Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев материалы гражданского дела по иску ФИО1 к администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области, Обществу с ограниченной ответственностью «Золотая провинция» о признании недействительным аукциона на право заключения договора аренды земельных участков и признании недействительным договора аренды земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

истец обратился в суд с иском к ответчикам, в котором просит признать недействительным результат аукциона на право заключения договора аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, проведенного 29 января 2019 года администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области, в части продажи права аренды земельного участка с кадастровым номером №; признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, заключенный между ООО «Золотая провинция» и администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области.

Основанием своих правопритязаний истец указывает на нарушение ответчиками положений пп.8 п.8 ст.39.11 Земельного кодекса РФ, а также на факт того, что указанном земельном участке расположен объект недвижимости – жилой дом, общей площадью 76.1 кв.м., жилой площадью 64,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> точка, расположенная в 7 км от поселка Крепинский. Факт расположения данного здания и других хозяйственных построек в границах земельного участка с кадастровым номером №, явившегося предметом аукциона, подтверждается геодезической съемкой, выполненной кадастровым инженером ФИО4 Владельцем данного объекта недвижимости является он, ФИО1 При этом, отсутствие государственной регистрации на здания и сооружения, расположенные на спорном земельном участке, по мнению истца, не исключает наличие собственников на этот объект, а также возможность осуществления в дальнейшем регистрации права на эти объекты в установленном законом порядке соответствующими лицами.

Кроме того, ссылается на то, что спорный земельный участок ответчиком ООО «Золотая провинция» по назначению не используется на протяжении года. Истец считает, что данная организация не имеет интереса к приобретению права на использование земельного участка.

Определением суда от 10 марта 2020 года производство по делу было приостановлено до рассмотрения по существу гражданского дела по иску ФИО1 к администрации Крепинского сельского поселения Калачвеского муниципального района Волгоградской области, администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области о признании права собственности на вышеуказанный объект недвижимости (жилой дом общей площадью 76.1 кв.м.) в порядке приобретательской давности.

Решением Калачевского районного суда Волгоградской области от 4 июня 2020 года ФИО1 отказано в признании права собственности в порядке приобретательской давности.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 30 сентября 2020 года решение Калачевского районного суда Волгоградской области от 4 июня 2020 года оставлено без изменения, а жалоба ФИО1 – без удовлетворения.

В этой связи производство по настоящему гражданскому делу возобновлено.

В судебное заседание истец ФИО1 не явился, извещен надлежащим образом, заявлений не представлено.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал, дополнив основание заявленных требований - пп.9 п.8 ст.39.11 Земельного кодекса РФ – земельный участок не может быть предметом торгов, если на нем расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Цитируя выдержки из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 30 сентября 2020 года, указывает, что не передача в установленном порядке муниципальному образованию в собственность жилого дома, которым фактически пользуется ФИО1 на протяжении многих лет, не исключает принадлежности дома к собственности муниципального образования. В этой связи ФИО1 имеет право на получение дома в собственность в порядке приватизации. А наличие спорного договора аренды земельного участка будет препятствовать возникновению права на земельный участок, заняты й домом. Считает, что земельный участок с кадастровым номером 34:09:120402:54 не мог быть предметом торгов, поскольку на нем расположено здание, находящееся в муниципальной собственности.

Представитель ответчика ООО «Золотая провинция» ФИО3 возражала против заявленных требований, полагая, что проведенный аукцион и договор аренды не нарушает прав истца.

Представитель ответчика администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области в судебное заседание не явился, просил принять решение на усмотрение суда, в их отсутствие.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом. Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области ФИО5 представила заявление о рассмотрении дела без их участия.

Суд, выслушав мнение явившихся участников, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся.

Выслушав стороны, проверив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из пункта 2 статьи 1 ГК РФ, граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Статьей 421 ГК РФ закреплен принцип свободы договора, в частности свободы определения сторонами условий, подлежащих включению в договор, который может быть ограничен лишь случаями, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иным правовым актом.

Земельные участки без предварительного согласования места размещения объекта предоставляются исключительно на торгах в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно п.1 ст.39.11 Земельного Кодекса РФ, решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (далее также - аукцион), принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

Согласно пункту ст.39.12 Земельного кодекса РФ, в случае, если аукцион признан несостоявшимся и только один заявитель признан участником аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня подписания протокола, указанного в пункте 9 настоящей статьи, обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Ст.449 ГК РФ устанавливает основания для признания торгов недействительными:

1. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если:

кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах;

на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена;

продажа была произведена ранее указанного в извещении срока;

были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи;

были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

2. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 448 ГК РФ извещение о проведении торгов должно содержать во всяком случае сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Как следует из статьи 447 ГК РФ, заключение договора купли-продажи с победителем торгов является обязанностью для лица, проводившего соответствующие торги.

В судебном заседании установлено, что постановлением и.о. главы Калачевского муниципального района Волгоградской области от 7 декабря 2018 года № 1312 утвержден порядок организации и проведения аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (л.д.69-70).

Приложение № 1 к указанному постановлению содержит все необходимые сведения о земельных участках, выставляемых на аукцион – наименование лота, кадастровый номер, площадь, кадастровая стоимость земельного участка, срок договора аренды, начальная цена предмета аукциона, размер задатка величина повышения начальной цены (л.д.71-72)

Извещение о проведении аукциона было официально опубликовано (л.д.74-77).

Заявки на участие в аукционе на лот № (земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>) подали два лица: ООО «Золотая провинция» и ФИО6 Также они внесли задаток, каждый в сумме 30 765,42 рублей (л.д.78-86).

Согласно протоколу № 59 от 29 января 2019 года, в указанную дату был проведен аукцион на право заключения договоров аренды земельных участков государственная собственность на которые не разграничена. На заседании присутствовало 3 члена комиссии, что составило 75% от общего количества членов комиссии, кворум имелся. В виду неявки на аукцион ФИО7 аукцион признан несостоявшимся, в соответствии с п.20 ст.39.12 Земельного Кодекса РФ комиссия постановила заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 34:09:120402:54 по начальной цене предмета аукциона в размере 30 765,42 рублей в год, сроком на 10 лет, с ООО «Золотая провинция» (л.д.95-98).

ООО «Золотая провинция» признано победителем аукциона, оспариваемый договор с ООО «Золотая провинция» заключен по результатам торгов, которые недействительными не признаны. ООО «Золотая провинция» приняло на себя все права и обязанности, определенные договором, сведений о наличии разногласий между сторонами при заключении указанного договора в материалах дела не представлено.

Истец ФИО1 участвовал в данном аукционе также, в соответствии со своим волеизъявлением, но в розыгрыше другого лота № 3 – земельного участка с кадастровым номером №, также как и ФИО6 не явился на аукцион (л.д.96).

Истец полагает, что выставленный на торги земельный участок с кадастровым номером 34:09:120402:54 обременен правами третьих лиц, а именно: на нем расположен объект недвижимости, принадлежащий истцу, следовательно, указанный земельный участок не мог быть предметом аукциона. Истцом в обоснование иска представлены:

-копия технического паспорта, составленного в 2009 году Волгоградским областным ГУП БТИ, согласно которому, жилой дом по адресу: <адрес>, возведен в 1960 году, находится на территории Крепинского сельского поселения Калачевского муниципального района Волгоградской области. Общая площадь жилого дома - 76,1 кв.м., жилая площадь - 64,3 кв.м. (л.д.24-33);

-кадастровый паспорт, из которого следует, что вышеуказанный дом является жилым помещением, ему присвоены инвентарный №, кадастровый № (л.д.22-23);

-геодезическая съемка (л.д.15-18).

Иных правоустанавливающих документов на объект недвижимости не имеется.

Согласно статей 130, 131 ГК РФ здания, строения, сооружения представляют собой недвижимые объекты, созданные в результате строительной деятельности, право собственности на которые и другие вещные права, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Статьей 40 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрено, что государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение, на объект незавершенного строительства в случае, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение, объект незавершенного строительства, осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок, за исключением случая, предусмотренного частью 10 настоящей статьи.

Пунктом 8 ст.39.11 Земельного кодекса РФ предусмотрены случаи, когда земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, в том числе:

8) на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса, а также случаев проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, если в отношении расположенных на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями и в сроки, установленные указанными решениями, не выполнены обязанности, предусмотренные частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации;

9) на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и продажа или предоставление в аренду указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства является предметом другого аукциона либо указанные здание, сооружение, объект незавершенного строительства не продаются или не передаются в аренду на этом аукционе одновременно с земельным участком, за исключением случаев, если на земельном участке расположены сооружения (в том числе сооружения, строительство которых не завершено), размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или объекты, размещенные в соответствии со статьей 39.36 настоящего Кодекса.

Исходя из изложенного, земельный участок не может быть предметом аукциона, если на нем расположены здания, сооружения, являющиеся объектами недвижимого имущества.

Вместе с тем, оснований для вывода о том, что спорный объект - жилой дом, общей площадью 76.1 кв.м., жилой площадью 64,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, предоставленный ФИО1 в связи с трудовыми отношениями с совхозом «Крепь», обладает признаками недвижимого имущества, поскольку не может быть перемещен и демонтирован без какого-либо ущерба его назначению, не имеется.

Права на здание как объект недвижимости, ни за кем не зарегистрированы. Геодезическая съемка не может служить доказательством принадлежности ФИО1 или муниципальному образованию указанного здания. Соответственно, данное здание не может быть самостоятельным предметом сделки.

Нахождение рассматриваемого здания на земельном участке с кадастровым номером 34:09:120402:54 не влечет невозможность использования здания ФИО1 Следовательно, отсутствуют основания для отнесения заявленного истцом объекта к объектам, поименованным в подпунктах 8 и 9 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

ФИО1 не является стороной по заключенному 7 февраля 2019 года договору аренды земельного участка. Ни одна из сторон договора - ни администрация Калачевского муниципального района Волгоградской области, ни ООО «Золотая провинция» в ходе рассмотрения настоящего дела (с января 2020 года) не изъявили намерения расторгнуть договорные отношения.

По мнению суда, истцом не представлено доказательств того, что сделка, заключенная 7 февраля 2019 года между ООО «Золотая провинция» и администрацией Калачевского муниципального района Волгоградской области, является недействительной; условиями оспариваемой сделки не предусмотрена передача прав ООО «Золотая провинция» на какие-либо иные объекты недвижимости, кроме земельного участка; ответчик - ООО «Золотая провинция» - свои обязательства по договору от 7 февраля 2019 года выполнило, регулярно уплачивает арендную плату, установленную договором, ответчик - администрация Калачевского муниципального района Волгоградской области - передал в аренду земельный участок, право аренды прошло государственную регистрацию, таким образом, сделка полностью исполнена сторонами.

Истцом не представлено доказательств нарушения его прав заключением договора аренды земельного участка между ответчиками.

Из приведенных правовых норм и разъяснений по их применению следует, что здания, строения, сооружения, указанные в подпунктах 8 и 9 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, должны быть не просто расположены на земельном участке, а должны иметь какое-либо правовое обоснование, позволяющее говорить о необходимости соблюдения прав лица, которому они принадлежат, при выставлении такого земельного участка на аукцион, что в настоящем случае также отсутствует, что подтверждено обстоятельствами, установленными вышеприведенным вступившим в законную силу решением Калачевского районного суда Волгоградской области от 4 июня 2020 года об отказе ФИО1 в признании права собственности на жилой дом, на основании статьи 61 ГПК РФ не подлежащим оспариванию при разрешении настоящего спора.

В отношении здания, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 34:09:120402:54, не предоставлены доказательства того, что оно принадлежит гражданину, юридическому лицу или муниципальному образованию в соответствии с п.п. 8, 9 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ. В этой связи судом не усматривается в действиях организатора аукциона - администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области - нарушений пп. 8, 9 п. 8 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ при организации аукциона

Доводы истца о том, что ООО «Золотая провинция» сельскохозяйственной деятельностью не занимается, суд находит несостоятельными, поскольку они опровергаются сведениями из выписки из Единого реестра субъектом малого и среднего предпринимательства (л.д.19-21).

Таким образом, истцом не подтверждено наличие предусмотренных подпунктами 8 и 9 пункта 8 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации условий для признания в судебном порядке недействительным договора аренды, соответственно, оснований для удовлетворения требований не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО1 к администрации Калачевского муниципального района Волгоградской области, Обществу с ограниченной ответственностью «Золотая провинция» о признании недействительным аукциона на право заключения договора аренды земельных участков и признании недействительным договора аренды земельного участка – отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Волгоградский областной суд в течение месяца, со времени изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: