Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Товарищества собственников жилья «Агалакова 44» к Никитухин АЮ, Резанов ПА, Жилищно-эксплуатационному кооперативу «Строитель», Жилищно-строительному кооперативу «Строитель» о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, выселении без предоставления другого жилого помещения, по иску Соколова НЛ, Коваленко АС, Миронова НП, Чекрыгина ЛА к Жилищно-строительному кооперативу «Строитель» о признании протокола внеочередной конференции недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

ТСЖ «Агалакова 44» обратились с иском о выселении Никитухин АЮ из нежилого помещения - колясочной, расположенной по адресу: <адрес> без предоставления другого жилого помещения. В обоснование заявленных требований ссылались на то, что нежилое помещение - колясочная, расположенная в <адрес>, является общим имуществом собственников <адрес>. Собственники дома не принимали решения о предоставлении указанного нежилого помещения Никитухин АЮ в пользование, не передавали полномочий ЖСК «Строитель» на заключение договора аренды. Ответчик вселен в спорное помещение без законных оснований и подлежит выселению без предоставления другого жилого помещения.

Впоследствии при рассмотрении дела ТСЖ «Агалакова 44» в порядке ст. 39 ГПК РФ дополнили исковые требования, просят признать недействительной справку № от ДД.ММ.ГГГГ, выданную ЖСК «Строитель», отменить государственную регистрацию права собственности Никитухин АЮ на <адрес> в <адрес>.

По аналогичным основаниям ТСЖ «Агалакова 44» предъявлены исковые требования к Резанов ПА, с учетом дополнений исковых требований просят признать недействительной справку № от ДД.ММ.ГГГГ, выданную ЖСК «Строитель», отменить государственную регистрацию права собственности Резанов ПА на <адрес> в <адрес>, выселить Резанов ПА из нежилого помещения - колясочной, расположенной по адресу: <адрес>, № «а» без предоставления другого жилого помещения.

Соколова НЛ, Коваленко АС, Миронова НП, Чекрыгина ЛА обратились в суд с иском к ЖСК «Строитель» о признании недействительным протокола внеочередной конференции членов ЖСК «Строитель» в части принятия в члены кооператива Резанов ПА, Никитухин АЮ В обоснование заявленных требований указали, что члены кооператива в нарушение требований Устава не были уведомлены о созыве внеочередной конференции, принятие в члены кооператива не относится к компетенции конференции кооператива, отсутствовал кворум, необходимый для принятия решений.

Определением суда на основании ч. 4 ст. 151 ГПК РФ гражданские дела по исковым заявлениям ТСЖ «Агалакова 44» к ФИО3, ФИО4, по иску ФИО8, ФИО1, ФИО9, ФИО10 к ЖСК «Строитель» объединены в одно производство.

Представители истца ТСЖ «Агалакова 44» ФИО1, ФИО2 в судебном заседании на исковых требованиях настаивали.

Ответчики - ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, просили рассмотреть гражданское дело без их участия.

Представитель ответчиков ФИО5, действующая на основании доверенностей в судебном заседании исковые требования не признала.

Представитель ответчика ЖСК «Строитель» ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признал, суду пояснил, что спорные помещения не могут относиться к общему имуществу собственников жилого дома, поскольку длительное время являлись служебными квартирами, были предназначены для проживания работников кооператива, ЖСК «Строитель» был вправе распоряжаться указанными жилыми помещения.

Представитель ответчика ЖСК «Строитель» ФИО5 возражения ФИО6 поддержала.

Представители ответчика ЖЭК «Строитель» ФИО7, ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признали.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явились, извещены.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования ТСЖ «Агалакова 44» подлежащими удовлетворению, а исковые требования ФИО8, ФИО1, ФИО9, ФИО10 к ЖСК «Строитель» не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ, собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ст. 305 ГК РФ права, предусмотренные ст. ст. 301-304 ГК РФ, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

При рассмотрении дела судом установлено, что помещения, расположенные на первом этаже в <адрес>, в <адрес> и 182 «а» являлись нежилыми помещениями - колясочными.

На основании договоров найма жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ<адрес>, предоставлена ЖСК «Строитель» - ФИО3, <адрес> предоставлена ФИО4, в связи с трудовыми отношениями.

На основании указанных договоров найма ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 зарегистрирован в <адрес>, а ФИО4 зарегистрирован в <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ на основании справок № и № от ДД.ММ.ГГГГ, выданных ЖСК «Строитель», за ФИО3 зарегистрировано право собственности на <адрес>, общей площадью 16,3 кв.м., за ФИО4 - право собственности на <адрес>, общей площадью 16.6 кв.м.

Из справки №, выданной ЖСК «Строитель» ДД.ММ.ГГГГ следует, что паевой взнос за <адрес> в размере 120 000 руб. внесен ФИО3 в 2011 году. Аналогичная справка выдана ЖСК «Строитель» ФИО4 в отношении <адрес>.

Указанные обстоятельства подтверждаются письменными материалами дела: копиями договоров найма (т. 1 л.д.12-13, 154-155), копиями поквартирной карточки (т. 1 л.д.14, 156); копиями свидетельств о регистрации права (т.1 л.д.55, 201), выписками из ЕГРП (т.1 л.д. 70, 87, 190), копиями дел правоустанавливающих документов (т.1 л.д.91-94, 214-217), копиями квитанций (т.1 л.д.109, 228), с2814-217лощадью 16.6 кв.м. документов а (т.1 л.д.55), правками ОГУП «Обл. ЦТИ» (т.2 л.д.21, 27, 70), поэтажным планом (т.2 л.д.22), экспликацией (т. 2 л.д.22а оборот); копией протокола общего собрания (л.д.7-9); копией устава (л.д.30-41).

В соответствии с ч. 1 ст. 99 ЖК РФ, специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений.

В силу ч. 1 ст. 124 ЖК РФ, гражданину или юридическому лицу, принятым в члены жилищного кооператива, на основании решения общего собрания членов жилищного кооператива предоставляется жилое помещение в домах жилищного кооператива в соответствии с размером внесенного паевого взноса.

Согласно ч. 2 ст. 129 ЖК РФ, на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие главы 6 настоящего Кодекса (глава 6 - «Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание таких собственников» ст. ст. 36-48).

Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно ч. 2 ст. 7 Закона СССР N 1305 от ДД.ММ.ГГГГ "О собственности в СССР" член жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру или иное строение или помещение, предоставленные ему в пользование, с ДД.ММ.ГГГГ приобретает право собственности на это имущество.

Аналогичное положение содержалось в ст. 13 Закона РСФСР N 443-1 от ДД.ММ.ГГГГ "О собственности в РСФСР" и содержится в ч. 4 ст. 218 ГК РФ.

Таким образом, член кооператива приобретает право собственности после полной выплаты паевого взноса, и с момента полной выплаты пая, право на паенакопления преобразуется в право собственности на жилое помещение, при этом возникает право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Согласно ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное жилое помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

На основании п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 47 (ред. от ДД.ММ.ГГГГ) не допускаются к использованию в качестве жилых помещений, помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно экспликации поэтажного плана, сведений ОГУП «Обл.ЦТИ» спорные помещения являлись нежилыми помещениями - «колясочными», то есть местами предназначенными для размещения колясок (т. 2 л.д. 22, 22а оборот, 27, 70).

Из материалов дела следует, что решения о переводе нежилых помещений - колясочных в жилые помещения - <адрес> и № «а» <адрес> не принимались. Основанием для регистрации права собственности ответчиков на жилые помещения - <адрес> и № «а» <адрес> послужили справки ЖСК «Строитель» о выплате ФИО3, ФИО4 паевых взносов. Выплата ответчиками денежных средств в размере 120 000 руб. ЖСК «Строитель» за выкуп служебного жилья подтверждается квитанциями от ДД.ММ.ГГГГ(т.1 л.д.109, 228).Указанные обстоятельства, также не оспаривались сторонами в судебном заседании.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 209 ГК РФ право на отчуждение имущества принадлежит его собственнику. Выплата паевого взноса является основанием для возникновения права собственности на недвижимое имущество, то есть возмездной сделкой.

Поскольку спорные помещения являлись общим имуществом собственников многоквартирного дома, в составе имущества ЖСК не находились, на праве собственности ЖСК не принадлежали, полномочия по распоряжению общим имуществом дома ЖСК «Строитель» не передавались, данная сделка является недействительной в силу ст. 168 ГК РФ и не порождает каких-либо правовых последствий, в связи с чем, справки, выданные ЖСК «Строитель» №№, 503 от ДД.ММ.ГГГГ о выплате ФИО3 паевого взноса за <адрес>, а также о выплате ФИО4 паевого взноса за <адрес> являются недействительными.

В силу ч. 1 ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с ч. 2 ст. 167 ГК РФ, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Применяя последствия недействительности сделок, суд считает необходимым прекратить право собственности ответчиков на спорные помещения, погасить записи о регистрации права собственности ФИО3, ФИО4 на указанное имущество, а также взыскать с ЖСК «Строитель» в пользу ФИО3, ФИО4 денежные средства по 120 000 рублей каждому.

То обстоятельство, что решениями Ленинского РИК <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ утверждены списки ЖСК «Строитель» о предоставлении жилья, выдавались служебные ордера на право вселения в <адрес> и № «а» не свидетельствуют о наличии у ЖСК «Строитель» полномочий на распоряжение спорными помещениями и вселение третьих лиц.

Ордер на право вселения в <адрес> выдавался ФИО11, <адрес> предоставлялась ФИО12, которые сторонами данного дела не являются.

Кроме того, согласно сведений <адрес> не принималось решения о включении квартир № «а» и № «а» <адрес> в число служебной жилой площади (т.1 л.д.55).

Выдача ордеров на право вселения в <адрес> и № «а» <адрес> не свидетельствует о законности проживания ответчиков в спорных помещениях, поскольку не опровергает доводов о том, что указанные помещения являлись нежилыми помещениями.

При этом судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о признании ФИО3, ФИО4 добросовестными приобретателями спорного имущества.

На основании ч. 3 ст. 10 ГК РФ в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается.

Добросовестный приобретатель - лицо, которое приобрело квартиру, произвело оплату, и в момент приобретения не знало и не должно было знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности приняло все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Суду не было представлено убедительных доказательств добросовестности ФИО3, ФИО4, поскольку с июля 2008 года управление многоквартирным домом осуществлялось не ЖСК «Строитель», а ЖЭК «Строитель», с июня 2011 года создано товарищество собственников жилья «Агалакова 44». Действуя разумно и добросовестно, ответчики имели возможность проверить правоустанавливающие документы на спорные объекты недвижимости у ЖСК «Строитель» либо полномочия кооператива на распоряжение спорными помещениями и не вносить денежные средства, отказавшись от заключения сомнительной сделки.

Договора найма от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ЖСК «Строитель», ФИО3, и ФИО4 противоречат требованиям ст. 99,124,129,44 ЖК РФ, являются недействительными на основании ст. 168 ГК РФ.

Поскольку помещения, расположенные в <адрес> и № «а» <адрес> являются нежилыми помещениями, то суд считает, что договора найма от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ЖСК «Строитель», и ФИО3 и ФИО4 фактически прикрывали договор аренды и являются ничтожными на основании ч. 2 ст. 170 ГК РФ.

Согласно ч. 2 ст. 170 ГК РФ, к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с ч. 1 ст. 606, ч. 1 ст. 607, 608 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование и владение. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу ч. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момент такой регистрации.

Из содержания договоров найма от ДД.ММ.ГГГГ следует, что они были заключены без указания срока, то есть на неопределенный срок. Следовательно, договора аренды нежилых помещений - колясочных, расположенных по адресу: <адрес> и 182 «а» подлежали государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, суд считает, что договоры аренды нежилых помещений - колясочных, расположенных в <адрес> и № «а» <адрес> не заключены.

Поскольку ответчики без каких-либо законных оснований проживают и зарегистрированы в квартирах № «а» и 182 «а» <адрес>, то исковые требования ТСЖ «Агалакова 44», предъявленные как представителем собственников в защиту права общей долевой собственности на нежилые помещения о выселении ответчиков из указанных помещений без предоставления других жилых помещений подлежат удовлетворению на основании ст. 304 ГК РФ.

Рассматривая требования ФИО8, ФИО1, ФИО9, ФИО10 о признании недействительным протокола внеочередной конференции членов ЖСК «Строитель» в части принятия в члены кооператива ФИО4, ФИО3 суд исходит из следующего.

Решением внеочередной конференции членов ЖСК «Строитель» от ДД.ММ.ГГГГФИО3 и ФИО4 приняты в члены кооператива.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Исходя из смысла действующего законодательства, заинтересованность лица в судебной защите при обращении в суд имеет место в том случае, если какими-либо действиями нарушены права, свободы или охраняемые законом интересы либо права оспариваются. Объектом судебной защиты является нарушенное или оспоренное право.

Поскольку истцами ФИО8, ФИО1, ФИО9, ФИО10 не представлено в суд доказательств нарушения их прав принятием в члены ЖСК «Строитель» ФИО4, ФИО3, основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют. Кроме того, согласно представленного списка членов ЖСК «Строитель» по состоянию на февраль 2011 года ФИО4, ФИО3 в составе членов ЖСК «Строитель» не значатся.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Товарищества собственников жилья «Агалакова 44» удовлетворить.

Признать недействительной справку, выданную ЖСК «Строитель» ДД.ММ.ГГГГ№ о выплате ФИО3 паевого взноса за <адрес>-а <адрес>.

Признать недействительной справку, выданную ЖСК «Строитель» ДД.ММ.ГГГГ№ о выплате ФИО4 паевого взноса за <адрес>-а <адрес>.

Применить последствия недействительности сделок.

Прекратить право собственности ФИО3 на <адрес>-а <адрес>, общей площадью 16,3 кв.м., и погасить запись о государственной регистрации права собственности ФИО3 на указанную квартиру.

Прекратить право собственности ФИО4 на <адрес>-а <адрес>, общей площадью 16,6 кв.м., и погасить запись о государственной регистрации права собственности ФИО4 на указанную квартиру.

Взыскать с Жилищно-строительного кооператива «Строитель» в пользу ФИО3 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей.

Взыскать с Жилищно-строительного кооператива «Строитель» в пользу ФИО4 120 000 (сто двадцать тысяч) рублей.

Выселить ФИО3 из помещения колясочной, расположенной по адресу: <адрес> без предоставления другого жилого помещения.

Выселить ФИО4 из помещения колясочной, расположенной по адресу: <адрес> без предоставления другого жилого помещения.

В удовлетворении исковых требований ФИО8, ФИО1, ФИО9, ФИО10 к Жилищно-строительному кооперативу «Строитель» о признании протокола внеочередной конференции от ДД.ММ.ГГГГ в части недействительным отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Н.В.Малоедова