснабжение электроснабжение, газоснабжение. МУП «Тепловые сети» ... и МУП «Горэлектросеть» были выданы техусловия на теплоснабжение (Номер обезличен от Дата обезличена г.) и электроснабжение (Номер обезличен от Дата обезличена г.). Проект строительства получил положительное заключение «...» Началось строительство, привлечение инвестиционных вкладов долевых участников, заключались договоры долевого участия. Строительство велось по графику, но вопросы, связанные с присоединением строящегося объекта к сетям теплоснабжения и электроснабжения практически не находили решения. Выяснилось, что мощности, предложенной в технических условиях, котельной по ... недостаточно для теплоснабжения и обеспечения горячей водой строящегося жилого дома. В связи с чем, был разработан проект по подключению строящегося дома к газогенераторным установкам чешского производства, с расчетом мощности установок, в том числе на перспективное строительство 2-й очереди - многоквартирного жилого дома по ..., внесены изменения в строительную часть проекта по строительству помещения под это оборудование. ООО Компания «Выбор» планировала привлечь в качестве инвесторов для приобретения генераторов заинтересованных в этом проекте физических или юридических лиц, которые впоследствии могут развить эту тему, построить свой бизнес на отпуске тепловой и электроэнергии на данном объекте, а впоследствии и на 2-й очереди строительства. Так как жилой дом был готов к вводу в эксплуатацию, а лиц, готовых приобрести генераторную установку найти не удалось, учредителю компании пришлось пойти на дополнительные затраты, не предусмотренные в начальном варианте проекта и самой приобрести данную генераторную установку. В связи с тем, что данное оборудование является специальным, для его эксплуатации была создана специализированная организация ООО «...», в штат которой вошли сотрудники, имеющие специальное образование и все разрешительные документы для эксплуатации данного оборудования, заключен договор между Сикорской Л.Н. и данной организацией, по которому оборудование передано на обслуживание. Учитывая, что 2-я очередь многоквартирного жилого дома не построена, принято решение на сброс излишков мощностей по электроэнергии в сети города. Что подтверждает использование генераторной, не только для нужд жилого дома по ..., но и для других потребителей.

Ответчиком ООО Компания «Выбор» представлены возражения л.дНомер обезличен), в которых указано, что Сикорская Л.Н. приобрела по возмездным договорам инвестирования нежилое помещение Номер обезличен и помещение газогенераторной. Обязательства Сикорской Л.Н. по оплате долевого участия выполнены. Помещение газогенераторной является обособленным объектом. В нежилом помещении Номер обезличен находится дублирующее устройство пожарной сигнализации. Основное устройство находится в помещении охраны на верхнем уровне автомобильного паркинга.

В судебном заседании истец подтвердил доводы, изложенные в иске, просил иск удовлетворить в полном объеме. Дополнительно пояснил, что Сикорская Л.Н. не может являться собственником спорных технических помещений многоквартирного жилого дома, так как в нежилом помещении Номер обезличен находится устройство пожарной сигнализации. В помещении газогенераторной находится силовая установка, предназначенная для снабжения теплом, горячей водой и электроэнергией весь многоквартирный жилой дом Номер обезличен по ул. .... Ответчиком неправомерно заложен дверной проем из помещения Номер обезличен в помещение коллекторной.

В судебном заседании представитель ответчиков и третьего лица возражала против удовлетворения иска, подтвердив доводы, изложенные в возражениях. Дополнительно пояснила, что нахождение в собственности Сикорской Л.Н. помещения газогенераторной установки не может нарушить права истца, так как ей принадлежит непосредственно газогенераторная установка. Сикорская Л.Н. за счет своих собственных средств приобрела по договору инвестирования нежилое помещение Номер обезличен и помещение газогенераторной, а также газогенераторное оборудование. Данное было обусловлено тем, что являясь учредителем ООО Компания «Выбор», заказчик строительства столкнулся с высокой стоимостью выполнения технических условий для обеспечения подключения дома к городским электросетям и тепловым сетям. Без выполнения технических условий тепло и электроснабжения дом не мог быть введен в эксплуатацию. К этому моменту договоры долевого участия в строительстве квартир с физическими лицами - дольщиками были уже заключены, велось строительство. Чтобы не увеличивать стоимость квартир и обеспечить исполнение обязательств перед дольщиками, руководством заказчика было принято решение реализовать проект газогенераторных установок. Мощность данной установки рассчитана на снабжение горячей водой, теплом и электричеством не только дом Номер обезличен по ..., но и соседний жилой дом, который будет построен в ближайшее время. Если бы не был реализован проект установки газогенераторных установок за счет ответчика, увеличилась бы стоимость квартир из-за выполнения технических условий городских сетей. Дом был бы подключен не к частной энергоустановке, а к городским тепловым и электрическим сетям. Нежилое помещение Номер обезличен предоставлено в пользование управляющей компании ООО «ЖЭК».

В судебном заседании ФИО7, допрошенный в качестве свидетеля, показал суду, что является директором ООО «Теплоэнергодар» с октября 2008 года. Данная организация эксплуатирует газогенераторную установку, которая расположена во дворе жилого дома Номер обезличен по ... ... в специальном отдельно стоящем помещении. Газогенераторная установка является опасным производственным объектом. В штате эксплуатирующей организации имеется высококвалифицированный персонал, имеющий соответствующие допуски к работе. Газогенераторная установка вырабатывает электричество и тепло - горячую воду для водоснабжения и отопления. Установка работает на 40% мощности, ее изначально планировалось запитать на соседний многоквартирный жилой дом, который запроектирован во 2-й очереди строительства. В настоящее время подписан договор на отпуск электроэнергии в городские сети. Подтвердил, что из коридора нежилого помещения Номер обезличен Сикорской Л.Н. заложен дверной проем в помещение коллекторной.

Заслушав пояснения участников процесса, показания свидетеля, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Филюрский В.П. обратился в суд с иском в защиту своего права общей долевой собственности на технические помещения многоквартирного жилого дома Номер обезличен по ... г. Новороссийска - нежилое помещение Номер обезличен и помещение газогенераторной принадлежащие Сикорской Л.Н.

Согласно п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие, несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Судом установлено, что истец на основании договора долевого участия в строительстве жилья от Дата обезличена г. Номер обезличен и дополнительного соглашения к договору Номер обезличен от Дата обезличена г. является собственником автомобильного парковочного места и квартиры Номер обезличен в доме Номер обезличен по ... в г. Новороссийске, что подтверждено представленными свидетельствами о государственной регистрации права собственности от Дата обезличена г.

Согласно представленному договору от Дата обезличена г. л.дНомер обезличен), заключенного между ООО Компания «Выбор» и Филюрским А.П., последний принял участие в финансирования строительства и последующего оформления в собственность жилого помещения - квартиры Номер обезличен, расположенной в многоквартирном жилом доме Номер обезличен по ... .... По условиям договора размер инвестиционного вклада составил Номер обезличен рублей. Застройщик обязался передать по акту приема-передачи в собственность инвестору квартиру и обеспечить ввод объекта в эксплуатацию. По условиям приложения Номер обезличен к договору, предусматривалось бесперебойное водоснабжение многоквартирного дома.

При проектировании строительства указанного многоквартирного жилого дома заказчику ООО «Выбор» были выданы технические условия ...» Номер обезличен от Дата обезличена г. л.д.Номер обезличен) согласно которым для обеспечения электроэнергией строящегося многоквартирного жилого дома необходимо построить комплектную трансформаторную подстанцию Номер обезличен кВ проходного типа, для питания проектируемой Номер обезличен проложить кабельные линии, выполнить реконструкцию наружного освещения по ....

В технических условиях МУП «тепловые сети» от Дата обезличена г. л.дНомер обезличен) заказчику ООО Компания «Выбор» предлагались условия снабжения многоквартирного дома горячим водоснабжением и отоплением от муниципальной котельной по ....

Согласно пояснениям ответчиков, ввиду капиталоемких вложений для выполнения вышеуказанных технических условий, заказчик строительства многоквартирного дома на стадии строительства принял решение о закупке и установке автономной газогенераторной установки для выработки тепла, электроэнергии, горячей воды за счет собственных либо привлеченных средств.

Сикорская Л.Н. является собственником недвижимого имущества - помещения газогенераторной, ... на основании договора от Дата обезличена г. Номер обезличен и акта приема-передачи от Дата обезличена г., что подтверждено свидетельством о регистрации права от Дата обезличена г. л.д.Номер обезличен

По договору от Дата обезличена г., заключенному между инвестором Сикорской Л.Н. и застройщиком ООО «Строительно-инжиниринговая компания «Выбор», инвестор принял долевое участие в финансировании строительства помещения газогенераторной, расположенного в жилом доме по ..., ..., в объеме Номер обезличен рублей, с последующим оформлением в собственность указанного помещения согласно договору. В подтверждение оплаты указанной суммы представлен приходный кассовый ордер от Дата обезличена г. Номер обезличен л.д.Номер обезличен).

На основании акта приема-передачи от Дата обезличена года застройщик передал инвестору Сикорской Л.Н. помещение газогенераторной в собственность.

В соответствии с представленным техническим паспортом ГУП «...», объект недвижимого имущества газогенераторная, литер Номер обезличен площадью Номер обезличен кв.м., площадью по наружному обмеру Номер обезличен кв.м., построено в 2007 году, имеет отдельный вход.

Сикорская Л.Н. также является собственником нежилого помещения Номер обезличен расположенного в доме Номер обезличен, ... ... на основании договора от Дата обезличена г. Номер обезличен и акта приема-передачи от Дата обезличена г., что подтверждено свидетельством о регистрации права от Дата обезличена г. л.дНомер обезличен).

По договору от Дата обезличена г., заключенному между инвестором Сикорской Л.Н. и застройщиком ООО «Номер обезличен «Выбор», инвестор принял долевое участие в финансировании строительства нежилого помещения Номер обезличен, расположенного в цокольном этаже жилого дома по ..., ..., в объеме Номер обезличен рублей, с последующим оформлением в собственность указанного помещения согласно договору. В подтверждение оплаты указанной суммы представлен приходный кассовый ордер от Дата обезличена г. Номер обезличен л.д.Номер обезличен

По акту приема-передачи от Дата обезличена года застройщик передал инвестору нежилое помещение в собственность.

В соответствии с технически паспортом ГУП «...» изолированное нежилое помещение Номер обезличен в подвале дома Номер обезличен, ... ..., состоит из коридора, кладовой, архива, двух кабинетов, кассы. Общая площадь составляет Номер обезличен кв.м.

Принадлежность спорных помещений Сикорской Л.Н. подтверждается представленными выписками из ЕГРП от Дата обезличена г. л.д.Номер обезличен

Таким образом, суд приходит к выводу, что Сикорская Л.Н. на начальной стадии строительства многоквартирного жилого дома в 2004 году оформила с заказчиком ООО Компания Выбор договорные отношения по инвестированию строительства нежилого офисного помещения Номер обезличен и помещения газогенераторной. Истец оформил договор долевого участия в строительстве жилого дома и квартиры Дата обезличена г.

После завершения строительства многоквартирного дома по акту приема-передачи от Дата обезличена г. заказчик строительства ООО Компания «Выбор» передало представителям ТСЖ «Номер обезличен» (председателю ТСЖ и его членам) законченный строительством жилой дом со всеми встроено-пристроенными помещениями, с площадками благоустройства и проездными дорогами по адресу: ..., ... в ....

В соответствии с протоколом Номер обезличен Дата обезличена года на внеочередном общем собрании собственники помещений в многоквартирном жилом доме приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом - через управляющую организацию ООО «ЖЭК» л.д.Номер обезличен).

По окончанию строительства, согласно договору от Дата обезличена г. л.д.Номер обезличен), предприниматель Сикорская Л.Н. приобрела комплект оборудования из 4-х газопоршневых когенерационных установок CentoT160 стоимостью Номер обезличен рублей.

Согласно представленному письму от Дата обезличена г. третьего лица по делу - ООО «Жилищно-эксплуатационная компания л.д.Номер обезличен) сообщается, что в нежилом помещении Номер обезличен, расположенного в подвале жилого дома Номер обезличен по ... ..., оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения не имеется. Пункт управления системой противопожарной безопасности данного многоквартирного дома (дымоудаление, водяное пожаротушение, оповещение о пожаре, пожарная сигнализация) расположен в комнате охраны Номер обезличен в нежилом помещении Номер обезличен - паркинг 1 этаж. В газогенераторной, расположенной в пристроенном помещении многоквартирного жилого дома оборудования, предназначенного для обслуживания помещений в доме нет. Оборудование - газогенераторы CentoT160SPE-4 шт., мощностью 500 кВт, смонтированные в помещении газогенераторной, предназначены для выработки тепла и электроэнергии нескольких объектов, с учетом перспективного строительства, в том числе многоквартирный жилой дом Номер обезличен по ..., многоквартирный жилой дом по ... (2-я очередь строительства) 250 кВт. Из помещения узла управления - распределительного коллектора имеется выход в нежилое помещение Номер обезличен - паркинг цокольного этажа.

Размещение газогенераторных блоков отражено схематически л.д.Номер обезличен).

Из пояснений свидетеля, следует, что в помещении газогенераторной размещены четыре газогенераторных установки с системой трубопроводов, пульта управления. Газогенераторные установки предназначены коммерческой деятельности - для выработки тепла, электроэнергии, горячего водоснабжения жилого дома Номер обезличен, второй очереди строительства многоквартирного дома по ... и продажи электроэнергии в электрические сети города. Эксплуатация указанного оборудования осуществляется на 40% мощности. Эксплуатация опасного производственного объекта требует наличия специального разрешения и обученного персонала.

Согласно представленным по судебному запросу ГУП «...» поэтажному плану цокольного этажа, поэтажному плану Номер обезличен этажа с лит. Номер обезличен, генплану земельного участка л.дНомер обезличен), помещение газогенераторной литер Номер обезличен имеет отдельный вход. Что также подтверждено выкопировкой из проекта л.д.Номер обезличен). Помещение Номер обезличен также имеет отдельный вход с улицы.

В соответствии с п. Номер обезличен программы и методики комплексных испытаний Номер обезличен) пожарная сигнализация служит для своевременного обнаружения пожара и передачи информации о загорании в помещение с круглосуточным дежурством персонала (помещение охраны).

Размещение пожарной сигнализации в помещении охраны подтверждено актом обследования нежилых помещений от Дата обезличена г. с приложением фотографий л.д.Номер обезличен), составленного председателем ТСЖ «...», директором ООО «ЖЭК», Сикорской Л.Н. Из которого следует, что нежилое помещение Номер обезличен в многоквартирном доме по ... в ... предоставлено в пользование ООО «ЖЭК» для осуществления уставной деятельности. Общего имущества в помещении не имеется. Установлено дублирующее устройство Номер обезличен, не влияющее на работу общедомовой системы пожаротушения. Помещение газогенераторной представляет собой отдельно стоящее строение, на отдельном фундаменте. Помещения охраны, расположенного в верхнем уровне автомобильного паркинга многоквартирного дома принадлежит собственникам помещений в данном доме. В данном помещении установлена автоматическая установка пожарной сигнализации, системы оповещения и управления эвакуации людей при пожаре, являющаяся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме по ... в ....

Таким образом, наличие в нежилом помещении Номер обезличен ФИО3 дублирующего устройства общедомовой системы пожаротушения, установленного за счет средств ответчика в целях удобства работы диспетчерской службы управляющей компании ООО «ЖЭК», не является доказательством того, что данное помещение содержит оборудование, предусматривающее обслуживание всех помещений жилого дома. Поскольку основное оборудование пожарной сигнализации расположено в помещении охраны, являющегося общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома. Обстоятельство расположения основного оборудования пожарной сигнализации в помещении охраны истцом не оспаривалось.

Показаниями свидетеля, представленными ответчиком договорами, подтверждается обстоятельство инвестирования Сикорской Л.Н. собственных средств в строительство помещения газогенераторной и газогенераторного оборудования в целях последующего осуществления коммерческой деятельности по тепло-электроснабжению не только жилого дома Номер обезличен по ... ..., но и 2-очереди строительства - многоквартирного жилого дома по ... в ..., а также отпуска электрической энергии заплату в городские электрические сети. Доводы истца о том, что опасный производственный объект - газогенераторная должен находится в общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома противоречит положениям Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491 (п.п. ж п. 2), так как данное оборудование не предназначено для обслуживания исключительно жилого дома Номер обезличен, в котором проживает истец.

Осуществление ответчиком перепланировки нежилого помещения Номер обезличен по ликвидации прохода в помещение коллекторной в соответствии с техническим паспортом не влияет на разрешение спора по существу.

С учетом изложенного, исковое заявление удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении иска Филюрского ФИО11 к Сикорской ФИО12, ООО Компания «Выбор», отделу по ... ГУ УФРС по ... о признании технических помещений Номер обезличен в подвале дома Номер обезличен, ... ... и помещения газогенераторной общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме Номер обезличен по ...; о признании недействительным зарегистрированное за ответчиком Сикорской Л.Н. право собственности на технические помещения Номер обезличен в подвале дома Номер обезличен, ... г. Новороссийска и помещение газогенераторной и обязании отдел ГУ УФРС по КК по ... аннулировать записи в ЕГРП о праве собственности ответчика Сикорской Л.Н.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через ... суд ... в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий:

Полный текст решения изготовлен Дата обезличена г.