Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кардаполовой Анжелы Ивановны к Сафонову Станиславу Евгеньевичу, Сафоновой Алене Вячеславовне, действующих в своих интересах и в интересах несовершеннолетних <данные изъяты>, о признании договора купли-продажи незаключенным, применении последствии признания договора незаключенным, восстановлении записи о праве собственности, прекращении права общей совместной собственности, возвращении квартиры, признании утратившими права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, возложении обязанности освободить жилое помещение

у с т а н о в и л:

12.03.2018г. Кардаполова А.И. обратилась в суд с иском (в редакции уточнения к иску от 21.03.2018г.) к Сафонову С.Е., Сафоновой А.В., действующих в своих интересах и в интересах несовершеннолетних <данные изъяты>, о признании договора купли-продажи от 14.08.2017г. в отношении квартиры, расположенной по адресу г. Южно-Сахалинск <адрес> незаключенным, восстановлении в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве собственности Кардаполовой А.И. на квартиру, исключив запись о праве общей совместной собственности Сафоновых, признании их утратившими права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета в квартире Сафонова С.Е., Сафоновой А.В., <данные изъяты>., возложении обязанностей освободить квартиру от проживания посторонних лиц и вывезти вещи, находящиеся в квартире, им принадлежащие.

В обоснование требований истцом указано, что истец приобрела вышеуказанное жилое помещение в собственность в порядке приватизации. На момент приватизации в квартире проживал Гречкин С.Г., который дал согласие на приватизацию в пользу истца, и до настоящего времени проживает в квартире, зарегистрирован в ней и сохраняет право пользования. 14.08.2017г. между сторонами был заключен договор купли-продажи квартиры, по которому истец продала ее ответчикам. По условиям договора квартира не обременена правами 3-их лиц, при этом указано, что на момент подписания договора в квартире зарегистрированы: Кардаполова А.И., Гречкин С.Г., которые будут выписаны до 01.12.2017г. Переход права собственности на квартиру к ответчикам был зарегистрирован. Ответчики и их 2-е детей зарегистрировались в квартире, также они завезли свои вещи. Но сами ответчики в квартире не проживают, а заселили восемь посторонних людей, которые проживают в квартире. Истец полагает, что поскольку в договоре купли-продажи жилищные права третьего лица никак не оговорены, что является существенным условием для такого типа договоров, на основании ст.ст. 432, 558 ГК РФ договор считается незаключенным.

26.03.2018г. судом в качестве 3-го лица на стороне ответчика привлечено Управление Росреестра по Сахалинской области.

26.04.2018г. истец дополнила исковые требования, просила применить последствия признания договора купли-продажи незаключенным, о прекращении права общей совместной собственности Сафоновых на квартиру с внесением соответствующей записи в ЕГРН, возвращении в собственность Кардаполовой А.И. квартиры с внесением соответствующей записи в ЕГРН.

07.05.2018г. истец вновь уточнила исковые требования, просила применить последствия признания договора купли-продажи незаключенным, прекратить право общей совместной собственности Сафоновых и прекратить зарегистрированное за ними право общей совместной собственности в ЕГРН, возвратить в собственность Кардаполовой А.И. квартиру и восстановить зарегистрированное право собственности в ЕГРН на данную квартиру за Кардаполовой А.И.

07.05.2018г. судом к участию в деле в качестве 3-го лица привлечено ГКУ «Центр социальной поддержки Сахалинской области» на стороне ответчиков.

05.06.2018г. судом в качестве 3-го лица на стороне ответчиков привлечена Янченко М.В.

В судебном заседании истец и 3-е лицо Гречкин С.Г., их представитель Лесникова О.Ю., действующая на основании доверенностей, на удовлетворении исковых требований настаивали, по основаниям, изложенным в иске. Истец пояснила, что изначально предупреждала покупателей о правах Гречкина С.Г., однако сотрудница МФЦ не внесла этот пункт договора, при этом денежных средств по договору она не получила, ни наличных, ни тех что перечислил Центр социальной поддержки, поскольку последние сняла по доверенности Янченко М.В.

Ответчик Сафонов С.Е., его представитель адвокат Минина О.В., действующая по ордеру, ответчик Сафонова А.В., исковые требования не признали, указав, что при приобретении квартиры знали, что в ней проживает Гречкин С.Г., который сохраняет право пользования жилым помещением, из-за чего сумма по договору была снижена. Не правильное указание в договоре о правах третьего лица связано с тем, что специалист МФЦ не внесла это условие, однако права Гречкина С.Г. не нарушаются, и ответчики готовы заключить дополнительное соглашение к договору о его правах. Оплата по договору была произведена в соответствии с условиями договора.

Представитель 3-го лица ГКУ «Центр социальной поддержки Сахалинской области» Прощенко Н.В. просила разрешить исковые требования в соответствии с требованиями закона – на усмотрение суда, однако в случае признания договора незаключенным, денежные средства материнского капитала должны быть возвращены Кардаполовой А.И. Центру.

Третье лицо Янченко М.В. в судебном заседании с иском не согласилась, пояснив, что ее подруга Кардаполова А.И. хотела продать спорную квартиру, в которой имеет право проживать Гречкин С.Г., о чем Сафоновы А.В. знали, поэтому была снижена цена квартиры. Наличные денежные средства в ее присутствии передавались от Сафоновых Кардаполовой А.И. Денежные средства материнского капитала Янченко М.В. получила по доверенности за истца, осуществив при этом взаиморасчет по ранее проданному дому ей истцом. При этом они сохраняли дружеские отношения до 2018г., и никаких претензий от истца к ней не имелось.

Представитель 3-го лица Управления Россреестра по Сахалинской области в судебное заседание не явился, извещены надлежаще.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд рассматривает дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что Гречкин С.Г. зарегистрирован в квартире <адрес> в г. Южно-Сахалинске с 13.02.2015г. по настоящее время.

На основании договора о передачи квартиры в собственность от 30 апреля 2015 года № Гречкина А.И. (в настоящее время Кардаполова А.И.) в порядке приватизации приобрела в собственность квартиру <адрес> в г. Южно-Сахалинске.

На момент приватизации спорного жилого помещения Гречкин С.Г. имел равные права наряду с Кардаполовой А.И. по пользованию этим жилым помещением. В силу ст. 19 Федерального закона РФ от 29.12.2004г. «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в связи с отказом Гречкина С.Г. от участия в приватизации, он сохранял постоянное право пользования жилым помещением.

Как установлено судом, по договору купли-продажи от 14 августа 2017 года Кардаполова А.И., Продавец, продала ответчикам Сафонову С.Е и Сафоновой А.В., Покупателям, в общую совместную собственность квартиру по адресу: г. Южно-Сахалинск, <адрес>.

В договоре стороны предусмотрели следующие условия:

пункт 10 договора - на основании справки № от 14.08.2017г. в указанной квартире на момент подписания договора зарегистрированы: <данные изъяты>. (временно с 12.07.2017г. по 12.10.2017г.). Стороны договорились о том, что зарегистрированные лица будут выписаны до 01.12.2017г.

пункт 11 договора – Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора указанная квартира никому другому не продана, не подарена, не заложена, не обременена правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.

Переход права собственности к Сафоновым на спорную квартиру зарегистрирован в Управлении Росреестра по Сахалинской области 25.08.2017г.

Истец, обратившись с данным иском, полагает договор купли-продажи незаключенным в силу его несоответствия ст. 558 Гражданского кодекса РФ - поскольку не были оговорены права 3-его лица Гречкина С.Г.

Так, в силу ст. 558 Гражданского кодекса РФ, существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

В соответствии с пунктом 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 3 этой же статьи предусмотрено, что сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

Как установлено из пояснений обеих сторон, заключая договор купли-продажи спорного жилого помещения, они исходили из того, что в квартире будет проживать 3-е лицо – Гречкин С.Г., сохраняющий право бессрочного пользования ею, вследствие чего, была снижена цена квартиры до 1000000 руб. При этом текст договора они не готовили, им помогли его составить в МФЦ, где был допущен недостаток. Как пояснила истец в судебном заседании, вернувшись на следующий день в МФЦ чтобы изменить текст договора, ей сказали что можно впоследствии заключить дополнительное соглашение. Ответчики в судебном заседании не отрицали прав 3-его лица Гречкина С.Г. на пользование спорным жилым помещением, неоднократно предлагали заключить такое дополнительное соглашение.

Учитывая принцип свободы договора, предусмотренный ст. 421 ГК РФ, суд приходит к выводу, что при заключении договора купли-продажи приватизированной квартиры, в которой зарегистрирован бывший член семьи, отказавшийся от участия в приватизации, участники могли заключить договор как в редакции, которая была подписана между сторонами 14.08.2017г., так и, оговорив права бывшего члена семьи, что зависит от конкретных обстоятельств и достигнутых договоренностей с лицами сохраняющими права.

При этом ответственность за не указание в спорном договоре прав Гречкина С.Г. на жилое помещение лежит на Продавце – Кардаполовой А.И., учитывая, что Покупатели – Сафоновы признают права – 3-го лица Гречкина С.Г., не ставят требования о его выселении, предлагают заключить дополнительное соглашение к договору, устранив недостаток договора, возникший при его оформлении.

В действиях же истца при данных обстоятельствах, возражающего против заключения дополнительного соглашения, усматривается недобросовестность, поскольку обе стороны в судебном заседании подтвердили, что знали до заключения договора о правах 3-го лица Гречкина С.Г. на жилое помещение.

Из материалов дела судом установлено, что на счет Кардаполовой А.И. были перечислены денежные средства материнского (семейного капитала) ГКУ «Центр социальной поддержки Сахалинской области» в сумме 204263 руб.

Также в договоре купли-продажи в п. 4.1. указано, что Покупатель оплатил Продавцу сумму 795737 руб. до подписания договора за счет собственных средств.

Независимо от того, что денежные средства материнского (семейного капитала) со счета истца были сняты 3-им лицом Янченко М.В., суд полагает, что истец Кардаполова А.И. считается принявшей от другой стороны частичное исполнение по договору, тем самым подтвердившая действие договора.

Вследствие чего, на основании п. 3 ст. 432 ГК РФ истец не вправе требовать признания спорного договора незаключенным, поскольку при данных обстоятельствах это противоречит принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из воли и договоренностей обеих сторон по договору, которые знали о правах третьего лица Гречкина С.Г., суд приходит к выводу, что договор в части ничтожен (п. 10, п. 11), как противоречащий закону – ст. 168 ГК РФ, ст. 558 ГК РФ и посягающий на права и интересы 3-го лица Гречкина С.Г.

Гречкиным С.Г. применительно к положениям статей 8 и 154 Гражданского кодекса Российской Федерации не было совершено действий или сделки, порождающих его обязанность выселиться из спорной квартиры. Соответственно, действующее законодательство гарантирует Гречкину С.Г. как бывшему члену семьи собственника, отказавшемуся от участия в приватизации, защиту права пользования спорным жилым помещением (Определение Верховного Суда РФ от 31.03.2015 N 49-КГ15-1).

При таких обстоятельствах, оснований для признания договора незаключенным не имеется, соответственно, суд отказывает в удовлетворении требований в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований Кардаполовой Анжелы Ивановны к Сафонову Станиславу Евгеньевичу, Сафоновой Алене Вячеславовне, действующих в своих интересах и в интересах несовершеннолетних <данные изъяты>, о признании договора купли-продажи незаключенным, применении последствии признания договора незаключенным, восстановлении записи о праве собственности истца, прекращении права общей совместной собственности с внесением соответствующих записей в ЕГРН, возвращении квартиры в собственность истца, с внесением соответствующих записей в ЕГРН, признании утратившими права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета, возложении обязанности освободить жилое помещение от посторонних лиц и их вещей – отказать.

Решение может быть обжаловано в Сахалинский областной суд в течение месяца через Южно-Сахалинский городской суд со дня вынесения мотивированного решения.

Мотивированное решение вынесено ДД.ММ.ГГГГ.

Председательствующий О.А. Кастюнина