Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2- 3130/2011 по иску ФИО1 к ФИО2, Администрации г. Иркутска, ЗАО «Иркутскжилстрой» о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование исковых требований и уточнений к ним истец в лице представителя ФИО3 указала, что с 2006 года она, она как жилец квартиры № ..., д. ... по ..., в том же доме оборудовала ... на ... этаже, отгородив закуток возле лестницы деревянной перегородкой с дверью. Стала пользоваться указанной .... В 2010 году она решила оформить указанное нежилое помещение, поскольку аналогичные ... на других этажах были оформлены за другими жильцами. В ТСЖ ей пояснили, что указанная ... входит в состав общего имущества многоквартирного дома и необходимо обратиться в Комитет по управлению Октябрьским округом г. Иркутска для ее оформления. Там пояснили, что приватизировать или перевести из жилого в нежилое не представляется возможным, однако возможно передать в пользование по протоколу общего собрания жильцов дома. Было проведено общее собрание по вопросу передачи нежилого помещения, площадью ... кв.м., расположенного на четвертом этаже дома № ... по .... Протоколом общего собрания указанное нежилое помещение было передано ей, а также ее дочери ДНЮ и сыну ОСР Технический паспорт БТИ на это помещение также был изготовлен. В 2011 неожиданно дверь в кладовку выломали неустановленные люди и сменили замок, выбросив все хранящиеся там вещи. Она обратились в милицию, где ей пояснили, что дверь выломала жена ФИО2, у которого есть правоустанавливающий документ на указанное помещение. Для разъяснений обратились в Комитет по управлению Октябрьским округом г. Иркутска. Там пояснили, что указанное помещение до 2010 года находилось на балансе ЗАО «Иркутскжилстрой». В 2010 году оно было передано администрации г. Иркутска. В 2011 году в Комитет по управлению Октябрьским округом обратился ФИО2 и представил договор №... найма жилого помещения от ... г. Между тем, в данном договоре отсутствуют обязательные реквизиты. В порядке п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Согласно п. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).

В порядке ч. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Таким образом, срок действия договора истек ... года, не продлялся, и, таким образом, не мог служить основанием для приватизации ФИО2 указанного помещения. Кроме того, в соответствии со ст. 62 ЖК РФ предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Аналогичная норма содержалась и в ЖК РСФСР, действующего в редакции на момент заключения договора найма жилого помещения в ст. 52 «Предметом договора найма может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом (смежные комнаты), подсобные помещения». Однако данное помещение не является ни квартирой, ни иным жилым помещением. В соответствии со с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования), ч. 3 ст. 16 ЖК РФ устанавливает, что квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Однако, указанное помещение не обладает помещениями вспомогательного использования - не содержит ни кухни, ни сан. узла, не оборудовано ни водопроводом, ни канализацией, т. е. по сути является нежилым помещением. Кроме того, предмет договора найма жилого помещения отсутствует. Это подтверждается и тем, что важный идентифицирующий признак помещения - площадь - в договоре не указан. Вероятнее всего, поиск квартиры производился в момент приватизации из незанятых помещений в подъезде, пусть это и была даже .... Истечение срока договора №... найма жилого помещения от ... г., а также отсутствие предмета договора влечет его недействительность, а также невозможность использовать его в качестве основания для приватизации жилого помещения. Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Абз. 2 ч. 1 ст. 432 ГК РФ признает, что существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Из этого вытекает недействительность договора №... найма жилого помещения от ... г. по следующим основаниям:

1. Отсутствие предмета договора - квартиры, поскольку фактически имеет место нежилое помещение - ....

2. Отсутствие существенного условия договора, относящегося к предмету договора - площади объекта.

3. Истечение срока действия договора на момент приватизации. Поскольку данный договор не соответствует требованиям закона, его следует считать ничтожным. Соответственно и договор передачи жилого помещения в собственность граждан №... от ... г. в силу ничтожности договора-основания №... является недействительными.

На основании п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним -юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Поскольку недействительным (ничтожным) является договор-основание регистрации права собственности на квартиру за ФИО2, то это влечет и недействительность юридического акта признания и подтверждения этого права собственности. На основании вышеизложенного и в соответствии со ст. ст. 167, 168, 432, 673, 683 ГК РФ, ст.ст. 15, 16, 62 ЖК РФ, ст. 52 ЖК РСФСР, ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» №122-ФЗ просит с учетом уточнений:

1. Признать недействительным в силу ничтожности договор найма жилого помещения № ... от ... года, заключенный между ЗАО «Иркутскжилстрой» и ФИО2.

2. Признать недействительным (ничтожным) договор передачи жилого помещения в собственность граждан ... от ..., заключенный между ФИО2 и Администрацией ....

3. Признать недействительной государственную регистрацию права собственности ФИО2 на квартиру, площадью ... кв.м. по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ..., кадастровый номер ..., произведенную на основании договора передачи жилого помещения в собственность гражданина №... от ... г., заключенного с администрацией г. Иркутска. (л.д. 4-6, 66-68)

В судебное заседание истец не явилась, извещена надлежаще, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении (л.д.127). В заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие с участием представителя по доверенности ФИО3 (л.д.131). Ранее в судебном заседании 23.09.2011г. поясняла, что в 1990 году они получили малосемейку, поскольку комната была маленькая, а у нее было 2 детей, им разрешили занять вестибюль. В 1991 г. все ... были заняты. В 1998 г. писала в Иркутскжилстой, чтобы с нее высчитывали за .... Договора не было, все только на словах. Пока Иркутскжилстрой существовал, никто ничего не трогал, проблем не было. Ответчика не знает, ни разу его не видела. Когда приезжала милиция по факту взлома, то даже документы не показали, сослались на коменданта В, сказали, что она разрешила. Звонили в ЖКУ, им сказали, что они разрешения не давали. Они второй раз поставили замок, но все снова было взломано. Сейчас ... не занимают, пока вопрос не разрешится. На сегодняшний день в помещении кто-то живет, молодежь приходит туда курить. Не узнавали, зарегистрировано право собственности на это жилое помещение или нет. Видели только документы у своего адвоката. Техпаспорт делали в марте 2011 года, а замок взломали 15.03.11 г. после этого. Документов, подтверждающих, что они оплачивали за ... и арендовали ее, нет. Протокол общего собрания подписывали жильцы ... этажа, на котором расположена кладовка, а не собственники всего дома. Больше 15 лет занимают эти ....

В судебном заседании представитель истца по доверенности (л.д. 7) ФИО3 исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в них с учетом уточнений. Не возражал рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ. Суду пояснил, что считает, что у истца были все основания, чтобы она имела право на спорную .... Это подтверждается как протоколом общего собрания собственников, так и показаниями свидетелей. Считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. Отсутствуют предмет договора - квартира, поскольку в спорном помещении нет даже санузла, а также существенное условие договора - площадь объекта. На момент приватизации истек срок договора найма, поскольку он заключался на срок не более 5 лет.

В судебное заседание ответчик ФИО4 не явился, извещен надлежаще (л.д. 130), об уважительности причин неявки суду не сообщил, не просил дело рассматривать в его отсутствие, возражений на иск не представил.

В судебном заседании представитель ответчика Администрации г. Иркутска по доверенности (л.д.119а) ФИО5 исковые требования не признал. Не возражал рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ. Суду пояснил, что помещение было передано по договору приватизации ФИО6, оснований для отмены договора не имеется. По п. 1, 2 исковых требований возражают, не видят оснований для их удовлетворения. ФРС представили отзыв, в котором указано, что, исходя из представленного пакета документов, оснований для отказа в регистрации не было, оснований для отмены нет, согласны с отзывом ФРС. ... является общим имуществом многоквартирного жилого дома, и жильцы были вправе передать его тому, кому захотят. Но в данном случае им был представлен договор найма, и технический паспорт, из которого видно, что это квартира, он был там зарегистрирован. Оснований для отказа в приватизации не было.

В судебное заседание соответчик ЗАО «Иркутскжилстрой» не явился, извещен надлежаще, ранее получили материалы дела (л.д. 65, 134),об уважительности причин неявки суду не сообщили, заявлений о рассмотрении дела в их отсутствие, возражений на иск не подавали.

В судебное заседание 3 лицо ФИО7 не явилась, извещена надлежаще, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении. (л.д. 128) В заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие, исковые требования не признает, она является добросовестным приобретателем спорного жилого помещения (л.д. 90). В возражениях на иск указала, что исковые требования истца, ФИО1, не признает, полагает, что эти требования не основаны на законе. Так, в июне 2011 года она обратилась в АН с просьбой подыскать ей для покупки однокомнатную, не дорогую квартиру. 14 июня 2011 г. они с агентством заключили договор (копию договора прилагает). Квартиру нашли и 18 июня 2011 г. она купила спорную квартиру (копию договора купли-продажи прилагает). Сделка была зарегистрирована в УФРС по Иркутской области. В июле 2011 г. ей выдали Свидетельство о государственной регистрации права (копию Свидетельства прилагает). Статья 218 ГК РФ содержит основания приобретения права собственности. Так, часть вторая устанавливает, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. По состоянию на 08.07.2010 г. спорное жилое помещение являлось жилым и находилось в собственности Муниципального образования г. Иркутск (копию Карты реестра муниципального имущества г. Иркутска прилагает). ... г. на основании Распоряжения заместителя Мэра г. Иркутска № ..., по Договору приватизации № ..., квартира была передана в собственность ФИО2. Право собственности на квартиру ФИО2 зарегистрировал в УФРС по Иркутской области (копию Выписки из Государственного реестра прилагает). Кроме того, данная квартира под обременением не находилась (прилагает Заключение БТИ). В соответствии с ч. 2 ст. 218 ГК РФ, по договору купли-продажи квартиры от 18.07.2011 г., право собственности перешло к ней. Полагает, что обстоятельства, изложенные ФИО1 в исковом заявлении, не соответствуют действительности. Так, в доме № ... по ..., г. Иркутска, Товарищество собственников жилья не создано. Представленный истицей Протокол общего собрания собственников жилых помещений (без даты), не может служить доказательством требований истицы, поскольку А (...), гр-н С (...), Ж (...) и К (...), не являются собственниками квартир, а являются нанимателями жилых помещений. Кроме того, истцом не представлено доказательств того, что спорная квартира является местом общего пользования собственников многоквартирного дома. Ссылка в исковом заявлении на ТСЖ (без наименования ТСЖ) является несостоятельной. Вызывает сомнение законность выдачи технического паспорта от 24.03.2011 г. на спорное помещение, обозначенное как нежилое, поскольку отсутствует кадастровый номер помещения. Кроме того, данное помещение в Реестре муниципального имущества по состоянию на 08.07.2010 г., уже было учтено как жилая квартира, указан кадастровый номер. Между ее квартирой и лестницей находится .... Возможно, что истица в заявлении указывает на эту .... С учетом изложенного, просит в удовлетворении исковых требований, отказать. (л.д. 105)

В судебном заседании представитель 3 лица ФИО7 по доверенности (л.д. 89) ФИО8 с исковыми требованиями не согласился, поддержал возражения своего доверителя. Не возражал рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ. Суду пояснил, что спорное жилое помещение было приватизировано на ФИО6, который впоследствии продал его Вольпес, в соответствии с действующим на тот момент законодательством. Считаю, что основания для признания договора приватизации недействительным с последующим признанием недействительной сделки купли-продажи, отсутствуют. Полагает, что требования истца не подлежат удовлетворению. Ссылка на общее собрание жильцов дома, на то, что они согласно протоколу передают спорное помещение истцу, не состоятельна, поскольку распоряжаться помещением может только собственник. Собственником помещения до приватизации являлась Администрация г. Иркутска. Вид собственности указан - это жилое помещение. Не видит правовых оснований для признания договоров недействительными. Просит в удовлетворении исковых требований отказать. В случае, если бы речь велась о ТСЖ, истец был бы прав, но в данном доме ТСЖ не создавалось, поэтому невозможно говорить об общем имуществе собственников, поскольку его нет. Имуществом вправе распоряжаться только собственник, на тот момент дом стоял на балансе Администрации г. Иркутска.

В судебное заседание 3 лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области не явились, извещены надлежаще, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении (л.д.129). В отзыве на уточненный иск представитель по доверенности ФИО9 указала, что изучив исковое заявление сообщает следующее. 26.08.2010 г. в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее- ЕГРП) была внесена запись о праве собственности муниципального образования г. Иркутск на квартиру, расположенную по адресу: г.Иркутск, ..., кадастровый номер .... на основании карты на объект учета, исключенный из реестра муниципального имущества г. Иркутска от 16.08.2010 г. ..., выданного комитетом по управлению муниципальным имуществом г.Иркутска. В тот же день указанная запись была погашена в связи с переходом права собственности к ФИО2 на вышеуказанную квартиру на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан от ... г. № .... заключенного с муниципальным образованием г. Иркутск. Для государственной регистрации права собственности ФИО2 были представлены все необходимые документы. Основания для отказа в государственной регистрации, предусмотренные п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации), отсутствовали. Не соответствуют закону требования ФИО10. о признании недействительной государственной регистрации права собственности. В статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) установлены способы защиты гражданских прав, в числе которых отсутствуют такие способы как признание недействительной государственной регистрации права собственности. В соответствии со ст. 2 Закона о регистрации в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право на недвижимое имущество, а не государственная регистрация как таковая. Сама государственная регистрация не порождает никаких гражданских прав и обязанностей в отношении недвижимого имущества, а является доказательством существования зарегистрированного права, поскольку права и обязанности возникают из иного гражданско-правового основания. Государственная регистрация, как формальное условие обеспечения государственной, в том числе и судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Исходя из смысла вышеуказанных норм права, с учетом положений ст. 12 ГК РФ, оспаривание зарегистрированного права в судебном порядке не означает «признание недействительной государственной регистрации права», а означает оспаривание тех оснований, по которым у ответчика возникло право на спорное недвижимое имущество, Обращают внимание, что в исковом заявлении истец указывает кадастровый номер спорной квартиры, как .... однако согласно кадастровому паспорту и сведениям, содержащимся в ЕГРП кадастровый номер квартиры .... Также сообщают, что 04.07.2011 г. в ЕГРП была внесена запись о праве собственности ФИО7 на вышеуказанную квартиру на основании договора купли-продажи квартиры от 18.06.2011 г., заключенного со ФИО2 Таким образом, право собственности ФИО2 на спорную квартиру было прекращено в связи с переходом права собственности к ФИО7, которая является актуальным собственником квартиры. В связи с чем, полагают необходимым истцу уточнить свои исковые требования. В соответствии с п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП. В соответствии с п. 28 Методических рекомендаций «О порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов», утвержденных приказом Федеральной регистрационной службы РФ от 07.06.2007г. №112. вслучае если судом признана недействительной оспоримая сделка и применены последствия ее недействительности, а также в случае применения последствий ничтожной сделки государственная регистрация проводится на общих основаниях, т.е. в соответствий с требованиями ст. ст. 13, 16 Закона о регистрации, на основании заявления заинтересованных лиц с приложением всех необходимых для государственной регистрации документов. Учитывая нормы ГК РФ, Закона о регистрации, а также Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998г. №219, в случае удовлетворения судом исковых требований о признании недействительным (ничтожным) договора передачи жилого помещения в собственность ФИО2. соответствующие записи могут быть внесены в ЕГРП по заявлению заинтересованного лица на основании вступившего в законную силу решения суда (ст.ст. 17, 28 Закона о регистрации). Принимая во внимание вышеизложенное, руководствуясь ст.ст. 35, 43 ГПК РФ, просят в удовлетворении требований о признании недействительной государственной регистрации права собственности - отказать. Рассмотреть дело без участия представителя Управления. По окончании рассмотрения дела направить в адрес Управления копию решения суда. (л.д. 80-82)

С учетом мнения явившихся сторон, суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав объяснения явившихся сторон, допросив свидетелей, исследовав материалы гражданского дела, отказной материал КУСП № ..., суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истцу в полном объеме по следующим основаниям.

Статьей 164 ГК РФ предусмотрено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Согласно ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч. 1 ст. 167 ГК РФ). В силу ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Согласно ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. В силу норм ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. В соответствии со ст. 60 ЖК РФ договор социального найма заключается без установления срока его действия. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома, часть квартиры) в силу норм ст. 62 ЖК РФ.

Судом установлено, что между ФИО2 и ЗАО «Иркутскжилстрой» ... г. был заключен на бессрочный срок договор найма жилого помещения - квартиры ... г. Иркутска (л.д.8), которая находилась в собственности Муниципального образования г. Иркутска, на основании распоряжении КУМИ от 06.07.2010 года, собственником которой являлась Муниципальная казна города Иркутска, что подтверждается картой реестра муниципального имущества г. Иркутска. (л.д. 9, 35) В техническом паспорте от 11.05.2010 г. ответчик указан пользователем спорной квартиры со ссылкой на указанный договор найма, спорная квартира состоит из одной жилой комнаты площадью 15,4 кв.м. (л.д. 21-22)

Согласно выписке из ЕГРП от 26.04.2011 г. собственником квартиры ... по адресу: г. Иркутск, ... является ФИО2 (л.д.14) на основании распоряжения и.о. заместителя мэра - председателя комитета по управлению Октябрьским округом г. Иркутска ВВМ от ... №... (л.д.16-19), договора передачи жилого помещения в собственность №... от .... (л.д.15). Что также следует из материалов приватизационного дела (л.д.33-44), согласно которым при оформлении приватизации на спорное жилое помещение ответчиком в лице представителя по доверенности ПЕА (л.д.43) были представлены в Комитет по управлению Октябрьским округом администрации г. Иркутска справка БТИ г. Иркутска о наличии общей площади (л.д.84), карта реестра муниципального имущества (л.д.35), договор найма жилого помещения №... от .... (л.д.36-36 оборот), поквартирная карточка (л.д.38), справка управляющей компании (л.д. 37), согласно которой ответчик значится единственным зарегистрированным в данной квартире как наниматель с 03.06.2007 года (л.д.38), заявление о передаче в единоличную собственность квартиры от 27.07.10г. (л.д.39), технический паспорт от 11.05.2010г. (л.д.40-41), уведомление об отсутствии в ЕГРП прав не имеющиеся у него объекты недвижимости (л.д.42), справка об отсутствии сведений о принадлежности жилых объектов до 17.08.1998г. (л.д.44).

По сведениям карты реестра муниципального имущества от 30.10.2007г. балансодержателем дома по ... значится МУП С» Октябрьского округа г. Иркутска с 17.03.2005 года его право хозяйственного ведения было зарегистрировано. (л.д. 45)

Истцом представлен технический паспорт на 24.03.11 г. (л.д.10-11), однако он не отвечает принципам относимости и допустимости доказательств, положениям, установленным Правилами ведения Единого государственного реестра объектов капитального строительства, утвержденными Приказом Минэкономразвития РФ от 08.09.2006 N 268, так отсутствуют сведения о присвоении инвентарного и кадастрового номеров, даты внесения сведений и т.д. Кроме того, он противоречит представленным суду документам, свидетельствующим о регистрации и внесении учетной записи 15.07.2010 года. Как видно из технического паспорта, предоставленного для оформления распоряжения о передаче квартиры в собственность, при ее инвентаризации было установлено, что площадь квартиры ... кв.м., нумерация ее ..., также было установлено, что она является жилой комнатной, а не нежилым помещением, как указано в техническом паспорте, представленном истцом. Таким образом, к указаниям истца о том, что спорное помещение не является ни квартирой, ни иным жилым помещением, а является ... - нежилым помещением, суд относится критически. Поскольку данные доводы не нашли своего подтверждения в установленном законом порядке, и опровергаются техническим паспортом от 11.05.2010 г., зарегистрированным в установленном законом порядке, а также материалами приватизационного дела, инвентарным делом, представленным МУП БТИ г. Иркутска в отношении квартиры ... по ... г. Иркутска (л.д. 91-104). Материалы инвентаризации указанной квартиры не противоречат материалам приватизационного дела. Стороны договора № ... от ... года и договора № ... от ... года данные договора не оспаривали, требования истца не поддержали.

Судом установлено и подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 5.07.2011 г., что единоличным собственником квартиры общей площадью ... кв.м. по адресу: г. Иркутск, ... является ФИО7 (л.д.114) на основании договора купли-продажи квартиры от ... г., заключенного между нею и ФИО2 в лице ПЕИ (л.д.116), акта приема - передачи от .... (л.д.115), что также подтверждается выпиской из ЕГРП и справкой о содержании правоустанавливающих документов. (л.д. 60, 61)

ФИО7 также представлен технический паспорт от 29.07.2011 г. (л.д. 117-118), согласно которому квартира состоит из жилой комнаты, в которой обустроен отдельно совмещенного санузел. Факт того, что данное помещение является жилым также подтвержден как регистрацией в нем ФИО2, так и представленным квитанциям ФИО7, из которых видно, что она несет расходы по содержанию спорной комнаты. (л.д.119)

Истцу на ее обращения и.о. заместителя мэра-председателя комитета ВВМ 28.07.2011г. был дан ответ, в котором также указывалось, что спорное помещение является жилым и передано в собственность граждан с августа 2010 г., разрешающих документов на его переустройство не выдавалось, работы по подключению сантехнического оборудования к инженерным коммуникациям дома проведены самовольно, о демонтаже трубопроводов и канализации направлено в ООО «Ц». (л.д. 32) Сам по себе ответ о том, что какое-либо переустройство, которое не указано в ответе в чем выражено, произведено самовольно, не может свидетельствовать и опровергать доказательства, подтверждающие тот факт, что это квартира является жилым помещением, доказывать незаконность договора найма, договора приватизации.

В обоснование довода о законности занятия спорного помещения, истец представила протокол общего собрания, которым собственниками жилых помещений №№... истцу и ее семье передали спорное помещение, как нежилое (л.д.20). Однако суд не может согласиться с тем, что данный протокол является протоколом общего собрания собственников дома, а также свидетельством законного выделения истцу спорного помещения и законности его занятия, поскольку он в силу ст. ст. 56, 59, 60, 67 ГПК РФ является не допустимым доказательством. Представитель истца не оспаривал отсутствие в доме ТСЖ, пояснял, что это решение собственников ... этажа, а не всего дома.

Из отказного материала КУСП № ... усматривается, что в дежурную часть ОМ № ... ... по г. Иркутску 20.04.2010 г. поступило телефонное сообщение от А о том, что неизвестные ломают ..., а также поступило заявление от ДЮВ о принятии мер к неизвестным лицам, которые вынесли вещи с .... В ходе проверки были отобраны объяснения от ДЮИ., ПЕИ., ВГН Постановлением .... в возбуждении уголовного дела отказано за отсутствием события преступления. Основанием к отказу в возбуждении явилось то, что у ДЮВ никаких правоустанавливающих документов на данное помещение не было.

Допрошенная в судебном заседании свидетель КЖИ суду пояснила, что истец ее подруга, знает ее более 20 лет, вместе работали, живут по соседству, уже много лет вместе. Она живет в ... комнате, на ... этаже, сама живет на ... этаже. Неприязни к ней нет. Ответчика не знает, никогда его не видела, к 3 лицу неприязни нет. Изначально когда людей заселяли в общежитие, были помещения, которые люди занимали под ..., там есть 2 окна, двери ставили сами. Их было разрешено занять Иркутскжилстроем. Сама точно так же заняла колясочную под жилье. Точно не знает, как люди занимали помещения, но у нее никаких бумаг не было. Все на словах. По взлому, когда сама пришла с работы, это было месяца 3 назад, недавно увидела в коридоре выставленные вещи, но тех, кто ломал, не видела. Спросила, что произошло, истец сказала, что взломали и выбросили все вещи. Ранее ничего такого не было, никто не ругался и не скандалил.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ДЮВ суду пояснил, что истец ее сожительница, проживают совместно с ... г. неприязни к ней нет. Ответчика не знает, о 3 лице слышал, неприязни нет. Сами занимают ... комнату на ... этаже. На ... этаже была ..., которая представляет собой нежилое помещение, где есть 2 окна и отопление, больше там ничего нет. Истец заняла ... раньше, в свое время она подавала в ... Иркутскжилстрой заявление на то, чтобы назначили оплату, но квитанций не сохранилось. Было только заявление, на руки документов никаких не выдавалось. Когда ... вскрывали, его не было, ребенок позвонил и сказал, что вскрыли .... Приехали, все было сломано, часть вещей была в коридоре, часть бросили под дверь. До этого ничего такого не было, ни телеграмм, ни писем, никто ни на что не претендовал, о ФИО6 узнали позднее, думали, что это ..., управляющая компания, но никто ничего не пояснял. Потом еще раз поставили замок. Вызвали участкового, он сказал, что пока никаких документов не представлено, они могут занимать ... дальше. Через месяц опять сломали замок и вынесли вещи. Только тогда в милиции узнали, что документы им предоставили, что у них все законно. Сейчас там вроде кто-то живет, но кто, не знает.

Оценивая показания свидетелей, суд приходит к выводу, что доказательств законного занятия спорного помещения, наличии у истца каких-либо прав на нее данные свидетели не пояснили, что не противоречит собранным доказательствам дела. Сами по себе показания свидетелей о действиях по взлому замков и освобождению комнаты, учитывая, что доказательств истцом в порядке ст. 56, 59, 60, 67 ГПК РФ свидетельствующих о праве истца на спорную комнату, выделении ей данного помещения в установленном законом порядке суду не представлено, суд считает, что показания свидетелей в указанной части не влияют на выводы суда и не доказываются незаконность договоров, право истца на спорное помещение, а также статус нежилого помещения.

Анализируя указанные выше обстоятельства и представленные в материалы дела доказательства, суд находит исковые требования истца о признании недействительного в силу ничтожности договора найма жилого помещения № ... от ... года, заключенного между ЗАО «Иркутскжилстрой» и ФИО2, не подлежащим удовлетворению. Поскольку истцом не представлено доказательств, что на момент его заключения спорное помещение не соответствовало требованиям п. 1 ст. 673 ГК РФ, ст. 15 ЖК РФ, не представлено и доказательств, подтверждающих право истца на спорное помещение. В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. В соответствии с ч.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. В договоре согласно статье 672 ГК РФ все условия определяются соглашением сторон. В данном случае указание в договоре найма ... от ... г. срока его действия как бессрочно, не может являться нарушением норм ч. 1 ст. 683 ГК РФ. Притом, срок в 5 лет допускается в соответствии со ст. 683 ГК РФ, если в договоре срок был не определен. И довод истца об истечении срока суд оценивает критически. Кроме этого, помещение, на которое заключен договор от ... года является изолированным, структурно обособленным. Само по себе истечение срока, указанного в договоре, не свидетельствует о незаконности договора, а в силу ст. 684 ГК РФ наниматель не лишен был права продления договора. Судом не было установлено обстоятельств, а сторонами не представлено доказательств того, что данный договор в установленном порядке был расторгнут собственником, либо к ФИО2 предъявлялись какие-либо требования о расторжении данного договора, снятии его с регистрационного учета. Не указание в нем площади помещения по смыслу указанных выше норм закона не влечет признание его недействительным. Поскольку позволяет определить предмет договора. Отсутствие отдельной канализации, санузла, кухни, не влечет незаконность договора, поскольку помещение является изолированным, структурно обособленным. А нормы ст. 2 Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации", с учетом ч. 2 ст. 62 ЖК РФ позволяют приватизировать изолированное жилое помещение. А потому, учитывая собранные по делу доказательства, суд не усматривает незаконность, повлекшую бы признание договора ... от ... года недействительным. Притом, что и стороны данного договора не оспаривали его законность. Следует учитывать и то, что судом доказательств, свидетельствующих о правах истца на спорное помещение, установлено не было, а истцом таких доказательств в силу норм ст. 56, 59, 60, 67 ГПК РФ не представлено. Доводы о наличии устных разрешений, обращений за разрешением занять комнату, не могут являться такими доказательствами по смыслу ст. 56, 60 ГПК РФ.

В силу вышеизложенных выводов суда не подлежат и удовлетворению исковые требования истца о признаниинедействительным(ничтожным) договора передачи жилого помещения в собственность граждан №... от ... года, заключенного между ФИО2 и Администрацией г. Иркутска, признании недействительной государственной регистрации права собственности ФИО2 на квартиру, площадью ... кв.м., по адресу г. Иркутск ..., кадастровый (условный) номер, указанный в выписке как ..., произведенную на основании договора передачи жилого помещения в собственность гражданина № ... от ... г., заключенного с администрацией г. Иркутска. Нарушений при заключении договора передачи жилого помещения в собственность граждан №... от ... года между ФИО2 и Администрацией г. Иркутска установлено не было, сделка произведена в соответствии с положениями Закона РФ от 04.07.1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" с предоставлением всех необходимых документов. В связи с чем государственная регистрация права собственности ФИО2 на спорное жилое помещение была проведена в соответствии с положениями ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и оснований для признании ее недействительной судом установлено не было.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:
Отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, Администрации г. Иркутска, ЗАО «Иркутскжилстрой» о признании недействительным в силу ничтожности договора найма жилого помещения № ... от ... года, заключенного между ЗАО «Иркутскжилстрой» и ФИО2; признании недействительным (ничтожным) договора передачи жилого помещения в собственность граждан № ... от ... года, заключенного между ФИО2 и Администрацией г. Иркутска; признании недействительной государственной регистрации права собственности ФИО2 на квартиру, площадью ... кв.м., по адресу г. Иркутск ..., кадастровый номер ..., произведенную на основании договора передачи жилого помещения в собственность гражданина № ... от ... г., заключенного с администрацией г. Иркутска.

Решение может быть обжаловано в Иркутский областной суд через Октябрьский районный суд г. Иркутска в течение 10 дней.

Мотивированное решение суда будет изготовлено 14.12.2011 года.

Судья О.Ю. Астафьева