Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело №*** по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Престиж-Агро», третьи лица – <...>, Администрация <данные изъяты> сельского поселения <...>, о признании предварительного договора купли-продажи земельных участков недействительными,

У С Т А Н О В И Л :

Истец ФИО1 обратился в суд с указанным иском. Определением суда от ДД.ММ.ГГ к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены <...>, администрация <...> (л.д.120). Определением суда от ДД.ММ.ГГ<...> исключена из числа третьих лиц, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация Прилепского сельского поселения <...>.

В обоснование иска истец указал следующее.

ДД.ММ.ГГ между ним как индивидуальным предпринимателем, главой КФХ (Продавец), и ООО «Престиж-Агро» (Покупатель) был заключён предварительный договор №*** купли-продажи земельных участков. Согласно п.1.1 Договора продавец обязался заключить с Покупателем в будущем и на условиях предварительного договора договор купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 50 га, в том числе: земельный участок, общей площадью 42,2 га, с кадастровым номером №***, расположенный по адресу: <...>, с/п Прилепское; земельный участок, общей площадью 7,8 га, с кадастровым номером №***, расположенный по тому же адресу, с утверждёнными границами и местоположением. На момент заключения предварительного договора предмет сделки – земельный участок, площадью 7,8 га, принадлежал не ИП ФИО1, а истцу как физическому лицу, на основании свидетельства о праве собственности на землю от ДД.ММ.ГГ. Кроме того, земельный участок, площадью 42,2 га, был передан истцу за плату с последующим выкупом; право собственности на участок не зарегистрировано. ДД.ММ.ГГ между сторонами был подписан акт приёма-передачи документов №***, в соответствии с которым истец передал ответчику следующие документы: свидетельство о праве собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землёй от ДД.ММ.ГГ и постановление о выделении земельного участка ФИО1, от ДД.ММ.ГГ. ДД.ММ.ГГ истец направил в адрес директора ООО «Престиж-Агро» письмо с предложением о заключении дополнительного соглашения к предварительному договору №*** от ДД.ММ.ГГ, в котором ответчику было предложено: выдать на имя ответчика доверенность от имени истца на оформление права собственности ФИО1 на земельный участок площадью 42,2 га по доверенности, заключить договор переуступки права требования оформить право собственности истца на указанный земельный участок; к письму был приложен проект дополнительного соглашения, также было указано, что в случае недостижения соглашения по предложенным условия данный договор будет являться недействительным как противоречащий закону. До настоящего времени ответ на предложение ответчиком не получен.

В обоснование иска истец указал, что предварительный договор является недействительным, поскольку на момент заключения договора ФИО1 (ни тем более ФИО1 как индивидуальный предприниматель) не являлся собственником спорных земельных участков, о чём было известно Покупателю. В связи с этим, ссылаясь на положения ст.ст.166, 167 Гражданского Кодекса РФ истец просил признать предварительный договор недействительным, обязать каждую сторону предварительного договора возвратить другой стороне всё полученное по сделке, возместить истцу судебные расходы. В дополнительном обосновании иска (л.д.104) указал, что в нарушение п.1 ст.8 Федерального закона № 101-ФЗ от ДД.ММ.ГГ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» о продаже земельного участка не было извещено <...>, что также свидетельствует о заключении предварительного договора в нарушение требований закона и, соответственно, о недействительности сделки. Также в дополнениях к обоснованию иска (ДД.ММ.ГГ) оспаривал сделку как заключённую на крайне невыгодных для него условиях, указал, что для продажи земельного участка, площадью 42,2 га, он вынужден будет выкупать его у муниципального образования, на настоящий момент рыночная стоимость данного земельного участка составляет <данные изъяты> руб., а продать данный земельный участок и земельный участок, площадью 7,8 га, ответчику истец обязался всего за <данные изъяты> руб., что влечёт для истца существенные убытки от данной сделки.

Истец явился в судебное заседание, поддержал уточнённые исковые требования по основаниям, указанным в иске.

Представитель истца ФИО4 явилась в судебное заседание, поддержала позицию своего доверителя. Дополнительно указала, что ДД.ММ.ГГ администрацией Прилепского сельского поселения было принято постановление №***, которым ФИО1 было отказано в продаже земельного участка, площадью 42,2 га, предложено оформить его в аренду на срок три года (л.д.112).

Представитель ответчика ФИО5 явился в судебное заседание, возражал относительно удовлетворения иска. Указал, что положениями Гражданского Кодекса прямо разрешено заключение договора купли-продажи товара, который будет приобретён продавцом в будущем; со ссылкой на ч.2 ст.166 ГК РФ указал, что на настоящий момент истец ссылается на основания сделки, о которых ему было известно при заключении оспариваемого Договора, хотя истец получил задаток по Договору, передал ответчику документы на предмет сделки, ранее сделку не оспаривал; фактически суть возражений истца сводится к тому, что он не желает принимать на себя бремя дополнительных расходов по выкупу земельного участка, площадью 42,2 га, у муниципального образования, о чём свидетельствуют условия предложенного им дополнительного соглашения; обязательств по несению указанных расходов ответчик на себя никогда не принимал, обязанность продавца по оформлению права на предмет сделки прямо предусмотрена оспариваемым договором. Также указал, что по оспариваемому договору переход прав и обязанностей в отношении предмета сделки к ответчику не осуществлялся, основной договор купли-продажи заключен не был, в связи с чем права муниципального образования не нарушены.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГ представитель третьего лица <...>ФИО6 пояснила, что <...> не претендует на земельные участки истца, в решении полагалась на усмотрение суда; полагала, что оснований для признания оспариваемого договора недействительным не имеется, поскольку продавец земельного участка вправе на любой стадии до заключения основного договора купли-продажи направить <...> соответствующее уведомление; основной договор купли-продажи ещё не заключён, оснований полагать права <...> нарушенными не имеется.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГ представитель третьего лица администрации <...>ФИО7, пояснила, что в соответствии с Законом «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» с ДД.ММ.ГГ полномочия по распоряжению земельными участками переданы сельским поселениям, в связи с чем в качестве третьего лица должна выступать администрация Прилепского сельского поселения <...>, обладающая статусом юридического лица; права администрации <...> рассматриваемым спором не затрагиваются.

В судебное заседание ДД.ММ.ГГ администрации <...> сельского поселения <...> не явился, суду представлен письменный отзыв на иск, в котором указано следующее. В октябре 2015 года ФИО8 обратился в администрацию с заявлением о приобретении в собственность за плату земельного участка, площадью 42,2 га, с кадастровым номером №*** из земель сельскохозяйственного назначения. В связи с тем, что к заявлению не были приложены документы на земельный участок, администрация постановлением №*** от ДД.ММ.ГГ отказала в продаже земельного участка. В случае повторного обращения ФИО1 с аналогичным заявлением с приложением необходимых документов земельный участок будет продан ему в соответствии с Порядком определения цены земельных участков, находящихся в собственности <...>, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, при заключении договоров купли-продажи без торгов, утверждённым постановлением <...> от ДД.ММ.ГГ№***. Согласно п.5 данного Порядка цена такого земельного участка составит 15 % от кадастровой стоимости и составит №*** руб. (15 % от №***.) В связи с этим препятствий для оформления спорного земельного участка в собственность ФИО1 не имеется. В решении полагались на усмотрение суда. Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Постановлением администрации <...>№*** от ДД.ММ.ГГ гражданину ФИО1 предоставлено в собственность 50 га пашни (в том числе 7,8 га бесплатно, 42.2 га за плату с последующим выкупом) из земель колхоза имени ХХ Партсъезда; ФИО9 утверждён главой крестьянского хозяйства (л.д.14). ДД.ММ.ГГФИО1 выдано свидетельство на право собственности на указанный земельный участок, площадью 50 га, указано, что 7,8 га из них предоставлены бесплатно (л.д.15-16). С ДД.ММ.ГГФИО1 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя (л.д.33-37).

ДД.ММ.ГГ между истцом ФИО1 как индивидуальным предпринимателем, главой КФХ (Продавец), и ООО «Престиж-Агро» (Покупатель) был заключён предварительный договор №*** купли-продажи земельных участков (л.д.10-12).

Согласно п.1.1 Договора продавец обязался заключить с Покупателем в будущем и на условиях предварительного договора договор купли-продажи земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, общей площадью 50 га, в том числе: земельный участок, общей площадью 42,2 га, с кадастровым номером №*** расположенный по адресу: <...>, с/п Прилепское; земельный участок, общей площадью 7,8 га, с кадастровым номером №***:18, расположенный по тому же адресу, с утверждёнными границами и местоположением (далее – Предмет сделки). Согласно п.3.1 Договора цена земельных участков была согласована сторонами в сумме <данные изъяты> руб. На основании п.3.2.1 Договора истцу был выплачен задаток в сумме <данные изъяты> руб., что подтверждено истцом. Согласно п.2.2.2. Договора Продавец обязан обратиться в Управление Росреестра с заявлением о подтверждении права собственности на Предмет сделки, предварительно уведомив об этом Покупателя (л.д.10-12).

ДД.ММ.ГГ между сторонами был подписан акт приёма-передачи документов №***, в соответствии с которым истец передал ответчику следующие документы: свидетельство о праве собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землёй от ДД.ММ.ГГ и постановление о выделении земельного участка ФИО1 от ДД.ММ.ГГ (л.д.13).

ДД.ММ.ГГ истец направил в адрес директора ООО «Престиж-Агро» письмо с предложением о заключении дополнительного соглашения к предварительному договору №*** от ДД.ММ.ГГ, в котором ответчику было предложено: выдать на имя ответчика доверенность от имени истца на оформление права собственности ФИО1 на Предмет сделки; заключить договор переуступки права требования; оформить право собственности истца на указанный земельный участок; все затраты, связанные с оформление права собственности на указанный земельный участок и заключением договора цессии, возлагаются на Покупателя; к письму был приложен проект дополнительного соглашения (л.д.8-9). Данное дополнительное соглашение ответчиком подписано не было. В письме от ДД.ММ.ГГ ответчику также было указано, что в случае недостижения соглашения по предложенным условия данный договор будет являться недействительным как противоречащий закону (л.д.17).

Согласно ст.168 Гражданского Кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки; сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу ст.429 Гражданского Кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ч.2 ст.455 гражданского Кодекса РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. Данные положения закона применимы в томи числе и в отношении договоров купли-продажи недвижимости (ч.5 ст.454 ГК РФ).

Из приведённых положений закона следует, что заключение истцом и ответчиком предварительного договора купли-продажи земельных участков, право собственности на которые подлежит оформлению в будущем, не противоречит требованиям закона.

Истец указал, что при заключении предварительного договора между сторонами было согласовано и он исходил из того, что оформлением его права на земельный участок будет заниматься ответчик. Однако данный довод не подтверждён доказательствами, поскольку согласно п.2.2.2 Предварительного договора именно Продавец обязан обратиться в Управление Росреестра с заявление о подтверждении его права на Предмет сделки (л.д.10, оборот). Из иных документов принятие ответчиком на себя такого обязательства, в том числе по несению расходов по оформлению, также не следует; представитель ответчика оспаривал наличие такой договорённости.

Согласно ч.1 ст.8 Федерального закона № 101-ФЗ от ДД.ММ.ГГ «об обороте земель сельскохозяйственного назначения» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Согласно п.1, п.2 ст.<...>№***-ОЗ от ДД.ММ.ГГ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в <...>» при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения <...>, от имени которой выступает <...>, имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч.1); продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения согласно пункту 2 статьи 8 Федерального закона обязан известить в письменной форме <...> о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет (п.2).

В судебном заседании ДД.ММ.ГГ представитель третьего лица <...>ФИО6 пояснила, что <...> не претендует на земельные участки истца, в решении полагалась на усмотрение суда.

Согласно данным, представленным администрацией Прилепского сельского поселения, в случае выкупа истцом земельного участка, площадью 42,2 га, земельный участок будет реализован ему по цене <данные изъяты> руб.

Истцом в обоснование иска также заявлено о кабальности для истца условий оспариваемого договора – заключение сделки на крайне невыгодных условиях, вынужденный характер совершения сделки вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (ч.3 ст.179 ГК РФ). Однако основания кабальности истцом не доказаны, в том числе документально опровергнуто утверждение истца о необходимости выкупа им у муниципального образования земельного участка, площадью 42,2 га, по цене, в несколько раз превышающей общую цену оспариваемого договора. Иные основания кабальности истцом также не приведены и им не доказаны.

Ссылка заявителя на то, что оспариваемый договор был заключён им как индивидуальным предпринимателем, в том время как предмет сделки был предоставлен ему как физическому лицу, не имеет правового значения, поскольку действующее правовое регулирование не разграничивает имущество физического лица от имущества индивидуального предпринимателя.

Установив вышеизложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания оспариваемого предварительного договора от ДД.ММ.ГГ недействительным.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Отказать ФИО1 в удовлетворении исковых требований к обществу с ограниченной ответственностью «Престиж-Агро», третьи лица – <...>, Администрация <...> сельского поселения <...>, о признании предварительного договора купли-продажи земельных участков недействительными, применении последствий недействительности сделки.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Орловский областной суд в месячный срок с момента вынесения мотивированного решения суда.

Судья Т.А. Михеева

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГ.