Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Богдан Е.Н. к Закрытому акционерному обществу «Промбуммонтаж» о признании права собственности на долю в жилом помещении, встречному иску Закрытого акционерного общества «Промбуммонтаж» к Богдан Е.Н. о выселении, взыскании платы за наем, взыскании задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги,

установил:

Богдан Е.Н. обратилась в суд с иском к ЗАО «Промбуммонтаж» по тем основаниям, что в период времени с 30.08.1985г. по 18.12.1996г. она состояла в трудовых отношениях с трудовые отношения расторгнуты по инициативе работодателя вследствие сокращения штата работников. Вследствие процесса приватизации образовался ЗАО «Промбуммонтаж» 05.04.1995г. между истцом и ответчиком был заключен договор аренды с правом выкупа жилого помещения в г. Петрозаводске по адресу: . С этого времени она вселилась в жилое помещение и продолжает проживать в нем по настоящее время. На дату подписания договора уплатила наличными рублей. Кроме того ею, уже в 2005-2006гг. уплачено рублей, а в 2007 году уплачено рублей в счет приобретаемого жилья. В ноябре 2010 года и 31.01.2011г. ответчик уведомил ее о прекращении договора найма жилого помещения с предложением освободить его до 1 апреля 2011 года. Полагает, что в связи с выплаченными денежными средствами имеет право на признание за ней права собственности на долю в указанной квартире, в связи с чем просила признать за ней право собственности на 8041,33/27961 доли исходя из размера вложенных ею денежных средств в размере по отношению к стоимости квартиры по договору в размере

Впоследствии истица уменьшила заявленные исковые требования, просила признать за ней право на долю в размере 5760/27961 в праве на жилое помещение, расположенное по адресу: .

ЗАО «Промбуммонтаж» обратилось в суд со встречным иском к Богдан Е.Н. о выселении, взыскании платы за наем, взыскании задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги по тем основаниям, что 01 апреля 2007 года между ЗАО «Промбуммонтаж» и Богдан Е.Н. был заключен договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: на срок до 31 марта 2008 года. Поскольку наниматель не отказался от продления договора, то договор считался продленным на тех же условиях и на тот же срок. В ноябре 2010 года ЗАО «Промбуммонтаж» уведомило Богдан Е.Н. об отказе от продления договора найма с 01 апреля 2011 года в связи с решением не сдавать в течение не менее года данное жилое помещение, и об освобождении квартиры. Кроме того, в соответствии с условиями договора Богдан Е.Н. не производила оплаты за наем квартиры за период с 01 апреля 2008 года по 01 апреля 2011 года, задолженность составила рублей. Помимо этого, Богдан Е.Н. не оплачивала коммунальные услуги, в связи с чем задолженность по оплате коммунальных услуг составила , которая была уплачена ЗАО «Промбуммонтаж» в пользу на основании изложенного, ЗАО «Промбуммонтаж» просили выселить Богдан Е.Н. из жилого помещения по адресу: , взыскать с Богдан Е.Н. в пользу ЗАО «Промбуммонтаж» задолженность по оплате за наем квартиры в размере рублей, задолженность по оплате коммунальных услуг в размере .

В судебном заседании Богдан Е.Н. и ее представитель Пашков А.П. поддержали заявленные исковые требования, встречный иск не признали.

В судебном заседании представители ЗАО «Промбуммонтаж» первоначальный иск не признали, встречный иск поддержали.

Заслушав пояснения участвующих в судебном заседании лиц, заключение прокурора, полагавшего отказать в иске о выселении Богдан Е.Н. из спорного жилого помещения, исследовав материалы дела, суд полагает в удовлетворении первоначального иска отказать, встречный иск удовлетворить частично по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 5 апреля 1995 года между АОЗТ фирма «Промбуммонтаж» (Арендодатель) и Богдан Е.Н. (Арендатор) был заключен договор № аренды с правом выкупа, в соответствии с п. № которого АОЗТ фирма «Промбуммонтаж» сдает, а арендатор берет в срочное возмездное владение и пользование квартиру, расположенную по адресу: балансовой стоимостью рублей, находящуюся в собственности арендодателя.

В соответствии с п. № Договора арендованное имущество (квартира) переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды и при условии внесения арендатором обусловленной договором выкупной цены. В силу пункта № Договора срок аренды с правом выкупа устанавливается на десять лет с 1 апреля 1995 года по апрель 2005 года.

Согласно ст. 5 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ (ред. от 09.04.2009) «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» по обязательственным отношениям, возникшим до 1 марта 1996 года, часть вторая Кодекса применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ (ред. от 09.04.2009) «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» обязательные для сторон договора нормы части второй Кодекса об основаниях, о последствиях и о порядке расторжения договоров отдельных видов применяются также к договорам, которые продолжают действовать после введения в действие части второй Кодекса, независимо от даты их заключения.

При этом Основы законодательства Союза СССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 года №810-1 не предусматривали положений об обязательной регистрации договоров аренды с правом выкупа недвижимого имущества.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

На основании статьи 624 ГК РФ в договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Согласно пункту 3 статьи 609 ГК РФ договор аренды, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Из положений статей 550 и 551 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, арендные платежи не были внесены Богдан Е.Н. полностью в счет выкупной цены стоимости квартиры, что подтверждается ее пояснениями и доказательствами, собранными в ходе судебного разбирательства.

Исходя из приведенных положений закона при заключении договора аренды с правом выкупа имущества, предусматривающего переход в последующем права собственности на сданное внаем имущество к арендатору после внесения выкупной платы в полном объеме следует лишь руководствоваться правилами о форме договора купли-продажи соответствующего имущества, при этом к правоотношениям сторон, связанным с выкупом арендованного имущества не применимы нормы, регламентирующие куплю –продажу имущества в кредит с условием о рассрочке платежа.

В связи с чем, правовое регулирование рассматриваемых правоотношений, при заключении между сторонами договора аренды с правом выкупа, переход права собственности на выкупаемое имущество возможен только при внесении платежей полностью, и не предусматривает возможности установления режима долевой собственности на арендованное имущество в размере части внесенных арендатором платежей при невыполнении арендатором обязательств по внесению выкупной цены в полном объеме.

При таких обстоятельствах, у Богдан Е.Н. не возникло права собственности на долю в жилом помещении по адресу: , право собственности не было приобретено, в связи с чем суд полагает иск Богдан Е.Н. к ЗАО «Промбуммонтаж» (правопреемнику АОЗТ фирма «Промбуммонтаж») о признании за ней права на долю в размере 5760/27961 в праве на жилое помещение, расположенное по адресу: оставить без удовлетворения.

Что касается встречных требований ЗАО «Промбуммонтаж» к Богдан Е.Н. о выселении, суд полагает отметить следующее.

В соответствии со ст. 40 Конституции РФ каждый имеет право на жилище, никто не может быть произвольно лишен жилища.

Из материалов дела следует, что 01 апреля 2007 года между сторонами был заключен договор найма жилого помещения, в соответствии с которым ЗАО «Промбуммонтаж» передал во временное пользование, а Богдан Е.Н. приняла указанное жилое помещение. Пунктом №. Договора найма жилого помещения был установлен срок действия договора по 31 марта 2008 года. Пунктом №. Договора найма жилого помещения был установлен размер платы за наем квартиры в размере рублей.

Впоследствии Договор найма жилого помещения продлевался на тех же условиях и на тот же срок.

15.11.2010г. и 31.01.2011г. ЗАО «Промбуммонтаж» были направлены Богдан Е.Н. уведомления об освобождении занимаемого ею спорного жилого помещения в срок до 1 апреля 2011 года в связи с отказом от продления договора найма жилого помещения от 01 апреля 2007 года на основании решения: не сдавать в течение не менее года жилое помещение.

В соответствии со ст. 684 Гражданского кодекса РФ по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В соответствии с п. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение по заявленным исковым требованиям, в связи с чем суд отмечает, что рассмотрение требования о выселении подлежит лишь по основанию, заявленному ЗАО «Промбуммонтаж», а именно отказ наймодателя от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года спорное жилое помещение, иные основания выселения Богдан Е.Н. суду не заявлялись.

Однако суд полагает, что правовых оснований для выселения Богдан Е.Н. на основании положений ст. 684 Гражданского кодекса РФ, в данном случае не имеется по следующим основаниям.

Так, как следует из материалов дела, основанием для вселения в спорное жилое помещение Богдан Е.Н. являлся договор аренды с правом выкупа № от 5 апреля 1995 года, при этом основанием для заключения указанного договора являлся в соответствии с пунктом № коллективный договор, принятый на конференции трудового коллектива. Договор аренды с правом выкупа № от 5 апреля 1995 года спорного жилого помещения был заключен между АОЗТ фирма «Промбуммонтаж» (Арендодатель) и Богдан Е.Н. (Арендатор) на срок 10 лет с 1 апреля 1995 года по апрель 2005 года.

В ходе судебного разбирательства установлено, что истица с 03.08.1985г. осуществляла трудовую деятельность в уволена с предприятия по ст. 33 п.1 КЗоТ РСФСР в связи с сокращением штата работников 18.12.1996г.

При этом за период работы с 1994г. по 1997г. из заработной платы Богдан Е.Н. в счет погашения стоимости спорной квартиры было удержано неденоминированных рублей.

В соответствии со ст. 192 Гражданского кодекса РФ срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.

Таким образом, срок действия договора аренды с правом выкупа № от 5 апреля 1995 года истек 1 апреля 2005 года.

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как установлено в ходе судебного разбирательства по истечении срока действия договора аренды с правом выкупа № Богдан Е.Н. продолжала проживать в спорном жилом помещении, ЗАО «Промбуммонтаж» требований об освобождении жилого помещения не предъявлял.

Учитывая изложенное, суд полагает договор аренды с правом выкупа № от 05 апреля 1995 года возобновленным на неопределенный срок.

В обоснование изложенного суд также учитывает то, что до настоящего времени денежные средства, удержанные из заработной платы Богдан Е.Н. в счет стоимости квартиры, ЗАО «Промбуммонтаж» не возвращены, что, по мнению суда также свидетельствует о возобновлении срока действия договора аренды с правом выкупа № от 05 апреля 1995 года, заключенного между сторонами.

При этом судом не может быть принят во внимание в этой части довод представителей ЗАО «Промбуммонтаж» со ссылкой на акт взаимозачета от 31 августа 2006 года на сумму (л.д. 48), поскольку ЗАО «Промбуммонтаж» не представлено доказательств, что определенная сумма соответствует действительному размеру денежных средств, внесенных истицей в счет стоимости квартиры по состоянию на 31 августа 2006 года. Кроме того, из представленного акта взаимозачета № от 31 августа 2006г. не следует, что производится взаимозачет денежных средств, внесенных Богдан Е.Н. в счет стоимости спорной квартиры, по договору аренды с правом выкупа № от 05 апреля 1995 года.

Помимо этого, суд также учитывает то, что Богдан Е.Н. представлена квитанция (л.д. 66) о внесении денежных средств по пояснениям Богдан Е.Н. в счет стоимости квартиры в размере рублей 08.12.2007г.

Таким образом суд считает установленным в ходе судебного разбирательства то обстоятельство, что договор аренды с правом выкупа № от 05 апреля 1995 года, заключенный между сторонами, является возобновленным на неопределенный срок, в связи с чем заключенные с Богдан Е.Н. ЗАО «Промбуммонтаж» впоследствии: договор аренды квартиры от 02 мая 2005 года, договор найма жилого помещения от 01 мая 2006 года, договор найма жилого помещения от 01 апреля 2007 года не могут быть учтены судом для целей оценки правовых оснований пользования Богдан Е.Н. спорным жилым помещением, поскольку правовым основанием для проживания Богдан Е.Н. в указанной квартире до настоящего времени является возобновленный на неопределенный срок договор аренды с правом выкупа № от 05 апреля 1995 года.

Требований в установленном законом порядке о расторжении договора аренды с правом выкупа № от 05 апреля 1995 года ни ЗАО «Промбуммонтаж», ни Богдан Е.Н. не заявляли.

При таких обстоятельствах, поскольку основанием для вселения и проживания Богдан Е.Н. в указанной квартире является действующий до настоящего времени договор аренды с правом выкупа № от 5 апреля 1995 года, и с 1995 года истица проживает в спорной квартире вместе с членами своей семьи, правовых оснований для ее выселения из квартиры по адресу: связи с отказом от продления договора найма жилого помещения от 01 апреля 2007 года, заключенного между сторонами, на основании решения наймодателя не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем в соответствии со ст. 684 Гражданского кодекса РФ, не имеется, в связи с чем, суд полагает отказать в удовлетворении иска ЗАО «Промбуммонтаж» к Богдан Е.Н. о выселении по заявленному основанию.

Вместе с тем, суд полагает подлежащими удовлетворению встречные требования ЗАО «Промбуммонтаж» о взыскании с Богдан Е.Н. задолженности по оплате за аренду жилого помещения в размере за период с 01 апреля 2008 года по 01 апреля 2011 года, учитывая возмездный характер проживания Богдан Е.Н. в спорном жилом помещении в соответствии с положениями договора аренды с правом выкупа № от 5 апреля 1995 года, достигнутое между сторонами соглашение, следующее из договора найма жилого помещения от 01 апреля 2007 года, о ежемесячной оплате за найм в размере , суду не представлено доказательств внесения ею платы за аренду указанной квартиры.

Суд также полагает подлежащими удовлетворению встречные требования ЗАО «Промбуммонтаж» о взыскании с Богдан Е.Н. задолженности по оплате услуг по содержанию жилья и коммунальных услуг в размере , данное обязательство Богдан Е.Н. установлено на основании п.№. Договора найма жилого помещения от 01 апреля 2007 года, из представленного платежного поручения следует, что ЗАО «Промбуммонтаж» внесена оплата задолженности по коммунальным услугам в размере .

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ в связи с удовлетворением в части встречного иска, с Богдан Е.Н. в пользу ЗАО «Промбуммонтаж» подлежат возмещению расходы по оплате госпошлины в размере 1378 рублей 80 копеек.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12,55,56, 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Иск Богдан Е.Н. к Закрытому акционерному обществу «Промбуммонтаж» о признании права собственности на долю в жилом помещении оставить без удовлетворения.

Встречный иск Закрытого акционерного общества «Промбуммонтаж» к Богдан Е.Н. о выселении, взыскании платы за наем, взыскании задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги удовлетворить частично.

Взыскать с Богдан Е.Н. в пользу Закрытого акционерного общества «Промбуммонтаж» задолженность по оплате за найм жилого помещения в размере , расходы по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги в размере

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с Богдан Е.Н. в пользу Закрытого акционерного общества «Промбуммонтаж» государственную пошлину в размере 1378 рублей 80 копеек.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Петрозаводский городской суд в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья Н.В. Савельева