Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 в лице законного представителя ФИО3, ФИО4, третье лицо – нотариус ФИО5 о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с настоящим иском указывая на то, что 21.08.2015 года между ФИО1 и ответчиками был заключен договор купли-продажи гаража площадью 19,8 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. В соответствии с п.4 договора, ответчик купила у истцов нежилое здание за 1 500000,00 рублей, из которых: 500000,00 рублей переданы ответчиком истцам в равных долях до подписания договора, 1000000 рублей покупатель должна передать в течение 7 дней после получения им свидетельства о праве собственности на земельный участок под гаражом. В свою очередь покупатели несут 25% расходов, по оформлению ФИО1 прав на земельный участок. После заключения договора истцу стало известно о том, что какие-либо правоустанавливающие документы у ответчиков отсутствуют, и ранее их не имелось. Истцом неоднократно предпринимались попытки оформить право собственности на землю под гаражом, по результатам которых выяснилось, что фактическая граница стены здания накладывается на земельный участок по МКД, а также смещение фактической границы здания по отношению к границам указанного здания в сторону границ соседнего гаражного бокса 37. С целью изготовления схемы расположения земельного участка собственникам гаражных боксов и МКД необходимо привести в соответствие фактические данные об указанных объектах недвижимости с ГКН. Ссылаясь на ответ Администрации района об отсутствии данных о правообладателе спорного земельного участка, полагала, что невозможность выполнения действий по регистрации права собственности возникла не по вине истца. Также истцу стало известно, что для оформления прав на земельный участок под гаражом необходимо создать гаражный кооператив, в создании которого владельцы гаражей не заинтересованы, поскольку пользуются земельным участком на условиях аренды.

Учитывая изложенное, полагала, что вышеперечисленные обстоятельства указывают на невозможность исполнения договора купли-продажи, и не зависят от воли истицы.

На основании изложенного просила расторгнуть договор купли-продажи от 21.08.2015 года, взыскать с ответчиков денежные средства в размере 500000 рублей.

В судебном заседании истец поддержала исковые требования в полном объеме, приведя в обоснование доводы, изложенные в иске.

Представитель истца в лице ФИО6 в судебное заседание явилась, поддержала исковые требования в полном объеме, приведя в обоснование доводы, изложенные в иске. Пояснив, что при заключении данного договора истица полагала, что сможет оформить право собственности на земельный участок под гаражом, однако после его заключения ей стала известна информация о невозможности оформления прав. Изменение обстоятельств в рассматриваемом деле имело место, однако их преодоление зависит не от действий само истицы.

Представитель истца в лице ФИО7 в судебное заседание явился, поддержал исковые требования в полном объеме.

В судебное заседание представитель ответчиков в лице ФИО8, действующей на основании доверенностей явился, исковые требования не признал, указывая на то, что предметом договора купли-продажи являлся только гараж, который действительно имел общую стену с другим гаражным боксом, о чем истцу было известно при его приобретении, земельный участок при этом предметом договора не являлся. Истицей не предпринято никаких действий по оформлению земельного участка под гаражом.

Ответчик ФИО9 в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении.

Представитель третьего лица в лице ФИО10 в судебное заседание явился, пояснив, что им действительно удостоверялась данная сделка, обе стороны были заинтересованы в ее заключении. Воля продавцов была направлена на продажу гаража по цене 1500000 рублей, а покупателя на его приобретение. При этом как ему показалось, продавец не был готов продать гараж по цене 500000 рублей, а в свою очередь покупатель не хотел покупать за 1500000 рублей гараж без возможности регистрации права собственности на земельный участок под ним. Сторонам разъяснялись последствия заключения договора на таких условиях, им говорилось, что земельный участок не сформирован, поэтому договор был оформлен с наличием отлагательного условия, предусмотренного пунктом 4.

Ответчик ФИО2, нотариус ФИО5 в судебное заседание не явились, о дате рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, ввиду следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Пунктом 1 ст. 421 ГК РФ установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 этой статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Изменение обстоятельств признается существенным при одновременном наличии условий, содержащихся в перечне, приведенном в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации и свидетельствующем о приоритете защиты стабильности исполнения договорных обязательств.

Таким образом, при решении вопроса о расторжении договора в связи с существенным изменением обстоятельств суду надлежит установить наличие каждого из обязательных условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как установлено в судебном заседании, 21.08.2015 года между ФИО4, ФИО2, в лице законного ФИО14продавцы) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилого здания. Указанный договор был удостоверен нотариусом Ростовского-на-Дону нотариального округа ФИО5

Предметом данного договора являлось нежилое здание общей площадь 19,8 кв.м., расположенного по адресу:<адрес>

В соответствии с п.4 договора ФИО1 приобрела у продавцов ФИО4 и ФИО2 в лице законного ФИО15 указанное нежилое здание за 1 500 000 рублей, из которых 500 000 рублей переданы покупателем - продавцам в равных долях (по 250 000 рублей каждому) до подписания договора. Передача 1 000 000 рублей по условиям договора должны быть переданы покупателем – продавцам в равных долях (по 500 000 рублей каждому) в течение 7 дней после получения покупателем или его доверенным лицом из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области документов о регистрации права собственности на земельный участок под гаражом.

Также по условиям договора каждый из продавцов обязался оплатить 25% расходов, необходимых для оформления права собственности покупателя на земельный участок под гаражом, размер расходов покупателя оговорен сторонами в размере 50%. В подтверждение факта окончательного расчета стороны обязуются подписать соглашение об окончательном расчете. До окончательного расчета, указанное имущество будет находиться в залоге у продавцов.

14.09.2015 года право собственности на нежилое здание общей площадь 19,8 кв.м., расположенное по адресу:г. <адрес>, приобретенное ФИО1 по договору купли-продажи нежилого здания от 21.08.2015 года, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и следок с ним, о чем сделана запись регистрации№№

Право собственности на земельный участок под приобретенным по договору купли-продажи от 21.08.2015 года гаражом, до настоящего времени ФИО1 не оформлено.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13 декабря 2016 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 01 марта 2017 г., удовлетворены исковые требования ФИО4, ФИО2 Указанным решением условие оплаты ФИО1 по договору купли-продажи нежилого здания от 21.08.2015 года в размере 1000000,00 рублей в пользу ФИО4 и ФИО2 (по 500000,00 рублей каждому) признано наступившим: с ФИО1 в пользу каждого из истцов взысканы денежные средства в размере 500000 рублей по договору купли-продажи нежилого здания от 21.08.2015 года (Дело № 2-5855/16 ).

05.06.2017г. ФИО1 в адрес ФИО4 и ФИО2 была направлена претензия о расторжении договора купли-продажи.

Обращаясь в суд с настоящим иском ФИО1, ссылаясь на положения ст.ст. 450, 451 ГК РФ указывает на то, что право собственности на земельный участок под приобретенным по договору купли-продажи от 21.08.2015 года гаражом до настоящего времени ею не оформлено, по обстоятельствам, не зависящим от нее. В этой связи полагала, что условие договора об оформлении земельного участка может никогда не наступить.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Таким образом, одним из условий реализации данного способа расторжения договора является то, что наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвиденными, что прямо следует из абзаца 2 пункта 1 статьи 451 и подпункта 1 пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем существенного изменения обстоятельств по смыслу ст. 451 ГК РФ в данной правовой ситуации не произошло, и доказательств в подтверждение этого не представлено.

Заявленные доводы истицы о наличии оснований для расторжения договора ввиду наличия таких обстоятельств, суд находит ошибочными и основанными на неправильном толковании норм материального права.

Исходя из буквального толкования условий договора купли-продажи от 21.08.2015 года следует, что его предметом является только нежилое здание – гараж, указаний на передачу в собственность земельного участка под гаражом, данный договор не содержит. Заключая названный договор истице было достоверно известно об отсутствии правоустанавливающих документов на земельный участок, что прямо следует из его текста. Само по себе предположение истицы о возможности приобретения в собственность земельного участка не может свидетельствовать о согласованности условий в части приобретения прав на него.

Доводы истцовой стороны о предмете договора, включающем в себя в т.ч. земельный участок со ссылкой на пункт 4 договора, суд оценивает критически, принимая во внимание, что данные действия по существу направлены на оспаривание вступившего в законную силу решения Ленинского районного суда г.Ростова-на-Дону от 13 декабря 2016 года.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу приведенной нормы, установленные в решении суда от 13 декабря 2016 года обстоятельства, являются преюдициальными для настоящего спора, возникшего между теми же лицами.

Так в рамках дело № 2-5855/16 установлено, что условие договора об оплате оставшейся части денежных средств в сумме 1 000 000 рублей в течение 7 дней после получения ФИО1 из органов Юстиции документов о регистрации права собственности на земельный участок под гаражом является отлагательным условием в части оплаты цены договора, не наступившим вследствие поведения самой истицы. Указанное условие относится непосредственно к исполнению обязанностей покупателя по окончательному расчету по данной сделке. Подтверждением этому является условие о нахождении данного имущества в залоге в продавцов ФИО4 и ФИО2, до окончательного расчета со стороны ФИО1

Как следует из материалов дела, в отношении спорного гаража имеется обременение в виде ипотеки в силу закона.

Наличие условия о несении ответчиками бремени финансовых расходов по оформлению прав на земельный участок также не указывает на согласованность условия о приобретении гаража с условием оформления прав на земельный участок, принимая во внимание, что указанное по существу свидетельствует о добровольном волеизъявлении продавцов нести указанные расходы.

Доводы истцовой стороны о невозможности оформить земельный участок, суд также оценивает критически, принимая во внимание, что как при рассмотрении гражданского дела № 2-5855/16, так и при обращении в суд с настоящим иском, условие договора об оформлении права собственности на земельный участок ФИО1 не исполнено и доказательств объективного отсутствия возможности исполнения данной обязанности, суду представлено не было.

Представленные в материалы дела заключение кадастрового инженера ООО « Гео-Дон» от 05.12.2016 года представлялись ФИО1 также в материалы дела № 2-5855/16, и оценивались судом по правилам ст.67 ГПК РФ.

Наличие ответа Администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону от 31.03.2017г. об отсутствии правообладателей на земельный участок под гаражом, и отнесение его к муниципальным землям, равно как и неустановлении границ, не указывает на необходимость расторжения договора купли-продажи. Данные об отсутствии правоустанавливающих документов и прав на земельный участок были известны ФИО1 на момент заключения сделки, и с учетом проявленной в равной степени разумности и осмотрительности она должна была понимать, что достижение ею желаемого результата может не наступить. Суд принимает во внимание, что истице было достоверно известно об отсутствии у продавцов каких-либо правоустанавливающих документов на приобретаемый ею гараж, т.е. отсутствии у них титула собственника.

Также суд полагает необходимым отметить, что сама по себе возможность оформления прав на земельный участок под гаражом, либо отсутствие таковой не имеют правового значения для существа рассматриваемого спора, принимая во внимание, что земельный участок предметом договора купли-продажи не являлся.

Пояснения представителя нотариуса, оформлявшего спорную сделку, относительно намерений истицы приобрести гараж с условием оформления прав на земельный участок, суд оценивает критически, принимая во внимание его собственные пояснения о разъяснении сторонам данных о том, что земельный участок не сформирован, то есть существуют условия, объективно затрудняющие возможность его приобретения. Доводы указанного лица относительно наличия отлагательного условия (пункт 4) относящегося, по его мнению, к возможности расторжения договора в случае неоформления прав на земельный участок, суд находит ошибочными. Как указано выше, данный пункт является отлагательным условием в части обязанности ФИО1 произвести полный расчет с продавцами (ответчиками по настоящему делу).

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 о расторжении договора купли-продажи – оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Ростовский областной суд через Ленинский районный суд г. Ростова-на-Дону в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 30 октября 2016 года.

Cудья