Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО «Гвардейский городской округ», с участием третьих лиц: ООО «Вивагс», СОП, о взыскании выкупной цены квартиры и по встречному исковому заявлению администрации МО «Гвардейский городской округ» к ФИО1, ООО «Инвестпроект» о признании недействительной сделки и признании отсутствующим право собственности,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику, указав, что она является собственником <адрес> на основании договора купли-продажи от 10.10.2018. На основании заключения межведомственной комиссии администрации МО «Гвардейское городское поселение» от 01.06.2011 многоквартирный <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу. В рамках программы «Переселение граждан из аварийного жилого фонда с учетом необходимого развития малоэтажного жилищного строительства на 2013-2017 годы» многоквартирный жилой дом в декабре 2015 года был расселен полностью. Ссылаясь на ст. 32 ЖК РФ истец указывает, что обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по согласованию с собственником. Обращения ФИО1 в администрацию округа о выкупе принадлежащей ей на праве собственности <...> оставлены без удовлетворения, возможности самостоятельно произвести снос многоквартирного жилого дома не имеет. Бездействие органов местного самоуправления, которые, лишили её принадлежащего ей на праве собственности имущества, не предоставили ей жилое помещение, равноценное сносимому, или не признали за ней право на получение соответствующей денежной компенсации, противоречит требованиям закона, в связи с чем, истец просит взыскать с администрации МО «Гвардейский городской округ» выкупную стоимость жилого помещения в размере 996 000 рублей.

Администрация МО «Гвардейский городской округ» обратилась в суд к ФИО1, ООО «Инвестпроект» с встречным иском, указав, что на основании постановления № от 11.07.2011 жилой дом по адресу: г. <адрес>, постановлено снести в связи с аварийностью конструкций. Согласно условиям договора № от 28.06.2010 о проведении поэтапной реконструкции многоквартирного жилого дома <адрес> собственники помещений многоквартирного жилого дома, в том числе, администрация, предоставили инвестору – ООО «Вивагс» многоквартирный дом, находящийся в их общей долевой собственности для реконструкции, которая делилась на 2 этапа: 1 этап – реконструкция части дома общей площадью жилых помещений 263,2 кв.м., 2 этап – 517 кв.м. В целях проведения реконструкции ООО «Вивагс» были заключены договоры купли-продажи жилых помещений, находящихся в аварийном доме <адрес>, в том числе и на квартиру №. После расселения жилого дома, начиная с 2011 и по 2015 год, в аварийном доме никто не проживал, здание пустовало и разрушалось, неоднократно горело. При осуществлении осмотра оставшейся части аварийного здания, установить наличие жилого помещения при осуществлении осмотра аварийного здания не представилось возможным ввиду того, что здание находится в ветхом и аварийном состоянии, входные двери в подъезды частично отсутствуют, межэтажные перекрытия, лестницы находятся в аварийном состоянии, частично отсутствуют. Входные двери в помещения, оконные и дверные блоки отсутствуют. Стены, межэтажные и межкомнатные перекрытия в некоторых частях здания разбиты и разрушены. Все помещения загромождены обломками строительных материалов, мусором, частично здание повреждено пожаром. Отсутствует полностью электропроводка, отсутствуют сантехническое и иное оборудование. Истец по встречному иску считает, что сделка совершена формально, без намерений создать правовые последствия, объект сделки не передавался, поскольку на момент заключения сделки предмет сделки отсутствовал. Учитывая гибель объекта права – жилого помещения по адресу: <адрес>, со ссылкой на ст. 235 ГК РФ, администрация МО «Гвардейский городской округ» просит признать недействительной сделку – договор купли-продажи от 10.10.2018 жилого помещения по адресу: г<адрес>, заключенный между ФИО1 и ООО «Инвестпроект»; признать отсутствующим право собственности ФИО1 на жилое помещение по адресу: <адрес>

Истец по первоначальному иску, ответчик по встречному иску - ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена о слушании дела надлежащим образом, доверила представлять свои интересы ФИО2, который исковые требования ФИО1 поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении. В удовлетворении встречного иска администрации МО «Гвардейский городской округ» просил отказать.

Представитель ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску – администрации МО «Гвардейский городской округ» - Лен Н.В., действующая на основании доверенности, с иском ФИО1 не согласилась, встречный иск поддержала.

Представитель 3-го лица по иску ФИО1, ответчика по встречному иску – ООО «Инвестпроект» - ФИО3, действующий на основании выписки из ЕГРЮЛ, поддержал иск ФИО1, просил отказать в удовлетворении встречного иска.

Представитель 3-го лица – ООО «Вивагс», а также 3-е лицо СОП в судебное заседание не явились, извещены о слушании дела надлежащим образом. В судебном заседании 24.06.2019 представитель ООО «Вивагс» - конкурсный управляющий ФИО4 просил принять решение на усмотрение суда.

Суд, выслушав пояснения сторон, исследовав письменные материалы дела, и дав им оценку, приходит к следующему.

В силу частей 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В развитие приведенных конституционных положений Жилищный кодекс РФ в статье 32 предусматривает обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, как путем заключения соглашения о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, так и путем заключения соглашения с ним о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за жилое помещение.

Согласно ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

В соответствии с ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения.

В судебном заседании установлено, что по договору № от 28.06.2010 о проведении поэтапной реконструкции многоквартирного жилого дома <адрес> собственники помещений многоквартирного жилого дома предоставили инвестору ООО «Вивагс» многоквартирный дом, находящийся в их общей долевой собственности для реконструкции, которая делилась на 2 этапа: 1 этап – реконструкция части дома общей площадью жилых помещений 263,2 кв.м., 2 этап – реконструкция части дома общей площадью жилых помещений 517 кв.м. (том 3 л.д. 209-211).

В доме <адрес> квартиры: № находились в собственности граждан, остальные в собственности администрации МО «Гвардейский район». Собственник спорной квартиры №СОП также подписал договор о проведении поэтапной реконструкции, в соответствии с которым – в результате реализации второго этапа реконструкции дома СОП получает трехкомнатную квартиру общей площадью не менее 39,2 кв.м.

В соответствии с постановлением главы МО «Гвардейское городское поселение» № от 11.07.2011 на основании заключения межведомственной комиссии решено снести жилой дом, находящийся по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 15-16).

21.08.2013 ФИО5 по договору купли-продажи продал спорную квартиру <адрес> инвестору ООО «Вивагс» (том 1 л.д. 146-148).

В целях реализации договора поэтапной реконструкции муниципалитетом с ООО «Вивагс» заключен договор аренды земельного участка № от 25.11.2013 на земельный участок с кадастровым номером №. Администрацией было выдано разрешение на проведение реконструкции многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, расположенного на вышеуказанном земельном участке.

ООО «Вивагс» при осуществлении реконструкции части дома были заключены договоры долевого участия в строительстве с гражданами, а также с Фондом «Жилищное и социальное строительство Калининградской области». 24.12.2015 реконструированная часть аварийного жилого дома по адресу: <адрес>, была введена в эксплуатацию, о чем выдано разрешение на ввод в эксплуатацию, наименование реконструированного объекта – многоквартирный дом с офисными помещениями в цокольном этаже, общей площадью 1759,6 кв.м. (том 3 л.д. 211-215).

В целях упорядочения адресов реконструированной части многоквартирного дома присвоен адрес: <адрес> у оставшейся части здания остался прежний адрес – дом № № В 2016 году ООО «Вивагс» передал участникам долевого строительства квартиры в реконструированной части дома.

Права на жилые помещения в доме № участники долевого строительства признавали в судебном порядке в Арбитражном суде Калининградской области, поскольку в отношении ООО «Вивагс» была введена процедура банкротства.

В ходе реализации имущества ООО «Вивагс» конкурсный управляющий ФИО4 на основании Протокола № о результатах открытых торгов посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества ООО «Вивагс» от 06.06.2018, продал ООО «Инвестпроект», являющемуся победителем торгов по продаже имущества «Вивагс», квартиру по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры согласно договору составила 202 950 рублей (том 2 л.д. 60-63).

По заказу конкурсного управляющего ООО «Вивагс» в 2017 году ИП ФИО6 был составлен отчет об оценке рыночной стоимости жилых помещений, расположенных <адрес>, в том числе квартиры №. Отчет составлялся для принятия решения о назначении начальной цены продажи на торгах (том 3 л.д. 1-55).

Согласно договору купли-продажи квартиры от 10.10.2018 ООО «Инвестпроект» продал ФИО1 <адрес> за 996 000 рублей (том 1 л.д. 19-21).

22.02.2019 ФИО1 обратилась в администрацию МО «Гвардейский городской округ» с заявлением о выкупе принадлежащего ей жилого помещения путем проведения мероприятий по определению выкупной цены изымаемого имущества и заключении соответствующего соглашения (том 1 л.д. 11-12).

На обращения ФИО1 администрацией округа были даны ответы о том, что 01.06.2011 многоквартирный дом <адрес> был признан аварийным и подлежащим сносу. В рамках программы «Переселение граждан из аварийного жилого фонда с учетом необходимости развития малоэтажного жилищного строительства на 2013-2017 годы», ФИО1 предложено в срок до 01.01.2020 осуществить снос дома (том 1 л.д. 13, 14, 18).

В материалах дела также имеется регистрационное дело (том 1 л.д. 29-150, том 2 л.д. 42-200).

Из акта обследования аварийного здания, расположенного по адресу: г<адрес>, составленного специалистами ЖКХ и благоустройства администрации МО «Гвардейский городской округ», следует, что входные двери в подъезды частично отсутствуют, межэтажные перекрытия, лестницы находятся в аварийном состоянии, частично отсутствуют. Входы в помещения многоквартирного жилого дома частично свободные, входные двери в помещения отсутствуют, установить нумерацию квартир и их расположение не представляется возможным ввиду отсутствия входных дверей, отсутствия частично стен, невозможностью доступа в помещения ввиду аварийности лестниц и перекрытий. В здании отсутствуют все оконные и дверные блоки, на первом этаже частично оконные проемы забиты плитами ОСБ. Стены, межэтажные и межкомнатные перекрытия в некоторых частях здания разрушены. Все помещения загромождены обломками строительных материалов, фрагментами разрушенных стен и перекрытий, мусором, частично здание повреждено пожарами. Отсутствуют полностью электропроводка, сантехническое и иное оборудование, электроснабжение, водоснабжение, водоотведение. В указанном состоянии аварийное здание находится в течение 5-7 лет (том 2 л.д. 228).

Имеются фотографии дома <адрес> (том 2 л.д. 234-245).

Согласно заключению эксперта № по результатам судебной строительно-технической и оценочной экспертизы квартиры №, расположенной по адресу: <адрес>, - многоквартирный <адрес> является объектом недвижимости, так как здание имеет фундамент, который прочно связан с землей, а также перемещение объекта без нанесения ему несоразмерного ущерба – невозможно. Следовательно, и квартира №, расположенная в многоквартирном доме №, также является объектом недвижимого имущества. Определен физический износ элементов квартиры № №: стены кирпичные – 50% износа (неудовлетворительное состояние), перегородки гипсокартонные – 90% (негодное), перегородки деревянные – 50% (неудовлетворительные), перекрытие деревянное (межэтажное) – 25% (удовлетворительное), перекрытие деревянное оштукатуренное (чердачное) – 75% (ветхое), полы дощатые – 50% (неудовлетворительное), оконные блоки, двери деревянные, система горячего водоснабжения, система холодного водоснабжения, система отопления, система канализации и водостоков, система электрооборудования – 100% износа (негодное). При износе 100% конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии (том 3 л.д. 148-194).

В заключении эксперта указано, что невозможно определить рыночную стоимость квартиры <адрес>, поскольку невозможно найти объекты-аналоги квартиры в аналогичном состоянии, которые были бы выставлены на продажу на открытом рынке. Также невозможно внести корректировку на физическое состояние квартиры, так как, по сути, данный объект не является квартирой (в нем невозможно проживание).

Опрошенные в судебном заседании эксперты: ННН пояснили, что в заключении эксперта указано, что квартира <адрес> является объектом недвижимого имущества, только потому, что само здание имеет фундамент, который прочно связан с землей, однако данный объект квартирой не является. В рассматриваемом случае невозможно определить рыночную стоимость квартиры, но возможно определить выкупную стоимость (без учета состояния квартиры, аварийности). Однако такой вопрос в определении суда указан не был.

Анализируя установленные обстоятельства дела, суд приходит к следующему.

28.06.2010 собственники всех квартир дома <адрес>, в том числе СОП (собственник квартиры №), подписали договор, в соответствии с которым предоставили инвестору ООО «Вивагс» многоквартирный дом, находящийся в их общей долевой собственности, для реконструкции.

Таким образом, между ООО «Вивагс» и ФИО5 (собственником квартиры № данного дома), возникли правоотношения по вопросу освобождения спорной квартиры и предоставления другого жилого помещения в порядке натурального возмещения, а именно получения в результате реконструкции другой квартиры. Впоследствии 21.08.2013 ООО «Вивагс» выкупило у СОП указанную квартиру за 1 613 500 рублей.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного выше правового принципа абзацем 1 пункта 1 статьи 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения данного запрета суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия. Для установления наличия или отсутствия злоупотребления участниками гражданско-правовых отношений своими правами при совершении сделок необходимо исследование и оценка конкретных действий и поведения этих лиц с позиции возможных негативных последствий для этих отношений, для прав и законных интересов иных граждан и юридических лиц.

Суд считает очевидным, что при наличии достоверных сведений об аварийности дома и признании его непригодным для проживания, действия истца по приобретению права собственности на спорную квартиру совершены не в целях дальнейшего владения и пользования квартирой как имуществом, а направлены на приобретение права требования выкупной цены жилого помещения у администрации округа, при этом ФИО1 не предъявляет никаких претензий к другой стороне договора купли-продажи – ООО «Инвестпроект», у которого приобрела спорное жилое помещение за 996 000 рублей, которое, в свою очередь, приобрело спорную квартиру в ходе реализации имущества ООО «Вивагс» посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества ООО «Вивагс» за 202 950 рублей. ФИО1 не проявляет интереса к жилому помещению, перешедшему к ней в собственность, которое фактически находится в разрушенном состоянии. При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии признаков злоупотребления правом, что противоречит основным началам гражданского законодательства (ст. 1, п. 3 ст. 10 ГК РФ).

Суд также находит заслуживающими внимания доводы администрации МО «Гвардейский городской округ» о том, что ФИО1 не вправе требовать взыскания выкупной цены квартиры, поскольку в 2018 году она приобрела квартиру в доме, признанном непригодным для проживания еще в 2011 году, то есть, нежилое помещение, так как согласно ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается помещение, которое пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства), в связи с чем, нормы ст. 32 Жилищного кодекса РФ, регулирующие отношения по обеспечению прав собственника жилого помещения в случае изъятия у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд, к регулированию спорных отношений, не применимы.

Исковые требования администрации МО «Гвардейский городской округ» к ФИО1, ООО «Инвестпроект» о признании недействительной сделки и признании отсутствующим права собственности, подлежат частичному удовлетворению.

Согласно положениям статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1).

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц (пункт 3).

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пунктом 1 ст. 235 ГК РФ предусмотрено, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Под гибелью или уничтожением в соответствии с гражданским законодательством понимается необратимое физическое прекращение существования вещи в первоначальном виде, которое делает невозможным удовлетворение исходных потребностей собственника.

В силу п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

Пунктом 1 ст. 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Исходя из системного толкования п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 235 ГК РФ, абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в отношении спорной квартиры, утратившей свойства объекта недвижимости, которая не может использоваться по первоначальному назначению и быть объектом гражданских прав, не подлежит сохранению в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности на эту квартиру как на объект недвижимого имущества.

Учитывая, что квартира <адрес> отсутствует, следовательно, подлежит прекращению право собственности ФИО1 на указанную квартиру.

В случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причинам ее недостоверности.

Иск о признании права собственности ФИО1 на спорную квартиру отсутствующим заявлен администрацией МО «Гвардейский городской округ» с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами, с которыми закон связывает прекращение права собственности. Поскольку спорный объект перестал существовать в качестве объекта права, сохранение существующей записи о праве на это имущество делает невозможным реализацию правомочия на распоряжение земельным участком, находящимся в собственности истца.

С учетом установленных по делу обстоятельств, суд приходит к выводу об удовлетворении иска администрации МО «Гвардейский городской округ» о признании права собственности ФИО1 на спорную квартиру отсутствующим.

Вместе с тем требование в части признания договора купли-продажи спорной квартиры от 10.10.2018, заключенного между ООО «Инвестпроект» и ФИО1, недействительным, удовлетворению не подлежит, поскольку администрация МО «Гвардейский городской округ» стороной сделки не является, данной сделкой её права и законные интересы не нарушаются.

Кроме того, в данной правовой ситуации правильным способом защиты нарушенного права является предъявление иска о признании права отсутствующим.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к администрации МО «Гвардейский городской округ» о взыскании выкупной цены квартиры – отказать.

Исковые требования администрации МО «Гвардейский городской округ» удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности ФИО1 на жилое помещение, расположенное по адресу <адрес>

Настоящее решение является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ФИО1 на жилое помещение по адресу: <адрес>

Решение суда может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Гвардейский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Дата изготовления мотивированного решения суда – 07.10.2019.

Судья: подпись.

Копия верна.

Судья Н.В.Татаренкова