Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной, об обращении взыскания на заложенное имущество и взыскании денежных средств по договору купли-продажи дома и земельного участка с рассрочкой платежа, по иску ФИО3 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности, по встречному иску ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, уточнив требования, обратился в суд с иском к ФИО4 о признании сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной, об обращении взыскания на заложенное имущество и взыскании денежных средств по договору купли-продажи дома и земельного участка с рассрочкой платежа.

В обоснование заявленных требований указал, что 25 июля 2014 года между ООО КБ «Старый Кремль» и ФИО2 заключен договор купли-продажи дома и земельного участка с рассрочкой платежа, по условиям которого ФИО2 приобрел у продавца жилой дом и земельный участок, расположенные в <адрес>. Стоимость указанного имущества составила 10100000 руб. и в полном объеме ответчиком оплачена не была. Кроме того, по условиям договора указанные объекты недвижимости находятся в залоге у ООО КБ «Старый Кремль», а ФИО2 до момента оплаты не имеет право отчуждать дом или его часть без письменного согласия Банка. Арбитражным судом г. Москвы 21 сентября 2015 года вынесено решение о ликвидации ООО КБ «Старый Кремль», имущество Банка, оставшееся после завершения расчетов с кредиторами передано участнику Банка – ФИО1, которому переданы все права по вышеуказанному договору купли-продажи. 25 марта 2016 года ФИО1 заключил договор уступки права требования с ООО «Глория», к которому перешли права требования по договору купли-продажи земельного участка и дома. При обращении ООО «Глория» с заявлением о регистрации изменения ЕГРП по замене залогодержателя, Управлением Росреестра по Московской области вынесено решение о приостановлении государственной регистрации в связи с тем, что согласно сведениям ЕГРН запись об ипотеке в силу закона от 19 декабря 2014 года была погашена 31 января 2017 года. 14 марта 2018 года ФИО2 направлено уведомление с требованием погасить задолженность, которое оставлено ответчиком без удовлетворения. 11 января 2018 года между ФИО2 и ФИО3, без согласия истца, заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, на основании которого ответчик продал указанное имущество ФИО3

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просит суд признать договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 11 января 2018 года недействительной, обратить взыскание на спорные объекты недвижимости, взыскать задолженность по договору купли-продажи с рассрочкой платежа от 25 июля 2014 года в размере 5443536 руб. 08 коп., а также судебные расходы по уплате госпошлины в размере 35418 руб.

ФИО3 обратился в суд с иском к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности, в котором просил вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на: жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №, и земельный участок общей площадью – 1500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №, со ФИО2 на ФИО3

Свои требования мотивировал тем, что 11 января 2018 года между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, на основании которого истец приобрел вышеуказанные объекты недвижимого имущества. Истец оплатил стоимость указанного имущества, однако ответчик уклоняется от государственной регистрации указанного договора, в связи с чем истец лишен возможности зарегистрировать свое право собственности и вынужден обратиться в суд.

ФИО2 к ФИО3 подано встречное исковое заявления о признании договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 11 января 2018 года недействительным, в обоснование которого указано, что между сторонами 19 июня 2017 года заключен договор займа, согласно которому ответчик передал истцу заем в сумме 3000000 руб.. В обеспечение договора займа между истцом и ответчиком 19 июня 2017 года заключен договор залога (ипотеки), предметом которого явились вышеуказанные объекты недвижимого имущества. При подписании договора купли-продажи от 11 января 2018 года ответчику был уведомлен о наличии обременения на объекты недвижимости со стороны ООО КБ «Старый Кремль». Согласие на отчуждение имущества у Банка получено не было. Фактически денежные средства в счет оплаты цены договора ответчиком истцу не передавались, причиной подписания договора явилось наличие непогашенного долга у истца перед ответчиком на сумму более трех миллионов рублей и желание ответчика незаконно обогатиться за счет истца путем заключения несоответствующего закону договору купли-продажи.

В судебном заседании представитель истца ФИО1, действующая также в интересах третьего лица ООО «Глория» - ФИО5 поддержала заявленные требования, против удовлетворения иска ФИО3 возражала, встречный иск ФИО2 поддержала.

Представитель ответчика ФИО2 – ФИО6 исковые требования ФИО3 не признал, встречные исковые требования ФИО2 и исковые требования ФИО1 поддержал.

Представители ФИО3 – ФИО7 и ФИО8 исковые требования ФИО3 поддержали по доводам, изложенным в исковом заявлении. В удовлетворении требований встречного иска ФИО2 и иска ФИО1 просили отказать.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав доводы участников процесса, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 11 января 2018 года между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, по условиям которого продавец продал, а покупатель приобрел в собственность: жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №, и земельный участок общей площадью – 1500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер: №.

Согласно п. 4. Договора купли-продажи, расчеты по сделке произведены до момента подписания Договора, что подтверждается распиской от 11.01.2018 года.

В п. 3. Акта приема-передачи от 11 января 2018 года, стороны подтвердили, что не имеют друг к другу материальных претензий, подтвердили произведение полных расчетов по договору купли-продажи. Документы сторонами были поданы в органы государственной регистрации, кадастра и картографии для регистрации перехода права собственности на указанные объекты недвижимости со ФИО2 на ФИО3

29 января 2018 года ФИО3 получил уведомление о возврате документов без рассмотрения, в связи с содержанием в ЕГРН отметки о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом.

25 июля 2014 года между ООО Коммерческий Банк «Старый Кремль» и ФИО2 заключен договор купли-продажи дома и земельного участка с рассрочкой платежа. Стоимость недвижимого имущества составляла 10100000 руб. Первый платеж в размере 5100000 руб. ФИО2 оплатил в течение трех рабочих дней с момента подписания договора, а на оставшуюся сумму в размере 5 000000 руб. предоставлялась рассрочка платежа на срок до 31 августа 2019 года. Кроме этого, стороны договорились, что указанный дом и земельный участок находятся в залоге у ООО КБ «Старый Кремль», а ФИО2 до момента полной оплаты стоимости не имеет права отчуждать дом или его часть без письменного согласия ООО КБ «Старый Кремль».

Арбитражным судом г. Москвы 21 сентября 2015 года вынесено решение о ликвидации ООО КБ «Старый Кремль». Определением Арбитражного суда г. Москвы от 25 марта 2016 года завершена ликвидация ООО КБ «Старый Кремль». Актом приема-передачи № 9 от 25 марта 2016 года ООО КБ «Старый Кремль» передало, а ФИО1 принял документы и права по договорам, в том числе по договору купли-продажи дома и земельного участка с рассрочкой платежа от 25 июля 2014 года.

25 марта 2016 года ФИО1 заключил договор уступки права требования с ООО «Глория». Согласно п. 2.1. Договора уступки прав, все права перешли Цессионарию с момента подписания договора.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя. Убытки, возникшие в результате приостановления государственной регистрации прав, несет уклоняющаяся сторона.

Согласно ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (ст. 224 ГК РФ).

На основании ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу положений статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно п. 2 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Пунктом 3 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Положениями п. 2 ст. 558 ГК РФ установлено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 56 ГПК РФ: каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Дав оценку указанным выше фактическим обстоятельствам дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности, об отказе ФИО2 в удовлетворении исковых требований к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи дома и земельного участка от 11 января 2018 года, об отказе ФИО1 в удовлетворении исковых требований о признании сделки, заключенной между ФИО3 и ФИО2 об отчуждении имущества, заложенного по договору купли-продажи дома и земельного участка с рассрочкой платежа от 25 июля 2014 года, без согласия ФИО1, недействительной, об обращении взыскания и взыскании долга.

Удовлетворяя исковые требования ФИО3, суд принимает во внимание, что 11 января 2018 года между ним и ФИО2 заключен договор купли-продажи дома и земельного участка. ФИО3 передал ФИО2 денежные средства в размере 11000000 руб. в день подписания договора купли-продажи. ФИО2 получил указанные денежные средства в полном объеме, о чем выдал соответствующую расписку. Согласно п. 4. Договора купли-продажи, расчеты по сделке произведены до момента подписания Договора.

В п. 3. Акта приема-передачи от 11 января 2018 года, стороны так же подтвердили, что не имеют друг к другу материальных претензий, подтвердили произведение полных расчетов по договору купли-продажи. Таким образом, ФИО3 исполнил все принятые на себя обязательства.

Разрешая требование ФИО2 о признании договора купли-продажи дома и земельного участка от 11 января 2018 года недействительным, суд не находит оснований для его удовлетворения, поскольку доводы ФИО2 об уведомлении им ФИО3 о наличии обременений на объекты недвижимости со стороны ООО Коммерческого банка «Старый Кремль» не нашли своего подтверждения в ходе рассмотрения дела, иных доказательств ФИО2 не предоставлено. Как следует из содержания договора купли-продажи от 11 января 2018 года, стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему, Продавцом (ФИО2) получены денежные средства по договору купли-продажи в полном объеме, что подтверждается распиской от 11 января 2018 года, написанной ФИО2 собственноручно и им не оспоренной. Подписание договора купли-продажи и акта приема-передачи ФИО2 так же не оспаривалось. 19 июня 2017 года между ФИО2 и ФИО3 заключены договор займа на сумму в размере 3000000 руб. и договор залога (в качестве обеспечения возврата денежных средств по договору займа), который зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области за № № от 23.06.2017 года. Предметом залога являлись вышеуказанные жилой дом и земельный участок.

Перед заключением договора залога ФИО2 предоставлены ФИО3 уведомления от 31.01.2017 года № № о погашении ограничения (обременения) права на земельный участок и жилой дом соответственно. В п. 2.6. договора залога Залогодатель (ФИО2) гарантировал, что переданное в залог имущество на момент заключения никому не продано, не отчуждено иным способом, не заложено, в споре и под запрещением (арестом) не состоит, предметом долга не является, права пожизненного пользования, аренды, найма, сервитута, у третьих лиц не имеется. В п. 9 Договора купли-продажи от 11.01.2018 года ФИО2 подтвердил факт того, что недвижимое имущество не состоит под арестом или запрещением и не обременено какими-либо обязательствами, кроме обременений в виде ипотеки в пользу Покупателя. ФИО3, в силу положений ст. 302 ГК РФ, является добросовестным приобретателем указанного недвижимого имущества. Жилой дом и земельный участок выбыли из собственности ФИО2 по его воле, направленной на реализацию данного имущества. ФИО3 предоставлены суду доказательства, что он не знал и не мог знать о том, что на момент заключения сделки купли-продажи имелись обременения на объекты недвижимости со стороны ООО Коммерческого банка «Старый Кремль».

Исковые требования ФИО1 о признании сделки, заключенной между ФИО3 и ФИО2 об отчуждении имущества, заложенного по договору купли-продажи дома и земельного участка с рассрочкой платежа от 25 июля 2014 года, без согласия ФИО1 недействительной, взыскании со ФИО2 суммы долга и обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, не подлежат удовлетворению поскольку согласно п. 2 ст. 38 ГПК РФ, лицо, в интересах которого дело начато по заявлению лиц, обращающихся в суд за защитой прав, свобод и законных интересов других лиц, извещается судом о возникшем процессе и участвует в нем в качестве истца. ФИО1 не является надлежащим истцом в рассматриваемом гражданском деле ввиду того, что в соответствии с условиями Договора цессии от 25.03.2016 года, он (как Цедент) уступил права требования к ФИО2 ООО «Глория» (Цессионарию), следовательно, согласно условиям указанного договора, передал Цессионарию все права требования по Договору купли-продажи дома и земельного участка с рассрочкой платежа от 25.07.2014, года заключенному между ООО КБ «Старый Кремль» и ФИО2 Согласно п. 2 ст. 389.1 ГК РФ, а так же п. 2.1. Договора уступки прав, все права перешли Цессионарию с момента подписания договора. В исковом заявлении ФИО1 ссылается на нормы права, регулирующие взаимоотношения залогодержателя и залогодателя, а также – кредитора и заемщика – при этом не являясь стороной таких правоотношений. ФИО1 не доказан факт нарушения его прав и свобод в результате заключения между ФИО2 и ФИО3 договора купли-продажи дома и земельного участка от 11 января 2018 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной, об обращении взыскания на заложенное имущество и взыскании денежных средств по договору купли-продажи дома и земельного участка с рассрочкой платежа – оставить без удовлетворения.

Исковые требования ФИО3 к ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности – удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый номер № и земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 1500 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> со ФИО2 на ФИО3.

В удовлетворении встречного иска ФИО2 к ФИО3 о признании договора купли-продажи недействительным – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме 27 августа 2018 года.

Судья Байчоров Р.А.