Гражданский кодекс часть 1

Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Павловой Н.С., при секретаре Фарукшиной Е.И., с участием истца Буслаева Д.Ю. рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Буслаева Д. Ю., Буслаевой Т. В. к обществу с ограниченной ответственностью «СК Мастер» о защите прав потребителей, признании права собственности на жилое помещение,

установил:

Истцы обратились в суд с иском к ответчику о защите прав потребителей, признании права собственности на жилое помещение, указав, что 16.12.2014 между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве жилья < № >, зарегистрированный в установленном законом порядке. По условиям договора ответчик обязался построить многоэтажный дом, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Лукиных, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцам одноканатную квартиру, а истцы обязались уплатить обусловленную договором цену и принять квартиру. Далее, сторонами было достигнуто соглашение об оплате истцами ответчику стоимости объекта недвижимости, оформленное мировым соглашением от 13.11.2019. Истцы полностью исполнили свои обязательства по оплате объекта недвижимости и во исполнение условий соглашения сторонами 10.03.2020 был подписан акт приема-передачи объекта.

Указывая, что в настоящий момент истцы лишены всякой возможности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру, поскольку согласно решениям от 14.01.2021 и 19.04.2021 органов Росреестра, оформленные застройщиком документы не являются достаточными, а застройщик в свою очередь не предоставляет необходимую для регистрации документацию, просили восстановить их права как потребителей посредством признания за ними права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Свердловская область, < адрес > (кадастровый < № >).

В судебном заседании истец Буслаев Д.Ю. на исковых требованиях настаивал, дополнительно к изложенному в иске пояснил, что в связи с длительной просрочкой достройки дома, у сторон имелись встречные претензии и велись переговоры о зачёте мер ответственности за просрочку строительства в счет доплаты по договору строительства. В результате переговоров сторонами было подписано дополнительное соглашение от 05.09.2019, в котором стороны продлили срок оплаты по договору до 31.12.2019 и договорились урегулировать взаимные требования мировым соглашением. 02.10.2019 застройщик также выдал справку о произведенных платежах по договору, в которой указал остаток невыплаченных средств и указал, что ООО «СК Мастер» претензий по срокам произведенных платежей по договорудолевого участия к Буслаеву Д.Ю. и Буслаевой Т.В. не имеет. 11.10.2019 застройщик направил в Россреестр заявление о погашении записи о регистрации договора, в связи задержкой оплаты по договору более двух месяцев. 21.10.2019регистрационная запись погашена. В дальнейшем 13.11.2019 сторонами было заключено мировое соглашение по договору участия в долевом строительстве жилья < № > от 16.12.2014, согласно п. 4 мирового соглашения: при полном исполнении настоящего мирового соглашения Буслаевым Д.Ю. и Буслаевой Т.В., ООО «СК Мастер» обязуетсясчитать договор участия в долевом строительстве восстановленным, обязуется передать квартиру, указанную в договоре. Застройщик в соответствии с условиями мирового соглашения обязался восстановить запись регистрации договора долевого участия, но в связи с тем, что дом 10.12.2019 был сдан в эксплуатацию, восстановление регистрационной записи или повторная регистрация договора стали невозможны. Просил для вынесения правильного решения установить факт незаконности и отсутствия правовых оснований для расторжения договора и отсутствия правовых оснований у ответчика направлять уведомление о расторжении договора долевого участия.

Истец Буслаева Т.В. представила ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие, на исковых требованиях настаивала.

Ответчик в лице конкурсного управляющего Чу Э.С., в судебное заседание не явился, представил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что в удовлетворении исковых требований должно быть отказано, поскольку мировое соглашение, подписанное между истцом и ответчиком о восстановлении договора участия в долевом строительстве жилья предусматривало только право ответчиков на восстановление регистрационной записи в Росреестре, а не право собственности на недвижимое имущество, мировое соглашение не утверждено судом общей юрисдикции, в связи с чем не вступило в законную силу, мировое соглашение не содержит даты его подписания сторонами, что является существенным условием договора, несоблюдение которого также влечет за собой признание мирового соглашения незаключенным, в связи с чем в удовлетворении исковых требований надлежит отказать. Также указал, что решением Арбитражного суда Свердловской области от 18.06.2021 по делу № А60-7976/2021 ответчик признан несостоятельным (банкротом) как ликвидируемый должник, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Чу Э.С.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области своего извещено надлежащим образом, представителя не направил, письменного отзыва не представил.

Суд, с учетом мнения истца, находит возможным рассмотрение дела при данной явке.

Заслушав истца, изучив материалы дела, оценив представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Судом установлено, что 16.12.2014 между ООО «СК Мастер», в лице директора Дейч А.А., и Буслаевым Д.Ю., Буслаевой Т.В. заключен договор долевого участия в строительстве < № > (л.д. 10-17). По условиям договора ответчик обязался построить многоэтажный дом, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Лукиных, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать истцам одноканатную квартиру, а истцы обязались уплатить обусловленную договором цену в размере 2132660 рублей и принять квартиру. Согласно графику платежей – 1000000 рублей оплачивается не позднее 5 дней с момента государственной регистрации настоящего Договора; 429408,50 рублей участник долевого строительства оплачивает до 30.06.2015; 703251, 50 рубль участник долевого строительства оплачивает до 30.11.2015 ежеквартально равными долями по 176000 рублей.

Согласно оригиналам квитанций представленных в судебное заседание, ксерокопии которых приобщены к материалам дела, 20.01.2015 от Буслаева Д.Ю. принято 1000000 рублей, 15.04.2015 от Буслаева Д.Ю. принято 176000 рублей (л.д. 20)

На основании протокола собрания учредителей от 23.12.2016 директор Дейч А.А. освобожден от занимаемой должности, новым директором избран Агаханов С.С.

Согласно справке о произведенных платежах от 02.10.2019 по договору долевого участия в строительстве < № >, за подписью директора ООО «СК Мастер» Агаханова С.С., истцы оплатили 1176 000 рублей. Стоимость квартиры составляет 2175000 рублей, остаток невыплаченных средств составляет 999000 рублей (л.д. 21).

На основании соглашения стороны договорились о восстановлении договора долевого участия в строительстве < № > от 16.12.2014, по условиям которого Буслаев Д.Ю., Буслаева Т.В. обязуются оплатить сумму в размере 956660 рублей, а также 42340 рублей доплату за увеличение площади квартиры по результатам замеров БТИ, всего 999000 рублей, в течении трех месяцев с момента подписания настоящего, в следующем порядке 170000 рублей оплачивается в момент подписания настоящего соглашения, оставшиеся 829000 рублей оплачивают в течение десяти рабочих дней с момента утверждения мирового соглашения. После полной оплаты Буслаев Д.Ю., Буслаева Т.В. получают право на восстановление регистрационной записи в Росреестре о регистрации договора долевого участия в строительстве. Ответчик обязуется восстановить расторгнутый в одностороннем порядке договор долевого участия в строительстве и передать квартиру истцам. При этом как истцы, так и ответчик не имеют друг к другу каких-либо претензий в связи с нарушением сроков оплаты и сроков сдачи объекта долевого участия. (л.д. 18-19).

Согласно платежным документам, ксерокопии которых приобщены к материалам дела, в оплату договора < № > от 16.12.2014 от Буслаева Д.Ю. принято 13.11.2019 - 170 000 рублей, 12.12.2019 - 110000 рублей, 30.12.2019 - 210 043 рубля (л.д. 22).

В подтверждение доводов об оплате истцом Буслаевым Д.Ю. представлены доказательства наличия денежных средств у истцов на оплату по договору. Кроме того истец ссылался на использование средств материнского капитала. Согласно ответу Управления пенсионного Фонда Российской Федерации на основании решения УПФ Российской Федерации от 02.03.2020 средства материнского семейного капитала в размере 446617 руб. направлены в счет уплаты по договору долевого участия в строительстве < № >.

10.03.2020 истцам выдана справка о полной оплате по договору < № > от 16.12.2014 (л.д. 23). 10.03.2020 сторонами подписан акт приема передачи квартиры < № > (л.д. 24-25).

10.12.2019 на основании разрешения Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области двухсекционный многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями по адресу < адрес > введен в эксплуатацию.

Таким образом, суд с учетом существа фактически сложившихся отношений, приходит к выводу о согласовании сторонами вопроса о восстановлении договора долевого участия в строительстве < № > от 16.12.2014, полном исполнении сторонами договора его условий по оплате и передачи объекта по акту.

Вопреки доводам конкурсного управляющего, избранная сторонами соглашения форма – как мировое соглашение, с учетом исполнения его сторонами всех обязательств, не умаляет прав истцов как потребителей.

Согласно положениям статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Сам факт отсутствия в соглашении указания на дату его подписания, с учетом исполнения 13.11.2019 стороной истца договоренности о внесения первого платежа в размере 170000 рублей, не свидетельствует о его незаключенности.

Оценивая доводы истцов о нарушении их прав как потребителей в связи с отсутствием у ответчика правовых оснований для расторжения договора долевого участия в строительстве, суд приходит к выводу о том, что ответчиком была нарушена процедура расторжения договора в одностороннем порядке, исходя из следующего.

Согласно п. 8.2. Договора, предусмотрено, что настоящий договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон в случаях и порядке предусмотренном ФЗ «Об участив долевом строительстве многоквартирных домов».

В соответствии с пунктом 4 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора. Пунктами 3 - 5 статьи 9 данного Закона установлен порядок одностороннего расторжения договора застройщиком в этом случае.

Согласно ч. 4 ст. 9 Закона в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Вместе с тем из материалов регистрационного дела, представленного по запросу суда, следует, что предупреждение о необходимости погашения задолженности от 03.07.2019 направлено истцам 03.07.2019, однако адресатами не получено и возвращено по иным обстоятельствам, доказательств направления уведомления об одностороннем отказе 19.08.20219 заказным письмом с уведомлением не представлено.

Истец в судебном заседании пояснил, что уведомления о расторжении договора в одностороннем порядке не получали, после звонка ответчика о предстоящем введении дома в эксплуатацию истцы начали вести с ответчиком переговоры относительно урегулирования взаимных требований. Иного не доказано.

Из текста соглашения следует, что ответчиком договор долевого участия расторгнут в одностороннем порядке и целью заключения соглашения, на условиях полной оплаты истцами стоимости квартиры, как раз таки явилось восстановление истцов в правах по договору долевого участия в строительстве.

19.04.2021 органами Росреестра отказано истцам в регистрации права собственности в связи с погашением регистрационной записи, документы истцам возвращены с указанием на разрешение вопроса в судебном порядке.

Учитывая, что на основании достигнутого соглашения договор долевого участия восстановлен, оплата по договору долевого участия в строительстве внесена полностью, квартира передана истцам по акту приема-передачи, суд приходит к выводу о наличии оснований для восстановления нарушенных прав истцов путем признания за ними права собственности на квартиру, что является самостоятельным основанием для внесения органами Росреестра записи о регистрации права собственности за Буслаевым Д.Ю., Буслаевой Т.В.

Доводы ответчика об отсутствии оснований для рассмотрения настоящего спора судом общей юрисдикции, суд признает несостоятельным исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно абзацу седьмому пункта 1 статьи 126 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

Суды рассматривают и разрешают дела, предусмотренные частями первой и второй статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, за исключением экономических споров и других дел, отнесенных федеральным конституционным законом и федеральным законом к ведению арбитражных судов (часть 3).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", дела по искам, связанным с нарушением прав потребителей, в силу пункта 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17 Закона о защите прав потребителей, статьи 5 и пункта 1 части 1 статьи 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации подведомственны судам общей юрисдикции.

Частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьей 32 Закона о банкротстве закреплено, что дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражными судами по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Законом о банкротстве.

Согласно пункту 1 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, в случае, если исковые требования о признании права собственности на объект долевого строительства или на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства в силу Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" предъявлены до вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, основания для отказа в принятии искового заявления или прекращения производства по делу отсутствуют, спор должен быть разрешен в порядке гражданского судопроизводства судом общей юрисдикции.

Принимая во внимание, что квартира передана истцам по акту 10.03.2020, переход права собственности не был зарегистрирован в связи с необоснованным расторжением договора долевого участия в строительстве, что явилось препятствием для государственной регистрации права собственности истцов, с иском о защите нарушенных прав потребителей истцы обратились в суд 26.05.2021, то есть до вынесения Арбитражным судом Свердловской области решения 18.06.2021 о признании ООО «СК «Мастер» несостоятельным (банкротом) как ликвидируемого должника, суд приходит к выводу об отсутствии основании для передачи дела по подсудности в Арбитражный суд Свердловской области.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования Буслаева Д. Ю., Буслаевой Т. В. к обществу с ограниченной ответственностью «СК Мастер» о защите прав потребителей, признании права собственности на жилое помещение, удовлетворить.

Признать за Буслаевым Д. Ю., Буслаевой Т. В. право совместной собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. < № > (кадастровый < № >).

Настоящее решение является основанием для государственной регистрации права собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: Свердловская область, < адрес > (кадастровый < № >) за Буслаевым Д. Ю., Буслаевой Т. В..

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с даты изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы через Орджоникидзевский районный суд г. Екатеринбурга.

Судья Н.С. Павлова