Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску АО «ГПБ Ритейл Сервис» к ФИО1, ФИО2, третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ФИО1, ФИО2, третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки. В обоснование иска указано, что в соответствии с договором целевого займа №П-03/12-118 ДЗ, заключенного между ЗАО «Столичный ипотечный центр» (займодавец), правопреемником которого является истец, и ФИО1 жилое помещение по адресу: <адрес> предместье, <адрес> находится в залоге у истца. Однако, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи указанной квартиры. Истец просит суд признать договор купли-продажи указанной квартиры, заключенный между ответчиками недействительным и применить последствий недействительности сделки.

Представитель истца в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Явившиеся в судебное заседание ответчик ФИО1 и представитель ответчика ФИО2 против удовлетворения исковых требований возражали.

Выслушав объяснения явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства в совокупности, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ЗАО «Столичный ипотечный центр» (займодавец) и ФИО1 (заемщик) был заключен договор целевого займа №П-03/12-118 ДЗ (договор займа), в соответствии с которым займодавец предоставил заемщику заем в сумме 4500000 руб. на приобретение в собственность в строящемся многоквартирном доме по адресу: <адрес> предместье, корпус 9, однокомнатной квартиры общей площадью 51,41 кв.м., со строительным номером 32. Основанием приобретения квартиры является договор № Рубл/9-3-1-32 участия в долевом строительстве с использованием заемных средств от ДД.ММ.ГГГГ (договор участия в долевом строительстве), заключенный ФИО1 с ЗАО «Новая усадьба». ДД.ММ.ГГГГ одновременно с государственной регистрацией договора долевого участия в строительстве произведена государственная регистрация обременения в виде ипотеки на указанную квартиру.

После завершения строительства дома общая площадь квартиры составила 50,8 кв.м., ей был присвоен адрес: <адрес> предместье, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ квартира была передана ФИО1 по акту приема-передачи, а ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО1 на нее. Вместе с тем, запись об обременении в виде ипотеки в государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана не была.

ДД.ММ.ГГГГ на основании договора об уступке прав требования № Ц-ИП права требования по договору займа были переданы Банку «ГПБ-Ипотека» (Акционерное общество). В свою очередь по договору уступки № права по указанному договору перешли к обществу.

При этом ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи указанной квартиры. В тот же день квартира была передана последнему по акту приема-передачи. Право собственности ФИО2 на нее зарегистрировано.

ДД.ММ.ГГГГ на момент заключения указанного договора информация об обременениях в реестре также отсутствовала.

В соответствии с частью 1 статьи 77 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 216-ФЗ, действовавшей на момент заключения договора займа, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Пунктом 2 статьи 20 указанного закона предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действовавшего на момент возникновения спорных правоотношений) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, в силу приведенных норм права одновременно с государственной регистрацией права собственности ФИО1 на указанную квартиру в реестр прав на недвижимое имущество должна была быть внесена запись об ипотеке. Однако в их нарушение соответствующая запись управлением внесена не была.

Суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению, поскольку это приведет к необоснованному ущемлению прав ФИО2, являющегося новым собственником квартиры. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии подпунктом 2 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога залог прекращается.

Разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, следует исходить из того была ли проявлена им разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество и т.д. ("Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления", утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ).

При этом добросовестность приобретателя в силу пункта 5 статьи 10 ГК РФ предполагается (абзац четвертый пункта 133 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ№ "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданскогокодекса Российской Федерации"; "Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления", утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ).

Как установлено судом, на момент заключения договора купли-продажи в реестре прав на недвижимое имущество отсутствовала запись о наличии обременения в виде ипотеки.

При этом, согласно пункту 4 договора купли-продажи ФИО1 гарантирует ФИО2, что на момент заключения договора квартира правами третьих лиц не обременена и у нее отсутствует задолженность по платежам, связанным с оплатой стоимости квартиры.

Принимая во внимание указанные обстоятельства, суд полагает, что ФИО2 мог обоснованно исходить из того, что на момент приобретения им квартиры, она не находится в залоге.

Учитывая, что в силу пп. 1 п. 1 ст. 339.1 ГК РФ залог недвижимости возникает с момента государственной регистрации залога, ФИО2 является добросовестным приобретателем, суд считает, что правовые основания для признания сделки недействительной отсутствуют.

Руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования АО «ГПБ Ритейл Сервис» к ФИО1, ФИО2, третье лицо: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Красногорский городской суд в течение месяца.

Судья С.В. Потапова