Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО5 к ООО «Недвижимость Ростов-на-Дону», ФИО6 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительной сделки, признании отсутствия права собственности, понуждении заключить договор купли-продажи и по встречному иску ФИО6 к ФИО5 и ФИО7 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительной сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО5 обратилась в суд с требованиями к ответчикам о признании недействительным соглашения об отступном № от 24.02.2010 г., совершенное ответчиками ФИО8 и ООО «Недвижимость-Ростов-на-Дону», применении последствия недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества ФИО8, и признания отсутствующим право собственности ООО «Недвижимость-Ростов-на-Дону» на земельный участок площадью 20500 кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу: ., обязании ФИО8 заключить основной договор купли-продажи земельного участка по цене и на условиях, определенных предварительным договором от 24.03.2009 г.

В обоснование своих требований истица указывала следующее.

12.07.2005г. ФИО4 на основании Договора купли-продажи (купчей) земельного участка продал ФИО5 земельный участок площадью 20500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: .

В свою очередь ФИО5, в лице своего поверенного ФИО1, согласно договору купли-продажи (купчей) земельного участка от 20 марта 2006 г. продала земельный участок ФИО8

24.03.2009 г. представитель ФИО8 - ФИО7, действующий по доверенности, заключил с ФИО5 предварительный договор купли-продажи земельного участка, в рамках которого стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора купли-продажи земельного участка (основного договора), в соответствии с которым ФИО8 будет выступать продавцом и передаст в собственность земельный площадью 20500 кв.м. с кадастровым номером земельного участка №, расположенный по адресу: а ФИО5, которая будет выступать покупателем, купит вышеуказанный земельный участок за 20000000 руб. В день подписания предварительного договора ФИО5 передает ФИО7 в качестве задатка денежные средства в размере 200000 руб., а сумму в размере 800000 рублей ФИО5 уплатила ФИО8, в лице ее представителя, как авансовый платеж - в качестве части стоимости земельного участка по основному договору.

Стороны предварительного договора согласовали срок заключения основного договора купли-продажи земельного участка - до 14.02.2011 г. При этом, согласно п. 1.5. предварительного договора ФИО8 взяла на себя обязательства до заключения основного договора купли-продажи земельного участка не совершать с другими лицами сделок в отношении земельного участка.

Однако, в нарушение данного обязательства, ответчик ФИО8 согласно заключенному ею Соглашению об отступном № от 24.02.2010 г. с целью погашения своей задолженности перед ООО «Недвижимость-Ростов-на-Дону» передала в собственность последнему спорный земельный участок с кадастровым номером №.

На сегодняшний день право собственности на земельный участок зарегистрировано за обществом с ограниченной ответственностью «Недвижимость-Ростов-на-Дону».

Ответчик ФИО8 осуществила сделку по отчуждению прав на земельный участок с нарушением условий предварительного договора, ее прав и охраняемых законом интересов, передав ООО «Недвижимость-Ростов-на-Дону» права на земельный участок, обремененный правом требования истицы.

В судебном заседании представитель истицы поддержал заявленные требования, в полном объеме и просил их удовлетворить, в удовлетворении встречного иска просил суд отказать.

Ответчик ФИО8 исковые требования не признала и заявила встречный иск о признании предварительного договора купли-продажи от 24.03.2009 г. земельного участка площадью 20500 кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу , заключенного между ответчиками ФИО7 и ФИО5 недействительным, а также просит применить последствия недействительности данной сделки.

Встречные исковые требования ФИО8 обосновала следующим.

24.03.2009 года, ФИО7, действуя на основании выданной ФИО8 на его имя доверенности от 13.02.2009 г., заключил с ФИО5 предварительный договор купли-продажи земельного участка площадью 20500 кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу , который принадлежал на праве собственности ФИО8

По условиям указанного предварительного договора, ФИО7, действуя от имени доверительницы, обязался заключить с ФИО5 основной договор купли-продажи указанного земельного участка до 14.02.2011 года и получил от нее двести тысяч рублей в качестве задатка и восемьсот тысяч рублей - в качестве авансового платежа, что подтверждается соответствующими расписками. При этом ни ФИО7, ни ФИО5 не поставили ФИО8 в известность о заключенном между ними соглашении и передаче каких-либо денежных средств.

ФИО8 считает, что данный предварительный договор является недействительным и к нему должны быть применены последствия недействительности сделки.

Так, с 2002 года по 2009 год она являлась сотрудником Филиала КБ «» (ООО) в г.Сочи, в этот же период первым вице-президентом КБ «» (ООО) являлся ответчик по делу - ФИО7

19 июня 2008 года между КБ «» (ООО) и ФИО8 был заключен Кредитный договор № согласно которого КБ «» (ООО) предоставляет денежные средства в размере четыре миллиона девятьсот двадцать пять тысяч долларов США, а ФИО8 обязуется в оговоренный срок возвратить полученную сумму и уплатить проценты по ней, согласно договора.

28 ноября 2008 года между ФИО8 и КБ «» (ООО) был заключен Кредитный договор №, согласно которого КБ «» (ООО) предоставляет денежные средства в размере два миллиона семьсот шестьдесят три тысячи сто сорок долларов США, а ФИО8 обязуется в оговоренный срок возвратить полученную сумму и уплатить проценты по ней, согласно договора.

Таким образом, у ФИО8 сложилось крайне тяжелое стечение обстоятельств, так как образовалась существенная ссудная задолженность перед КБ «» (ООО).

Именно в этот период, она была вынуждена заключить договор залога недвижимого имущества № от 24 ноября 2008 года (предметом по договору являлся спорный земельный участок) с Некоммерческой организацией «», по условиям которого, принадлежащий ей земельный участок был положен в основу обеспечения обязательств КБ «» (ООО) перед Некоммерческой организацией «» по возврату имеющейся задолженности. При этом, на момент подписания залогового договора недвижимого имущества, данный земельный участок был оценен в триста шестьдесят шесть миллионов рублей. Указанный договор залога (ипотека) был зарегистрирован УФРС по Краснодарскому краю (отдел г. Сочи Адлерский сектор) 13 ноября 2008 года за регистрационным номером №.

Таким образом, на момент выдачи доверенности на имя ответчика ФИО7, ему было достоверно известно о сложившихся у ФИО8 крайне тяжелых жизненных обстоятельствах.

ФИО8, будучи введенной в заблуждение ответчиком ФИО7, относительно его истинных намерений, выдала на его имя доверенность от 13.02.2009г., поручив ФИО7 продать спорный земельный участок.

Реализуя свое правомочие собственника, ФИО8 заключила договор поручения (сделку) с ФИО7, поручив ответчику действовать от ее имени по продаже этого имущества. Принятием ответчиком - поверенным ФИО7 доверенности и предъявлением ее третьим лицам ответчик подтверждал факт того, что договор поручения между ними был заключен, что подтверждается характером последующих действий ФИО7

Таким образом, ответчик ФИО7, будучи одним из руководителей КБ «» (ООО) был осведомлен о реальной рыночной стоимости спорного земельного участка, так как только по договору залога земельный участок был оценен в триста шестьдесят шесть миллионов рублей.

ФИО8 как доверитель не получила от поверенного ФИО7 ничего из полученного им по сделке, более того, она даже не была уведомлена на тот момент о заключении такого предварительного договора.

При этом, она как доверитель выполнила возложенные ст. 975 ГК РФ обязанности по исполнению договора поручения, выдав поверенному доверенность на совершение юридических действий, предусмотренных договором поручения.

Однако, ФИО7 не исполнил требования законодательства, так как поверенный не сообщил о понесенных расходах и издержках, не сообщил о выполнении поручения, не пытался передать ФИО8 все полученное им по сделке.

Кроме того, ФИО8, будучи не осведомленной о действиях ответчика ФИО7, как поверенного по продаже земельного участка, добросовестно полагая, что он не предпринимает никаких действий для реализации поручения, отозвала выданную ранее на имя ФИО7 доверенность.

В соответствии со всем этим, ответчик ФИО7 противоправно злонамеренно действовал вопреки интересам ФИО8 при заключении сделки с ответчицей ФИО5

Таким образом, предварительный договор купли-продажи от 24.03.2009года, земельного участка ил. 20 500 кв.м. с кадастровым номером №, находящегося по адресу , является недействительным на основании ч. 1 ст. 179 ГК РФ.

Представитель ФИО8 в судебном заседании поддержал доводы и основания встречного иска, возражал против удовлетворения требований ФИО5

Представитель ответчика ООО «Недвижимость-Ростов-на-Дону» в письменном ходатайстве просил дело рассмотреть по существу в его отсутствие, при этом возражал против удовлетворения иска ФИО5, а исковые требования ФИО8 поддержал и просил их удовлетворить. Свою позицию представитель обосновал следующим.

У ФИО7 отсутствовали полномочия на заключение предварительного договора, о своих действия он доверителю не сообщал, полученных денежных средств не передавал.

В указанной доверенности, выданной от имени ФИО8 на ФИО7, отсутствуют полномочия на заключение предварительного договора купли-продажи.

По смыслу положений ч. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Расширенное толкование прав ФИО7 в данном случае невозможно, так как не допускается законом. Заключать указанный предварительный договор купли-продажи ФИО7 не имел права, следовательно, недействительны также и осуществленные действия по условиям этого договора.

Более того, согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в течение которого должен быть заключен основной договор. Если в течение этого срока основной договор не заключен, а стороны не направили друг другу предложение о его заключении, то действие предварительного договора прекращается, его исполнение не производится (пункт 6 ст. 429 ГК РФ).

До истечения срока, указанного в спорном предварительном договоре от ФИО5 предложения о заключении основного договора не поступало, ФИО8 в свою очередь такого предложения не направляла.

В материалах дела отсутствуют доказательства существования письменных предложений ФИО5 в адрес ФИО8 о заключении основного договора, отсутствуют также доказательства соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Представитель ответчика ФИО7 в судебном заседании первоначальные исковые требований ФИО5 полностью поддержала и просила суд их удовлетворить в полном объеме, при этом возражала против удовлетворения встречных исковых требований ФИО8

Представитель Управление Росреестра по Краснодарскому краю просила суд принять решение на свое усмотрение, в соответствии с действующим законодательством.

Суд, изучив материалы дела, выслушав стороны, находит исковые требования ФИО5 к ООО «Недвижимость Ростов-на-Дону» и ФИО6 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительной сделки, признании отсутствия права собственности, понуждении заключить договор купли-продажи не подлежащими удовлетворению, а встречные исковые требования ФИО6 к ФИО5 и ФИО7 о признании предварительного договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительной сделки подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

ФИО5 в материалы дела представлен предварительный договор купли-продажи земельного участка от 24.03.2009 г., предметом которого являлась обязанность сторон заключить в будущем до 14.02.2011 г. основной договор купли-продажи земельного участка площадью 20500 кв.м. с кадастровым номером земельного участка №, расположенный по адресу: .

Сторонами данного предварительного договора являлись ФИО5, действующая как покупатель, и ФИО8 как продавец, от имени которой по доверенности действовал ФИО7, который подписал от ее имени предварительный договор купли-продажи, а также получил денежные средства в размере 200000 руб. в качестве задатка и 800000 рублей как авансовый платеж в качестве части стоимости земельного участка по основному договору. Передача денежных средств от ФИО5 ФИО7 подтверждается написанными им собственноручно расписками от 24.03.2009 г.

Полномочия ФИО7 указаны в нотариальной доверенности №, которую 13.02.2009 г. удостоверила ФИО2, исполняющая обязанности нотариуса города Москвы ФИО3

В соответствии со смыслом текста доверенности ФИО8 поручила ФИО7 продать за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащий ей земельный участок площадью 20500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: быть ее представителем во всех организациях и учреждениях Краснодарского края, в том числе осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и его учет, архивах, нотариате, органах местного самоуправления по вопросам сбора, подготовки, подачи и получения необходимых документов, подписывать договор купли-продажи, передаточный акт, получить следуемые от продажи деньги, оплачивать все необходимые сборы и пошлины, налоги, подавать и получать от ее имени необходимые заявления и документы, расписываться за нее и выполнять все действия, связанные с данным поручением.

Других нотариально заверенных поручений и прав ФИО8, согласно указанной доверенности, ФИО7 не передавала.

В материалах дела отсутствуют доказательства существования иных поручений и полномочий, переданных ФИО8 как доверителем поверенному ФИО7 по вопросу отчуждения указанного земельного участка.

Предмет предварительного договора от 24.03.2009 г. о заключении в будущем сделки по отчуждению имущества в виде договора купли-продажи земельного участка отличается по сути от предмета планируемого договора купли-продажи земельного участка.

Полномочия на заключение предварительного договора купли-продажи должны быть специально оговорены в выдаваемой доверенности. Расширенное толкование полномочий поверенного лица не допускается, так как ч. 1 ст. 973 ГК РФ устанавливается обязанность поверенного исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Указания доверителя должны быть правомерными, осуществимыми и конкретными.

Ответчики по первоначальному иску указывают на отсутствие полномочий ФИО7 на совершение сделки в виде предварительного договора купли-продажи земельного участка от 24.03.2009 г., доказательств обратного в материалах дела не имеется.

Таким образом, суд делает вывод об отсутствии полномочий и прав ФИО7 на заключение от имени ФИО8 предварительного договора купли-продажи земельного участка площадью 20500 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: , а также производства связанных с этим действий, в том числе получения денежных средств по предварительной сделке.

Суд относится критически к доводам ФИО5 о правомерности и добросовестности действий ФИО7 по заключению и исполнению предварительного договора купли-продажи земельного участка, основываясь также на следующем.

20 марта 2006 г. ФИО5, в лице своего поверенного ФИО1, согласно договору купли-продажи (купчей) земельного участка продала указанный земельный участок ФИО8 за 29298600 руб.

В соответствии с соглашением об отступном № от 24.02.2010г., заключенным между ФИО8 и ООО «Недвижимость-Ростов-на-Дону», спорный земельный участок оценен сторонами в 132357515,41 руб.

Решением Адлерского районного суда г.Сочи от 06.10.2009г. установлены обстоятельства залоговой оценки Некоммерческой организацией «Региональный фонд развития Ямала» спорного земельного участка в размере 366000000 руб. Этим же решением суда установлено, что ФИО8 имела кредитную задолженность перед КБ «» (ООО) на основании кредитного договора № от 18.06.2008 г., в размере четыре миллиона девятьсот двадцать пять тысяч долларов США, и кредитного договора № от 28.11.2008, в размере два миллиона семьсот шестьдесят три тысячи сто сорок долларов США.

Поэтому суд считает обоснованными доводы ФИО8 о том, что стоимость спорного земельного участка в размере 20000000 руб. согласно условиям предварительного договора от 24.03.2009г. является явно заниженной и не соответствует реальной рыночной стоимости, а заключение, как предварительного, так, и в будущем, основного договора купли-продажи на таких условиях являются крайне невыгодными и не благоприятными для ФИО8

Данный вывод подтверждается также размером кредитной задолженности ФИО8 имевшейся на момент подписания предварительного договора купли-продажи от 24.03.2009 г. в сумме 7688040 (семь миллионов шестьсот восемьдесят восемь тысяч сорок) долларов США.

В силу ч.3 ст.429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Учитывая, что согласно предварительному договору купли-продажи от 24.03.2009г., стоимость земельного участка составила 20000000 руб., что явно не соответствует действительной стоимости земельного участка, данный предварительный договор фактически является для ФИО8 кабальной сделкой.

Кроме того в предварительном договоре от 24.03.2009г. не согласована действительная цена договора, не смотря на то, что в соответствии с Гражданским кодексом РФ цена договора является его существенным условием.

При этом суд считает, что при рассмотрении настоящего гражданского дела юридическое значение имеет факт государственной регистрации договора залога № недвижимого имущества от 24.10.2008г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 13.11.2008 г. №. Предметом залога по данному договору являлся спорный земельный участок. Сведения об ипотеке носят открытый публичный характер.

Однако, в пункте 4 статьи 3 предварительного договора купли-продажи от 24.03.2009 г. указано, что никаких обременений на спорный земельный участок не имеется, что также является существенным условием договора.

Стороны предварительного договора купли-продажи от 24.03.2009 г. обязаны были проявить разумную осмотрительность при совершении сделки и проверить достоверность сведений о спорном земельном участке.

Более того, ответчиками по встречному иску не представлено доказательств реального исполнения, как всех условий предварительного договора купли-продажи, так и обязанностей поверенного по исполнению поручения, а именно.

В материалах дела отсутствуют доказательства направления ФИО5 и получения ФИО8 предложения о заключении основного договора от 14.02.2011 г.

ФИО7 не представил доказательств уведомления ФИО8 о совершенных действиях и полученных денежных средствах, которые ей должны были быть переданы.

Доказательств передачи денежных средств ФИО5 через ФИО7 в пользу ФИО8 сторонами не представлено. С учетом доводов ФИО8 об отсутствии такой передачи, суд оценивает критически расписки ФИО7 от 24.03.2009 г. в качестве доказательства денежных выплат, полученных ФИО8 по условиям предварительного договора купли-продажи от 24.03.2009 г.

Вышеуказанное в совокупности позволяет суду сделать вывод о недействительности предварительного договора купли-продажи от 24.03.2009 г. земельного участка пл. 20500 кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу , по основаниям части 1 статьи 179 Гражданского кодекса РФ.

Данный вывод является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований ФИО5, так как они основываются на предварительном договоре купли-продажи от 24.03.2009 г.

По смыслу ч. 1 и ч.2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО5 о признании недействительным соглашения об отступном № от 24.02.2010 г., совершенное ответчиками ФИО8 и ООО «Недвижимость-Ростов-на-Дону», применения последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества ФИО8, и признания отсутствующим право собственности ООО «Недвижимость-Ростов-на-Дону» на земельный участок площадью 20500 кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу: ., обязании ФИО8 заключить основной договор купли-продажи земельного участка по цене и на условиях, определенных предварительным договором от 24.03.2009 г. - отказать.

Исковые требования ФИО8 о признании предварительного договора купли-продажи от 24.03.2009 г. земельного участка пл. 20500 кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу ., заключенного между ответчиками ФИО7 и ФИО5 недействительным – удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи от 24.03.2009 г. земельного участка пл. 20500 кв.м. с кадастровым номером №, находящийся по адресу ., заключенный между ФИО7 и ФИО5 недействительным.

Применить по указанному предварительному договору купли-продажи от 24.03.2009 г. последствия недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в течении 10 дней через Адлерский районный суд г.Сочи.

Председательствующий: