Гражданский кодекс часть 1

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Каннского межрайонного прокурора в интересах Арефьевой В.В. к МКУ «Комитету по управлению муниципальным имуществом», Соболевой Л.Н. о признании недействительным соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка, суд

У с т а н о в и л :

Канский межрайонный прокурор обратился в суд в интересах Арефьевой В.В. с иском к МКУ КУМИ Администрации г. Канска и Соболевой Л.Н. о признании недействительным соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка, мотивируя тем, что постановлением Администрации г. Канска от ДД.ММ.ГГГГ № ответчице Соболевой Л.Н. был предоставлен земельный участок из земель поселений с кадастровым номером №, находящийся по адресу <адрес> для целей не связанных со строительством- размещение торгового павильона, общей площадью 44,7 кв.м. со сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГВо исполнение указанного постановления между Администрацией г. Канска и ответчицей был заключен договор аренды земельного участка №.Земельный участок был передан ответчице по акту приема-передачи.

До истечения срока действия договора от ДД.ММ.ГГГГ между МКУ КУМИ и Соболевой Л.Н. было заключено соглашение о продлении срока его действия до ДД.ММ.ГГГГ

Действия МКУ КУМИ Администрации г. Канска, выраженные в заключении соглашения о продлении срока действия договора аренды земельного участка полагает не соответствуют действующему законодательству. Согласно Устава г. Канска Администрация г. Канска является структурным органом местного самоуправления. В ее полномочия входит управление и распоряжение земельными участками, то есть заключение новых договоров аренды земельных участков возможно только на основании решения Администрации г. Канска. Структурные подразделения Администрации г. Канска- МКУ КУМИ и МКУ «Управление архитектуры и градостроительства согласно имеющихся у них положений правом принятия решений о заключении договоров аренды земельных участков не наделены.Таким образом МКУ КУМИ заключать соглашение о продлении договора аренды с ответчицей не имело право, поскольку продление договора аренды означает заключение нового договора, а для этого необходимо решение органа местного самоуправления, то есть Администрации г. Канска.

Кроме того полагает, что спорное соглашение о продлении срока действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности заключен без публикации информационного сообщения и решения Администрации г. Канска. С учетом всего изложенного полагает, что соглашение о продлении срока действия договора аренды земельного участка по адресу <адрес> с кадастровым номером № является сделкой заключенной с нарушением требований действующего законодательства, поэтому просит признать недействительной сделкой данное соглашение и применить последствия недействительности сделки.

В судебном заседании прокурор Амельченко А.А. исковые требования поддержал частично, суду пояснил, что отказывается от п.2 своих требований и поддерживает свои требования только в части признания недействительной сделкой соглашения о продлении договора аренды. К нему обратилась пенсионерка Арефьева В.В., которая попросила защитить ее нарушенные права, поскольку она как собственник жилого помещения <адрес>, вместе с другими собственниками решила сформировать земельный участок под спорным домом, однако наличие арендных отношений с ответчицей является препятствием к этому. Полагает, что соглашение незаконно, продление арендных отношений в отношении недобросовестных арендаторов, каким является Соболева Л.Н., недопустимо, кроме того продление осуществлено без решения Администрации г. Канска, что также является существенным нарушением. Просит удовлетворить исковые требования.

Истец Арефьева В.В. в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом, не сообщила суду о причинах неявки.

Представитель ответчика МКУ КУМИ Администрации г. Канска в судебное заседание не явился, о дне слушания уведомлен надлежащим образом. В прошлом судебном заседании представитель Шумаева Г.А. исковые требования прокурора не признала в полном объеме, суду пояснила, что по истечении срока действия договора аренды, они вправе заключать соглашение на продление срока действия договора с добросовестным арендатором и при составлении соглашения, срок действия договора возобновляется на прежних условиях, вплоть до заключения договора на новый срок. При этом согласно закона «О конкуренции» составление соглашения с прежним арендатором возможно без проведения торгов, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством. Согласно положения о КУМИ у них имеются функции распоряжения земельными участками. Каких-либо дополнительных решений от Администрации г. Канска по поводу продления срока действия арендных отношений не требуется, поскольку у Соболевой Л.Н. преимущественное право.

Ответчик Соболева Л.Н. в судебное заседание не явилась, о дне слушания извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика Соболевой Л.Н.- Швецова Е.Г., действующая на основании ордера № 2209 от 5.02.2013г(л.д.47) исковые требования не признала в полном объеме, суду пояснила, что в удовлетворении заявленных прокурором исковых требований в уточненном виде следует отказать, поскольку прокурором избран ненадлежащий способ защиты, прокурором не представлено доказательств того, что Арефьева В.В. обращалась с заявлением о защите своих прав, кроме того прокурором не представлено суду доказательств какого-либо нарушения прав Арефьевой В.В. и связи этих нарушений с правами Соболевой Л.Н. как арендатора, о конкретном нарушении ее прав не заявлено даже в исковом заявлении. По представленным суду доказательствам можно судить, что нарушены права индивидуального предпринимателя Басалаевой Н.В., которая к спорному дому желает осуществить пристройку а не Арефьевой В.В. Полагает, что согласно Положения о КУМИ г. Канска, именно МКУ КУМИ продлевает договора аренды, оформляет соглашения с бывшим арендатором и это не означает, что заключен новый договор аренды, что подтвердил и специалист из Канского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Филь Н.Д., при этом не требуется проведение торгов, что подтверждено п.4.1-4.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011г и ФЗ»О защите конкуренции» ст.17.1.

Спорное соглашение прошло правовую экспертизу (контроль) не только в КУМИ и Администрации г. Канска, но и в регистрационной палате, что также подтверждает законность сделки. Ссылки прокурора в той части, что Соболева Л.Н. является недобросовестным арендатором, в связи с чем с ней не подлежит продлению договор аренды, полагает несостоятельными, поскольку согласно требований закона договор аренды не может быть продлен, только в двух случаях, если арендатор не производит арендную оплату и если одна из сторон не желает продления арендных отношений. Ни одна из сторон не заявляла, что у Соболевой Л.Н. имеется задолжность по арендной плате, ни одна из сторон не заявила о своем нежелании продлить арендные отношения, поэтому полагает, что Соболева Л.Н. является добросовестным арендатором. Ссылки прокурора в той части, что не было публикаций относительно спорного земельного участка, торгов, также полагает несостоятельными по вышеуказанным основаниям, поскольку Соболева Л.Н. имеет преимущественное право пользования как добросовестный арендатор.

Представитель заинтересованного лица МКУ «Управления Архитектуры и градостроительства» Картель Г.В. в судебное заседание не явилась, в прошлом судебном заседании (л.д.164) исковые требования прокурора не признала, суду пояснила, что исковые требования прокурора не поддерживает в полном обьеме, так как прокурором не представлено доказательств нарушения прав Арефьевой В.В. Павильон Соболевой Л.Н. расположен по адресу <адрес> функционирует с 2004г, документы у нее оформлены в установленном законом порядке. Соболева Л.Н. является добросовестным арендатором земельного участка. В независимости продлен договор аренды земельного участка или нет, органом местного самоуправления не предприняты действия на прекращение предыдущего договора и не поступало возражений по заключенному соглашению о продлении договора. Согласно ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора аренды при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок. Не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Канска Хранюк А.В., действующая на основании доверенности от 15.03.2013г исковые требования прокурора поддержала, суду пояснила, что действительно до декабря 2011г в адрес Администрации г. канска поступало обращение-заявление собственников спорного дома о желании сформировать земельный участок под <адрес>.на данном земельном участке находится торговый павильон ответчицы. Соглашением о продлении арендных отношений с ответчицей Соболевой Л.Н. нарушена ст.34 ЗК РФ, поскольку необходимо было информацию о заявленных правах опубликовать в 2011г.Полагает, что имеется формальное нарушение закона, поскольку соглашение означает заключение нового договора, где они должны были вынести решение.

Заинтересованное лицо Басалаева Н.В. в судебное заседание не явилась, о дне слушания дела извещена надлежащим образом.

Суд, заслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела полагает возможным, дело рассмотреть в отсутствие вышеуказанных лиц.

Суд, заслушав стороны, исследовав материалы гражданского дела, полагает, что иск не обоснован и не подлежит удовлетворению в силу ст.22 ЗК РФ иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории РФ земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Земельные участки за исключением указанных в п.4 ст.27 настоящего Кодекса могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. По истечении договора аренды земельного участка, его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев предусмотренных п.3 ст.35, п.1 ст.36 и ст.46 настоящего Кодекса.

Согласно ст.606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора.

Согласно п.1,9,10 ст.17.1 ФЗ РФ №135 в ред. от 17.07.2009г «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

По истечении срока договора аренды, указанного в ч.1,2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ, при одновременном соблюдении следующих условий:

1)размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ, если иное не установлено другим законодательством РФ;

2)минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем 3 года.

Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в ч.9 настоящей статьи, за исключением следующего:

принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.(часть 10 введена ФЗ от 6.12.2011г №401-ФЗ)

Согласно п.3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ. Судам следует учитывать, что по смыслу ч.3 п.1 ст.621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленным абзацем 1 п.1 ст.621 ГК РФ о желании заключить новый договор аренды. Поскольку положения, предусматривающие обязанность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества, принадлежащего ему в силу ст.621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Согласно п.4.1-4.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.01.2013г №13 в силу ч.9-11 закона «О конкуренции» судам надлежит учитывать: в силу ч.9 ст.17.1 Закона «О конкуренции» по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном ч.1 и 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством РФ.

Для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений ч.9 ст.17.1 Закона «О конкуренции».По смыслу ч.10 ст.17.1 Закона «О конкуренции» если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу п.2 ст.621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Согласно п.3.26,3.29,3-30,3-31 Положения «О муниципальном казенном учреждении «Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Канска» утв.ДД.ММ.ГГГГ № Канским городским советом депутатов Красноярского края, КУМИ организует независимую оценку объектов недвижимости сдаваемого в аренду, организует учет и инвентаризацию земельных участков, расположенных на территории г. Канска, управляет и распоряжается объектами муниципальной собственности и земельными участками, расположенными на территории г. Канска, передавая их по договору в аренду и иное возмездное и безвозмездное пользование в пределах установленных действующим законодательством и правовыми актами города. Выступает арендодателем муниципального имущества в том числе земельных участков, проводит торги по продаже права аренды. Согласно ст.30 Устава г. Канска утв. Решением Канского городского Совета депутатов от 27.01.1998г №47-9Р Администрация г. Канска управляет и распоряжается земельными участками.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г. Канска и ответчицей Соболевой Л.Н. был заключен договор аренды №07 согласно которому последняя получила по договору аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № по адресу <адрес> для целей не связанных со строительством- размещение торгового павильона, общей площадью 44,17 кв.м., со сроком аренды с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается пояснениями представителя ответчицы и копией договора аренды(л.д.5-7), актом приема-передачи(л.д.8).

Согласно соглашения от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между МКУ КУМИ г. Канска и ответчицей Соболевой Л.Н. продлен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка по адресу <адрес> кадастровый номер № на новый срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается пояснениями сторон и копией соглашения(л.д.9);

Согласно свидетельства о госрегистрации права Арефьева В.В. является собственником <адрес>(л.д.23);

На основании постановления Администрации г. Канска № от ДД.ММ.ГГГГ Об утверждении схемы размещения нестационарных торговых обьектов на территории г. Канска, и постановления № от ДД.ММ.ГГГГ «О внесении изменений в постановление Администрации г. Канска от ДД.ММ.ГГГГ №, где согласно приложения к данной схеме, спорный торговый павильон по <адрес> включен в данную схему, что подтверждается пояснениями сторон и копиями постановлений(л.д.116-118,119-121);

Суд, исследовав все доказательства с точки зрения их относимости, допустимости и достаточности, полагает, что исковые требования прокурора не обоснованы и не подлежат удовлетворению по следующим основаниям:

а) Ответчица Соболева Л.Н. с 2007г пользуется на основании договора аренды, земельным участком площадью 44 кв.м. по адресу <адрес>, что подтверждено материалами дела и не оспорено сторонами. ДД.ММ.ГГГГ с ней, был продлен прежний договор аренды земельного участка представителем КУМИ г. Канска, продлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, что также подтверждено материалами дела и не оспорено сторонами.

Суд полагает, что оспоренное прокурором соглашение о продлении договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ является законной сделкой, не противоречащей требованиям закона, поскольку ответчица Соболева Л.Н. является добросовестным арендатором, продление договорных отношений произведено управомоченным органом, каким является МКУ «КУМИ» г. Канска, что подтверждено имеющимся в материалах дела, положением о КУМИ.

Ссылки прокурора, а также представителя Администрации г. Канска в той части, что продление договора означает заключение нового договора, что продление договора невозможно без дополнительного решения Администрации г. Канска, что информация о продлении договорных отношений должна проходить процедуру публикации и торгов, что ответчица Соболева Л.Н. не является добросовестным арендатором, а также то, что продление арендных отношений с Соболевой Л.Н. мешает формированию земельного участка под спорным домом для собственников, в том числе и Арефьевой В.В.- не состоятельны и опровергаются выше перечисленными нормативными актами, где в ст. 17.1 Закона «О конкуренции», действующей на момент составления соглашения, где по истечении срока действия договора аренды, продление такого договора с арендатором надлежащим образом исполняющим свои обязанности возможно без проведения конкурса, аукциона. При этом арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды. Согласно Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда №13(вышеуказанного) для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате. Арендатор надлежащим образом исполнивший свои обязанности вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды считается возобновленным на прежних условиях. В отношении с Соболевой Л.Н. сторонами достигнуто было соглашение по срокам и арендной плате, в связи с чем нельзя считать что между КУМИ и Соболевой Л.Н. заключен новый договор- возобновлены арендные отношения на прежних условиях. следовательно решение Администрации г. Канска на возобновление арендных отношений не требуется, поскольку новый договор не заключен.

При этом суд также учитывает и тот факт, что Администрацией г. Канска не оспорено данное соглашение, не было отказано в возобновлении договорных отношений, в связи с иным порядком распоряжения спорным земельным участком. Учитывая тот факт, что согласно требований ст.621 ГК РФ ответчица Соболева Л.Н. обладает преимущественным правом на продление договорных отношений, согласно требований вышеуказанных норм недобросовестность ответчицы не доказана в суде, так как последняя задолженности по арендной плате не имеет и Администрация г. Канска не высказывала свое мнение относительно иного порядка распоряжения этим земельным участком, других оснований для признания арендатора недобросовестным - нет, суд полагает, что имеются все правовые основания для признания спорного соглашения законным.

б) Кроме того, суд полагает, что данный иск прокурора не подлежит удовлетворению также по тем основаниям, что в заявлении прокурора оспаривается соглашение о продлении договора аренды. Данные арендные отношения, которые сложились между МКУ КУМИ г. Канска и ответчицей Соболевой Л.Н., не затрагивают права и законные интересы собственника Арефьевой В.В.

Ссылки прокурора в той части, что Арефьева В.В. является собственником жилого помещения <адрес> и как все другие собственники этого дома желает сформировать земельный участок под данным домом, наличие арендных отношений с ответчицей Соболевой Л.Н. и продление этих арендных отношений нарушает права истца, поскольку Управление Архитектуры из-за арендных отношений с Соболевой Л.Н. препятствует формированию данного земельного участка- не состоятельны. Из представленных прокурором в суд документов, касающихся заявлений собственников <адрес> и ответов Управления Архитектуры, явствует, что невозможность формирования земельного участка под домом <адрес> вызвана только желанием Басалаевой Н.В., имеющей в спорном <адрес> получить земельный участок для строительства пристройки-помещения к существующему у нее медицинскому центру, расположенному по адресу <адрес>, принадлежащем ей на праве собственности, все представленные прокурором документы (л.д.52-57,81-96) свидетельствуют об этом, каких-либо других документов свидетельствующих о невозможности сформировать земельный участок, затрагивающих интересы истца, прокурором в суд не представлено.Фактически по представленным суду документам, прокурор пытается защитить интересы индивидуального предпринимателя Басалаевой Н.В, которая не может осуществить пристройку к спорному дому из-за нахождения поблизости торгового павильона ответчицы. Однако в исковом заявлении прокурором вообще не обозначено какое право истца нарушено и кем, в ходе рассмотрения дела, прокурором не представлено доказательств нарушения прав и законных интересов именно истца, а не других собственников спорного дома. Не представлено прокурором в суд также заявление истца, согласно которому последняя просила прокурора защитить ее нарушенные права. При таких обстоятельствах суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований.

На основании ст.191-197 ГПК РФ, суд

Р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований Канского межрайонного прокурора о признании недействительной сделкой соглашения о продлении договора аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом <адрес>» и индивидуальным предпринимателем Соболевой Л.Н.- отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в течении месяца в Красноярский крайсуд через Канский горсуд.

Судья: Н.В. Лушкина