Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске гражданское дело по иску Савельева О. Э. к администрации городского округа «Город Архангельск», директору департамента муниципального имущества администрации городского округа «Город Архангельск» Беловой М. С. о признании незаконным отказа во внесении изменений в договор аренды земельного участка, понуждении направить соглашение о внесении изменений в договор аренды в части цели использования земельного участка,

установил:

Савельев О.Э. обратился в суд с исковым заявлением к администрации городского округа «Город Архангельск», директору департамента муниципального имущества администрации городского округа «Город Архангельск» Беловой М.С. о признании незаконным отказа во внесении изменений в договор аренды земельного участка <№>мг от 18 сентября 2001 года, понуждении направить соглашение о внесении изменений в договор аренды в части цели использования земельного участка с кадастровым номером <№> на новую цель – «Для размещения многоэтажного жилого дома» в двухнедельный срок со дня вступления решения суда в законную силу.

В обоснование заявленных требований указал, что владеет на праве аренды земельным участком с кадастровым номером <№>, расположенным по адресу: г.Архангельск, ..., на основании договора аренды <№>мг от 18 сентября 2001 года, соглашения о внесении изменений в договор от 26 октября 2004 года и договора уступки прав и обязанностей по договору от 30 марта 2012 года. Данный земельный участок предоставлен для эксплуатации складской базы без права нового строительства в связи с ее нахождением в жилом квартале. В 2013 году на основании заявления истца в ЕГРН была внесена запись о новом виде разрешенного использования земельного участка – «Для строительства многоэтажного жилого дома». В связи с новым видом разрешенного использования по заявлению истца распоряжением мэра г.Архангельска от 21 января 2014 года <№>р утвержден градостроительный план земельного участка с видом разрешенного использования - «Для размещения многоэтажного жилого дома». Однако в договор аренды изменения относительно нового вида разрешенного использования земельного участка не были внесены. На заявление истца от 17 мая 2021 года о подписании соглашения о внесении изменений в договор аренды в части предоставления участка для размещения многоэтажного жилого дома в письме и.о. директора департамента муниципального имущества администрации городского округа «Город Архангельск» Беловой М.С. от 08 июня 2021 года <№> был дан отказ, что послужило причиной обращения в суд с заявленными требованиями.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика администрации городского округа «Город Архангельск» в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, указанным в отзыве на иск.

Истец, ответчик директор департамента муниципального имущества администрации городского округа «Город Архангельск» Белова М.С. в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

По определению суда дело рассмотрено при данной явке.

Заслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и в силу ст.ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (ст.607 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, 18 сентября 2001 года мэрией г.Архангельска с Назаровым Д.В. был заключен договор <№>мг аренды земельного участка в территориальном округе Майская горка по ..., в П-6 зоне градостроительной ценности, площадью 0,2873 га для эксплуатации складской базы без права нового строительства в связи с ее нахождением в жилом квартале согласно распоряжению мэра г.Архангельска от 16 июля 1999 года <№>р на срок до <Дата>. Договор зарегистрирован надлежащим образом.

По соглашению от 27 июня 2003 года Назаров Д.В. передал свое право аренды указанного земельного участка Шаронову В.А.

С 29 сентября 2004 года права арендатора данного земельного участка на основании соглашения о внесении изменений в договор аренды <№>мг от 26 октября 2004 года перешли к Шутихину А.В. и Пеньевскому Е.П.

30 марта 2012 года между Шутихиным А.В., Пеньевским Е.П. и Савельевым О.Э. заключен договор уступки прав и обязанностей, по которому все права и обязанности арендатора по указанному договору аренды от 18 сентября 2001 года принял на себя истец.

21 января 2013 года истец обращался в департамент градостроительства мэрии г.Архангельска с обращением, в котором просил разъяснить возможность размещения на земельном участке многоэтажного жилого дома.

На данное обращение был получен ответ от 23 января 2013 года, в котором сообщено, что в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования «Город Архангельск», утвержденными решением Архангельской городской Думы от 13 декабря 2012 года №516, земельный участок расположен в зоне Ж-06-4-6, для которой предусмотрено среди основных видов разрешенного использования, в том числе размещение многоэтажных жилых домов. Для внесения изменений в правоустанавливающие документы истцу рекомендовано обратиться в филиал ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и НАО».

Распоряжением мэра г.Архангельска от 21 января 2014 года <№>р утвержден градостроительный план спорного земельного участка с видом разрешенного использования – для размещения многоэтажного жилого дома.

Согласно выписке из ЕГРН данный земельный участок относится к землям населенных пунктов и в настоящее время имеет вид разрешенного использования – для строительства многоэтажного жилого дома.

В связи с внесением изменений в сведения ЕГРН о виде разрешенного использования земельного участка и новым градостроительным планом истец 17 мая 2021 года обратился в администрацию муниципального образования «Город Архангельск» с заявлением о заключении дополнительного соглашения о внесении соответствующих изменений в договор аренды от 18 сентября 2001 года в части вида разрешенного использования – для размещения многоэтажного жилого дома.

Письмом и.о. директора департамента муниципального имущества администрации городского округа «Город Архангельск» Беловой М.С. от 08 июня 2021 года <№> во внесении изменений в договор аренды отказано, поскольку земельный участок предоставлен в аренду не для целей строительства и без проведения аукциона.

Согласно п. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Вместе с тем, не допускается произвольное изменение вида разрешенного использования участка, если такое изменение не соответствует правилам оборота земель, установленных законом.

Пунктом 21 ст. 1 Федерального закона от 23 июня 2014 года №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности».

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ (действующей с 01 марта 2015 года) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Пунктом 2 указанной нормы предусмотрены случаи, когда договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов. Вместе с тем, ситуация истца к данным случаям не относится.

Согласно п. 2 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается с победителем аукциона либо с лицом, которым подана единственная заявка на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, с единственным принявшим участие в аукционе его участником на условиях, указанных в извещении о проведении этого аукциона (п. 11 указанной статьи).

Анализ действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что по общему правилу предоставление земельных участков для строительства осуществляется посредством проведения аукциона. Эта процедура направлена на соблюдение баланса публичных прав и граждан, заинтересованных в приобретении соответствующих прав на земельный участок.

Из содержания подпункта 8 пункта 1 статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 85 Земельного кодекса РФ, пункта 9 статьи 1, частей 1, 2 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ следует, что разрешенное использование земельного участка, основанное на зонировании территории, заключается в определении конкретных видов деятельности, которые могут вестись землепользователем на предоставленном ему участке.

Земельным кодексом РФ установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Так, законом определен порядок предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах.

Из систематического анализа приведенных правовых норм следует, что произвольное изменение вида разрешенного использования земельного участка в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда такое изменение не соответствует установленным законом правилам предоставления земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Однако в отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства. Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 года.

В пункте 1 статьи 615 ГК РФ указано, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.

В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок изначально предоставлялся на основании решения органа местного самоуправления в целях, не связанных со строительством. При этом изначальное предоставление земельного участка в аренду было обусловлено обязанностью его использования исключительно в целях, в которых он предоставлялся, то есть для эксплуатации складской базы, а не для жилищного строительства.

Приняв на себя права и обязанности по указанному договору, Савельев О.Э. как арендатор выразил свое согласие на использование земельного участка в соответствии с установленным видом разрешенного использования и целью.

Само по себе утверждение Правил землепользования и застройки и градостроительного плана, внесение в ЕГРН сведений о виде разрешенного использования, установленного градостроительным регламентом для территориальной зоны, в границах которой расположен спорный участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменение в договоры аренды в части видов использования участков.

Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлен в договоре, в том числе и посредством заключения дополнительного соглашения к договору аренды об изменении вида разрешенного использования земельных участков или цели, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.

Статьями 450 и 451 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке; изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Исходя из положений пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 ГрК РФ при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы вправе продолжать использование этого участка по виду, разрешенному до такого изменения, без какого-либо ограничения по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов.

Соответствующая позиция отражена в пункте 6 Обзора об изменении вида разрешенного использования земельного участка, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03 июня 2019 года № 301-КГ18-25680.

Таких обстоятельств в ходе рассмотрения спора судом не установлено.

Поскольку земельный участок предоставлен истцу для определенных целей без проведения аукциона, изменение существующего вида его разрешенного использования и цели на размещение многоэтажного жилого дома в порядке, на котором настаивает истец, без соблюдения особенностей, предусмотренных законом, недопустимо, поскольку приведет к нарушению требований федерального закона в части порядка предоставления земель для строительства, и кроме того будет противоречить заключенному сторонами договору.

Следовательно, в данном случае у арендодателя отсутствует обязанность изменить вид разрешенного использования земельных участков либо цель использования земельного участка путем заключения дополнительного соглашения по требованию арендатора, в том числе в судебном порядке.

Обращение Савельева О.Э. с требованием об изменении цели использования земельного участка по существу направлено на обход предусмотренной земельным законодательством для предоставления земельных участков процедуры торгов.

Таким образом, отсутствуют предусмотренные статьями 450 и 451 ГК РФ основания для внесения изменений в договор аренды спорного земельного участка, в связи с чем требования Савельева О.Э. не подлежат удовлетворению.

Поскольку суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, на основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ судебные расходы истцу не возмещаются.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований Савельева О. Э. к администрации городского округа «Город Архангельск», директору департамента муниципального имущества администрации городского округа «Город Архангельск» Беловой М. С. о признании незаконным отказа во внесении изменений в договор аренды земельного участка, понуждении направить соглашение о внесении изменений в договор аренды в части цели использования земельного участка отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий А.А. Жданова