Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Е.С. к Е.Г. о расторжении предварительного договора купли-продажи, взыскании денежных средств, встречному иску Е.Г. к Е.С., РГ о расторжении договора, взыскании штрафа,

установил:

Е.С. обратился в суд с иском к Е.Г. и просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Е.С., РГ и Е.Г., взыскать с ответчика Е.Г. в его пользу денежные средства, внесенные в качестве аванса в счет приобретения объекта недвижимости в размере <данные изъяты> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере <данные изъяты>. за период просрочки с ДД.ММ.ГГГГ расходы по оплате госпошлины <данные изъяты>., расходы на оказание юридической <данные изъяты>., нотариальных услуг <данные изъяты><данные изъяты> руб.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что ДД.ММ.ГГГГг. между РГ с одной стороны (Покупатель) и Е.Г., с другой стороны (Продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Указанная квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость квартиры поставляет <данные изъяты> руб., порядок расчетов установлен в пункте 2 Договора. В соответствии с указанным пунктом Договора, Покупатель рассчитывается с Продавцом посредством выплаты собственных денежных средств, в размере <данные изъяты> руб. и выплаты заемных денежных средств, полученных в кредитном учреждении в размере <данные изъяты> руб. При этом часть собственных денежных средств выплачивается в момент заключения предварительного договора купли-продажи в размере <данные изъяты> руб., вторая часть в размере <данные изъяты> выплачивается в день заключения основного договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ. в момент заключения договора Покупатель передал продавцу денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., которые считаются авансом. Срок заключения основного договора купли-продажи установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ<адрес> 3.5. договора предусмотрена возможность расторжения сделки в одностороннем порядке в случае, если Кредитор откажет в выдаче кредита Покупателям для приобретения указанного в договоре объекта недвижимости. В этом случае Продавец обязан вернуть Покупателю аванс в полном размере, до момента расторжения договора в течение трех рабочих дней. ДД.ММ.ГГГГ кредитным учреждением отказано в выдаче кредита Покупателям, Продавцу рекомендовано предоставить в банк справку об использовании материнского капитала. В случае если продавец использовал материнский капитал на погашение займа, необходимо выделить доли детям и получить разрешение органов опеки на продажу квартиры, либо заменить объект. Таким образом, покупателю отказано в получении кредита в связи с недобросовестными действиями продавца, который не сообщил Покупателю существенные сведения о товаре, а именно: об использовании материнского капитала при приобретении объекта недвижимости, что требует от собственника выдела доли приобретаемого жилья для ребенка. Сокрытие продавцом указанных сведений, попытка продажи квартиры без выдела доли для ребенка и оформления права собственности в будущем могли повлечь признание сделки недействительной, так как при осуществлении сделок с недвижимостью, собственниками которых являются несовершеннолетние дети обязательно согласие органов опеки и попечительства на продажу недвижимости.

Кроме того, основной договор в указанный в предварительном договоре срок заключен не был, стороны предложение о заключении Договора друг другу не направляли. ДД.ММ.ГГГГ. Продавцу заказным письмом с уведомлением и описью вложения направлена претензия, с просьбой расторгнуть предварительный договор купли-продажи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГг., с приложением в виде соглашения о расторжении договора, в которых содержалась просьба сообщить Покупателю о принятом решении, по результатам рассмотрении претензии и соглашения в срок не позднее 10 дней с момента их получения. Ответ на претензию и соглашение до настоящего времени не получены. Истец вынужден обратиться в суд.

В судебное заседание истец Е.С. не явился, о дне слушания дела извещен, направил в суд своего представителя ФИО2, который поддержал заявленные истцом требования.

Ответчик Е.Г. с заявленными требованиями истца не согласилась, предъявила встречный иск к Е.С., РГ, в котором просит расторгнуть предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ. между ней и Е.С., РГ; взыскать с ответчиков в её пользу штраф в сумме <данные изъяты> руб. и зачесть данную сумму штрафа в счет аванса в сумме <данные изъяты> руб., внесенного ей Е.С., РГ во исполнение предварительного договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. между ней и Е.С., РГ

В обоснование встречного иска Е.Г. указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиками Е.С., РГ был заключен предварительный договор купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Ответчики обязались приобрести её в общую собственность в равных долях в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ Заключая договор, ответчики согласовали весь объем её обязанностей по договору. В соответствии с п.3.2 договора, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее ДД.ММ.ГГГГ. В согласованном между ними перечне документов, которые она обязалась предоставить ответчикам в целях заключения Основного договора, указано нотариально удостоверенное заявление о выделе доли в праве собственности на вновь приобретаемую квартиру несовершеннолетним лицам: ФИО, ДД.ММ.ГГГГ года рождения и ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в связи с использованием материнского капитала для погашения ипотеки в продаваемой квартире. Следовательно, ответчики, заключая с ней договор, знали об использовании ею средств материнского капитала на приобретение продаваемой квартиры и о наличии у неё двух несовершеннолетних детей, в пользу которых она обязалась приобрести доли в другом жилом помещении. Тем не менее, ответчики не предупреждали её о невозможности приобрести квартиру в связи с выделом долей в праве собственности на неё в интересах несовершеннолетних детей и отсутствием согласия органа опеки. Условиями Договора такие обязанности в отношении Е.Г. не предусмотрены. Свои обязательства по предоставлению ответчикам требуемых ими по договору документов она выполнила в полном объеме, кроме нотариально удостоверенного заявления о выделении доли в праве собственности на вновь приобретаемую квартиру её несовершеннолетним детям ФИО и ФИО1, которое она могла предоставить лишь после приобретения квартиры, указанной в п.5.1. Договора. В срок, предусмотренный п.3.2. Договора, обязательства по заключению основного договора купли-продажи ответчики не исполнили при отсутствии с её стороны уклонения от его исполнения и недобросовестности Е.Г. В соответствии с абз.2 п.3.6. Договора, в случае отказа Покупателей от исполнения настоящего договора, за исключением п.3.5. договора, уклонения от его исполнения вследствие иных причин, по которым основной договор не может быть заключен по вине Покупателей, последние обязаны выплатить Продавцу штраф в размере <данные изъяты>. Основной договор в срок, указанный в п.3.2. Договора, заключен не был. Отказавшись заключить с ней Основной договор купли-продажи, ответчики действуют недобросовестно и препятствуют в приобретении другой квартиры на условиях, указанных в п.5.1 Договора. Следовательно, по вине ответчиков она лишена того, на что рассчитывала при добросовестном исполнении ими своих обязательств по Договору.

В судебном заседании Е.Г. и её представитель ФЙИО3 поддержали встречные требования.

3-е лицо по первоначальному иску и ответчик по встречному иску РГ в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, направила в суд заявление, в котором просит рассмотреть дело без её участия, также указала, что заявленные Е.С. исковые требования поддерживает в полном объеме, возражает против удовлетворения встречного иска Е.Г.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему:

По смыслу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ из предварительного договора не могут вытекать никакие обязательства, кроме обязательства по заключению основного договора.

В соответствии с п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из положений ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГг. между Е.Г. (продавец) и Е.С., РГ (покупатели) был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи <адрес> (л.д.8-11).

Истцом Е.С. и РГ был оплачен Е.Г. аванс в соответствии с п.2.1.3. предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГг., что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГг. (л.д.12).

В срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор между РГ, Е.С. и Е.Г. заключен не был, что сторонами в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Таким образом, до окончания срока, определенного предварительным договором для заключения основного договора, такой договор не был заключен и ни одна из сторон не направила другой стороне предложение о его заключении, в связи с чем, исходя из положений п. 6 ст. 429 ГК РФ, суд приходит к выводу о том, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращены, а потому оснований для расторжения договора, предусмотренных ст. 450 ГК РФ не имеется, в связи с чем суд отказывает в удовлетворении требований Е.С. и Е.Г. в расторжении предварительного договора.

При таком положении, принимая во внимание, что обязательства сторон, предусмотренные предварительным договором по заключению основного договора, прекращены, основания для оставления внесенной по договору суммы аванса у ответчика Е.Г. отсутствуют, суд приходит к выводу, что переданная истцом Е.С. ответчику сумма аванса в размере <данные изъяты> руб. подлежит возврату истцу в силу п. 1 ст. 1102 ГК РФ.

В соответствии с п.1 ст.395 ГК РФ (в редакции на период спорных правоотношений) за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующими в месте жительства кредитора или, если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения, опубликованными Банком России и имевшими место в соответствующие периоды средними ставками банковского процента по вкладам физических лиц. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истцом Е.С. заявлены требования о взыскании с ответчика Е.Г. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты>

Как следует из материалов дела ДД.ММ.ГГГГг. Е.С. направил в адрес Е.Г. претензию с просьбой о возвращении уплаченных по договору денежных средств в качестве аванса в размере <данные изъяты>.

Поскольку требования истца удовлетворены не были, с Е.Г. подлежат взысканию проценты за пользование денежными средствами за период с ДД.ММ.ГГГГг. (с момента прекращения обязательств сторон по предварительному договору) по ДД.ММ.ГГГГ. в размере <данные изъяты>

Расчет процентов за указанный период составит <данные изъяты>

<данные изъяты>

При этом, расчет процентов, произведенный истцом, суд находит неверным, поскольку применяется ставка банковского процента действовавшая в соответствующие периоды.

Из положений ст. ст. 88, 94 ГПК РФ следует, что расходы на оплату услуг представителей отнесены к издержкам, связанным с рассмотрением дела.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Согласно ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В судебном заседании было установлено, что истцу Е.С. его представителем ФИО2 оказывались юридические услуги в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ. по составлению искового заявления, участию в судебных заседаниях. Стоимость данных услуг в соответствие с договором составила <данные изъяты>. и оплачена полностью, что подтверждается соответствующей распиской (л.д.21). Суд, с учетом обстоятельств настоящего дела, его сложности и длительности рассмотрения, полагает разумным и справедливым взыскать стоимость юридических услуг в сумме <данные изъяты>

Оснований для взыскания с ответчика расходов за нотариальное удостоверение доверенности в размере <данные изъяты> руб. суд не находит, исходя из следующего:

Как разъяснил Верховный Суд РФ в абзаце 3 пункта 2 Постановления Пленума от 21 января 2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" расходы на оформление доверенности представителя могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Из представленной в материалы дела доверенности <адрес>2 от ДД.ММ.ГГГГ не усматривается, что данная доверенность выдана для участия в конкретном деле или конкретном судебном заседании. Как следует из текста доверенности, полномочия представителя истца не ограничены представительством только в судебных органах, следовательно, расходы на оформление указанной доверенности не могут быть признаны судебными издержками (л.д. 22).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>.

Что касается встречных требований Е.Г. о взыскании с ответчиков по встречному иску в её пользу штрафа в сумме <данные изъяты>. во исполнение предварительного договора купли-продажи двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенного ДД.ММ.ГГГГ. между ней и Е.С., РГ, то суд приходит к следующему:

В силу п.3.4 предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., расторжение настоящего предварительного договора возможно только по соглашению сторон. В противном случае виновная сторона уплачивает штраф в размере и в порядке, предусмотренном настоящим договором.

В соответствии с п.3.5. предварительного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. предусмотрено, что настоящий договор может быть расторгнут на основании одностороннего отказа от исполнения договора без применения к стороне штрафных санкций в следующих случаях: несоответствия документов на квартиру установленным требованиям по независящим от Продавца причинам; в случае отказа Кредитора в выдаче кредита Покупателям на выше указанный объект. В этом случае Продавец обязан вернуть Покупателю ранее переданный аванс в полном объеме в размере 300 000 руб., до момента расторжения договора, в течение трех рабочих дней.

В случае отказа Покупателей от исполнения настоящего договора, за исключением п.3.5 договора, уклонения от его исполнения вследствие иных причин, по которым Основной договор не может быть заключен по вине Покупателей, последние обязаны выплатить Продавцу штраф в размере <данные изъяты> руб. (п.3.6. предварительного договора).

Возражая против заявленных Е.Г. требований о взыскании штрафа представитель Е.С. указывает на то, что ДД.ММ.ГГГГ. кредитным учреждением отказано в выдаче кредита Покупателям, Продавцу рекомендовано предоставить в банк справку об использовании материнского капитала. В случае если продавец использовал материнский капитал на погашение займа, необходимо выделить доли детям и получить разрешение органов опеки на продажу квартиры, либо заменить объект. Таким образом, покупателю отказано в получении кредита в связи с недобросовестными действиями продавца, который не сообщил Покупателю существенные сведения о товаре, а именно: об использовании материнского капитала при приобретении объекта недвижимости, что требует от собственника выдела доли приобретаемого жилья для ребенка. Сокрытие продавцом указанных сведений, попытка продажи квартиры без выдела доли для ребенка и оформления права собственности в будущем могли повлечь признание сделки недействительной, так как при осуществлении сделок с недвижимостью, собственниками которых являются несовершеннолетние дети обязательно согласие органов опеки и попечительства на продажу недвижимости.

В обоснование своих доводов Е.С. предоставлено уведомление <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которого по кредитной заявке № от ДД.ММ.ГГГГг., заемщик Е.С., получено отрицательное заключение юридической службы по объекту недвижимости по адресу: <адрес>: предоставить справку от продавца об использовании средств материнского капитала. В случае если продавцы использовали материнский капитал на гашение займа, необходимо выделить доли детям и получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры, либо заменить объект (л.д.70).

Е.Г. было заявлено о подложности данного доказательства, в связи с чем судом был направлен запрос в <данные изъяты>» о сообщении сведений о том, обращался ли Е.С., РГ с заявлением о предоставлении ипотечного кредита в ДД.ММ.ГГГГ с целью приобретения объекта недвижимости: квартиры по адресу: <адрес> ул<адрес><адрес>, также Е.С. в соответствии со ст. 186 ГПК РФ судом предложено предоставить иные доказательства, которые свидетельствуют об обстоятельствах, которые доказывались с помощью указанного выше документа – уведомления <данные изъяты>.

Таких доказательств, в соответствии со ст. 56 ГПК РФ Е.С. суду не предоставлено.

Более того, согласно ответа <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ. (лд.136) на запрос суда, заявок на выдачу ипотечного кредита для приобретения жилья по адресу: <адрес> не обнаружено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что Е.С. не представлено достаточных и достоверных доказательств, свидетельствующих о том, что основной договор купли-продажи не был заключен по причине отказа Кредитора в выдаче кредита Покупателям на приобретаемый объект, а также не представлено доказательств несоответствия документов на квартиру установленным требованиям по независящим от продавца причинам, а потому с Е.С., РГ в соответствии с п.3.6. предварительного договора подлежит взысканию в пользу Е.Г. штраф.

При этом суд также принимает во внимание, что ответчики по встречному иску не представили суду доказательств, что они обращались к Е.Г. с требованием о предоставлении дополнительных документов, указанных в уведомлении Банка. Е.Г. данное обстоятельство в судебном заседании оспаривала.

Как указано выше, условиями предварительного договора предусмотрен штраф в размере <данные изъяты>

Между тем, из содержания ст. 330 ГК РФ следует, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Принимая во внимание условия начисления штрафа, суд приходит к выводу, что по своей сути таковая плата является определенной сторонами мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств, т.е. договорной неустойкой.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, в случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е. по существу - на реализацию требования статьи 17 ч. 3 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому ч. 1 ст. 333 ГК РФ предусматривает обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Критериями для установления несоразмерности могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другие обстоятельства.

В данном случае, исходя из сложившихся правоотношений, поведения сторон, размера суммы штрафа, предусмотренным договором, суд полагает сумму штрафа в размере <данные изъяты> руб. явно несоразмерной неисполненному обязательству и возможным убыткам, понесенным истцом Е.Г., в связи с чем, считает необходимым уменьшить взыскиваемый штраф, определив его в размере <данные изъяты>.

Таким образом, с Е.С., РГ в пользу Е.Г. подлежит взысканию штраф в размере <данные изъяты> руб. с каждого.

При этом, в соответствии со ст. 410 ГК РФ считает возможным произвести зачет взысканных сумм с Е.Г. в пользу Е.С. и с Е.С. в пользу Е.Г. и окончательно взыскать с Е.Г. в пользу Е.С.<данные изъяты>.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Решил:

Исковые требования Е.С. удовлетворить частично.

Взыскать с Е.Г. в пользу Е.С. внесенные в качестве аванса по предварительному договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. денежные средства в размере <данные изъяты>

В остальной части в удовлетворении требований Е.С. отказать.

Встречные исковые требования Е.Г. удовлетворить частично.

Взыскать с Е.С., РГ в пользу Е.Г. штраф в размере <данные изъяты>.

В остальной части в удовлетворении встречных исковых требований Е.Г. отказать.

Произвести зачет взысканных сумм с Е.Г. в пользу Е.С. и с Е.С. в пользу Е.Г..

Окончательно взыскать с Е.Г. в пользу Е.С.<данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Новосибирского областного суда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения судом, путем подачи апелляционной жалобы через Калининский районный суд г. Новосибирска.

Мотивированное решение изготовлено 20 декабря 2016г.

Председательствующий по делу подпись/

Копия верна

Подлинник решения суда хранится в материалах административного дела №2-3147/2016 находящегося в Калининском районном суде г.Новосибирска.

Судья: М.Н. Мяленко

Секретарь: Ю.В.Серикпаева

Решение не вступило в законную силу: «___»____________201__ г.

Судья: М.Н. Мяленко

Решение не обжаловано (обжаловано) и вступило в законную силу « »___________201__ г.

Судья: М.Н. Мяленко