Гражданский кодекс часть 1

Истец Баженов Д.В. обратился в суд к ответчику Халилову Э.Б.о. с иском о взыскании арендной платы и неустойки по тем основаниям, что он является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу <адрес>. В соответствии с условиями договора аренды от 01 мая 2018 г. он предоставил ответчику вышеуказанное жилое помещение в аренду на срок с 01 мая 2018 г. по 01 апреля 2019 г., с внесением арендной платы в размере 103170 рублей не позднее 25 числа текущего месяца за каждый последующий меся. Кроме того, в соответствии с договором аренды ответчик обязан самостоятельно производить оплату за холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение, водоотведение, отопление и охрану помещения, а также не позднее следующего дня после истечения договора аренды – возвратить помещение по акту приёма-передачи и уплатить пеню в размере 2% за каждый день просрочки платежа от суммы арендной платы и в таком же размере неустойку – в случае несвоевременного возврата помещения за весь срок аренды в течение пяти календарных дней с даты получения письменного требования арендодателя. 01 апреля 2019 г. действие договора аренды истекло. В нарушение условий договора аренды ответчик в период с 01 ноября 2018 г. по март 2019 г. арендную плату в общей сумме 515850 рублей (103170 рублей * 5 месяцев = 515850 рублей) не произвёл, арендованное помещение по акту приёма-передачи не возвратил, неустойку за несвоевременный возврат помещения в размере 158882 рубля (3439 рублей (арендная плата за один день, полученная путём деления размера арендной платы за один месяц (103170 рублей) на количество дней (30) в месяце) * 330 дней (количество дней действия договора) * 2% * 7 дней (период просрочка) и неустойку за несвоевременное внесение арендной платы в размере 1547550 рублей (515850 рублей * 2% (договорная неустойка) * 150 дней (период просрочки) не уплатил. Кроме того, ответчиком не оплачена предоставленная тепловая энергия в размере 83706,21 рубль. Ввиду систематического (два и более раз) нарушения положений договора аренды арендодатель имеет право на взыскание с арендатора штрафа в размере 10 тысяч рублей. Истец просит суд взыскать с ответчика в его пользу задолженность по арендной плате за 5 месяцев в сумме 515850 рублей, неустойку за несвоевременное внесение арендной платы в сумме 1547550 рублей, неустойку за несвоевременный возврат помещения в сумме 158882 рубля, штраф за систематическое нарушение условий договора в размере 10000 рублей, задолженность по оплате тепловой энергии в сумме 83706,21 рубль, расходы на оплату юридических услуг в сумме 7000 рублей.

Представитель истца Борщина Т.В. в судебном заседании требование поддержала по доводам, изложенным в иске, дополнительно пояснив, что ключи от помещения Халилов Э.Б.о. до сих пор не вернул, передача помещения, как того требует договор, не произведена. Правила, за систематическое нарушение которых предусмотрен штраф и на которые истец ссылается в иске, отсутствуют.

Представитель ответчика в письменных возражениях пояснил, что 01.05.2018 года ИП Халилов заключил договор аренды нежилого помещения, при заключении договора ответчиком была оплачена сумма - 103000 рублей, однако к коммерческой деятельности он приступил только 28.05.2018 года, в связи с тем, что помещение не было готово к приёму покупателей по вине истца, а именно: было разрушено крыльцо при входе. Кроме того, у арендодателя имелась задолженность по электроэнергии, коммунальным платежам, доступу к интернету. Ответчик продолжал коммерческую деятельность до 31.12.2018 года, на протяжении которой пришел к выводу, что данная деятельность не приносит прибыли, поскольку подъезд к магазину был не оборудован. Согласно договору аренды ответчик поставил в известность истца за 30 дней о том, что собирается расторгнуть договор аренды и выехать из помещения. Ответчиком истцу было предложено подписать соглашение № к договору аренды, что истец сделать отказался. С 10.01.2019 года по 20.01.2019 года ИП Халилов освободил полностью занимаемое помещение, при этом истец отказался подписать акт приема-передачи арендуемого помещения, ссылаясь на то, что остался долг по арендной плате. На 31.12.2018 года задолженность ответчика составляла 337000 рублей по арендной плате, за тепло энергию за ноябрь в сумме 13023,40 рублей. С истцом ответчик в устной форме договорился о выплате задолженности частями, что было сделано. Так, на протяжении с 12.01.2019 года по 26.03.2019 года ответчиком было выплачено 145000 рублей, что подтверждается собственноручно написанными расчетами истца. До момента, когда ответчик узнал, что подано исковое заявление, ответчик перечислил истцу 50000 рублей на банковскую карту, согласно устному договору, перечисляя 10000 рублей еженедельно. Претензию от 07.04.2019 года ответчик не получал, а ознакомился с данным документом только в рамках гражданского дела в суде. После чего ответчик прекратил перечисление денег. Нежилое помещение освободил полностью 20.12.2019 года, о чем уведомил арендодателя. Признает долг в сумме 145000 рублей, Просит в остальной части исковых требований отказать.

В судебном заседании представитель ответчика, ответчик доводы возражения поддержали, дополнительно пояснив, что в связи с тяжелым материальным положением, отсутствием прибыли, истец и ответчик в устной форме договорились, что Халилов будет перечислять на расчетный счет Баженова по 10000 рублей в счет арендной платы. Согласно договоренности он (Халилов) должен был оплачивать коммунальные услуги: холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроэнергию, отопление и охрану помещения самостоятельно, сверх арендной платы, за отопление не платил, поскольку отопление подключили только 04.11.2018 года. Также, он за свой счет, по устной договорённости производил ремонт и иные улучшения арендованного помещения, что необходимо учесть при взыскании задолженности по арендной плате.

Свидетель П. П.В. в судебном заседании пояснила, что с марта 2019 года работает продавцом у ИП Халилова в магазине «<данные изъяты>» в <адрес>.

Свидетель П. Е.В. суду пояснила, что до марта 2019 года работала администратором у ИП Халилова. В начале января 2019 года из-за отсутствия прибыли Халилов перенес свою торговлю из <адрес> в <адрес>. Со слов Халилова знает, что Баженов отказался подписывать акт передачи помещения. Когда работала в <адрес>, она из кассы выдавала деньги Баженову в счет арендной платы.

Свидетель Х. М.В. суду пояснил, что работал у ИП Халилова водителем, возил продавцов на работу в <адрес>, с января 2019 года стал возить людей на работу из <адрес> в <адрес>.

Исследовав материалы дела, заслушав стороны, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.607 ГК РФ,в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). 3. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В силу ст.610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии со ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды..3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. 4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Согласно ч. 2 ст.616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Статьёй 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

В судебном заседании установлено, что истцу Баженову Д.В. на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 380,7 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права №

01 мая 2018 г. между Баженовым Д.В. (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Халиловым Э.Б.о. (арендатором) был заключён договор аренды №.

В соответствии с условиями вышеуказанного договора арендодатель обязался передать арендатору нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> а арендатор обязался его принять и своевременно оплачивать арендную плату (п.1.1); срок аренды указан в приложении № (с 01 мая 2018 г. по 01 апреля 2019 г.); оплата арендатором арендной платы производится не позднее 25 числа текущего месяца за каждый последующий месяц путём внесения денежных средств в кассу либо на расчётный счёт арендодателя (п.3.1); в случае просрочки платежа арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 2% от неуплаты, за каждый просроченный день (п.3.2); стоимость за холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, электроснабжение, водоотведение, отопление и охрану помещения не включена в сумму арендной платы. Предоставление иных услуг оформляется отдельным приложением к договору и оплачивается арендатором самостоятельно (п.3.3).

Согласно условиям договора аренды арендатор принял на себя следующие обязательства: принять помещение по акту приёма-передачи и соблюдать правила, установленные арендодателем (п.4.4.1); своевременно уплачивать арендную плату, а также надлежащим образом исполнять иные денежные обязательства, установленные настоящим договором аренды (п.4.4.2); не позднее следующего для после истечения срока аренды или досрочного расторжения договора аренды возвратить помещение арендодателю по акту сдачи-приёма помещения, где должно быть указано состояние помещения на соответствующую дату... В случае неисполнения арендатором указанного обязательства, он обязан возместить арендодателю причинённый ущерб в недельный срок с момента предъявления письменного требования арендодателя (п.4.4.13); в случае несвоевременного возврата помещения арендодателю уплатить кроме арендной платы неустойку за каждый день просрочки в размере 2% от арендной платы за весь срок аренды в течение пяти календарных дней с даты получения письменного требования арендодателя... (п.4.4.15)

Как следует из приложения № к договору аренды от 01 мая 2018 г. №, являющегося неотъемлемой частью договора аренды и подписанного сторонами, арендная плата определена в размере 103170 рублей.

По акту приёма-передачи помещения от 01 мая 2018 г., являющемуся приложением к вышеуказанному договору аренды, истец Баженов Д.В. в день подписания договора аренды передал ответчику Халилову Э.Б.о., а ответчик принял в аренду нежилое помещение по адресу: <адрес>, в хорошем состоянии, претензий у сторон не имелось.

Согласно детализации операций по дебетовой карте Халилова Э.Б. им осуществлялись переводы на расчетный счет Баженова Д.В., в том числе, - за период с ноября 2018 по 01 апреля 2019 года.

Из отчета о постановке-снятии объекта по адресу: <адрес>, <адрес> на охрану в ООО ЧОП «<данные изъяты>» видно, что в период с 01.05.2018 года по 26.04.2019 года постановку на охрану и снятие с охраны осуществлял Халилов Э.Б.

Вышеизложенные доказательства подтверждают, что в период с ноября 2018 года по 01 апреля 2019 года <адрес> находилось во владении и пользовании ответчика Халилова Э.Б.о.

01 апреля 2019 г. установленный договором срок аренды истёк, арендатор в порядке, предусмотренном п. 2.3 договора аренды, своё желание заключить договор на новый срок не выразил.

Между тем, после прекращения договора аренды полученное по договору аренды имущество Халилов Э.Б.о. Баженову Д.В. не вернул, соответствующий акт приема-передачи помещения не подписан; предусмотренные договором аренды нежилого помещения обязательства по оплате арендной платы не исполнены в полном объёме.

В связи с чем, принимая во внимание пункт 3.1 Договора аренды, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с ноября 2018 года по 01 апреля 2019 года в размере 457850 рублей (103170х5) - 58000 (произведенные ответчиком арендные платежи (6000+15000+10000+15000+5000+7000).

Помимо того, как установлено судом и ответчиком не оспаривается, за период с 01 ноября 2018 г. по 28 февраля 2019 г. за поставленную АО «<данные изъяты>» тепловую энергию начислено 83706,21 рубль, в том числе: 13022,50 рублей (за период с 01 ноября 2018 г. по 30 ноября 2018 г.), 19863,20 рублей (за период с 01 декабря 2018 г. по 31 декабря 2018 г.), 26308,60 рублей (за период с 01 января 2019 г. по 31 января 2019 г.), 24511,91 рубль (за период с 01 февраля 2019 г. по 28 февраля 2019 г.), что подтверждается платёжными документами.

Оплата за предоставленную коммунальную услугу внесена не была, что подтверждается актом сверки, из которого следует, что задолженность по договору на теплоснабжение за период с 01 ноября 2018 г. по 01 марта 2019 г. составляет 83706,21 рубль.

Ввиду неисполнения ответчиком своих обязательств истцом в адрес ответчика была направлена досудебная претензия с требованиями о взыскании задолженности по арендной плате за весь период аренды (5 месяцев) в сумме 515850 рублей, неустойки за несвоевременную оплату арендной платы в сумме 1547550 рублей, неустойку за несвоевременный возврат помещения в сумм 158882 рубля, штраф в размере 10 тысяч рублей, задолженность по оплате тепловой энергии в сумме 83706,21 рубль, расходы на оплату юридических услуг (за составление претензии – согласно квитанции) в размере 7000 рублей.

Данная претензия оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

Согласно договору аренды от 01.05.2018 г. в случае просрочки платежа арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 2% от неуплаты, за каждый просроченный день (п.3.2).

Принимая во внимание, что до настоящего времени предусмотренные договором аренды нежилого помещения обязательства ответчиком не исполнены, неустойка за несвоевременную оплату арендной платы составила 873 959 рублей:

- до 25 октября 2018 года - за ноябрь 2018 г. 63965 рублей (103170 рублей (размер ежемесячной арендной платы) х 31 день (количество дней в ноябре) х 2%)

- до 25 ноября 2018 года – за декабрь 2018 г. 124210 рублей ((103170 размер ежемесячной арендной платы х 2) - 6000 руб. (произведенная оплата 20.11.2018 г.)) х 31 день (количество дней в декабре) х 2%)

- до 25 декабря 2018 – за январь 2019 г. 188176 рублей ((103170 размер ежемесячной арендной платы х 3) х 31 день (количество дней в январе)) х 2%)

- до 25 января 2019 года – за февраль 2019 г. 213741 руб. ((103170 размер ежемесячной арендной платы х 4) - 25000 руб. (оплата 13.01.2019, 20.01.2019)) х 28 день (количество дней в феврале) х 2%)

- до 25 февраля 2019 – за март 2019 г. 283867 руб. ((103170 размер ежемесячной арендной платы х 5) – 27000 рублей (оплата 11.02.2019, 23.02.2019, 27.02.2019)) х 31 день (количество дней в марте) х 2% ).

В силу с. 4.4.15 Договора аренды в случае несвоевременного возврата помещения арендодателю уплатить кроме арендной платы неустойку за каждый день просрочки в размере 2% от арендной платы за весь срок аренды в течение пяти календарных дней с даты получения письменного требования арендодателя.

Таким образом, неустойка за несвоевременный возврат помещения составила: 22697 рублей из расчета: 103170 руб. (размер ежемесячной арендной платы) : 30 дней= 3439 ( рублей в день) х 2% х 330 дней ( срок действия договора).

Доводы представителя ответчика и ответчика, показания свидетелей о том, что истец уклонялся от подписания акта приема-сдачи помещения, а Халилов, в свою очередь освободил помещение в январе 2019 года, вывез вещи, не пользовался помещением в коммерческих целях, заключил договор аренды 16.01.2019 года с ООО «<данные изъяты>», находящимся в <адрес>, не могут быть приняты во внимание, поскольку возврат имущества арендодателю не подтверждён соответствующим актом приема-передачи. Относимых, допустимых и достаточных доказательств того, что ответчик до окончания срока действия договора освободил помещение, предпринимал меры, извещал арендодателя о готовности передать арендуемое помещение с оформлением акта, как это предусмотрено договором, судом не установлено.

Пунктом 5.5 Договора аренды установлено, что, если арендодатель допускает систематическое нарушения Правил, арендодатель имеет право взыскать штраф в размере 10000 рублей. При нарушении какого-либо положения Правил арендодатель обязан письменно уведомить арендатора о таком нарушении. Систематическое нарушение Правил означает два и более раза нарушение Правил, которые были зафиксированы в письменном виде арендатором с уведомлением арендатора.

Принимая во внимание, что вышеуказанные Правила, за нарушение которых наступает ответственность в виде штрафа отсутствуют, в письменном виде не зафиксированы, суд, исходя из буквального толкования договора, приходит к выводу, что требования в части взыскания штрафа за систематическое нарушение условий договора удовлетворению не подлежат.

Доводы ответчика о том, что он за свой счет, по устной договорённости производил ремонт и иные улучшения арендованного помещения, и эти суммы подлежат зачету в арендную плату, несостоятельны, поскольку доказательств, свидетельствующих о произведенных улучшениях истцом не предоставлено, судом не установлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Заявленные к взысканию судебные расходы, понесённые истцом по оплате юридических услуг (составление искового заявления, оформление претензии) в размере 7000 рублей и подтверждённые платёжным документом, исходя из суммы подлежащих удовлетворению исковых требований, подлежат взысканию в сумме 4340 рублей (7000х62%).

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Баженова Д.В. удовлетворить частично.

Взыскать с Халилова Э.Б.о. в пользу Баженова Д.В. задолженность по арендной плате за 5 месяцев в сумме 457850,00 рублей, неустойку за несвоевременное внесение арендной платы в сумме 873959,00 рублей, неустойку за несвоевременный возврат помещения в сумме 22697,00 рубля, задолженность по оплате тепловой энергии в сумме 83706,21 рубль, расходы на оплату юридических услуг в сумме 4340 рублей, в остальной части исковых требований - отказать.

Решение может быть обжаловано в <адрес> краевой суд через <адрес> городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий Т.А. Бурдина

Мотивированное решение изготовлено 20 сентября 2019 г.