Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы гражданского дела № 2-71/2019 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО6 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился с настоящим иском, просил с учетом уточнений:

-признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, и здания по адресу: <адрес>, заключенный между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения, и ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ рождения, ДД.ММ.ГГГГ,

- применить последствия недействительности вышеуказанной сделки: возвратить в собственность ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения, земельный участок, и здание по адресу: <адрес>

- обязать ФИО6 передать ФИО1 комплект ключей от жилого дома, 1-этажного, площадью <данные изъяты> находящегося по адресу: <адрес>

- аннулировать записи о перехода права собственности к ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ рождения, на указанные земельный участок и жилой дом.

Требования иска мотивированы тем, что ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ заключил договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем жилого дома, 1-этажного, по адресу: <адрес>

Объекты сформированы и поставлены на кадастровый учет, кадастровый номер земельного участка №, кадастровый номер жилого дома №

При заключении спорного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, истец и ответчик ФИО6 в пункте 4 договора прописали стоимость имущества, а именно 500 000,00 рублей - жилого дома, и 500 000,00 рублей - земельного участка.

Необходимо отметить, что с ответчиком ФИО6 истец знаком около 3 лет, познакомились с ним во время занятий в спортивном зале. Таким образом, за 3 года дружбы со ФИО6 сложились очень дружеские, доверительные отношения, истец доверял ответчику как самому себе.

ФИО6 в силу того, что являлся профессиональным спортсменом, хорошо обеспечен материально, а потому часто выручал истца деньгами

(естественно в заем), в силу чего у истца не было необходимости обращаться в кредитные организации с целью оформления займа с высокими процентами.

Факт дружбы и доверия между сторонами является юридически значимым по делу, поскольку при отсутствии такого характера отношений между сторонами, спорная сделка не заключена была бы ни при каких других условиях.

В 2015 году истцу срочно понадобились денежные средства в размере 5000 000,00 рублей, он обратился к ответчику ФИО6 с просьбой одолжить средства. ФИО6 ответил, что денежные средства он даст взаймы, но сумма очень велика, потому деньги он даст под проценты, а также он решил, что, несмотря на доверие и дружбу, необходимо произвести обеспечение возврата долга каким-либо имуществом.

Залог в отношении какого-либо имущества, принадлежащего истцу, решили не оформлять, а поступить проще. Истец оформит на ФИО6 какое-либо своё имущество по договору купли-продажи, но которое бы по стоимости соответствовало сумме займа, а также начисленным процентам по нему.

При условии, что истец выплачивает проценты за пользование займом и возвращает основной долг, ФИО6 опять заключит со мной договор, и будет зарегистрирован переход права собственности в пользу истца.

Кроме того, ответчик ФИО6 заверил, что оформлять с ним какие-либо и безвозмездные сделки просто, так как с его супругой ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ рождения, у него заключен брачный контракт в 2015 году, установлен режим раздельной собственности супругов.

Таким образом, нотариального согласия супруги для оформления как возмездных, так и безвозмездных сделок ФИО6 не требуется, в подтверждение указанных сведений ответчик передал истцу нотариально удостоверенную копию брачного договора.

Сторонами был подготовлен договор купли-продажи спорного имущества, в котором решили прописать цену имущества не более 1000 000,00 рублей для того, чтобы избежать налогообложения, да и в любом случае, зная истинный мотив заключения договора, ни истцу, ни ответчику данные обстоятельства были не важны.

Поскольку сделка носила формальный характер, истец при подписании никаких денежных средств, как указано в договоре, от ФИО6 не получал.

Таким образом, в 2015 году ФИО6 передал истцу 5 млн.рублей, о чем истец составил расписку и передал её ФИО6, срок возврата займа определили моментом востребования. Ежемесячно, в районе 20-25 числа (25 число - последнее число) истец передавал ФИО6 проценты за пользование займом в сумме 380 000,00 рублей, ответчик ФИО6, мотивируя свою позицию тем, что с истцом находится в дружеских отношениях, предложил следующий порядок передачи процентов за пользовании займом ежемесячно следующим образом: стороны встречаются с ним 25 месяца у любого банкомата ПАО «Сбербанк РФ», истец передает денежные средства, а ответчик их вносит на карту ПАО «Сбербанк РФ».

На вопрос истца: «Почему ответчик не хочет составлять расписки ежемесячно», ФИО6 пояснил, что это лишние бумаги, да и не хочет он, чтобы супруга нашла какие-то расписки и задавала лишние вопросы, поскольку, по его мнению, он имеет право на свой личный, внесемейный бюджет.

Истца такой порядок передачи процентов устроил, так стороны и поступали, встречались у банкомата ПАО «Сбербанк РФ», истец передавал деньги, а ФИО6 вносил их на свою карту, после чего они разъезжались.

Между тем, заемные правоотношения между сторонами возникли с 2015 года, но только в мае 2016 года он заключил спорный договор с ответчиком. Предварительно ответчик, точнее в мае 2016 году перед заключением спорного договора, осмотрел имущество и его всё устроило. В момент заключения спорного договора, истец продолжал выплачивать как основной долг, так и проценты по договору займа.

В августе 2018 года долг и проценты были выплачены, истец потребовал, чтобы ответчик порвал расписку о займе в своем присутствии, однако, ответчик сказал, что уже это сделал, возможности проверить не было.

После выплаты долга по договору займа и процентов за пользование займом, истец предложил ответчику встретиться для переофомления спорного имущества в пользу истца.

К моменту, когда истец прекратил выплачивать долг по договору займа, отношения с ответчиком начали портиться. ФИО6 считал, что истец им «пользуется», так как по договору займа, по его мнению, платил небольшие проценты, тогда как кредитное учреждение вообще таких денег не дало бы. истец говорил о том, что он тоже рискует, оформляя в его собственность имущество. В итоге все закончилось конфликтом, после чего ответчик сказал, что дом и земля в Малой Рязани - его, а истец ничего не докажет, он их купил, а истец – «бегай по судам...». В результате истец понял, что добровольно с ответчиком конфликт не разрешит.

Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского Кодекса РФ мнимой является сделка, лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Исходя из пункта 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса РФ» следуетучитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее исполнение. Так, в данных правоотношениях, для обеспечения возвратности займа ФИО6 заключил с истцом ФИО1 формально договор купли-продажи недвижимости от 16.05.2016 года, при этом, истец ФИО1 сохранил контроль над указанным объектом до дня подачи иска, осуществляет фактический контроль и пользование имуществом, имеет ключи от дома.

В связи с этим, для разрешения вопроса о мнимости договора купли-продажи необходимо наличие либо отсутствие правовых последствий, которые в силу статьи 454 ГК РФ влекут действительность такого договора, а именно: факты надлежащей передачи вещи в собственность покупателю, а также уплаты покупателем определенной денежной суммы за эту вещь. Так, денежные средства по спорному договору между сторонами не передавались.

Стоимость имущества в договоре значительно ниже фактической рыночной стоимости.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силупункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в названных законом случаях также иное лицо.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования и просил их удовлетворить.

Пояснил, что в силу статьи 12 ГК РФ способом защиты истец избрал признание указанной сделки недействительной, а именно ничтожной на основании п.2 ст. 170 ГК РФ (притворная сделка).

Позиция истца такова, что договором купли-продажи стороны прикрывали договор займа от ДД.ММ.ГГГГ, оформленный в виде расписки сторонами на сумму 5000000,00 рублей.

В ходе судебного разбирательства было установлено, и не отрицается самим ответчиком, что заемные отношения на сумму 5000000,00 рублей между сторонами действительно существовали.

При этом, свои обязательства по возврату 5000000,00 рублей в пользу ФИО6, ФИО1 исполнил в полном объеме.

Данное обстоятельство, кроме признания ответчиком, подтверждается собственноручно написанной распиской ФИО6, и не имеет никакого правового значения то обстоятельство, что данный документ был написан ФИО6 в январе 2019 года, а также текст был согласован самим ФИО1 Поскольку для последнего это имело значение в силу того, что ФИО1 было необходимо закрепить факт возврата денежных средств в пользу ФИО6 дабы ФИО6 повторно не обратился за взысканием по договору займа.

Учитывая, что ФИО1 с января 2015 года был должен денежные средства в пользу ФИО6, последний настоял на том, что необходимо обеспечить исполнение денежных обязательств ФИО1, поскольку у последнего возникли, кроме ФИО6 долговые обязательства перед кредитным учреждением (банком).

Универсальным способом обеспечения исполнения обязательства, по мнению ФИО6, может являться какое-либо недвижимое имущество, соотносимое по стоимости размеру займа. В качестве такого имущества, ФИО1 был предложен спорный дом и земельный участок.

Первоначальное оформление договора залога от ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорного имущества между сторонами, государственная регистрация которого не прошла в силу определенных причин (пункт 2.1 договора залога), указывает на то, что стороны оценили закладываемое имущество в 8 000000,00 рублей, что явно не соотносится с той ценой, которая была установлена формально в оспариваемом договоре купли-продажи (1000000,00 рублей). Более того, в доказательство того, что спорное имущество не стоит 1000000,00 рублей, истцом ФИО1 была проведена оценочная экспертиза (отчет № от ДД.ММ.ГГГГ), результаты ее приобщены в материалы дела. Из оценки следует, что стоимость жилого дома и земельного участка составляет 5460 600,00 рублей.

Данные обстоятельства доказывают, что стоимость имущества в 1000000,00 рублей не является реальной и намеренно занижена сторонами, для исключения правовых последствий в виде оплаты налоговых платежей.

В противном случае, действия истца ФИО1 непоследовательны и противоречат друг другу, так при наличии финансовых затруднений он в несколько раз занижает стоимость имущества, устанавливая цену, которая не отражает реального положения вещей, а, фактически, не имея мотивов, совершает сделку в ущерб своим интересам.

Истец ФИО1 указывает, что при заключении спорного договора купли-продажи, он не получал от ФИО6 денежные средства в сумме 1000000,00 рублей, поскольку именно такая стоимость имущества была прописана в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Пункт 4 указанного договора содержит указание на то, что ответчик ФИО6 передал денежные средства ФИО1 в сумме 1000000,00 рублей до подписания указанного договора.

В ходе судебного разбирательства по делу, стороной ответчика в силу п.2 ст.56 ГПК РФ не было представлено относимых и допустимых доказательств того, где и когда данные денежные средства ФИО1 получил от ФИО6

Поскольку притворная сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей её притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой.

В ходе судебного следствия по делу, было установлено, что истец ФИО1 произвел оплату за электрическую энергию, включая задолженность, обеспечивал длительную эксплуатацию, начиная с 2016 года, спорного объекта, включая обслуживание, вывоз строительного мусора, покос травы на участке.

Доводы истца ФИО1 о том, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является притворной сделкой, подтверждаются показаниями свидетеля ФИО8, допрошенного в ходе судебного разбирательства по делу.

Из показаний свидетеля ФИО8 следует, что истец ФИО1 кроме прочего, осуществлял действия, направленные на отчуждение спорного объекта, поскольку это является профессиональной деятельностью ФИО1

Также из показаний свидетеля ФИО8 следует, что истец ФИО1 в период с 2016 года по 2018 год, осуществлял все действия, направленные на содержание и эксплуатацию жилого дома с земельным участком: осуществлял вывоз строительного мусора, нанимал дворника для оформления земельного участка, которому выплачивал 10 000,00 рублей. Оплачивал счета за электрическую энергию, пытался реализовать дом посредством размещения объявлений на специализированном сайте.

Ответчика ФИО3 свидетель ФИО8 в доме никогда не видел, он не приезжал в дом, не интересовался состоянием дел, не давал никаких распоряжений в части реализации спорного объекта и прочее. Ответчик ФИО6 первый раз появился в сентябре 2018 года, заявив ФИО8 о том, что он является собственником, и, потребовал ключи от спорного дома.

Таким образом, свидетель ФИО8 подтвердил, что все действия истца ФИО1 свидетельствовали о том, что он является собственником, и намерен распорядиться имуществом по своему усмотрению.

Данные действия осуществлялись в силу того, что ФИО1 осознавал принадлежность спорного объекта себе. Полагал, что оформление объекта в пользу ответчика ФИО6 является временным, до момента исполнения денежных обязательств перед ФИО6

Напротив, ФИО6 осуществил действия по страхованию только тогда, когда уже возник спор в суде, и, непосредственно уже в период судебного разбирательства истребовал ключи от дома у ФИО2 формально для того, чтобы просто осмотреть имущество и представлять, где оно территориально располагается, как выглядит отделка, планировка дома и застройка земельного участка.

Доводы ответчика ФИО6 о том, что он оплачивает электрическую энергию, произвел налоговый платеж, не свидетельствуют о том, что указанные действия им производились регулярно, начиная с даты заключения спорного договора купли-продажи имущества, то есть с ДД.ММ.ГГГГ.

Все коммунальные платежи, включая налоговый платеж, выполнены в период судебного разбирательства по гражданскому делу № (квитанция ПАО «Самараэнерго» за декабрь 2018 г. и т.д.).

Исходя из позиции ответчика ФИО6 между сторонами также существует второй договор займа на сумму 5000000,00 рублей от ДД.ММ.ГГГГ. Однако, позиция истца ФИО1 такова, что по данному договору им денежные средства в сумме 5000000,00 получены не были. Оформление договора займа сторонами от ДД.ММ.ГГГГ представляет переоформление расписки от ДД.ММ.ГГГГ, то есть расписка была приведена в надлежащую форму – в договор займа. Правоотношения сторон по настоянию ФИО6 были оформлены юридическим способом. При этом, необходимо отметить, что в ходе судебного разбирательства, судом была проведена судебная почерковедческая экспертиза, по результатам которой было установлено, что подписи в Приложении к указанному договору займа от ДД.ММ.ГГГГ выполнены не ФИО1

Из показаний ответчика следует, что денежные средства не возвращены ФИО1 по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, ФИО6 не принимает никаких мер к возврату денежных средств, а лишь по его указанию неустановленное лицо осуществляет подделку подписи ФИО1 в Приложении № к договору займа от ДД.ММ.ГГГГ. Причина проста, данный договор не будет предъявлен в суд, в целях защиты нарушенных прав.

Доводы ответчика ФИО6 о том, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен очередной договор займа на сумму 5000000,00 рублей не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Пункт 1 договора займа от ДД.ММ.ГГГГ устанавливает, что денежные средства в сумме 5000000,00 рублей ФИО6 передал до подписания договора займа в собственность ФИО1, договор займа срочный, срок возврата денежных средств не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Между тем, указанные денежные средства не могли быть переданы до ДД.ММ.ГГГГ, поскольку по доказательствам, представленным ответчиком ФИО6, денежные средства по счету №.8ДД.ММ.ГГГГ.2134895 по вкладу «Сберегательный счет» в валюте «Российский рубль» в сумме 5000000,00 рублей были сняты ответчиком ДД.ММ.ГГГГ, то есть после даты заключения договора займа от ДД.ММ.ГГГГ (в качестве средства доказывания ответчик ФИО6 ссылается на выписку о состоянии вклада)

Не предмет данного судебного разбирательства количество договоров займа, заключенных между ФИО6 и ФИО1, однако, в любом случае, истец ФИО1 доказал свою позицию, что заемные отношения между сторонами существовали, а данное обстоятельство является весомой причиной для того, чтобы заимодавец требовал обеспечение исполнения долговых обязательств, в том числе посредством заключения сделки, когда он является собственником имущества заемщика.

И, наконец, истец ФИО1 постоянно подчеркивает, что в отношениях между сторонами существовала огромная степень доверия.

Доказательством того является наличие на руках у ФИО1 подлинника нотариально удостоверенной копии брачного договора ФИО6

Наличие доверительных, деловых отношений между сторонами также подтвердил свидетель ФИО8, который указал, что целью совместной деятельности сторон была покупка объектов недвижимости по более низкой цене, и в дальнейшем реализация недвижимости по более высокой цене. При этом в недвижимость вкладывались деньгами обе стороны, оформление недвижимости также осуществлялась как за ФИО1, так и за ФИО6, при этом споров по разделу денежных средств между ними никогда не велось.

В возражениях на исковое заявление ответчик ФИО6 указывает, что истец ФИО1 никаких претензий не предъявлял касаемо денежных расчетов, либо возврата имущества, потому требований в настоящий момент предъявлено быть не может. Кроме того, ответчик указывает, что спорное имущество находится в фактическом владении ответчика ФИО6 Данные доводы опровергаются доказательствами, собранными в ходе судебного разбирательства. Так из показаний свидетеля ФИО8 следует, что фактически передача ключей от спорного имущества в пользу ФИО6 не произведена, имуществом ФИО6 не пользовался. Все действия ФИО6 по распоряжению имуществом, совершены им после обращения с иском ФИО1 в суд.

И, наконец, в материалы гражданского дела № истец ФИО1 предоставил нотариально удостоверенную копию брачного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ответчиком ФИО6 и его супругой ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ рождения. Данный документ был передан истцу ответчиком ФИО6 позднее ноября 2016 года, то есть после даты заключения спорного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в подтверждение того, что спорное имущество которое было оформлено в пользу ФИО6 как обеспечение исполнения обязательства по договору займа, является собственностью супруга-ФИО6 В случае, если бы воля сторон сделки была направлена на реальное отчуждение имущества, истцу было бы без надобности после заключения спорного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, обозревать брачный договор.

Доказательством того, что брачный договор был передан в ноябре 2016 года, либо позднее указанной даты, является то обстоятельство, что нотариальное удостоверение нотариусом г.Тольятти Самарской области ФИО9 было совершено ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрировано в реестре за № от ДД.ММ.ГГГГ.

Истец ФИО1 поддержал доводы представителя в полном объеме. Дополнил, что деньги по спорному договору, а также договору займа от ДД.ММ.ГГГГ он не получал от ответчика.

Спорные объекты он перед первоначально покупкой не осматривал, только, когда возник конфликт. Он не мог не отдать ему ключи, т.к. по документам он собственник и может сломать замки, но двери ставились им дорогие, не хотел, чтобы их выломали.

Представитель ответчика в судебном заседании просил в иске отказать, поддержал отзыв.

Согласно отзыву ответчика, исковые требования не основаны на законе, доводы не подтверждены документально.

В материалах дела имеется договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между истцом и ответчиком.

В соответствии с п.1 указанного договора Продавец продал, а Покупатель купил в собственность земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью <данные изъяты>., находящийся по адресу: <адрес> и здание, назначение: жилой дом, 1- этажный, площадью <данные изъяты>., находящийся по адресу: <адрес>

Договор заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного истцом и ответчиком, что соответствует требованиям статьи 550 ГК РФ.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из буквального значения слов и выражений, содержащихся в пункте 4 договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что стоимость продаваемой недвижимости определена по соглашении: сторон договора в размере 1 000000,00 рублей и данная сумма уплачена ФИО6 (покупателем) ФИО1 (продавцу) до подписания договора.

Каких-либо претензий относительно выплаты обусловленных договором денежных средств или возврате имущества истец к ответчику не предъявлял, с момента подписания договор купли-продажи прошло почти 3 года.

Спорное имущество находится в фактическом владении ФИО6 который совершает действия (оплачивает налоги, электроэнергию, страхование имущества, заключает в отношении него предварительный договор, принимает авансовые платежи), свойственные только собственнику имущества.

Как предусмотрено п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если обеими сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по все существенным условиям договора.

Таким образом, с учетом положений ст. 431 ГК РФ, подписав указанный договор, лично ФИО1 подтвердил факт оплаты ему стоимости и, соответственно, надлежащее исполнение ФИО6 обязательств по договору купли-продажи.

Предоставление иных доказательств, кроме подписанного продавцом лично договора купли-продажи, содержащего подтверждение продавца факта получения денежных средств нормами действующего законодательства не предусмотрено (данная правовая позиция сформирована в Определении Верховного Суда РФ от 22.05.2018 N 58-КГ18-11; Определении СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 27 сентября 2011 г. N 82- В11-3).

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Пункт 14 договора купли-продажи от 16.05.2016г. указывает на то, договор имеет силу акта приема-передачи. Продавец и покупатель лично передали необходимые документы на государственную регистрацию договора купли-продажи.

Довод истца о том, что договор купли-продажи является притворной сделкой и заключен в обеспечение возврата денежных средств по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, опровергается письменными доказательствами по делу.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком был заключен договор займа и залога в отношении спорного имущества. Однако, ДД.ММ.ГГГГ стороны подали совместное заявление в Управление Росреетра о прекращении регистрации залога и заключили договор купли - продажи. Ни истец, ни ответчик не заблуждались относительно правовой природы договора купли-продажи, понимали его отличие от договора залога. У сторон не было никаких объективных причин вместо залога, совершать сделку купли-продажи. Воля ФИО6 была направлена именно на покупку спорного имущества. Из пункта 10 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме до заключения настоящего договора.

Так же необходимо отметить, что денежные суммы, переданные по договору купли-продажи и займу отличаются (по договору купли-продажи передан 1 000000,00 рублей, а по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ передано 5000000,00 рублей, что свидетельствует о том, что это две разные сделки.

Согласно пункту 1 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 88 постановления Пленума).

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что в случае признания сделки недействительной в связи с притворностью суду необходимо установить действительную волю сторон, выяснить фактические отношения между сторонами, а также намерения каждой стороны. При этом следует учесть, что признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия - применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил, с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки (данная правовая позиция сформирована в Определении ВС РФ от 09.01.2018 № 32-КГ17-33).

Свидетель ФИО8. показал, что примерно с 2016 г. состоит с ФИО1 в деловых отношениях, связанных с продажей недвижимости. Он является директором агенства недвижимости «Риал Сервис».

Ему известно, что спорный участок и дом выставлялся ФИО1 примерно в конце 2017- начале 2018 г. у него в агенстве на продажу. По просьбе последнего он ездил показывал объект несколько раз. ФИО1 оплачивал долги за имущество, чтобы не было перед продажей. По его просьбе и за его счет свидетель нанимал садовника для ухода за газоном и присматривать за имуществом за 10000,00 рублей в месяц. Публикация объявлений также производилась за счет ФИО1

Также ему было известно, что собственником имущества является ФИО6, но никаких сомнений у него не возникало, поскольку на протяжении двух лет знакомства с ФИО1, они так продавали не один объект. При этом, продавал ФИО1, собственником был ФИО6 Бывало, что собственником являлся и сам ФИО1

После продажи объекта деньги забирал то ФИО6, то ФИО1 По объектам, где собственником был ФИО6, тот сам приезжал на сделки купли – продажи.

На протяжении двух лет ФИО6 при подобном сотрудничестве никогда не интересовался объектами, их подбирал ФИО1

В конце лета 2018 г. – сентябре 2018 г. между ФИО1 и ФИО6 что-то произошло, т.к. ФИО6 потребовал от него ключи от объекта. Он, конечно, отдал, хотя передавал их ему не он. После этого ФИО6 начал интересоваться объектом, обсуждал топить ли его зимой либо нет, где что находиться.

О заемных обязательствах сторон ему ничего неизвестно, но знает, что они есть.

Да, он хотел приобрести спорное имущество, чтобы облагородить его и продать.

Суд с учетом мнения явившихся лиц, считает возможным рассмотреть дело при наличии представленных доказательств.

Изучив материалы настоящего гражданского дела, заслушав истца, представителей сторон, свидетеля, суд считает исковые требования ФИО10 подлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) одним из способов защиты гражданских прав является признание оспоримой сделкинедействительнойиприменениепоследствий ее недействительности, атакжеприменениепоследствийнедействительности ничтожной сделки, прекращения или изменения правоотношения; иные способы, предусмотренные законом.

Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Установлено, что стороны состоят в дружеских и деловых отношениях на протяжении трех лет.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., и ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р., заключен договор займа денежной суммы в размере 5000000,00 рублей, сроком исполнения – до ДД.ММ.ГГГГ под 1% годовых, выплачиваемых не позднее 19 числа ежемесячно по графику платежей (приложение №) - т.1 л.д. 57-60.

В силу п.2 договора в целях обеспечения надлежащего исполнения своих обязательств по возврату суммы займа в указанный срок, заемщик передает в залог спорное имущество (здание и участок по адресу: <адрес>

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., и ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р., в целях обеспечения договора займа заключен договор залога спорного имущества, оцененного сторонами на 8000000,00 рублей - т.1 л.д. 58-59.

Согласно приложению № к договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, а также пояснениям представителя ответчика, ФИО1 лично подписал график погашения платежей по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ, заверил его своей подписью при сдаче документов в Управление Росреестра по Самарской области - т.1 л.д.60, т.2 л.д.7-9.

Однако, согласно заключению судебной почерковедческой экспертизы ООО СРО «Эксперт» от ДД.ММ.ГГГГ, подписи от имени ФИО1 в приложении № к договору займа от ДД.ММ.ГГГГ выполнены иным лицом - т.1 л.д.165-175.

ДД.ММ.ГГГГ в 15-31 час. документы на регистрацию залога сданы сторонами В управление Росреестра по Самарской области, произведена оплата государственной пошлины - т.1 л.д. 133-164.

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация ипотеки спорного имущества была приостановлена на основании уведомления, поскольку ДД.ММ.ГГГГ внесены записи о запрете совершения действий по регистрации объектов недвижимости в связи с постановлением судебного пристава исполнителя Автозаводского района № 1 г. Тольятти УФССП по Самарской области ФИО11 от ДД.ММ.ГГГГ -т.1 л.д.61-63.

ДД.ММ.ГГГГ стороны сделки обратились с заявлением о прекращении регистрации залога, забрали документы, ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация залога прекращена - т.1 л.д.64,147-151.

В подтверждение факта наложения запрета на регистрацию прав на спорное имущество, наличия долгов, истцом представлен исполнительный лист от ДД.ММ.ГГГГ о взыскании задолженности по кредитному договору - т.1 л.д.124 - 128.

Поскольку ФИО1 отрицает факт получения от ФИО6 денежных средств в размере 5000000,00 рублей по договору от ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком представлены выписки ПАО «Сбербанк»:

- за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ о состоянии вклада по счет №, свидетельствующая о списании ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в суммах по 5 млн.рублей - т.1 л.д.120-122,186,

- за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ о состоянии вклада по счету №, свидетельствующая о зачислении и снятии ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в сумме 5 млн. рублей - т.1 л.д.123.

Представленная по запросу суда выписка по счету № не содержала данных по движению денежных средств ДД.ММ.ГГГГ – т1 л.д. 186-234.

Согласно дополнительному ответу ПАО «Сбербанк» действительно по счету № производились операции по зачислению и снятию ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в сумме 5 млн. рублей - т.2 л.д.5,28-29.

Основания для признании выписки банка, представленной представителем ответчика подложным доказательством по заявлению стороны истца, в связи с этим отсутствуют.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., и ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р., заключен договор купли-продажи земельного участка и здания по адресу: <адрес> (далее спорное имущество) - т.1 л.д.16-18.

Согласно п.2 указанное имущество находилось в собственности продавца с ДД.ММ.ГГГГ.

Земельный участок продан за 500000,00 рублей, здание – за 500000,00 рублей, а все имущество – за 1000000,00 рублей, которые согласно п.4 договора продавец получил от покупателя до подписания договора.

В силу п.7 и 8 договора после государственной регистрации покупатель становится собственником имущества, несет бремя его содержания, а продавец гарантирует отсутствие задолженностей по налогам и коммунальным платежам.

ДД.ММ.ГГГГ осуществлена регистрация сделки.

Согласно отчету ООО «АЛВИС» от ДД.ММ.ГГГГ, рыночная стоимость спорного имущества 5460600,00 рублей - т.1 л.д.73-113.

Из выписки ЕГРН по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ собственником земельного участка и дома по адресу: <адрес> является ФИО6 на основании договора от ДД.ММ.ГГГГ -т.1 л.д. 10-15,35-41.

В соответствии с распиской ФИО6, последний получил от ФИО1 5000000,00 рублей в счет возврата по договору займа от ДД.ММ.ГГГГ - т.1 л.д.72.

Стороны пояснили, что долг фактически погашен летом 2018г., расписка составлена в декабре 2018 г. по настоянию ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 произвел оплату задолженности по коммунальным услугам за спорное имущество в размере 40729,00 рублей за ФИО12, на котором значится лицевой счет. При этом, согласно квитанции задолженность за предыдущие периоды составляет 50329,22 рублей - т.1 л.д.70-71.

ФИО6 оплатил налог за имущество за 2017 г. - ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ оплату электроэнергии за декабрь 2018 г. с имевшейся задолженностью, при этом, в квитанции за ноябрь 2018 г. задолженность отсутствовала - т.2 л.д. 20-21,22-25

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 заключил с ФИО8 предварительный договор купли-продажи спорного имущества за 3000000,00 рублей (600000,00 рублей – стоимость земельного участка, 2600000,00 рублей – стоимость здания) с рассрочкой платежа - т.1 л.д.50-53.

Однако ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили соглашение о расторжении предварительного договора - т.1 л.д. 54.

ДД.ММ.ГГГГ нотариусом ФИО9 заверена копия брачного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ г.р., и ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ г.р., удостоверенного нотариусом ФИО13 - т.1 л.д.9.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 с СПАО «Ингосстрах» заключил договор страхования спорного имущества сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ – т.1 л.д.55-56.

ДД.ММ.ГГГГ в отдельное производство выделено для расследования уголовное дело в отношении ФИО6 о заведомо ложном доносе о совершении тяжкого преступления ФИО1 - т.1 л.д. 114-115.

Истцом заявлено о притворности сделки купли-продажи спорного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку полагает, что данной сделкой прикрыт договор займа денежных средств по договору от ДД.ММ.ГГГГ, исполнение которого произошло в 2018 г. Заключение договора купли-продажи обеспечивало факт возврата истцом денежных средств ответчику по договору займа.

Согласно ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Право распоряжения предполагает право собственника определять при совершении сделок с имуществом его стоимость в соответствии с п. 4 ст. 421 и ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно названным нормам Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, в том числе и условие о цене, определяются по усмотрению сторон, а исполнение договора осуществляется по цене, установленной соглашением сторон.

Согласно пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что в случае признания сделки недействительной в связи с притворностью суду необходимо установить действительную волю сторон, выяснить фактические отношения между сторонами, а также намерения каждой стороны, имелось ли у каждой стороны сделки намерение исполнять соответствующую сделку. При этом следует учесть, что признание договора притворной сделкой не влечет таких последствий как реституция, поскольку законом в отношении притворных сделок предусмотрены иные последствия - применение к сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемой сделке), относящихся к ней правил, с учетом существа и содержания такой прикрываемой сделки.

Таким образом, о притворности свидетельствует не столько содержание договора, сколько совокупность обстоятельств, связанных с заключением и исполнением договора. При совершении притворной сделки имеет место несовпадение совершенного волеизъявления с действительной волей сторон; в случае заключения притворной сделки целью сторон является достижение определенных правовых последствий, при этом воля сторон направлена на установление между сторонами сделки гражданско-правовых отношений, но иных по сравнению с выраженными в волеизъявлении сторон.

По общему правилу, при заключении договора стороны должны преследовать общую цель и с учетом правил ст. 432 ГК РФ достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.

Оценив представленные доказательства, факт заключения договора купли-продажи спорных объектов недвижимости, договора займа, залога, условия данных договоров в совокупности, суд приходит к выводу об установлении обстоятельств, свидетельствующих о притворности оспариваемой сделки по продаже имущества, поскольку действительная воля сторон была направлена на достижение правовых последствий, характерных для обеспечения договора займа, т.е. залога недвижимого имущества.

Из оспариваемого договора купли-продажи имущества следует, что до подписания договора от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получил от ФИО6 денежные средства в размере 1 000000,00 рублей, что предусмотрено пунктом 4 договора - т.1 л.д.16.

В силу ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса (ст. 485 ГК РФ).

Анализ указанных норм свидетельствует о том, что сам по себе договор не является фактом подтверждения передачи денежных средств.

Поскольку истец оспаривал факт передачи ему по данному договору денежных средств в размере 1 млн. рублей, ответчик в силу ст. 56 ГПК РФ не представил доказательства, свидетельствующие о реальной передаче денежных средств в размере 1 000000,00 рублей.

Оценивая данный договор со стороны фактических отношений между сторонами, а также намерений каждой стороны на исполнение сделки, установлено, что заключив договор купли-продажи спорного имущества, стороны оформили переход права собственности, ответчик зафиксировал возникновение права собственности.

Однако, с момента заключения договора купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ до момента подачи иска, а также до момента возникновения конфликта с истцом (август 2018 г.) ответчик не осуществлял обязанности собственника имущества, а именно не нес бремя его содержания, что противоречит п.7 и п.8 заключенного между сторонами договора.

Доказательства обратного ответчиком не представлены, а представленные свидетельствуют о том, что все действия, характерные для собственника имущества ФИО6 начал осуществлять после конфликта с ФИО14 в сентябре 2018 г. и позднее, что подтверждается показаниями свидетеля ФИО8

Бесспорных доказательств в подтверждение факта наличия намерений сторон при заключении оспариваемого договора купли-продажи именно на куплю - продажу имущества не представлено.

Довод о желании ФИО6 при покупке имущества его впоследствии продать, не подтвержден, поскольку решение о продаже имущества ФИО6 принято после возникновения конфликтных отношений с истцом, именно: в сентябре 2018 г. он забрал ключи от имущества у ФИО8, которому они, в свою очередь, были переданы ранее ФИО1

Таким образом, намерение продавать принадлежащее ФИО1 спорное недвижимое имущество ответчику, а последнему покупать его реально не доказано.

Однако, достоверно установлено, что между сторонами дела на момент заключения оспариваемого договора существовали заемные отношения по договору от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 5000000,00 рублей, чему подтверждением является расписка - т.1 л.д.72.

Заключение оспариваемого договора купли-продажи произошло фактически в обеспечение заемных обязательств, что явно следует из того, что на момент ДД.ММ.ГГГГ истец не погасил долг перед ответчиком на сумму 5 млн. рублей.

Фактическое погашение долга произведено летом 2018 г., что не оспаривалось сторонами.

Доводы истца о том, что ответчик, боясь не возврата ему долга, требовал гарантии его обеспечения, подтверждаются договором займа на сумму 5 млн.рублей от ДД.ММ.ГГГГ и залога спорного имущества, регистрация которого не состоялась по независящим от сторон обстоятельствам.

При этом, истец указывает на безденежность данного договора (займа от ДД.ММ.ГГГГ) ввиду того, что ответчик предоставил суду выписки банка в подтверждение факта передачи денег истцу, свидетельствующие о том, что зачисление и снятие денежных средств на счет ответчика на сумму 5 млн.рублей произведено ДД.ММ.ГГГГ, что не соответствует условиям договора в части передачи денег (до подписания договора).

Сторона ответчика ссылается на факт того, что подписание договора произошло в учреждении МФЦ при подаче документов на регистрацию залога, что не противоречит условиям договора займа о передаче денег до его подписания.

Однако, установлено, что документы на регистрацию залога сданы сторонами ДД.ММ.ГГГГ, а не ДД.ММ.ГГГГ, когда ответчик имел денежные средства, что косвенно подтверждает доводы стороны истца.

Кроме того, установлено, что подпись ФИО1 в приложенном к договору займа от ДД.ММ.ГГГГ графике платежей, ему не принадлежит, что свидетельствует о вынужденности истца заключить указанные договоры в пользу ответчика, с которым он находился в дружеских отношениях и не имел намерений отказываться от исполнения ранее принятого обязательства.

О вынужденности истца заключить сделку ДД.ММ.ГГГГ именно купли-продажи и отсутствия намерения сторон его реально заключать подтверждается также тем, что документы на регистрацию залога сданы сторонами ДД.ММ.ГГГГ, заявление о прекращении залога ими подано ДД.ММ.ГГГГ, тогда же и получены документы - т.1 л.д.133,147.

Рассматривая в силу ст. 432 ГК РФ условие договора купли-продажи спорного имущества о стоимости имущества, суд учитывает следующие обстоятельства.

ДД.ММ.ГГГГ при заключении оспариваемого договора стоимость спорного имущества определена на общую сумму 1000000,00 рублей - т.1 л.д.16.

Однако, при заключении договора залога к договору займа от ДД.ММ.ГГГГ стоимость этого же имущества определена сторонами сделки на общую сумму 8000000,00 рублей - т.1 л.д.58.

Стоимость имущества по отчету об оценке ООО «Алвис» отДД.ММ.ГГГГ определена на сумму 5460600,00 рублей - т.1 л.д.93.

Анализируя указанные стоимостные оценки одного и того имущества – спорного по иску, суд приходит к выводу о наличии еще одного основания о притворности сделки, подтверждающего доводы истца.

Имея долговые обязательства перед ответчиком и намерение именно продать имущество, ФИО1 невыгодно заключать договор с заниженной оценкой стоимости имущества.

Однако, при фактическом умысле на заключение данного договора в обеспечение ранее принятых обязательств, довод истца о занижении стоимости имущества в целях избежания излишнего налогообложения, является целесообразным, поскольку в реальном договоре залога стоимость имущества определена на сумму в 8000000,00 рублей.

Таким образом, фактические обстоятельства, подтверждающие реальность намерений сторон, указывают, что у сторон сделки купли-продажи имущества не было цели достижения заявленных результатов.

В то же время для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется.

Установление того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной.

Сокрытие действительного смысла сделки находится в интересах обеих ее сторон. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся.

Формально выражая волеизъявление на заключение мнимой сделки, фактически ее стороны не желают установления, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей по отношению друг к другу.

С учетом изложенного, требования иска о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ недействительной сделкой подлежат удовлетворению.

Учитывая удовлетворение требований о признании договора купли- продажи имущества недействительным, суду надлежит применить к притворной сделке правила прикрываемой сделки, с учетом ее существа и содержания, приняв во внимание, что новым собственником спорного имущества становится ФИО1, при этом исключая двустороннюю реституцию.

С учетом изложенного, необходимо применить последствия недействительности вышеуказанной сделки, а именно: возвратить в собственность ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью <данные изъяты> кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес> и здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, площадью <данные изъяты> кадастровый №, находящееся по адресу: <адрес> а также обязать ФИО6 передать ФИО1 комплект ключей от жилого дома, 1-этажного, площадью <данные изъяты>., находящегося по адресу: <адрес> а также аннулировать записи о собственности.

Руководствуясь статьями 12, 56, 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 к ФИО6 – удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью <данные изъяты>., находящегося по адресу: <адрес> и здания, назначение: жилой дом, 1-этажный, площадью <данные изъяты>., находящегося по адресу: <адрес> заключенный между ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения, и ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ рождения, ДД.ММ.ГГГГ.

Применить последствия недействительности вышеуказанной сделки: возвратить в собственность ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ рождения, земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, площадью <данные изъяты>., кадастровый №, находящийся по адресу: <адрес> и здание, назначение: жилой дом, 1-этажный, площадью <данные изъяты> кадастровый №, находящееся по адресу: <адрес>

Обязать ФИО6 передать ФИО1 комплект ключей от жилого дома, 1-этажного, площадью <данные изъяты>., находящегося по адресу: <адрес>

Решение суда является основанием для Управления Росреестра по Самарской области для аннулирования записи о переходе права собственности к ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ рождения, на земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через Ставропольский районный суд.

Решение в окончательной форме изготовлено 05.04.2019.

Судья - подпись

КОПИЯ ВЕРНА:

Судья