Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлению ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

В суд поступило указанное заявление истца, в котором он просит применить последствия недействительности ничтожной сделки к договору купли-продажи 1/3 доли в праве собственности на четырехкомнатную квартиру ***, заключённому между ФИО1 и ФИО2 13 августа 2007 года, признать за истцом ФИО1 право собственности на указанную долю.

Свои требования истец обосновал тем, что между ним и ответчиком был заключён комплекс договоров, не связанных между собой, а по существу прикрывавших сложившиеся между ними отношения займа, обеспеченного залогом недвижимости. Изначально 29 декабря 2006 года между истцом и ответчиком был заключен договор займа, в п.1.4 которого содержалось прямое указание на то, что исполнение обязательства обеспечено путём переоформления 1\3 доли в квартире через дарение с сына истца К на сына займодавца – ФИО2 Впоследствии стороны продолжили отношения займа 10 августа 2007 года между истцом и ФИО3 был заключен еще один договор займа, в котором также указывалось, что исполнение обязательство обеспечено путем переоформления 1/3 доли в квартире. В дополнение к 1/3 доли, уже переданной в обеспечение исполнения обязательства со стороны заёмщика по договору дарения, был оформлен 13 августа 2007 года договор купли-продажи. Сделка по купле-продаже носила притворный характер, так как ее цена практически равно балансовой, денежные средства по договору купли-продажи не передавались, сама доля также реально не передавалась, порядок пользования ею в четырехкомнатной квартире не определялся. Истец до настоящего времени пользуется и владеет квартирой, ответчик в квартиру не вселялся. В реальности стороны имели ввиду договор займа, обеспеченный ипотекой, но ипотека не была зарегистрирована, так что заключенным является только договор займа, и в части притворной сделки купли-продажи стороны должны вернуться в исходное состояние, то есть признано право собственности истца на 1/3 доли в квартире (л.д.5-6).

В дальнейшем истец уточнял свои требования и в окончательной редакции просил признать недействительными по основанию притворности договор купли-продажи от 13 августа 2007 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2 1/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ***; признать ФИО3 и ФИО2 солидарными кредиторами по договору займа и солидарными залогодержателями по договору залога недвижимого имущества - 1/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ***; применить последствия недействительности притворных сделок, признав, что между ФИО1, ФИО3 и ФИО2 заключен договор займа на сумму 963000 рублей с обязательством уплаты пени в размере 1 310 000 рублей со сроком возврата займа – до востребования с обеспечение займа в виде залога недвижимого имущества - 1/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ***; признать за ФИО1 право собственности на 1/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: *** (л.д.103-107).

В судебном заседании истец и его представитель поддержали иск в полном объеме, поддержав, в том числе доводы, изложенные в письменных пояснениях истца.

Ответчики в судебное заседание не явились, просили рассмотреть дело в их отсутствии, направив в суд своего представителя, который возражал против удовлетворения иска, пояснив, что договоры займа и купли-продажи носили самостоятельный характер, заключены разными участниками, денежные средства по договорам переданы, право собственности зарегистрировано, с истцом заключен договор аренды жилых помещений, договор займа соглашением сторон прекращен. Кроме того ответчиками были ранее представлены письменные пояснения (л.д.86).

Заслушав мнения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с договором дарения от 27 декабря 2006 года К (даритель) подарил ФИО2 (одариваемому) 1/3 доли в праве собственности на квартиру, находящуюся по адресу: *** (л.д.8). При этом стороны по договору в присутствии нотариуса подтверждают, что они приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей, в своем интересе, свободны в установлении и определении своих прав и обязанностей на основе настоящего договора, у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершать данную сделку на крайне не выгодных условиях. Договор удостоверен нотариусом С. (л.д.8).

В соответствии с договором займа от 29 декабря 2006 года ФИО3 (кредитор) и ФИО1 (заемщик) заключили договор, согласно условиям которого кредитор предоставляет заемщику займ в размере 1 000 000 рублей, в качестве обеспечения займа выступает 1/3 доли в четырехкомнатной квартире по адресу: ***.

Заемщик гарантирует, что на момент подписания договора доля никому не продана, не заложена, не сдана в аренду, не находится под арестом, а также не обременена никакими другими обязательствами перед третьими лицами. Кредитор обязуется в течение одного рабочего дня с момента подписания договора совершить все необходимые действия для отчуждения доли уполномоченному кредитором лицу, после возврата займа и полной выплаты всех сумм, указанных в договоре, передать заемщику. Заемщик обязуется до 29 декабря 2007 года выплатить кредитору всю сумму займа, ежемесячно выплачивать дополнительную сумму из расчета 5% в месяц от невозвращенной суммы полученного займа, совершить все необходимые действия для отчуждения доли уполномоченному кредитором лицу, в течение всего срока договора нести все расходы по коммунальным платежам, электроэнергии и телефону. При условии регистрации права собственности уполномоченному кредитором лица на долю ежемесячный процент выплаты сокращается до 3% с момента заключения договора.

При условии своевременного осуществления всех предусмотренных договором текущих платежей срок возврата займа автоматически ежегодно продлевается на следующий год (л.д.11).

В соответствии с договором займа от 10 мая 2007 года ФИО3 (кредитор) и ФИО1 (заемщик) заключили договор, согласно условиям которого кредитор предоставляет заемщику займ в размере 1 100 000 рублей, в качестве обеспечения займа выступает 1/3 доли в четырехкомнатной квартире по адресу: ***.

Кредитор обязуется выплатить заемщику сумму займа в течение двух рабочих дней с момента поступления соответствующих заявок, а после возврата займа и полной выплаты всех сумм, указанных в договоре, передать заемщику все документы на долю и доверенность на её реализацию заемщику. Заемщик обязуется до 10 мая 2008 года выплатить кредитору всю сумму займа, ежемесячно выплачивать дополнительную сумму из расчета 3% в месяц от невозвращенной суммы полученного займа, нести расходы по подготовке и оформлению всех сделок по доле, а также все расходы по коммунальным платежам, электроэнергии и телефону.

При условии своевременного осуществления всех предусмотренных договором текущих платежей срок возврата займа автоматически ежегодно продлевается на следующий год.

В конце договора имеется рукописная запись о получении суммы в размере 1 100 000 рублей и подпись (л.д.52).

В соответствии с договором займа от 10 августа 2007 года ФИО3 (кредитор) и ФИО1 (заемщик) заключили договор, согласно условиям которого кредитор предоставляет заемщику займ в размере 1 300 000 рублей, в качестве обеспечения займа выступает 1/3 доли в четырехкомнатной квартире по адресу: ***.

Кредитор обязуется выплатить заемщику сумму займа в течение двух рабочих дней с момента поступления соответствующих заявок, а после возврата займа и полной выплаты всех сумм, указанных в договоре, передать заемщику все документы на долю и доверенность на её реализацию заемщику. Заемщик обязуется до 10 августа 2008 года выплатить кредитору всю сумму займа, ежемесячно выплачивать дополнительную сумму из расчета 3% в месяц от невозвращенной суммы полученного займа, нести расходы по подготовке и оформлению всех сделок по доле, а также все расходы по коммунальным платежам, электроэнергии и телефону.

Правопреемником кредитора является ФИО2, правопреемником заемщика – К (л.д.10).

Согласно договору купли-продажи от 13 августа 2007 года ФИО1 (продавец) продал ФИО2 (покупателю) принадлежащую продавцу на праве общей долевой собственности 1/3 доли в праве собственности на квартиру, находящуюся по адресу: *** (п.1). Инвентаризационная стоимость квартиры по состоянию на 01.01.2006 года составляет 428477 рублей (п.4). Отчуждаемая 1/3 доля квартиры продана за 150000 рублей (п.6). Продавец гарантирует, что отчуждаемая 1/3 доля никакими сделками не обременена, никому не продана, не заложена, в споре и под арестом не стоит, не обременена арендными обязательствами, иными правами третьих лиц, даже если эти права не зарегистрированы в установленном законом порядке (п.7) (л.д.7).

В соответствии с договором займа от 21 апреля 2008 года ФИО3 (кредитор) и ФИО1 (заемщик) заключили договор, согласно условиям которого кредитор предоставляет заемщику займ в размере 2 655 000 рублей, в качестве обеспечения займа выступает 2/3 доли в четырехкомнатной квартире по адресу: ***.

Кредитор обязуется выплатить заемщику сумму займа в течение двух рабочих дней с момента поступления соответствующих заявок, а после возврата займа и полной выплаты всех сумм, указанных в договоре, передать заемщику все документы на долю и доверенность на её реализацию заемщику. Заемщик обязуется до 21 июня 2008 года выплатить кредитору всю сумму займа, ежемесячно выплачивать дополнительную сумму из расчета 3% в месяц от невозвращенной суммы полученного займа, нести расходы по подготовке и оформлению всех сделок по доле, а также все расходы по коммунальным платежам, электроэнергии и телефону.

Правопреемником кредитора является ФИО2, правопреемником заемщика – К (л.д.56).

Согласно предварительному договору купли-продажи от 20 апреля 2009 года ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи 2/3 доли в четырехкомнатной квартире по адресу: ***. Цена договора составляет 4 760 000 рублей. Покупатель обязуется в срок до 20 декабря 2009 года выплатить продавцу всю цену договора, получить согласие у сособственника квартиры на заключение основного договора и подписать основной договор. В случае просрочки выполнения обязательств покупателем более, чем на 30 дней, договор прекращается, а все выплаченные покупателем по договору денежные средства возвращаются ему в течение 30 дней после реализации доли другому лицу за вычетом затрат на содержание и оформление доли, а также штрафных санкций и судебных издержек (л.д.57).

В соответствии с договором найма от 20 апреля 2009 года ФИО2 (наймодатель) и ФИО1 (наниматель) заключили договор о том, что наймодатель передает нанимателю в наем 2/3 доли в четырехкомнатной квартире по адресу: ***, под жилые цели для себя и своих родственников. Ежемесячная плата составляет 40 000 рублей, которые наниматель обязан выплачивать наймодателю, начиная с 20 мая 2009 года. Договор действует с 20 апреля 2009 года по 20 декабря 2009 года (л.д.58).

Согласно соглашению о прекращении договоров займа от 20 апреля 2009 года ФИО3 и ФИО1 согласились, что с момента заключения между ФИО2 и ФИО1 предварительного договора купли-продажи в отношении наем 2/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ***, все ранее заключенные между ФИО3 и ФИО1 договоры займа утрачивают силу (л.д.59).

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт оформления и подписания вышеуказанных договоров, а также наличие не исполненных долговых обязательств ФИО1 перед ФИО3 на момент 20 апреля 2009 года сторонами не оспаривается. При этом стороны называют различные суммы долга, имевшиеся у ФИО1 перед ФИО3 Однако документальных подтверждений размеров всех сумм, переданных ФИО3 ФИО1 и возвращенных ФИО1 ФИО3 по вышеуказанным договорам займа с учетом процентов по займу, сторонами не представлено.

Утверждение ФИО1 о том, что фактически между ФИО1, ФИО3 и ФИО2 заключен договор займа на сумму 963000 рубля с обязательством уплаты пени в размере 1 310 000 рублей со сроком возврата займа – до востребования, доказательствами не подтверждено. В том числе, представленный договор от 10 августа 2007 года с записями на оборотной стороне о полученных денежных средствах (л.д.112) не содержит полных сведений о взаиморасчетах и о наличии обязательств по возврату долга и пени в вышеуказанном истцом размере и со сроком возврата до востребования, напротив, в самом договоре такой срок определен конкретной датой и конкретными условиями (п.2.2.1 и п.3.2.)

Согласно ч.2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии со ст.1 ФЗ от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

В силу п. 1 ст. 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

Согласно разъяснениям, данным Пленумом Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п. 43 Постановления от 01.07.1996 г. N 6/8, указанные условия договора залога отнесены к числу существенных.

Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным (п. 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 г. N 26).

Согласно пунктам 2, 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Договор о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

При этом пунктом 4 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 2 и 3 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.

Участниками сделки договора займа от 10 августа 2007 года являлись ФИО3 (кредитор) и ФИО1 (заемщик). Приобретший по договору купли-продажи право собственности на 1/3 доли в квартире ФИО2 кредитором по договору от 10 августа 2007 года не являлся. Денежных средств ФИО2 ФИО1 не передавал. Договор займа заключен в простой письменной форме, нотариально не удостоверен, что не противоречит требованиям ст.808 ГК РФ.

Участниками сделки, которую истец просит признать притворной, а именно договора купли-продажи от 13 августа 2007 года являлись ФИО1 и ФИО2 Договор заключен в простой письменной форме, нотариально не удостоверен, что не противоречит требованиям ст.550 ГК РФ.

Право собственности зарегистрировано ФИО2 04 сентября 2007 года.

При этом оба договора, и купли-продажи, и займа не отвечают требованиям ст.339 ГК РФ, предъявляемым к договору об ипотеке.

В связи с указанными обстоятельствами оснований для признания ФИО2 и ФИО3 солидарным кредитором и залогодержателем 1/3 доли квартиры по договору займа от 10 августа 2007 года не имеется.

Доказательств наличия у ФИО2 при заключении договора купли-продажи иных намерений, чем предусмотрено этим договором, не представлено. Сама по себе низкая цена сделки, а также тот факт, что ФИО1 продолжал проживать в указанной квартире, что сторонами не оспаривается, основанием для признания договора купли-продажи притворным не является. Довод ФИО2 о том, что данный договор был заключен с ним на таких условиях в связи с тем, что ФИО1 таким образом добивался расположения отца ФИО2 – ФИО3 для получения займов, не опровергнут. В праве распоряжаться своим имуществом ФИО2, как собственник, ограничен не был, в том числе не обязан был заселяться в квартиру, определять порядок пользования ею с другим собственником.

В дальнейшее ФИО1 фактически подтвердил передачу права собственности ФИО2, заключив с ним договоры найма и предварительный договор купли-продажи от 20 апреля 2009 года спорной доли.

При этом между ФИО3 и ФИО1 было заключено несколько договор займа: 29 декабря 2006 года, 10 мая 2007 года, 10 августа 2007 года, 21 апреля 2008 года, ни в одном из которых не указано, принадлежащая кому 1/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ***, служит обеспечением обязательства по договорам займа, тогда как собственников долей было трое, что сторонами не оспаривается.

Представленная истцом аудиозапись разговора между ФИО1, К и ФИО3, содержание стенограммы который сторонами не оспаривается (л.д.67-80), и показания свидетелей Ю и Д (л.д.88-90) также не являются доказательством того, что ФИО2 не имел намерений приобретать 1/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ***, принадлежащую ФИО1, и не указывают на то, что данный договор купли-продажи был договором залога именно к договору займа от 10 августа 2010 года.

Соглашением от 20 апреля 2009 года отношения по всем указанным договорам займа между ФИО3 и ФИО1 прекращены после заключения между ФИО2 и ФИО1 предварительного договора купли-продажи 2/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ***.

Данное обстоятельство также не свидетельствует о том, что договор купли-продажи от 13 августа 2010 года прикрывал договор залога к договору займу от 10 августа 2007 года, поскольку в основе сделок 2007 года лежит 1\3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ***, а также займ в размере 1 300 000 рублей, а в основе сделок 2009 года лежит иной объем обязательств – 2/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ***, а также все договоры займа, заключенные между ФИО3 и ФИО1, а не только от 10 августа 2007 года.

Кроме того, в силу ч.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Обязательства по договорам займа между ФИО1 и ФИО3 прекращены соглашением от 20 апреля 2009 года.

Таким образом из исследованных доказательств, представленных истцом, невозможно сделать вывод о том, что договор-купли продажи от 13 августа 2010 года, по которому ФИО1 передана ФИО2 1/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ***, принадлежащая ФИО1, прикрывал собой договор залога, обеспечивающий договор займа между ФИО3 и ФИО1 от 10 августа 2007 года.

С учетом вышеизложенного суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о признании недействительным по основанию притворности договора купли-продажи от 13 августа 2007 года, заключенного между ФИО1 и ФИО2 1/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ***, а также оснований для признания ФИО3 и ФИО2 солидарными кредиторами по договору займа и солидарными залогодержателями по договору залога недвижимого имущества - 1/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ***, применения последствий недействительности притворных сделок, с признанием того, что между ФИО1, ФИО3 и ФИО2 заключен договор займа на сумму 963000 рублей с обязательством уплаты пени в размере 1 310 000 рублей со сроком возврата займа – до востребования с обеспечение займа в виде залога недвижимого имущества - 1/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ***, а также признания за ФИО1 права собственности на 1/3 доли в праве собственности на квартиру по адресу: ***.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО2 и ФИО3 о признании недействительной сделкой договора купли-продажи от 13 августа 2007 года 1/3 доли в праве собственности на квартиру ***, заключенного между ФИО1 и ФИО2, признании ФИО3 и ФИО2 солидарными кредиторами по договору займа и солидарными залогодержателями по договору залога недвижимого имущества, применении последствий признании сделки недействительной и признании права собственности ФИО1 на 1/3 доли в праве собственности на квартиру *** - отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение 10 дней.