Гражданский кодекс часть 1

судьи Коневой Ю.А. при секретаре Белоносовой К.В., с участием представителя истца Пономаревой О.И., ответчика Кузьминых О.Б., представителя ответчика Кузьминых Ю.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «Баутехник-Сибирь» к Кузьминых Ольге Борисовне об изменении условий договора,

У С Т А Н О В И Л:

Истец обратился в суд с вышеуказанным иском. В заявлении указал, что между Кузьминых О.Б., Государственным образовательным учреждением Высшего профессионального образования «Новосибирский государственный медицинский университет (Застройщик) и Финансово-строительной группой в составе ООО «Баутехник-Сибирь», ООО «Дирекция строительства – Свой Дом», объединившихся по договору о совместной деятельности без образования юридического лица (заказчик), xx.xx.xxxx года был заключен договор __ Предметом указанного договора являлась передача Кузьминых О.Б. квартиры __ в реконструируемом в многоэтажный жилой дом с офисами здании общежития __ расположенного по адресу: г.Новосибирск, .... До заключения договора реконструкция указанного общежития была начата ГОУ ВПО НГМУ (застройщик) в xx.xx.xxxx г. совместно с ОАО «Кварта». xx.xx.xxxx г. Кузьминых О.Б. был заключен договор об инвестиционной деятельности __ с ОАО «Кварта». Во исполнение указанного договора Кузьминых О.Б. внесла инвестиционный вклад в размере 567750 руб. в кассу ОАО «Кварта», а ОАО «Кварта» взяло на себя обязательство реконструировать общежитие по адресу: г.Новосибирск, ... и передать Кузьминых О.Б. квартиру __ на 2 этаже общей площадью 74,02 кв.м. указанное обязательство ОАО «Кварта» не выполнило, квартиру не предоставило, было установлено нецелевое использование руководителями ОАО «Кварта» внесенных инвесторами средств, в настоящее время ОАО «Кварта» ликвидировано. ГОУ ВПО НГМУ, учитывая вышеназванные обстоятельства, касающиеся инвесторов, денежные средства которых привлекались ОАО «Кварта», решило заключить договоры со всеми инвесторами, привлеченными ОАО «Кварта» и реализовав свою волю по уступке права требования квартир, руководствуясь п. 2.3.22 договора __НГМА, п. 1.2 реестра распределения долей от xx.xx.xxxx г., путем указания финансово-строительной группе, принять меры, а финансово-строительная группа приняла меры по заключению с инвесторами, указанными в приложении __ к договору __НГМА, договоров в редакции, предложенной ГОУ ВПО НГМА. Непосредственно с Кузьминых О.Б. для закрепления перехода права требования на квартиру __ от ГОУ ВПО НГМУ к ответчику, финансово-строительная группа заключила договор __ от xx.xx.xxxx г.

По условиям раздела 3 договора __ от xx.xx.xxxx г. инвестор оплачивает стоимость инвестиционной доли, указанной в п. 1.3 договоров в объекте путем зачета уплаченных инвестором денежных средств пор договору об инвестиционной деятельности __ от xx.xx.xxxx г., заключенному с ОАО «Кварта», а также путем внесения в срок до xx.xx.xxxx г. наличными денежными средствами в кассу ООО «Дирекция Строительства – Свой Дом» денежной суммы в размере, соответствующей стоимости 1,99 кв.м. Кроме того, от инвестора требовалось предоставить в момент подписания акта передачи квартиры инвестиционный договор __ от xx.xx.xxxx г., документы, подтверждающие оплату инвестиционного взноса, подписанное со стороны инвестора соглашение с ОАО «Кварта» о прекращении действия инвестиционного договора.

Далее истец указывает, то произошло существенное изменение обстоятельств т.е. такие непредвиденные изменения обстоятельств, которые бы привели к заключению договора на значительно отличающихся условиях, а именно Кузьминых О.Б. не произвела зачета уплаченных денежных средств по договору об инвестиционной деятельности __ от xx.xx.xxxx г. и не произвела расторжения данного инвестиционного договора, на xx.xx.xxxx г. ОАО «Кварта» выбыло из единого государственного реестра юридических лиц, следовательно Кузьминых О.Б. не имеет возможности произвести указанные выше действия. Учитывая вышеизложенное дальнейшее исполнение договора __ от xx.xx.xxxx г. на прежних условиях настолько нарушит соотношение имущественных интересов сторон, что это будет явно противоречить целям и назначению договоров.

Истец полагает, что имеются основания для изменения договора, на письмо об изменении договора в досудебном порядке, Кузьминых О.Б. ответила отказом.

ООО «Баутехник-Сибирь» просит принять решение об изменении заключенного между сторонами договора __ от xx.xx.xxxx г., изложив п. 3.1 договора в следующей редакции:

«3.1. Инвестор оплачивает стоимость инвестиционной доли, закрепленной в п. 1.3. настоящего договора, в сумме 518995 руб. путем внесения наличных денежных средств в кассу ООО «Баутехник-Сибирь» либо путем перечисления денежных средств на расчетный счет ООО «Баутехник-Сибирь» по следующим реквизитам: ООО «Баутехник-Сибирь» (__ __ в ДИРЕКЦИЯ «АЛЕМАР» ОАО «МЕЖТОПЭНЕРГОБАНК» г.Новосибирск БИК __ к/с __ в течении 30 дней с момента внесения настоящих изменений», п. 3.2 договора исключить.

В судебном заседании представитель истца Пономарева О.И. поддержала заявленные требования.

Ответчик Кузьминых О.Б. с иском не согласилась по основаниям, изложенным в письменном отзыве, дополнительно указав, что ООО «Баутехник-Сибирь» выиграл тендер на завершение реконструкции общежития по адресу: г.Новосибирск, ... одним из условий тендера было сохранение прав 27 инвесторов, которые внесли свои денежные средства в реконструкцию общежития для предоставления им квартир в общежитии, на предоставление квартир. На тот момент уже было известно, что ОАО «Кварта» деятельность не ведет, против руководителей было возбуждено уголовное дело и права инвесторов должны быть защищены путем зачета денежных средств, оплаченных ими в ОАО «Кварта». Никаких изменений не произошло, Кузьминых О.Б. предоставила все документы: инвестиционный договор с ОАО «Кварта», квитанции, доплатила денежные средства в ОАО «ДС -Свой Дом» и ей был выдан проект акта приема-передачи квартиры, никогда истец не заявлял о какой-либо задолженности ответчика. Кузьминых О.Б. отказалась подписать акт приема-передачи квартиры, поскольку в квартире имелись недоделки, возник судебный спор и по судебному решению ООО «Баутехник-Сибирь» устранил недоделки квартиры собственными силами, при этом квартира фактически передана ответчику. Полагает, что договор исполнен, оснований для изменения условий договора нет.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, не находит оснований для удовлетворения исковых требований ООО «Баутехник-Сибирь».

Так, в соответствии со ст. 450, 451 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Пунктом 4 ст. 451 ГК РФ предусмотрено, что изменение договора в связи с существенными изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Судом не усматривается оснований для изменения договора: общежитие __ расположенное по адресу: г.Новосибирск, ... находилось в ведении ГОУ ВПО Новосибирского государственного медицинского университета (ранее НГМА – Новосибирская государственная медицинская академия). ГОУ ВПО НГМА было принято решение о реконструкции общежития под жилой дом, в связи с чем между ГОУ ВПО НГМА Росздрава и ОАО «Кварта» был заключен договор на реконструкцию общежития. ОАО «Кварта» в свою очередь привлекало средства инвесторов для выполнения реконструкции общежития, в связи с чем xx.xx.xxxx г. между ОАО «Кварта» и Кузьминых Ольгой Борисовной был заключен договор об инвестиционной деятельности, в соответствии с условиями которого Кузьминых О.Б. передает ОАО «Кварта» в счет инвестиционного вклада в реконструкцию в жилой дом общежития по ... денежные средства в размере 567750 руб., а ОАО «Кварта» обязуется предоставить Кузьминых О.Б. двухкомнатную квартиру общей площадью 75, 7 кв.м. в течение одного месяца с момента сдачи дома в эксплуатацию, но не позднее 4 квартала xx.xx.xxxx г. (л.д. 30). Кузьминых О.Б. обязательства по внесению инвестиционного вклада выполнены, что подтверждается копиями квитанций на л.д. 31.

Далее, ОАО «Кварта» практически не вела работы по реконструкции общежития, выполнены только работы по демонтажу отдельных внутренних элементов здания, частично выполнено возведение пилонов с обоих фасадов здания, в мае xx.xx.xxxx г. реконструкция была прекращена в связи с наличием у ОАО «Кварта» задолженности перед подрядными организациями. В январе xx.xx.xxxx г. ГОУ ВПО НГМА обратилось в арбитражный суд о расторжении договора с ОАО «Кварта». В мае xx.xx.xxxx г. начата процедура банкротсва ОАО «Кварта», одновременно против руководства ОАО «Кварта» возбуждено уголовное дело, директору предъявлено обвинение в злоупотреблении служебным положением. В июле xx.xx.xxxx г. ГОУ ВПО НГМА был объявлен тендер на завершение реконструкции общежития, xx.xx.xxxx г. были объявлены результаты тендера, который выиграл ООО «Баутехник-Сибирь» (л.д. 34-36).

Условиями тендера было предусмотрено, что в общежитии имеются 27 инвестиционных договоров на 27 квартир общей площадью 2052, 67 кв.м., данные квартиры закреплены за конкретными инвесторами (л.д. 43), в их числе инвестор Кузьминых О.Б.

По результатам конкурса между ГОУ ВПО НГМА Росздрава и Финансово-строительной группой в составе ООО «Баутехник-Сибирь» и ООО «Свой Дом» xx.xx.xxxx г. был заключен договор __НГМА, в соответствии с которым Финансово-строительная группа обязуется за счет собственных и/или привлеченных средств инвесторов осуществить функции заказчика строительства по реконструкции общежития __ расположенного по адресу: г.Новосибирск, ... (л.д. 6-10). В соответствии с п. 3.2 договора стороны пришли к соглашению считать инвестиционной долей ГОУ ВПО НГМА Росздрава площади в объекте, соответствующие правам инвесторов, ранее заключившим инвестиционные договоры в отношении площадей в объекте, при этом объем прав инвесторов будет определен на основании предоставленных ГОУ ВПО НГМА Росздрава и инвесторами инвестиционных договоров, платежных и иных документов.

На основании данного пункта договора между Кузьминых О.Б. и Финансово-строительной группой в составе ООО «Баутехник-Сибирь» и ООО «Дирекция строительства- Свой Дом» был заключен договор __ от xx.xx.xxxx г., изменения в который в судебном порядке просит внести истец (л.д. 11-13). Предметом указанного договора являлась передача Кузьминых О.Б. квартиры __ в реконструируемом в многоэтажный жилой дом с офисами здании общежития __ расположенного по адресу: г.Новосибирск, .... В соответствии с п. 1.3 договора стоимость инвестиционной доли составляет 567750 руб. пунктом 3.1 предусмотрено, что инвестор оплачивает стоимость инвестиционной доли путем зачета уплаченных инвестором денежных средств по договору об инвестиционной деятельности __ от xx.xx.xxxx г., заключенному с ОАО «Кварта»в сумме 567750 руб. за 75,7 кв.м. в счет оплаты инвестиционной доли по настоящему договору путем зачета в порядке, предусмотренном п. 3.2 договора, путем внесения в срок до xx.xx.xxxx г. наличными денежными средствами в кассу ООО «Дирекция строительства – Свой Дом» денежной суммы в размере 48755 руб. по цене 24500 руб. за 1 кв.м., за 1,99 кв.м. Пунктом 3.2 договора предусмотрено, что зачет денежных средств, внесенных инвестором по договору об инвестиционной деятельности __ от xx.xx.xxxx г., заключенному с ОАО «Кварта», производится в момент подписания передаточного акта квартиры, для проведения зачета инвестор обязан представить заказчику инвестиционный договор __ от xx.xx.xxxx г. с ОАО «Кварта», первичные документы, подтверждающие внесение инвестором суммы 567750 руб., подписанное со стороны инвестора соглашение с ОАО «Кварта» о прекращении действия инвестиционного договора. Зачет производится при условии представления инвестором всех перечисленных в настоящем пункте документов на дату подписания сторонами передаточного акта. В передаточном акте указывается сумма подлежащих зачету в соответствии с условиями настоящего договора инвестиций и он является документом, подтверждающим оплату инвестором инвестиционной доли в полном объеме.

Как установлено судом и не оспаривалось ответчиком, Кузьминых О.Б. были представлены истцу подлинники инвестиционного договора с ОАО «Кварта» и квитанций о внесении оплаты, в том числе и доплаты, внесенной по данному договору в ООО «Дирекция строительства – Свой Дом».

На момент судебного заседания участник Финансово-строительной группы «Дирекция строительства –Свой Дом» ликвидирован и исключен из Единого государственного реестра юридических лиц.

Истец в качестве существенных обстоятельств, влекущих изменение договора, указывает непредставление инвестором подписанное с ОАО «Кварта» соглашение о прекращении действия инвестиционного договора и невозможность проведения зачета в связи с ликвидацией ОАО «Кварта».

Как следует из письменных материалов дела, с xx.xx.xxxx г. ОАО «Кварта» фактически деятельность не ведет, в xx.xx.xxxx г. возбуждена процедура банкротства и уголовное дело в отношении руководителей организации, в xx.xx.xxxx г. процедура банкротства завершена, xx.xx.xxxx г. ОАО «Кварта» ликвидировано. Суть инвестиционного договора с ответчиком в привлечении его денежных средств для окончания реконструкции общежития и выделения ответчику квартиры. Из условий конкурса на завершение строительно-монтажных работ по проведению реконструкции, договорных отношений между ГОУ ВПО НГМА и ООО «Баутехник-Сибирь» в составе ФСГ, их взаимных расчетов, следует, что права инвесторов, оплативших свои денежные средства в ОАО «Кварта» на конкретные квартиры были признаны истцом и закреплены в договоре. По условиям конкурса и условиям договора между Финансово-строительной группой и ГОУ ВПО НГМА, а также договора между истцом и Кузьминых О.Б. не предполагалось внесение инвестором каких-либо денежных средств, кроме доплаты за 1.99 кв.м. в ООО «Дирекция строительства – Свой дом». Договором между ГОУ ВПО НГМА и финансово-строительной группой предусмотрена обязанность нового заказчика после утверждения проектно-сметной документации перезаключить договоры с инвесторами, которыми были заключены договоры ОАО «Кварта» и по которым была осуществлена оплата. При заключении договоров инвестиционные права инвесторов реализуются за счет инвестиционной доли медакадемии на условиях и в порядке по согласованию инвесторов и нового заказчика, что также подтверждено реестром распределения долей, являющимся приложением к договору между ГОУ ВПО НГМУ и финансово-строительной группой (л.д. 16-21). Заключая договор на завершение реконструкции в счет доли ГОУ ВПО НГМА Росздрава для компенсации расходов на реконструкцию ООО «Баутехник-Сибирь» были переданы дополнительные земельные участки (л.д. 37 ).

Таким образом, из всей совокупности доказательств следует, что истец при заключении договора знал и соглашался с тем, что инвестор не оплачивает повторно свой инвестиционный взнос, а лишь производит доплату, основной инвестиционный взнос, оплаченный в ОАО «Кварта» зачтен истцом. Оформление документов по зачету и предоставление подлинников договоров является лишь формальным подтверждением договоренности сторон. На момент участия в конкурсе ООО «Баутехник-Сибирь» был известен конкретный перечень инвесторов, площадь в реконструируемом объекте, закрепленная за инвесторами, номера квартир и общая сумма инвестиционного взноса, подлежащая зачету. Данные квартиры при проведении конкурса не являлись свободными, они не выставлялись для реализации и привлечения инвестиционных средств. Расходы ООО «Баутехник-Сибирь» на реконструкцию были компенсированы предоставлением дополнительных земельных участков ГОУ ВПО НГМУ Росздрава,

То есть истец, являясь коммерческой организацией и субъектом предпринимательской деятельности, преследуя свои имущественный интерес в привлечении средств дополнительных инвесторов на свободные в реконструируемом общежитии квартиры, осознанно и с выгодой для себя заключил данный договор с Кузьминых О.Б. На момент заключения договора с Кузьминых О.Б. ОАО «Кварта» деятельность не вела, находилась в стадии банкротства. В связи с ликвидацией ОАО «Кварта» договор между Кузьминых О.Б. и ОАО «Кварта» прекратил свое действие. Таким образом, отсутствие подписанного между Кузьминых О.Б. и ОАО «Кварта» соглашения о расторжении инвестиционного договора от xx.xx.xxxx г. не может являться существенным обстоятельством, влекущим изменение договора.

Кроме того, стороны фактически исполнили все условия договора, реконструкция общежития полностью окончена, xx.xx.xxxx г. подписан акт о введении объекта в эксплуатацию, истцом Кузьминых О.Б. неоднократно предлагалось подписать акт приема-передачи квартиры, предоставлен проект акта приема-передачи, и лишь из-за наличия в квартире недоделок, которые повлекли судебный спор, акт не был подписан (л.д. 44-48).

Решением Заельцовского районного суда г.Новосибирска от xx.xx.xxxx г. ООО «Баутехник-Сибирь» обязано выполнить побелку и шпатлевку в __ по ... данным решением суда также фактически признаны права Кузьминых О.Б. на __ __ по ... в г.Новосибирске, решение не оспорено, вступило в законную силу. ООО «Баутехник-Сибирь» решение исполнено путем проведения в квартире отделочных работ.

Таким образом, в совокупности все доказательства по делу свидетельствуют о том, что стороны заключили и фактически исполнили договор на указанных в нем условиях. При таких обстоятельствах изменение договора не соответствует требованиям закона и фактическим обстоятельствам, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Баутехник-Сибирь» к Кузьминых Ольге Борисовне об изменении условий договора __ от xx.xx.xxxx г. в связи с существенным изменением обстоятельств, ОТКАЗАТЬ.

Решение суда может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме в апелляционном порядке.

Судья ________ Конева Ю.А.

Решение изготовлено в окончательной форме xx.xx.xxxx г.