Гражданский кодекс часть 1

26.06.2014 г. Октябрьский районный суд г.Иркутска в составе: председательствующего судьи Федорова К.Н., при секретаре Хрипуновой О.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-3126/2014 по иску Берг А,Ю. к обществу с ограниченной ответственностью «ПРЕМЬЕР-ЭНЕРГО» о взыскании денежных средств, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование исковых требований истец указал, что с 28.07.2013г. по 09.10.2013г. ФИО1 работал в ООО «ПРЕМЬЕР-ЭНЕРГО». В ООО «ПРЕМЬЕР-ЭНЕРГО» имеет место практика приобретения жилья в рассрочку для сотрудников компании. Истцу ФИО1 было предложено предоставить для согласования варианты квартир. Ответчиком выбран вариант в строящемся доме однокомнатной квартиры со строительным номером 50, общей площадью 47, 50 кв.м., жилой 17,9 кв.м., находящейся на 9 этаже 13-ти этажного монолитного жилого дома, в блок-секции 10 по адресу: Адрес стоимостью ........ руб. Ответчик ООО «ПРЕМЬЕР-ЭНЕРГО» в качестве подтверждения намерений и в счет будущей оплаты потребовал от истца ФИО1 уплатить взнос в размере ........ руб., что подтверждается квитанцией к ПКО №2 от 09.06.2012г. Далее ответчик ООО «ПРЕМЬЕР-ЭНЕРГО» сообщил истцу, что заключил с застройщиком договор долевого участия в строительстве. Спустя два месяца, 15.08.2012 года между ООО «ПРЕМЬЕР-ЭНЕРГО» и ФИО1 был заключен предварительный договор найма квартиры с правом выкупа сроком с 15.08.2012г. до момента государственной регистрации права собственности на квартиру за обществом, в соответствии, с условиями которого после государственной регистрации права собственности на квартиру за обществом СТОРОНЫ обязуются заключить новый договор найма квартиры с правом выкупа однокомнатной квартиры со строительным номером 50, общей площадью 47,50 кв.м., жилой 17,9 кв.м., находящейся на 9 этаже 13-ти этажного монолитного жилого лома, в блок-секции 10, по адресу: Адрес на таких же условиях. Обязательства предусмотренные договором ответчиком не выполнены, в указанный срок новый договор найма квартиры с правом выкупа заключен не был.

В октябре 2013 года ФИО1 уволился по собственному желанию из ООО «ПРЕМЬЕР-ЭНЕРГО». Истец ФИО1 неоднократно обращался в ООО «ПРЕМЬЕР-ЭНЕРГО» за разъяснения по разрешению ситуации в отношении строительства квартиры, однако получил ответ, что ему необходимо заплатить разовый платеж в сумме ........ руб., ответчик продает квартиру истцу. Однако истец не располагает указанной суммой.

23.10.2013г. истец ФИО1 обратился в адрес ответчика с требованием о расторжении предварительного договора найма квартиры с правом выкупа от 15.08.2012г. и о возврате взноса в сумме ........ рублей в срок до 20 ноября 2013 года, что подтверждается письмом от 22.10.2013г. с отметкой в получении вх.№2249 от 23.10.2013г. Требования по претензии до настоящего времени оставлено ответчиком ООО «ПРЕМЬЕР-ЭНЕРГО» без внимания. В настоящее время руководство общества не отвечает на звонки, уклоняется от встреч и такое поведение ответчика дает право истцу разрешить возникшую ситуацию в судебном порядке. Основанием для обращения в суд с указанным исковым заявлением являются существенные нарушения норм гражданского законодательства со стороны ответчика ООО «ПРЕМЬЕР-ЭНЕРГО».

Истец указывает, что ответчик получил сумму предварительной оплаты (взноса) в размере ........ руб., не исполнило обязательства по заключению с истцом основного договора, в связи с чем с ответчика в пользу истца должны быть взысканы денежные средства в размере ........ руб., переданные истцом ответчику в качестве предварительной оплаты стоимости квартиры.

По основаниям ст.ст.309,314,429,487,609,624,671 ГК РФ истец просит суд взыскать с ООО «ПРЕМЬЕР-ЭНЕРГО» в пользу ФИО1 денежные средства в размере ........ руб.; расходы по оплате госпошлины в размере ........ руб., расходы по оплате услуг представителя в сумме ........ руб., расходы по оплате доверенности в сумме ........ руб.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом, ведет дело через представителя ФИО2, которая в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям изложенным в исковом заявлении, просила иск удовлетворить.

В судебном заседании представитель ответчика ООО «ПРЕМЬЕР-ЭНЕРГО» ФИО3 исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск, письменных возражениях.

Суд рассматривает дело в отсутствии истца в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения лиц участвующих в деле, исследовав установленные по делу обстоятельства и представленные доказательства, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

По правилам ст.429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ): по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п.4). Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (6).

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон по заключению в будущем договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в п.8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно п.1, п.2 ст.1 ГК РФ гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

По правилам п.1-4 ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Согласно ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно правилам п.3 ст.624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

По правилам п.3 ст.609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

По обстоятельствам дела судом установлено, что 15.08.2012 между ООО «ПРЕМЬЕР-ЭНЕРГО» и ФИО1 был заключен предварительный договор найма квартиры с правом выкупа, предмет договора: предоставление во владение и пользование с правом выкупа 1 комнатной квартиры по адресу Адрес блок-секция-10, строительный номер квартиры №; срок действия договора сторонами согласован в п.4.1 – до момента государственной регистрации права собственности на квартиру за ООО «ПРЕМЬЕР-ЭНЕРГО», после государственной регистрации права собственности на квартиру за ООО «ПРЕМЬЕР-ЭНЕРГО» стороны обязуются заключить новый договор найма квартиры с правом выкупа квартиры (п.4.2 предварительного договора); сторонами согласовано внесение платы за выкупаемую квартиру ежемесячно в размере ........ руб. (п.2.1).

По обстоятельствам дела из объяснений сторон следует, жилой дом, в котором находится объект долевого строительства, в отношении которого был заключен предварительный договор, на момент заключения предварительного договора в эксплуатацию введен не был, доказательств ввода жилого дома в эксплуатацию суду не представлено (ст.68, ст.ст.12,56,67 ГПК РФ).

Анализируя условия заключенного между сторонами предварительного договора найма квартиры с правом выкупа, суд квалифицирует правоотношения сторон по договору найма жилого помещения с выкупом будущего недвижимого имущества.

Правилами п.3 ст.450 ГК РФ предусмотрено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Сторонами согласовано в п.5.2, 3.2.2 предварительного договора - основание одностороннего отказа нанимателя (истца по делу) от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, при условии возврата квартиры наймодателю и оплаты арендных платежей (п.3.2.2., п.3.3.2).

По обстоятельствам дела судом установлено, что квартира по адресу Адрес истцу во временное владение и пользование передана по акту приема-передачи не была; соответствующего акта приема-передачи суду не представлено.

Таким образом, сторонами согласованы основания одностороннего отказа нанимателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).

Факт отказа нанимателя от исполнения договора подтверждается материалами дела (письмо о расторжении предварительного договора от 23.10.2013), не оспаривается стороной ответчика в судебном заседании.

В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса в этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

По правилам п.2 ст.453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

По правилам п.1 ст.407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, договором.

Сторонами согласовано в п.3.3.2 предварительного договора условие согласно которому - наймодатель обязан вернуть денежные средства, внесенные нанимателем с чет оплаты стоимости квартиры за вычетом арендной платы.

Сторонами не оспаривается факт внесения истцом денежных средств в размере ........ руб. в счет стоимости выкупной цены, подтверждается квитанций к приходному кассовому ордеру от №2 от 09.06.2012.

В силу ст.309-310 ГК РФ обязательства, взятые на себя сторонами по договору, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Поскольку заключение основной сделки найма жилого помещения с выкупом будущего недвижимого имущества и передачи квартиры не состоялось, обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором по заключению основного договора, прекращены в связи с расторжением договора, уплаченная истцом денежная сумма в размере ........ руб. в счет оплаты выкупной цены подлежат возврату с момента расторжения (с 23.10.2013) предварительного договора найма квартиры с правом выкупа от 15.08.2012, иное означало бы неосновательное обогащение ответчика, соответственно, переданная сумма подлежит взысканию (п.3.3.2 договора).

По основаниям ст.100 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате услуг представителя, которые, с учетом обстоятельств и сложности дела, стоимости аналогичных услуг адвоката в Адрес, продолжительности судебного разбирательства (участие представителя истца в 2 судебных заседаниях), объема представленных доказательств, обеспечения необходимого баланса субъективных прав сторон, суд считает разумными в размере ........ руб., расходы подтверждены документально договор об оказании правовой помощи от 06.05.2014, расписка. Исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истца расходов на оплату услуг представителя в большем размере удовлетворению не подлежат.

По правилам ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере ........ руб., расходы по оплате стоимости доверенности в размере ........ руб., расходы подтверждены документально (чек-ордер от 10.05.2014,доверенность).

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ПРЕМЬЕР-ЭНЕРГО» о взыскании денежных средств, судебных расходов, удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ПРЕМЬЕР-ЭНЕРГО» в пользу Берг А,Ю. денежные средства в размере ........ руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере ........ руб., расходы по оплате услуг представителя в размере ........ руб., расходы по оплате услуг за выдачу доверенности в размере ........ руб.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «ПРЕМЬЕР-ЭНЕРГО» о взыскании расходов по оплате услуг представителя в большем размере – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иркутска в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.

Председательствующий: К.Н. Федоров