Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО5 к ООО «Консоль», Департаменту Смоленской области по строительству, архитектуре и жилищно-коммунальному хозяйству о возложении обязанности по заключению дополнительного соглашения к договорам и встречному иску ФИО6, ФИО7, ФИО8, к ФИО4 и ФИО1 о признании предварительных договоров ничтожными и возложении на ООО «Консоль» обязанности по заключению договоров долевого участия с ними,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 и ФИО5 обратились в суд с иском к ООО «Консоль», Департаменту Смоленской области по строительству, архитектуре и жилищно-коммунальному хозяйству (далее Департамент) о возложении обязанности по заключению дополнительного соглашения на условиях, предусмотренных предварительным договором. В обоснование иска указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ними и ответчиком были заключены предварительные договора участия в инвестиционном строительстве жилого -С и №-С, предметом которых было предоставление им однокомнатных квартир, общей площадью 47,12 кв.м, расположенных на шестом и девятом этажах многоквартирного жилого дома по адресу: , с последующим заключением дополнительных соглашений на строительство этих квартир. В установленный срок ДД.ММ.ГГГГ истцы обратилась к ответчику с предложением о заключении дополнительных соглашений, однако ООО «Консоль» отказалось заключать дополнительные соглашения и сообщило о расторжении предварительных договоров. Просят обязать ООО «Консоль» заключить дополнительные соглашения к договорам №№ 03 -С, 06-С от ДД.ММ.ГГГГ

Соответчиками по делу были привлечены Департамент Смоленской области по строительству, архитектуре и жилищному хозяйству, а также ФИО6, ФИО7, ФИО8, которые предъявили встречные требования к ФИО2, ФИО5, а также ООО «Консоль». В обоснование встречных исков указали, что из 216 пострадавших дольщиков была избрана инициативная группа: ФИО9, ФИО10, ФИО8, ФИО6, ФИО11, ФИО7, ФИО12, которые от имени обманутых дольщиков принимали участие в решении общей проблемы. Они принимали активное участие в голодовке, участвуют на постоянной основе в заседаниях комиссии администрации г.Смоленска и т.п.. В целях разрешения вопроса о завершении строительства жилого дома в районе -пер.Будённого (объект №), пострадавшими вкладчиками объекта № было создано ТСЖ «Победа -2009», состоящее из 59 вкладчиков, отсудивших своё право собственности в судебном порядке. ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание вкладчиков, где было принято решение о выделении из общего реестра дольщиков, имеющих инвестиционные договора на квартиры объекта №. Поскольку ФИО5 и ФИО2 имеют инвестиционные договора на квартиры в указанном объекте, то они были также исключены из общего списка и включены в список объекта №, потому, что они, имея квартиры на объекте №, претендуют на квартиры других дольщиков. Отказ же ФИО5 и ФИО2 от этих квартир незаконен. Поскольку их договора с ООО «Консоль» не имеют чёткие условия договора - нет гарантийного срока на объект долевого строительства, не указан срок ввода дома в эксплуатацию, не указана цена доплаты за 1 кв.м., сроки и порядок её уплаты и т.п., то в силу Закона такой договор считается незаключённым. Просят признать предварительные договора №С и 06-С от ДД.ММ.ГГГГ ничтожными, обязав ООО «Консоль» заключить договора долевого участия согласно списку, поданному Департаментом Смоленской области по строительству, архитектуре и ЖКХ в ООО от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании истцы ФИО2 и ФИО5 поддержали свои требования. Встречные иски не признали. Суду пояснили, что очерёдность включения в списки, определялась по времени заключения инвестиционных договоров с КТ «Социальная инициатива и К». То, что их инвестиционные договора составлены на объект № не имеет значения, поскольку они на квартиры там не претендуют, по суду право собственности не признавали, и в настоящее время из-за банкротства Коммандитного товарищества, признать не могут. Поскольку в отношении объекта № будет выбрана фирма застройщик, то и этой фирме и отойдёт право управления недостроенными квартирами.

В судебном заседании соответчики ФИО6, представитель ФИО8 -ФИО13, ФИО7, и третье лицо ФИО9 иск ФИО5, ФИО2 не признали. Встречный иск поддержали в полном объёме, пояснив, что истцы ФИО5 и ФИО2 не имеют права на заключение основного договора, так как изменился список обманутых вкладчиков на строительство квартир в микрорайоне «Семичевка», что является правом Департамента Смоленской области по строительству и архитектуре. Они же - соответчики имеют приоритетное право на заключение договора с ООО «Консоль», поскольку на протяжении длительного времени являются членами инициативной группы обманутых вкладчиков, принимали участие в голодовках и других мероприятиях по привлечению государства для решения проблемы обманутых вкладчиков.

Представители ответчиков ООО «Консоль» и Департамента в судебное заседание не явились, о дне слушания извещены надлежащим образом. Департамент просил рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

На основании ч.ч.4,5 ст.167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

В предыдущем судебном заседании представитель ООО «Консоль» ФИО14 исковые требования ФИО2 и ФИО5 признала.

Представитель Департамента ФИО15 иск не признал и пояснил, что на заседании конкурсной комиссии ДД.ММ.ГГГГ было принято решение об изменении общего реестра дольщиков, пострадавших от деятельности Товарищества, в части формирования очерёдности списков пострадавших граждан, с которыми победители конкурсов, в том числе и ответчики, обязаны заключить договоры на предоставление квартир. Уточнённый список дольщиков, из которого были исключены истцы, был направлен ООО «Консоль» ДД.ММ.ГГГГ Кроме того, согласно условиям договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключённого между ООО «Консоль» и Департаментом, ООО «Консоль» обязано заключить с гражданами-соинвесторами Договор долевого участия или иной договор, оформленный надлежащим образом, в связи с чем, истцы могут понуждать ответчика заключить основной договор в виде договора долевого участия, а не дополнительного соглашения. Заключение договора долевого участия в предварительном договоре от ДД.ММ.ГГГГ не предусматривалось. По дополнительному соглашению объекты недвижимости для дольщиков не возводятся, не дают право собственности и не регистрируются в государственных органах. В заключённом предварительном договоре отсутствуют чётко определённые условия основного договора, в связи с чем, он может быть признан ничтожным. Просил в удовлетворении иска отказать.

Суд, заслушав объяснения сторон, исследовав письменные доказательства, приходит к следующим убеждениям.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Пунктом 4 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истец ФИО2 заключил с Коммандитным товариществом «Социальная инициатива и компания» договор инвестиционного вклада №., по которому передал Товариществу 227 000руб.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 заключил с Коммандитным товариществом «Социальная инициатива и компания» договор инвестиционного вклада №, передав Товариществу 418 500руб.

По условиям договоров, Товарищество обязалось передать обоим истцам однокомнатные квартиры (каждому), расположенные в строительном объекте № - , а истцы обязались оплатить их стоимость.

Указанное подтверждается копией Реестра вкладчиков КТ «Социальная инициатива и К» (л.д.121-124, 132-137).

В рамках уголовного дела №, возбужденного в отношении руководителей Коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания» причинившим гражданам имущественный ущерб путём обмана, ФИО2 и ФИО5 были признаны потерпевшими.

Решением Арбитражного суда г.Москвы от 13.05.2010г. Коммандитное товарищество «Социальная инициатива и компания» признано банкротом.

На основании решений Конкурсной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ Протокол № и от ДД.ММ.ГГГГ, Протокол №, извещений от ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ(л.д. 8, 31-32) между ООО «Консоль» («Организация») ФИО2 и ФИО5 («Соинвесторы») ДД.ММ.ГГГГ заключены предварительные договоры участия в инвестиционном строительстве жилого -С и №-С, в соответствии с которыми «Организация» по выбору Соинвесторов передает им право получения в собственность равноценных квартир в многоквартирном жилом доме-новостройке, в соответствии с Договором с Недобросовестным застройщиком. Квартиры, представляют собой жилые помещения, располагающееся на шестом и девятом этажах общей площадью 47.12кв.м.каждая в многоквартирном жилом доме-новостройке по адресу: , .

Одним из условий указанных Договоров (абз.2 п.1.1) являлась необходимость заключения дополнительного соглашения №, в котором бы оговаривался конкретный объект строительства, после передачи и оформления ООО «Консоль» земельного участка, на котором должно происходить возведение жилого многоквартирного дома.

ДД.ММ.ГГГГ проходит очередное заседание Конкурсной комиссии, Протокол без номера (л.д. 35-38), на котором было принято решение об изменении списка вкладчиков(в третий раз), которым должно строить квартиры ООО «Консоль». В список на строительство однокомнатных квартир вместо ФИО2 и ФИО5 и ФИО16 были включены ФИО6, ФИО13 и ФИО7

После оформления ответчиком ДД.ММ.ГГГГ земельного участка под строительство, ФИО2 и ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ обратилась к ООО «Консоль» с заявлениями о заключении дополнительного соглашения №.(л.д.10,11).

Однако ответчик ДД.ММ.ГГГГ(л.д.12) отказался подписывать дополнительный договор и предложил истцам расторгнуть предварительные договоры.

Так из ответов Общества № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что Протоколом заседания комиссии по определению юридического лица, осуществляющего функцию по разрешению кризисных ситуаций с участниками долевого строительства КТ «Социальная инициатива и К» от ДД.ММ.ГГГГ, получен новый список граждан для ООО «Консоль», утвержденный начальником Департамента, в котором истцы отсутствовали. На основании чего им предложено расторгнуть предварительные договора

В обоснование своих требований ФИО2 и ФИО5 ссылаются на незаконность действий ответчика по одностороннему отказу от заключения с ними основных договоров.

Суд находит их требования обоснованными по следующим основаниям.

В соответствии со ст.ст.309,310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями Закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Судом установлено, что в целях оказания помощи пострадавшим соинвесторам Коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания» распоряжением Администрации Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ №-р/адм создана комиссия по работе с гражданами, в состав которой вошли представители Администрации Смоленской области, Администрации г.Смоленска, иных органов исполнительной власти Смоленской области, члены инициативной группы обманутых вкладчиков Коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания», представители Управления службы судебных приставов по Смоленской области и другие.

Для решения проблемы обманутых граждан-соинвесторов, пострадавших от деятельности Товарищества в Смоленской области принят областной закон от ДД.ММ.ГГГГ №-з «О предоставлении земельных участков в собственность юридических лиц бесплатно» и Порядок организации и проведения конкурса по определению юридического лица, которое будет осуществлять функцию по разрешению кризисных ситуаций, связанных с невыполнением инвесторами (застройщиками) своих обязательств перед гражданами-соинвесторами (участниками долевого строительства) по договорам на строительство многоквартирных домов на территории Смоленской области, утвержденный постановлением Администрации Смоленской области от ДД.ММ.ГГГГ №.

В период 2007 года во исполнение протокола рабочего совещания, проведённого первым заместителем Губернатора области от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 органа общественной самодеятельности «Вкладчики в жилищное строительство КТ «Социальная инициатива и компания» в г.Смоленске был составлен реестр граждан-соинвесторов (участников долевого строительства), пострадавших от деятельности Товарищества.

При этом, граждане, указанные в реестре, были записаны в нем в хронологическом порядке, в соответствии с датами заключения договоров с КТ «Социальная инициатива и компания».

В данном реестре ФИО2 указан под №52, а истец ФИО5 - под №71 (т.1, л.д.121-124).

На основании решения конкурсной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Консоль» признано победителем конкурса по определению юридического лица, которое будет осуществлять функцию по разрешению кризисных ситуаций, связанных с невыполнением инвесторами (застройщиками) своих обязательств перед гражданами-соинвесторами по договорам на строительство многоквартирных домов на территории Смоленской области.

Между Департаментом Смоленской области по строительству и архитектуре и ООО «Консоль» ДД.ММ.ГГГГ заключен договор № «Об осуществлении функций по разрешению кризисных ситуаций, связанных с невыполнением инвесторами (застройщиками) своих обязательств перед гражданами-соинвесторами по договорам на строительство многоквартирных домов на территории Смоленской области» (т.1, л.д.24-27).

Во исполнение принятых на себя обязательств 01.09.2009г. между истцами и ответчиком и были заключены предварительные договора участия в инвестиционном строительстве жилого дома.

Согласно п. 1.1 предварительных договоров №№03-С, №-С от ДД.ММ.ГГГГ стороны обязались заключить дополнительное соглашение № в срок после подписания настоящего договора и после передачи земельного участка Организации с дальнейшей регистрацией в регистрационной палате.

На основании распоряжения Администрации Смоленской области №-р/адм от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Консоль» передан в собственность земельный участок, расположенный по адресу: , категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для строительства многоквартирного жилого дома, площадью 5000 кв.м.

Право собственности ООО «Консоль» на данный земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ (т.1, л.д.10).

Истцами ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлено предложение о заключении дополнительного соглашения №, в котором определена площадь помещения, этажность, адрес.

В соответствии со ст.435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Исходя из того, что в соответствии с п. 1 ст.425 ГК РФ договор (в том числе и предварительный) вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения и, принимая во внимание, что обязательства участниками гражданского оборота должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями, при этом односторонний отказ от их исполнения не допускается (ст.309,310 ГК РФ), то действия ООО «Консоль» по уклонению от заключения основного договора являются незаконными.

Пунктом 5.2 предварительных договоров N 03-С и №-С от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено право Организации отказаться в одностороннем внесудебном порядке от исполнения предварительного договора, если Соинвестором не будут представлены документы, подтверждающие его права требования по договору с Недобросовестным застройщиком, а также, если Организации станет известно что, на момент, когда Соинвестором были предоставлены документы, подтверждающие его права требования по Договору с недобросовестным застройщиком обязательства Недобросовестного застройщика перед Соинвестором были выполнены в полном объеме.

Поскольку ФИО2 и ФИО5 право собственности на недостроенные квартиры на объекте №) не признали, то ООО «Консоль» обоснованно заключило с ними ДД.ММ.ГГГГ договора 03-С и 06-С.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что ответчик необоснованно уклоняется от исполнения принятых на себя обязательств по заключению основного договора участия в инвестиционном строительстве, поскольку истцы в установленный законом срок обратилась с офертой в заключение основного договора, а ООО «Консоль», которому по условиям предварительного договора передан в собственность земельный участок, уклонилось от его подписания.

Доводы Департамента о ничтожности предварительного договора, а также о том, что ООО «Консоль» обязаны заключить с истцами Договор долевого участия, что не соответствует условиям предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, несостоятельны, по следующим основаниям.

В соответствии со ст.4 ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

ООО «Консоль» не привлекало денежные средства граждан для строительства жилья, а выполняет принятые перед Администрацией Смоленской области обязательства по разрешению кризисной ситуации, возникшей в связи с банкротством Коммандитного товарищества посредством предоставления обманутому дольщику квартиры, что не отвечает целям Договора о долевом участии. В связи с изложенным, доводы о возможном заключении с истцами договора долевого участия несостоятельны.

Ссылка Департамента, а также соответчиков ФИО6, ФИО7, представителя ФИО8 -ФИО13 и других, третьего лица ФИО9 на изменение списков обманутых вкладчиков и отсутствия в них истцов, не является основанием для отказа в удовлетворении их требований, поскольку, согласно п.2.1 Договора №, заключенного ДД.ММ.ГГГГ(л.д.24) между Департаментом Смоленской области и ООО «Консоль», соинвесторами являются: 3 гражданина, включённых первыми по дате заключения договора на строительство 1-х комнатных квартир в многоквартирном доме на территории Смоленской области в Реестр вкладчиков, пострадавших от коммандитного товарищества «Социальная инициатива и компания». Такое право согласно первоначальному реестру было у истцов.

Список повторно был переутвержден 26.08.2009г.. ФИО2 и ФИО5 остались в списке. В третий раз список изменили ДД.ММ.ГГГГ на основании протокола общего собрания вкладчиков КТ «Социальная инициатива и компания» от ДД.ММ.ГГГГ, то есть по решению третьих лиц, которые не имели гражданских правоотношений с истцами и ООО «Консоль» (т.1, л.д.119-120) на момент заключения договора.

С доводом ФИО6, ФИО7 и Л.Л.АБ. о том, что они имеют приоритетное право на строительство квартир в ООО «Консоль» и, что ФИО2 и ФИО5 имеют недостроенные квартиры на судом не может быть принят, так как договор № от ДД.ММ.ГГГГ между Департаментом и ООО «Консоль» никто не отменял, а ФИО2 и ФИО5 не признали право собственности на недострой.

В связи с этим суд полагает исковые требования ФИО2 и ФИО5 подлежащими удовлетворению.

Довод ФИО6, ФИО13, ФИО7 и Департамента смоленской области по строительству, архитектуре и жилищно-коммунальному хозяйству о преимущественном праве на включение их в список суд считает ошибочным по следующим основаниям.

Решение о предоставлении преимущественного права выбора строительной организации было принято на собрании ДД.ММ.ГГГГ Однако на конкурсной комиссии по работе с гражданами, утвержденной распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ это решение было утверждено только ДД.ММ.ГГГГ.

На момент заключения договоров с ФИО2 и ФИО5 на ДД.ММ.ГГГГ был единый реестр вкладчиков (л.д.132-137). Первый и второй списки формировались на основании этого реестра и п.4.1.3 Договора № « Об осуществлении функции по разрешению кризисных ситуаций, …на территории Смоленской области», заключенного между Департаментом Смоленской области по строительству и архитектуре и ООО «Консоль» 22.08.2008г.(л.д.101-108).

Поэтому суд считает, что договоры ФИО2 и ФИО5 с ООО «Консоль» заключались на основании имевшейся на момент заключения нормативной базы и являются законными.

В тоже время, исходя из вышеизложенного, суд находит, что исковые требования ФИО6, ФИО7, ФИО8 не основаны на Законе, в силу чего удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Консоль» заключить с ФИО2 дополнительный договор согласно п.1.1 Договора №-С от 01. 09.2009г., заключенного между ФИО2 и ООО «Консоль», на строительство квартиры площадью 47.12кв.м, расположенной на шестом этаже в многоэтажном доме - новостройке по адресу: ».

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Консоль» заключить с ФИО5 дополнительный договор согласно п. 1.1 Договора №-С от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 и ООО «Консоль», на строительство квартиры площадью 47.12 кв.м., расположенной на девятом этаже в многоэтажном доме-новостройке по адресу:

В удовлетворении требований ФИО6, ФИО7, ФИО8 к ФИО2, ФИО5, ООО «Консоль» о признании договоров №-С и №-С, заключенных между ФИО2, ФИО5 и ООО «Консоль» ДД.ММ.ГГГГ, ничтожными и возложении на ООО «Консоль» обязанности по заключению с ними договоров долевого участия в строительстве жилья в доме-новостройке по адресу: отказать.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г. Смоленска в течение десяти дней.

Судья Г.П.Котов