Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации г. Магнитогорска о признании недействительным договора купли-продажи в части выкупной стоимости земельного участка, определении стоимости земельного участка, взыскании излишне уплаченной денежной суммы,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к администрации г. Магнитогорска, просил: признать п. 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 23 августа 2021 № недействительным в части выкупной стоимости земельного участка в размере 249 668, 62 руб., определив стоимость в размере 41 611, 43 руб.; взыскать с администрации г. Магнитогорска излишне уплаченную денежную сумму по договору в размере 208 057, 19 руб., судебные расходы.

В обоснование иска указано, что истец обратился в администрацию г. Магнитогорска с заявлением о предоставлении в собственность за плату земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенного по адресу (имеющему адресные ориентиры) : <адрес>. Заявление подано в связи с нахождением на земельном участке, принадлежащего на праве собственности истцу, индивидуального дома с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м. Истец является инвалидом 3 группы бессрочно с 14 октября 2013 года. 23 августа 2021 года между истцом и администрацией г. Магнитогорска был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. Стоимость земельного участка составила 249 668, 62 руб. Оплата договора произведена 31 августа 2021 года. Выкупная цена не соответствует порядку ее определения, установленному Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 13 октября 2015 года.

Истец ФИО1 о рассмотрении дела извещен, не явился, просил дело рассмотреть в свое отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие истца.

Представитель ответчика администрации г. Магнитогорска о рассмотрении дела извещен, не явился. В материалы дела представлен отзыв, согласно которому на момент заявления договора купли-продажи земельного участка, земельный участок предоставлен для комплексного освоения территории из чего и производился расчет выкупной цены.

Дело рассмотрено в отсутствие сторон.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что истцу на праве собственности принадлежал индивидуальный жилой дом, площадью <данные изъяты> кв. м., расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №. Право собственности за истцом зарегистрировано 02 августа 2021 года.

Из представленного в материалы дела договора о комплексном освоении территории от 30 января 2017 года следует, что обществу с ограниченной ответственностью «М.» (далее -ООО «М.) администрацией г. Магнитогорска был предоставлен для комплексного освоения территории земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов (Ц-2 зона облуживания деловой активности местного значения) площадью <данные изъяты>, с кадастровым номером №, согласно данных кадастрового учета, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): <адрес>, жилой район «Западный -1».

Впоследствии администрацией г. Магнитогорска с ООО «М.» были заключены договоры аренды земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по вышеуказанному договору, в том числе договор аренды от 14 августа 2019 года в отношении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: г. Магнитогорск. С ООО «М.» договор расторгнут, что признавалось представителем ответчика.

09 декабря 2020 года между истцом и администрацией г. Магнитогорска заключен договор купли-продажи земельного участка №, в соответствии с которым истцу передан в собственность земельный участок из категории земель земли населенных пунктов (территориальная зона -Ж-4) площадью <данные изъяты> кв.м. с кадастровым номером №, согласно данных государственного учета, находящийся по адресу(имеющий ориентиры): г. Магнитогорск. Участок предоставлен для использования в целях эксплуатации жилого дома с кадастровым номером №. Стоимость участка составила 249 668, 62 руб.

Оплата стоимости земельного участка истцом произведена 31 августа 2021 года.

Оспаривая п. 2.1 вышеуказанного договора купли-продажи земельного участка, истец ссылается на нарушение пп. 2 п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ, Приказа Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 13 октября 2015 года № 247-П.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно ст. 180 Гражданского кодекса РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В соответствии с п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта РФ или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта РФ, если иное не установлено федеральными законами.

В силу п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса РФ).

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

При этом «Порядок определения цены при продаже без проведения торгов земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», утвержденный Приказом Министерства имущества и природных ресурсов Челябинской области от 13 октября 2015 года № 247-П (далее -Порядок) в подпунктах «ж, з» п. 2(1) определяет, что продажа земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, осуществляется по цене в размере 10% кадастровой стоимости земельного участка инвалидам 1, 2, 3 группы, и которые являются собственниками расположенного на таком участке жилого дома или индивидуального гаража, а также предоставляемого пенсионерам, получающим пенсию в порядке, установленным пенсионным законодательством и которые являются собственниками расположенного на таком участке жилого дома или индивидуального гаража.

Пунктом 2(5) указанного порядка предусмотрено, что продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности Челябинской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, без проведения торгов, осуществляется по цене в размере 60 процентов кадастровой стоимости земельного участка, образованного из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом РФ заключен договор о комплексном освоении территории (за исключением земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного юридическому лицу, заключившему договор о комплексном освоении территории, в целях строительства жилья экономического класса, в аренду для комплексного освоения территории в целях строительства такого жилья).

Не оспорено, что истец для заключения договора купли-продажи предоставлял пенсионное удостоверение о получении пенсии по инвалидности. В соответствии со справкой об инвалидности от 14 октября 2013 года истец является инвалидном 3 группы бессрочно.

Таким образом, в соответствии с вышеназванным порядком выкупная стоимость земельного участка, предоставленного истцу в собственность, должна была определяться в размере 416 114, 37 руб. (кадастровая стоимость земельного участка) х 10% /100 =41 611, 43 руб.

Денежные средства в размере 208 057, 19 руб. (249 668, 62 руб. - 41 611, 43 руб.) подлежат возврату истцу по ст. 1103 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой правила, касающиеся неосновательного обогащения, подлежат применению также к требованиям о возврате исполненного по недействительной сделке.

Доводы стороны ответчика о необходимости определения выкупной стоимости земельного участка по п. 2 (5) Порядка судом не принимаются.

В соответствии с указанным пунктом, такой порядок определения цены установлен в отношении лица, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом РФ заключен договор о комплексном освоении территории (за исключением земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного юридическому лицу, заключившему договор о комплексном освоении территории, в целях строительства жилья экономического класса, в аренду для комплексного освоения территории в целях строительства такого жилья).

Доводы стороны ответчика о нарушении прав, утверждения о том, что цена спорного земельного участка должна быть определена в соответствии с пунктом 2(5) Порядка № 247-П, не могут быть приняты во внимание как основанные на неверном толковании правовых норм, регулирующих спорные правоотношения. Поскольку истец в силу подпункта «ж» пункта 2(1) Порядка № 247-П является лицом, имеющим право получить земельный участок по льготной цене, он не может быть поставлен в неравное, худшее положение по сравнению с иными субъектами той же категории. Содержание пункта 2(5) Порядка № 247-П применения положений пункта 2(1) не исключает.

Земельный участок приобретен истцом по договору купли-продажи, на основании положений п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, которым предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, то в данном случае правоотношения, возникшие в связи с выкупом истцом земельного участка, подпадают под действие подпункта «ж» пункта 2(1) Порядка № 247-П. Договор комплексного освоения территории от 30 января 2017 года заключен администрацией г. Магнитогорска с ООО «Мечта», а не с истцом.

Акт контрольно-счетной палаты Челябинской области № от 31 июля 2020 года не подтверждает иной размер выкупной цены.

Учитывая, что заключенный 23 августа 2021 года между истцом и администрацией г. Магнитогорска договор купли-продажи земельного участка № в части определения стоимости земельного участка, не соответствовал размеру стоимости, определяемому в соответствии с Порядком, пункт 2.1 договора следует признать недействительным, стоимость определению в размере 41 611, 43 руб. Излишне уплаченные истцом по договору денежные средства в размере 208 057, 19 руб. подлежат взысканию в администрации г. Магнитогорска в пользу истца.

На основании ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с администрации г. Магнитогорска в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в размере 5 281 руб.

Руководствуясь ст. 12, 56, 98, 167, 194-198 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Признать недействительным п.2.1 договора купли-продажи от 23 августа 2021 года №, заключенного между администрацией г. Магнитогорска и ФИО1 в части выкупной стоимости земельного участка в размере 249 668, 62 руб., определив стоимость земельного участка в размере 41 611, 43 руб.

Взыскать с администрации г. Магнитогорска в пользу ФИО1 излишне уплаченную денежную сумму по договору купли -продажи от 23 августа 2021 года в размере 208 057, 19 руб., расходы по оплате госпошлины 5 281 руб., всего взыскать - 213 338, 19 (двести тринадцать тысяч триста тридцать восемь) рублей девятнадцать копеек.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в течение одного месяца со дня вынесения судом решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Правобережный районный суд г. Магнитогорска Челябинской области.

Председательствующий:

Мотивированное решение составлено 13 декабря 2021 года.