Гражданский кодекс часть 1

Ленинский районный суд г. Иркутска в составе председательствующего судьи Хамди Е.В., при секретаре судебного заседания Ахмедзяновой А.Ш., с участием представителя истца по доверенности ФИО1, истца ФИО2, представителя ответчика по доверенности ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Службы государственного строительного надзора <адрес>, действующей в интересах ФИО2, ФИО4, к Акционерному обществу «Управление капитального строительства» о признании пункта договора долевого участия недействительным, обязании устранить недостатки,

УСТАНОВИЛ:

Служба государственного строительного надзора <адрес>, действующие в интересах ФИО2, ФИО4 обратились в суд с иском к АО «Управление капитального строительства города Иркутска» о признании пункта договора долевого участия недействительным, обязании устранить недостатки.

В обоснование исковых требований указали, что ****год ФИО2, ФИО4 подписали с МУП «Управление капитального строительство г. Иркутска» договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № Договор прошел процедуру государственной регистрации в установленном порядке. Согласно ЕГРЮЛ Федеральной налоговой службы ****год МУП «Управление капитального строительства города Иркутска» прекратило деятельность юридического лица путем реорганизации в форме преобразования. Правопреемником МУП «Управление капитального строительства г. Иркутска» является АО «Управление капитального строительства г. Иркутска». Согласно п.п. 1.1., 1.2. Договора застройщик обязуется построить многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый номер земельного участка № и передать участнику долевого строительства <...> –комнатную квартиру, расположенную на <...> этаже, со строительным номером №, общей площадью <...> кв.м., включающей в себя площадь квартиры <...> кв.м. и площадь лоджии <...> кв.м., а Участники долевого строительства обязуются оплатить обусловленную договором стоимость помещения и принять помещение. Свои обязательства по оплате Договора участники долевого строительства исполнили полностью. Акт приема-передачи помещения подписан ****год. ФИО4 ****год направила в адрес ответчика заявление об устранении строительных недостатков: протекание потолка в нескольких местах в квартире, имеются подтеки на балке в подъезде над входной дверью, не закрывается окно на балконе. Письменного ответа от ответчика не поступило. ФИО4 ****год направила в адрес ответчика заявление об устранении вышеуказанных строительных недостатков, в связи с тем, что никакие работы не производились. Письменного ответа от ответчика не поступало. Участники долевого строительства ****год направили в адрес ответчика заявление об устранение строительных недостатков: протекание кровли над квартирой (в кухне, жилой комнате), протекание кровли над входной дверью квартиры. Письменного ответа от ответчика не последовало. Участники долевого строительства ****год направили в адрес ответчика претензию об устранении строительных недостатков: протекание крыши над квартирой. Письменного ответа от ответчика не поступало. Участники долевого строительства ****год направили в адрес ответчика претензию об устранении протекания крыши над квартирой. Письменного ответа от ответчика не последовало. ****год в присутствии ФИО2, представителя ООО «УК «Острог» инженера ФИО5 был составлен акт осмотра помещения по имеющимся строительным недостаткам: в кухне имеются следы залива на потолочном перекрытии по стене над окном, по несущей стене по всей длине. На потолке шелушение отделочного слоя, на стене отслоение обоев. В коридоре имеются следы залива на потолочном перекрытии по стене вентшахты. На балконе по всему периметру потолочного перекрытия имеются следы залива, на стене шелушение отделочного слоя. В подъезде возле квартиры по коробу следы залива, отслоение отделочного слоя. Протечки происходят во время дождя. Согласно информационному письму ответчика от ****год в рамках гарантийных обязательств данные замечания переданы подрядной организации ООО «Креста» для устранения. Срок устранения до ****год.

Пунктом п. 8.3. Договора, предусмотрено, что все споры, разногласия, требования или претензии, возникающие из настоящего Договора или в связи с ним, либо вытекающие из него, в том числе, касающиеся его заключения, изменения, исполнения, нарушения, расторжения, прекращения и действительности, а также споры, вытекающие из гражданских правоотношений, подлежат рассмотрению в городе Иркутске Третейским судом при ООО «Юридическая компания «Гильдия профессиональных консультантов». Согласно протоколу внеочередного общего собрания учредителей ООО «Юридическая компания «Гильдия профессиональных консультантов» ликвидировано, соответственно п. 8.3. Договора ущемляет права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признается недействительным.

Просили признать п. 8.3. договора участия в долевом строительстве от ****год №№ недействительным.

Обязать АО «Управление капитального строительства города Иркутска» безвозмездно устранить строительные недостатки в <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, а именно: устранить протекание крыши над квартирой (коридоре, кухне, балконе); устранить протекание крыши над входной дверью в квартиру; в кухне восстановить отделочный слой потолка путем оштукатуривания; на балконе восстановить отделочный слой стен путем оштукатуривания.

Представитель истца ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, сославшись на доводы иска. В дополнение указал, что строительные недостатки были подтверждены в результате проверки с участием представителя управляющей компании. У истцов в квартире протекает крыша.

Истец ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, указав о том, что после выявления указанных в исковом заявлении недостатков, он неоднократно обращался и с заявлением и с претензией об устранении выявленных недостатков к ответчику, однако указанные недостатки до настоящего времени АО «Управление капитального строительства» не устранены.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, о месте и времени извещена надлежаще, в материалы дела представлено заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Обсудив неявку надлежаще извещенной о времени и месте судебного заседания истца ФИО4, суд пришел к выводу о рассмотрении гражданского дела в ее отсутствие.

Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, при этом не оспаривал факт наличия недостатков, перечисленных в исковом заявлении, указал, что для устранения недостатков ответчиком был заключен договор подряда с ООО «Крест», затем со строительной компанией ООО «Нова-Тех». На данный момент недостатки кровли устранены. Внешние работы могут быть произведены только в теплое время года. В настоящее время выполнены следующие работы: частично заменена гидроизоляция крыши, загерметизирована крыша, потолок в квартире обязуются починить в срок до ****год, работы на балконе до ****год

Представитель третьего лица ООО УК «Острог» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежаще, заявлений, ходатайств не поступило.

Обсудив неявку третьего лица, суд пришел к выводу о рассмотрении гражданского делав и его отсутствие.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Положением «О службе государственного строительного надзора <адрес>», утв. Постановлением <адрес> от ****год№-пп установлен порядок осуществления государственного строительного надзора в Российской Федерации.

Задачами службы являются:

региональный государственный строительный надзор;

выдача разрешения на строительство и выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в случаях, установленных законодательством;

3. контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных

домов и (или) иных объектов недвижимости.

Судом установлено, что ****год в адрес Службы поступило заявление от ФИО4, ФИО2 с просьбой обращения в суд в защиту прав и законных интересов как участника долевого строительства с требованием к Застройщику об устранении строительных недостатков.

Как следует из материалов дела, ****год между ФИО2, ФИО4 /Участник долевого строительства/ и Муниципальным унитарным предприятием города Иркутска» /Застройщик/ заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома в <...> микрорайоне Ново-Ленино, б/с № №№

В соответствии с п. 1.1. предметом настоящего договора является деятельность сторон по участию в долевом строительстве <...>-этажного (в том числе <...> жилых этажей, цоколь и технический этаж) многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер земельного участка №, в результате которой Застройщик передает Участнику долевого строительства объект долевого строительства- жилое помещение <...>-комнатную квартиру (строительный номер №) общей площадью <...> кв.м. (в том числе площадью квартиры <...> кв.м., площадью лоджии <...> кв.м.), расположенную на <...>-м этаже многоквартирного дома в группе жилых домов <...>-го микрорайона Ново-Ленино, <...> очередь строительства, <...> пусковой комплекс, блок-секции №.

Обращаясь в суд с требованием о признании п. 8.3. Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в <...> микрорайоне Ново-Ленино, б/с № №№ (далее-Договор), истец ссылается на то, что вышеуказанный пункт, определяющий подсудность в случае возникновения спора, ущемляет права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей.

Пунктом 8.3. Договора предусмотрено: все споры, разногласия, требования или претензии, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, либо вытекающие из него, в том числе, касающиеся его заключения, изменения, исполнения, нарушения, расторжения, прекращения и действительности, а также споры, вытекающие из гражданских правоотношений, в том числе неосновательного обогащения, подлежит рассмотрению в городе Иркутске Третейским судом при обществе с ограниченной ответственностью «Юридическая компания «Гильдия профессиональных консультантов» (почтовый адрес: <...>) в соответствии с его Положениями и Регламентом, действующими на момент обращения в Третейский суд. Решение данного третейского суда является окончательным и обязательным для сторон настоящего договора.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 16 Закона Российской Федерации от ****год№ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

На основании статьи 32 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, регулирующей договорную подсудность, стороны могут по соглашению между собой изменить территориальную подсудность для данного дела до принятия его судом к своему производству. Подсудность, установленная статьями 26, 27 и 30 данного Кодекса, не может быть изменена соглашением сторон.

Частью 7 статьи 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что иски о защите прав потребителей могут быть предъявлены также в суд по месту жительства или месту пребывания истца либо по месту заключения или месту исполнения договора. Аналогичная норма также содержится в пункте 2 статьи 17 Закона РФ от ****год№ «О защите прав потребителей».

Материалами дела подтверждено, что стороны при заключении спорного договора достигли соглашения об изменении территориальной подсудности споров.

Данное условие договорной подсудности устанавливает взаимоотношения между АО «Управление капитального строительства города Иркутска» и участником долевого строительства при обращении застройщика в суд с требованиями к участнику долевого строительства и не препятствует ФИО4, ФИО2 в реализации прав, как потребителя, на обращение в суд с иском о защите прав потребителя в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 17 Закона Российской Федерации от ****год№ «О защите прав потребителей» и частью 7 статьи 29 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Как следует из Протокола № Внеочередного общего собрания учредителей ООО «Юридическая компания «Гильдия профессиональных консультантов» от ****год повесткой дня которого являлся вопрос о прекращении деятельности Третейского суда при обществе с ограниченной ответственностью «Юридическая компания «Гильдия профессиональных консультантов», в связи с внесением изменений в законодательство, регулирующее деятельность третейских судов на территории Российской Федерации (ФЗ от ****год №382-ФЗ), было постановлено ликвидировать Третейский суд при ООО «Юридическая компания «ГПК».

Учитывая, что Третейский суд при ООО «Юридическая компания «Гильдия профессиональных консультантов» ликвидирован, суд приходит к выводу о законности исковых требований в части признания п. 8.3. Договора недействительным.

Рассматривая требования Службы государственного строительного надзора <адрес> в части безвозмездного устранения строительных недостатков, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В силу ч. 2 ст. 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (часть 5).

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (часть 6).

Как установлено судом, подтверждается материалами дела, ФИО2, ФИО4 являются сособственниками квартиры № в жилом <адрес><адрес>, расположенную на <...> этаже <...>-этажного ( <...> жилых этажей, цокольный и технический этажи) многоквартирного дома, общей площадью <...> кв.м., в том числе жилой <...> кв.м., площадью лоджии-<...> кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ****год.

В соответствии с условиями заключенного договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома в <...> микрорайоне Ново-Ленино, б/с № №№ от ****год Застройщик обязался передать Участнику долевого строительства объект долевого строительства в виде жилого помещения <...>-комнатную квартиру (строительный №), общей площадью <...> кв.м. (в том числе площадью квартиры <...> кв.м. и площадь лоджии <...> кв.м.) расположенную на <...> этаже многоквартирного дома в группе жилых домов <...>-го микрорайона Ново-Ленино, <...> очередь строительства, <...> пусковой комплекс, блок-секции <...> /п. 1.1 Договора/.

На основании Акта приема-передачи от ****год, начальник МУП «Управление капитального строительства города Иркутска» ФИО6 передал, а ФИО4, ФИО2 приняли <...>-комнатную <адрес> жилом <адрес> по пер. Академика Алексея Окладникова г. Иркутска, расположенную на <...> этаже <...> этажного (в том числе <...> жилых этажей, цокольный и технический этажи) многоквартирного дома. <адрес> квартиры по договору (в соответствии со СНиП 31-01-2003) составляет <...> кв.м., в том числе площадь квартиры <...> кв.м., и площадь лоджии <...> кв.м. с понижающим коэффициентом. По результатам технической инвентаризации общая площадь квартиры составляет <...> кв.м., в том числе жилая площадь <...> кв.м., кроме того, площадь лоджии - <...> кв.м.

В соответствии с п. 3 Акта квартира передана в надлежащем состоянии, к техническому состоянию квартиры, площади квартиры претензий нет.

ФИО2, ФИО4 в течение гарантийного срока с момента передачи квартиры выявлены недостатки строительного характера, заявленная претензия добровольно ответчиком не исполнена, что подтверждается представленными заявлением от ****год; ****год; ****год; претензией от ****год; ****год.

Несоответствие качества квартиры истцов подтверждается составленным Актом осмотра квартиры по адресу: <...> <адрес> составленного ****год в составе: инженера ООО УК «Острог» ФИО5, собственника <адрес> ФИО2

В результате произведенного ****год. осмотра установлено следующее: в кухне следы залива на потолочном перекрытии по стене над окном, и по несущей стене по всей длине площадью <...> кв.м. На потолке шелушение отделочного слоя, на стене отслоение обоев. В коридоре следы залива на потолочном перекрытии по стене вент шахты площадью <...> кв.м. На балконе по всему периметру потолочного перекрытия следы залива. На стене шелушение отделочного слоя. В подъезде возле <адрес> по коробу (гипсокартон) следы залива, отслоение отделочного слоя площадью <...> кв.м. Протечки в квартире и в подъезде происходят во время дождя.

Из содержания информационного письма Муниципального унитарного предприятия «Управление капитального строительства города Иркутска» от ****год следует, что МУП «УКС г. Иркутска» поступили заявления от дольщиков б/с <...>: кв. №; б/с <...>: кв№. В рамках гарантийных обязательств данные замечания переданы генеральной подрядной организации ООО «Креста» для устранения. Срок устранения до ****год.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ****год N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (п. 4 ст. 13, п. 5 ст. 14, п. 5 ст. 23.1, п. 6 ст. 28 Закона о защите прав потребителей, ст. 1098 ГК РФ).

Следовательно, освобождение застройщика от ответственности за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным законом, допускается при доказанности им отсутствия его вины.

В ходе судебного разбирательства, представитель АО «Управление капитального строительства города Иркутска» пояснил, что в настоящее время работы по ремонту кровли многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> выполнены, остальные работы, проведение которых необходимо осуществить в <адрес> принадлежащей истцам будут выполнены в первой половине ****год года.

В подтверждение доводов, представителем ответчика представлен акт о приемке выполненных работ за ****год года в Разделе № которого содержится сведения о выполнении работ по Ремонту кровли, справка о стоимости выполненных работ и затрат № от ****год, фотоснимки.

Вместе с тем, ответчиком не представлен договор подряда, заключенный между АО «УКС города Иркутска» и ООО «Нова-Тех», с перечнем и сроками выполнения работ.

Суд приходит к выводу о том, что АО «УКС города Иркутска» надлежащим образом не исполнил свои обязательства, передав истцам квартиру со скрытыми недостатками. Несоответствие качества квартиры выражается в протекании крыши МКД, в результате чего происходит залив квартиры, что подтверждается Актом осмотра квартиры от ****год. и не оспаривалось представителем ответчика в судебном заседании.

Поскольку дефекты, об устранении которых заявлено истцом, возникли в период гарантийного срока, доказательств устранения перечисленных в иске недостатков ответчиком не представлено(частично работы выполнены, однако качество выполненных работ в холодное время года проверить не представляется возможным, другие работы могут быть выполнены только в теплое время года), суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований в части обязания АО «Управление капитального строительства города Иркутска» безвозмездно устранить строительные недостатки в <адрес>, расположенной по адресу: <...> <адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Службы государственного строительного надзора <адрес>, действующей в интересах ФИО2, ФИО4, удовлетворить.

Признать п. 8.3 Договора долевого участия в строительстве от ****год. №№ недействительным, в связи с ликвидацией третейского суда при ООО «Юридическая компания профессиональных консультантов».

Обязать АО «Управление капитального строительства города Иркутска» безвозмездно устранить строительные недостатки в <адрес> по адресу:

<адрес>, а именно: устранить протекание крыши над квартирой (коридоре, кухне, балконе); устранить протекание крыши над входной дверью в квартиру; в кухне восстановить отделочный слой потолка путем оштукатуривания; на балконе восстановить отделочный слой стен путем оштукатуривания.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Ленинский районный суд г. Иркутска в течение месяца.

Срок изготовления мотивированного решения суда ****год.

Судья: Е.В. Хамди