Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к жилищно-строительному кооперативу «468/6-С» о признании права собственности на нежилые помещения,

установил:

ФИО3 обратился в суд с исковым заявлением к жилищно-строительному кооперативу «468/6-С» о признании права собственности на нежилые помещения.

В обоснование заявленных требований ФИО3 указал, что между ним и ЗАО «Объединение Ставкоопстрой» 07.07.2003 был заключен договор о долевом участии в строительстве № 2.

Согласно условиям договора ЗАО «Объединение Ставкоопстрой» обязалось построить жилой дом во втором квартале 2007 года, по ул. ФИО4, 486/6 в г. Ставрополе, после чего передать истцу в собственность нежилые помещения № 1-9 в осях 1-7 секция А в нулевом этаже здания по адресу: <...>. Общая площадь нежилого помещения по договору 285 кв.м., эта площадь согласно п. 1.3 договора может быть изменена по расчетам предприятия технической инвентаризации. Цена данного помещения в соответствии с договором 285000 рублей. Истец свои обязательства по договору исполнил в полном объеме, заплатив за нежилое помещение денежную сумму в размере 285000 рублей в кассу ЗАО «Объединение Ставкоопстрой», что подтверждается квитанцией об оплате от 07.07.2003 г. По окончанию строительства застройщик был обязан передать нежилое помещение в собственность истца после полной оплаты путем подписания акта приема – передачи. Однако, ЗАО «Объединение Ставкоопстрой» свои обязательства перед истцом не исполнил. Арбитражным судом СК в отношении ЗАО «Объединение Ставкоопстрой» было возбуждено производство по делу о банкротстве. К этому моменту готовность здания в целом составляла 77%, в нежилых помещениях № 1-9, секция А в нулевом этаже площадью 285 кв. м не были завершены только электромонтажные работы.

01.07.2009 он получил технический и кадастровый паспорта на объект незавершенного строительства.

14.10.2011 ЗАО «Объединение Ставкоопстрой» было исключено из ЕГРЮЛ в связи с его ликвидацией. С 2010 года управлением объекта осуществляется ЖСК «ФИО4 -468/6-С, членом которого истец не является, а ЖСК не является правопреемником ЗАО «Объединение Ставкоопстрой». При этом, он не вступал в ЖСК в качестве пайщика, не вносил вступительный взнос, договор подряда на строительные работы не заключал, поскольку считает, что нулевой этаж, в котором расположены оплаченные им помещения, был построен полностью ЗАО «Объединение Ставкоопстрой». Согласно декларации на объект недвижимости от 27.05.2014, технического плана помещения от 29.05.2014 площадь нежилых помещений № 1-9 составила 315,7 кв. м. Согласно кадастрового паспорта помещения его кадастровый <номер обезличен>, кадастровый номер здания, в котором расположено помещение- 26:12:031002:7214.

ЖСК «468/6-С» согласно его уставу (п. 2.1) был создан для защиты прав участников долевого строительства многоквартирного жилого дома со встроенно – пристроенными помещениями, строившего ЗАО «Объединение Ставкоопстрой», по адресу: <...>, а также на завершение указанного строительства.

На момент заключения истцом договора № 2 от 07.07.2003 с ЗАО «Объединение Ставкоопстрой» статья 36 ЖК РФ в законе отсутствовала, поскольку ЖК РФ вступил в действие с 2005 года, а сам договор не содержит ограничений в части будущего использования нежилых помещений со ссылкой на ст. 290 ГК РФ.

На основании изложенного, истец просит суд признать за ним право собственности на нежилые помещения № 1-9, в нулевом этаже площадью 315,7 кв.м., кадастровый <номер обезличен> в доме №468/6 по улице ФИО4 в городе Ставрополе.

Истец ФИО3 в судебное заседание не явился, о дне, времени судебного заседания был извещен надлежащим образом, ходатайств о рассмотрении дела в его отсутствие в порядке ст. 167 ГПК РФ суду не представил.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие истца.

В судебном заседании представитель истца – ФИО1, действующий на основании доверенности, исковые требования ФИО3 поддержал по основаниям, изложенным в иске, и просил суд удовлетворить их в полном объеме.

Представитель ответчика ЖСК «468/6-С» - ФИО2, действующая по доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований ФИО3, пояснив, что согласно предоставленному истцом договору о долевом участии в строительстве № 2 от 07.07.2003 объектом недвижимости являются нежилые помещения № 1-9 в осях 1-7 секция «А», общей площадью 285 кв.м. в нулевом этаже, расположенные в <...>. В тоже время в предоставленном кадастровом паспорте помещения от 10.06.2014 объект описан как нежилое помещение 1-9, расположенное по адресу: <...>, этаж цокольный, общая площадь 315,7 кв.м. Согласно проектной документации и протокола собрания правления ЖСК «468/6-С» от 10.12.2011 г. помещения №1, 2, 3,4,5,6,7,8,9 выделены в места общего пользования, как технические помещения с инженерными сетями всего дома по адресу: <...>.

Помещения, которые предназначены для обслуживания более чем одного помещения в многоквартирном жилом доме, в соответствии с положениями ЖК РФ не могут быть отчуждены в чью-либо частную собственность отдельно. Исходя из описания предоставленных истцом документов, существуют противоречия в отношении объекта недвижимого имущества, отраженных в правоустанавливающих и технических документах в отношении общей площади объекта и этажности. В данном случае не представляется возможным определить предмет договора участия в долевом строительстве и признать на него право собственности. Кроме того, ответчик ЖСК «468/6-С» является юридическим лицом и был создан для удовлетворения потребностей граждан в жилье путем строительства многоквартирного дома со встроено-пристроенными помещениями на собственные средства кооператива и с помощью кредитных денежных средств для последующей эксплуатации и управления домом.

Деятельность кооператива направлена на завершение указанного строительства и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности. При этом согласно акта приема передачи незавершенного строительством многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, составленного в связи с процедурой банкротства и невозможностью застройщика ЗАО «Объединение Ставкоопстрой» закончить строительство дома, ЖСК «468/6-С» принял объект незавершенного строительства многоквартирного жилого дома без долговых обязательств по договорам долевого участия, иным договорам и обязательствам перед третьими лицами. Кроме того, как до настоящего времени, так и на момент ликвидации ЗАО «Объединение Ставкоопстрой» истец не заявлен о себе как о кредиторе ликвидируемого общества, в связи с чем, в реестре требований кредиторов отсутствовали сведения о ФИО3 как о дольщике в совместном участии при долевом строительстве.

Помимо того, истец в своем исковом заявлении ссылается на то, что он исполнил свои обязательства в части оплаты за нежилое помещение в полном объеме. При этом, им якобы было оплачено помещение площадью 285 кв.м. Однако, площадь нежилых помещений на которые истец просит признать право собственности составляет 315,7 кв.м. Согласно проектной документации подвальное помещение – является техническим помещением, которое предполагалось использовать для технического обслуживания многоквартирного жилого дома. Спроектированное в качестве технического подвала помещение, имеет целевое назначение – техническое и не предназначено для самостоятельного использования. Более того, данное помещение – является подвальным, которое оснащено инженерными системами и узлами управления ими, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов.

В спорных подвальных помещениях также расположены магистральные трубопроводы системы отопления, системы горячего и холодного водоснабжения, стояки, вводы трубопроводов, питающих систему отопления всего многоквартирного жилого дома, запорная арматура и краны, трубопроводы системы канализации. Следовательно, такие подвальные помещения изначально не могли быть предназначены для самостоятельного использования и их проектное и фактическое назначение – техническое, обслуживающие, поскольку в них расположены все узлы управления инженерными сетями многоквартирного жилого дома, куда должен быть обеспечен беспрепятственный доступ. Сами помещения подвала выполняют служебную роль, имеют неразрывную связь со зданием в целом, так как не изолированы от него. Завершение строительства вышеуказанного многоквартирного дома со встроено- пристроенными помещениями, а так же сдача данного объекта в эксплуатацию осуществлялась кооперативом за счет денежных средств членов кооператива и с привлечением кредитных средств.

Сообщила, что силами и с помощью дополнительно собранных средств кооперативом, многоквартирный жилой дом был оснащен сетями электроснабжения, обеспечен водопроводом, газопроводом и теплоснабжением. В настоящее время, кооперативом получено разрешение №RU 26309000-«0019-Э» на ввод объекта в эксплуатацию. Кооператив ведет реестр членов кооператива, однако, согласно справке от 24.05.2016 истец не является членом кооператива, им не оплачивались ни членские, ни какие иные взносы для завершения строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию. Просила суд в заявленных исковых требованиях ФИО3 отказать в полном объеме, настаивала на разрешении дела по существу в отсутствие не явившегося по неизвестным причинам истца.

На основании абз. 8 ст. 222 ГПК РФ суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если истец, не просивший о разбирательстве дела в его отсутствие, не явился в суд по вторичному вызову, а ответчик не требует рассмотрения дела по существу. Таким образом, суд рассмотрел дело по существу в отсутствие не явившегося истца, извещённого надлежащим образом.

Суд, выслушав представителя ответчика, изучив материалы дела, оценив имеющиеся доказательства в совокупности, приходит к выводу, что исковые требования ФИО3 не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст. 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В силу ч. 2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В соответствии со ст. 11,12 ГК РФ защита нарушенных гражданских прав осуществляется судом путем признания права.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В судебном заседании установлено, что 07.07.2003 между истцом и ЗАО «Объединение Ставкоопстрой» был заключен договор о долевом участии в строительстве № 2.

В соответствии с условиями договора ЗАО «Объединение Ставкоопстрой» обязалось построить жилой дом со встроено-пристроенными помещениями на первом этаже по ул. ФИО4, 486/6 в квартале 204 в г. Ставрополе, в соответствии с проектной документацией в 2007 году во втором квартале, после чего передать нежилое помещение в собственность истца, после полной оплаты путем подписания акта приема- передачи.

Согласно условиям договора, истец участвует в долевом строительстве нежилого помещения №1-9 в осях 1-7 секция «А» в нулевом этаже с правом приобретения в собственность после окончания строительства и полной оплаты нежилого помещения. Общая площадь нежилого помещения – составляет 285 кв.м.

В соответствии с пунктом 2.2.1. договора истец (дольщик) оплатил долевое участие за 285 кв.м в сумме 285 000 рублей, исходя из стоимости 1000 (одна тысяча) рублей за 1 кв.м. общей площади, что подтверждается квитанцией от 07.07.2003.

Таким образом, истец свою обязанность, предусмотренную договором, выполнил в полном объеме.

ЗАО «Объединение Ставкоопстрой» свои обязательства по договору от 07.07.2003 г. надлежащим образом не исполнил, так как нежилые помещения истцу не переданы, право собственности на них истец также не приобрел.

В апреле 2009 года ЗАО «Объединение Ставкоопстрой» был признан банкротом и ликвидирован, в связи с чем был создан ЖСК «468/6-С» для удовлетворения потребностей граждан в жилье путем строительства многоквартирного дома со встроено-пристроенными помещениями на собственные средства кооператива и для последующей эксплуатации и управления домом. Деятельность кооператива направлена на защиту прав участников долевого строительства многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, строившего ЗАО «Объединение Ставкоопстрой», а так же на завершение указанного строительства и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности. Данные цели кооператива отражены в уставе ЖСК «468/6-С», утвержденного решением общего собрания ЖСК «468/6-С» на основании протокола №4 от 28.02.2010.

Согласно акта приема - передачи незавершенного строительством многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями, составленного в связи с процедурой банкротства и невозможностью застройщика ЗАО «Объединение Ставкоопстрой» закончить строительство дома, ответчик ЖСК «468/6-С» принял объект незавершенного строительства многоквартирного жилого дома без долговых обязательств по договором долевого участия, иным договорам и обязательствам перед третьими лицами.

Таким образом, ЖСК «468/6-С» не является правопреемником ЗАО «Объединение Ставкоопстрой», и в связи с ликвидацией ЗАО «Объединение Ставкоопстрой» все обязательства по договорам долевого участия в строительстве прекратились.

17.02.2012 кооперативом получено разрешение №RU 26309000-«0019-Э» на ввод объекта капитального строительства – многоэтажного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями лит. А (жилая часть), расположенного по адресу: <...> в квартале 204 - в эксплуатацию, в связи с чем ответчик не является собственником спорных нежилых помещений, так как они не введены в эксплуатацию.

Согласно кадастровому паспорту помещения от 10.06.2014, выданному филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по СК назначение помещения - нежилое №1-9, этаж цокольный, общая площадь - 315,7 кв.м.

Согласно проколу собрания правления ЖСК «468/6-С» от 10.12.2011 помещения № 1-9 являются местами общего пользования, так как данные нежилые помещения оснащены инженерными системами и узлами управления, для обслуживания которых необходим постоянный открытый доступ технических специалистов.

Согласно акту осмотра объекта капитального строительства от 04.08.2016, составленного комитетом градостроительства администрации города Ставрополя, помещения № 1-9 планировкой, площадью, наличием входных групп полностью соответствуют поэтажному плану, а именно: помещение № 1 имеет отдельную входную группу и не соединяются с остальными помещениями; помещения №№ 2, 3,4,5 также имеют отдельную входную группу и не соединяются с остальными помещениями; помещения №№ 6,7,8,9 соединяются входными группами со всеми остальными помещениями цокольного этажа. Вдоль поверхности потолка всех вышеперечисленных помещений проходят сети теплоснабжения, водоснабжения и водоотведения, представляющие собой элементы общедомового имущества, инженерные сети. На момент осмотра все помещения не эксплуатируются. Функциональное назначение помещений не установлено.

Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

В силу п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

По смыслу ст. ст. 246, 247,249,290 ГК РФ, и в соответствии с положениями вышеуказанных Правил, содержание общего имущества в многоквартирном доме, состав общего имущества в многоквартирном доме определяется всеми собственниками помещений жилого дома.

Как указывалось выше, на основании Протокола общего собрания Правления ЖСК «468/6-с» от 10.12.2011 года разрешен вопрос о выделении зоны общего пользования в подвале секция А (9-ти этажного здания) нежилых помещений № 1-9. Следовательно, подвальные помещения №1-9, расположенные в секции «А» выделены в места общего пользования.

Согласно представленной проектной документации, выполненной ПО «Ставкооппроект» (по состоянию на 2004 год), подвальное помещение –техническое помещение, которое предполагалось использовать для технического обслуживания многоквартирного жилого дома, имеет целевое назначение – техническое.

Таким образом, суд приходит к выводу, что спорные нежилые помещения расположены в подвале, который является общим имуществом собственников многоквартирного жилого дома, в связи с чем они не могут отчуждаться отдельно от жилых и нежилых помещений.

Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников помещений в этом доме.

Кроме того, согласно договору о долевом участии в строительстве № 2 от 07.07.2003 заключенному между ЗАО «Объединение Ставкоопстрой» и ФИО3, объектом недвижимости является нежилое помещение № 1-9 в осях 1-7 секция «А», расположенное по адресу: <...>, этаж нулевой общей площадью 285 кв.м. Однако, согласно данным проектов и технического паспорта на объект недвижимости, спорные нежилые помещения №1-9 в осях 1-7 секция «А» в нулевом этаже в многоквартирном жилом доме со встроено-пристроенными помещениями по адресу: <...> – отсутствуют, и расположены в цокольном помещении. Также истцом была произведена оплата по договору от 07.07.2003 г за нежилые помещения общей площадью 285 кв.м., однако площадь спорных нежилых помещений составляет – 315,7 кв.м.

Таким образом, имеются противоречия в отношении объекта недвижимого имущества, отраженных в правоустанавливающих и технических документах в отношении общей площади объекта и этажности, в связи с чем невозможно определить предмет договора участия в долевом строительстве и признать на него право собственности.

В судебном заседании установлено, что сведения об истце ФИО3 как о дольщике в совместном участии при долевом строительстве, в реестр требований кредиторов не вносились. Согласно справке от 24.05.2016 ФИО3 также не является членом ЖСК «468/6-С», вступительные целевые и иные взносы по завершению строительных работ не вносил.

Согласно ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ от 21.07.1997, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический факт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российский Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь созданный объект недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации.

Согласно п.1 ст. 25 Закона о регистрации право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. Таким документом является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое удостоверяет выполнение строительства в полном объеме и соответствие объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Спорные нежилые помещения №1-9, расположенные в многоквартирном доме по адресу: <...>, до настоящего времени в эксплуатацию не сданы, соответственно не могут рассматриваться в качестве объекта недвижимости, и не подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поскольку сами такие объекты не являются объектами недвижимости.

Исходя из изложенных обстоятельств, исковые требования ФИО3 к жилищно-строительному кооперативу «468/6-С» о признании права собственности на нежилые помещения № 1-9 в нулевом этаже площадью 315,7 кв.м, кадастровый номер <номер обезличен>, расположенные в доме 468/6 по ул. ФИО4, в г. Ставрополе, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО3 к жилищно-строительному кооперативу «468/6-С» о признании права собственности на нежилые помещения – отказать.

Решение может быть обжаловано в Ставропольский краевой суд путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд города Ставрополя в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 22 августа 2016 года.

Судья О.А. Поляков