Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «ЕВРОСИБСПЕЦСТРОЙ» о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, а также по встречному иску ООО «ЕВРОСИБСПЕЦСТРОЙ» к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, выселении, обязании передать квартиру,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в Сергиево-Посадский городской суд к АО «Евросибспецстрой» (реорганизовано в ООО «Евросибспестрой», далее по тексту – ООО «Евросибспецстрой») с иском о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГг.

В обоснование заявленных требований указала, что между сторонами заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры. От регистрации которого АО «Евросибспецстрой» уклоняется. Просит зарегистрировать переход права собственности на квартиру (л.д.7-10).

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ произведено процессуальное правопреемство ответчика АО «Евросибспецстрой» на ООО «Евросибспецстрой» (л.д.150 т.1)

В рамках рассмотрения дела судом к рассмотрению принят встречный иск ООО «Евросибспецстрой» от 11.12.2019г. о расторжении договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГг. в связи с существенным нарушением ФИО2 условий договора об оплате квартиры и совершением ФИО2 незаконных действий по завладению денежными средствами ООО «Евросибспецстрой», о чем истцу по встречному иску стало известно 31.01.2017г. (л.д.40-43 т.1). С учетом уточнения (л.д.120 т.1, 154 т.1) просят суд расторгнуть договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ<адрес>, расположенной по адресу: <адрес>; выселить ФИО2 из квартиры № по адресу: <адрес>; обязать ФИО2 передать ООО «Евросибспецстрой» квартиру № по адресу: <адрес>.

В судебном заседании представитель ФИО2ФИО6 пояснила, что ее доверительницей был заключен предварительный договор купли-продажи с тогда еще ЗАО «Евросибспецстрой». Квартира была предоставлена ФИО2 по акту передачи квартиры во временное пользование ДД.ММ.ГГГГг. 07.06.2016г. между сторонами был подписан основной договор купли-продажи квартиры. ООО «Евросибспецстрой» уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности. К требованиям ООО «Евросибспецстрой» о расторжении договора купли-продажи просила применить последствия пропуска срока исковой давности. Пояснив, что ФИО2 не отказывается оплачивать квартиру. Однако не может оформить кредит в банке на ее приобретение в связи с не предоставлением ООО «Евросибспецстрой» необходимого пакета документов. Полагает, что у истца по встречному иску отсутствует право на расторжение договора и есть право на взыскание задолженности по договору купли-продажи. Ссылается, что ее доверительницей в спорной квартире произведены неотделимые улучшения общей стоимостью 1 244 029 рублей 34 копейки. В связи с чем объект не находится в том состоянии, в котором он передавался продавцом покупателю. Требование о выселении ее доверительницы из квартиры считает преждевременным, просит оставить его без рассмотрения в связи с несоблюдением ООО «Евросибспецстрой» претензионного порядка в данной части.

Представитель ООО «Евросибспецтрой» адвокат ФИО7 иск о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру не признала. Полагает, что у ФИО2 отсутствуют основания для возникновения права собственности на квартиру, в связи с не исполнением встречных обязательств по договору. Договор купли-продажи является возмездной сделкой. Государственной регистрации сам договор не подлежит в связи с чем считается заключенным с даты его подписания сторонами. ООО «Евросибспецстрой» не имел намерения передавать ФИО2 безвозмездно в собственность спорную квартиру. Основания для перехода права собственности к покупателю в силу п.1.9; 2.2 договора купли-продажи квартиры не возникли. В связи с чем отсутствуют основания для регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю по договору. Полагает, что в силу требований ч.2 ст.328 ГК РФ ООО «Евросибспецстрой» имеет право не предоставлять встречное предоставление в виде действий по регистрацию перехода права собственности. Поскольку исходя из условий подписанных между сторонами соглашений очевидно, что договор не предусматривает переход права собственности к покупателю на квартиру без ее оплаты. Просила к требованиям о государственной регистрации перехода права собственности применить срок исковой давности по основаниям, изложенным в соответствующем письменном ходатайстве. Полагает, что со стороны ФИО2 имеет место существенное нарушение договора купли-продажи, что дает право ООО «Евросибспецстрой» на расторжение договора. Также пояснила, что 31.01.2017г. ООО «Евросибспецстрой» стало известно, что ФИО2 завладела денежными средствами компании в сумме 4 728 675 рублей. По данному факту 05.09.2019г. СУ УМВД России по Сергиево-Посадскому району возбуждено уголовного дело, в рамках которого ООО «Евросибспецстрой» признано потерпевшим. По уголовному делу матерью ФИО8 оформлена явка с повинной. Сама ФИО2 имеет судимость по 4 эпизодам за мошенничество в сфере кредитования и участие в преступном сообществе, о чем ООО «Евросибспецстрой» стало известно уже в процессе расследования уголовного дела. 01.02.2017г. сестрой ФИО2 – ФИО10 было представлено документальное подтверждение поддельности нотариальных заявлений от имени ФИО10, на основании которых ФИО2 были переведены денежные средства компании. ООО «Евросибспецстрой» данные обстоятельства не были известны при заключении договора купли-продажи квартиры. При наличии данных сведений договор с ФИО2 не мог быть заключен. Полагает, что срок исковой давности по требованию о расторжении договора пропущен не был, так как в период его исполнения ФИО2 выражала намерение погасить задолженность по договору, тем самым совершала действия, свидетельствующие о признании долга, что в силу ст.203 ГК РФ является основанием для перерыва срока исковой давности. Кроме того, в пределах трех лет с даты просрочки оплаты по договору ООО «Евросибспецстрой» обратилось в Сергиево-Посадский городской суд с иском об истребовании квартиры из чужого незаконного владения. Такой способ защиты права был избран истцом в связи с толкованием условия соглашения к договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг. о расторжении договора. В связи с чем истец полагал договор купли-продажи расторгнутым и принял меры к истребованию имущества у ФИО2 Решением Сергиево-Посадского городского суда от ДД.ММ.ГГГГг. исковые требования были удовлетворены. Квартира была истребована из чужого незаконного владения ФИО2 Однако апелляционным определением Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГг. решение Сергиево-Посадского городского суда было отменено по формальным основаниям в связи с избранием истцом ненадлежащего способа защиты права. Учитывая, что характер заявленных требований и при первом рассмотрении и при настоящем рассмотрении дела имеет для ООО «Евросибспецстрой» один и тот же материально правовой интерес, полагает, что срок производства по гражданскому делу № подлежит исключению из срока исковой давности по основаниям, предусмотренным ст.204 ГК РФ. К рассматриваемым правоотношениям также подлежит применению п.1 ст.6; ч.3 ст.204 ГК РФ.

Полагает также, что в действиях ФИО2 имеются признаки злоупотребления правом. В связи с чем подлежит применению ч.2 ст.10 ГК РФ как в отношении требования о понуждении к заключению договора купли-продажи; так и в отношении заявленного ходатайства представителя ФИО2 о применении срока исковой давности. При этом очевидным, в условиях всех обстоятельств по делу, что ФИО2 не имеет намерения оплачивать приобретенную квартиру для ООО «Евросибспецтрой» стало при получении от нее 07.11.2019г. претензии с требованием зарегистрировать переход права собственности на квартиру в отсутствие встречного предоставления по договору.

Выслушав объяснения представителей сторон, заключение прокурора ФИО4, полагавшей требования о выселении подлежащими удовлетворению в том случае, если суд придет к выводу об обоснованности требований о расторжении договора купли-продажи квартиры, исследовав письменные доказательства по делу, судом установлено следующее.

Согласно пп. 1 ч. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Часть 1 статьи 421 ГК РФ предусматривает, что граждане свободны в заключении договора.

В соответствии с требованиями ст.ст. 549, 550, 551 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, а переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст.35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

ДД.ММ.ГГГГг. между сторонами был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры (далее по тексту – предварительный договор), по условиям которого стороны договорились о подготовке и заключении в последующем договора купли-продажи 3-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (п.1.1 предварительного договора). Согласно п.1.3 предварительного договора стоимость квартиры должна быть определена в основном договоре путем умножения площади с учетом неотапливаемых помещений (балкона и лоджии), указанной в техническом паспорте на стоимость 1 кв.м. помещений (балкона и лоджии), указанной в техническом паспорте, на стоимость 1 кв.м. площади в размере 46000 рублей. Стоимость 1 кв.м. площади квартиры с учетом неотапливаемых помещений, указанная в настоящем договоре изменению не подлежит и будет указана Сторонами в основном договоре (л.д.18-20 т.1).

В соответствии с п.1.5 предварительного договора оплата стоимости квартиры будет производиться Стороной 2 в порядке и сроки, определенные основным договором.

Дополнительным соглашением № к предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГг. стороны приняли на себя обязательства заключить основной договор не позднее IV квартала 2015г. (л.д.21-22 т.1).

ДД.ММ.ГГГГг. квартира была передана во временное пользование ФИО2 в рамках предварительного договора купли-продажи (л.д.24 т.1).

Как пояснила в судебном заседании представитель ООО «Евросибспецстрой», в связи с возникшими проблемами по постановке жилого дома на кадастровый учет право собственности ЗАО «Евросибспецтрой» на квартиру было зарегистрировано в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области только ДД.ММ.ГГГГг. (л.д.37 т.1).

Таким образом, до ДД.ММ.ГГГГг. тогда еще ЗАО «Евросибспецстрой» не могло передать право собственности на квартиру третьему лицу, в том числе ФИО2 В связи с чем все документы, подписанные ЗАО «Евросибспецстрой» до регистрации Продавцом своего права собственности на квартиру, не могут являться основанием для возникновения права собственности у Покупателя.

Одновременно с заключением предварительного договора купли-продажи ФИО2 предоставила ЗАО «Евросибспецстрой» займ в размере стоимости квартиры. Займ за ФИО2 был перечислен 20.06.2014г. ее матерью ФИО8 (л.д.135-138 т.1)

В 2015г. указанный займ был возвращен на расчетный счет ФИО2 по ее заявлению (л.д.138-139 т.1).

ДД.ММ.ГГГГг. ФИО2 была уведомлена о необходимости явиться в офис ЗАО «Евросибспецстрой» для заключения основного договора купли-продажи квартиры (л.д.194 т.1).

ДД.ММ.ГГГГг. от ФИО2 поступило заявление об отсрочке заключения основного договора купли-продажи квартиры (л.д.195 т.1).

ДД.ММ.ГГГГг. между сторонами в отношении спорной квартиры был подписан договор № купли-продажи недвижимого имущества, по условиям п.2.1. 2.2 которого ФИО2 приняла на себя обязательство оплатить стоимость приобретаемой квартиры в размере 3601800 рублей в срок до ДД.ММ.ГГГГг.(л.д.56-59 т.1).

Соглашением к договору № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГг. стороны внесли изменение в п.2.2. Договора, предусмотрев, что в случае нарушения условия договора об оплате, договор считается расторгнутым, а Покупатель освобождает занимаемую площадь в течение 3-х дней с момента просрочки оплаты стоимости квартиры (л.д.59а).

В соответствии с ч.1 ст.429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор не порождает прав и обязанностей по приобретению имущества и является основанием для возникновения у сторон обязанности по заключению основного договора в будущем.

Таким образом, заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи не являлся основанием для приобретения ФИО2 права собственности на спорную квартиру. Акт приема-передачи квартиры был подписан между сторонами в рамках предварительного договора купли-продажи; стороны оговорили в нем, что квартира передается во временное пользование. Передача квартиры во временное пользование с учетом положений п.6 акта также не является для ФИО2 основанием для возникновения права собственности на квартиру.

Таким образом, начиная с ДД.ММ.ГГГГг. правоотношения сторон в отношении спорной квартиры регулируются на основании заключенного между ними договора купли-продажи квартиры и соглашения к нему от ДД.ММ.ГГГГг.

В соответствии со ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Таким образом, при буквальном толковании заключенных между сторонами соглашений суд приходит к выводу, что в связи с не поступлением оплаты за спорную квартиру, ФИО2 обязана была ее освободить в срок до ДД.ММ.ГГГГг. включительно.

В соответствии с п.1.9 Договора купли-продажи квартира передается Продавцом Покупателю по акту приема-передачи в течение трех календарных дней с даты оплаты стоимости квартиры «Покупателем» «Продавцу».

Таким образом, ФИО2 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг. в связи с отсутствием от нее поступления оплаты за приобретаемую по договору купли-продажи квартиры было очевидно, что необходимый для регистрации перехода права собственности на квартиру пакет документов у нее отсутствует и не может быть в связи с неисполнением обязательств по оплате приобретенной квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Частью 1 ст. 551 ГК РФ установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Учитывая, что законом не предусмотрено иное, общий срок исковой давности, предусмотренный в ст. 196 ГК РФ, распространяется на требование о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость (здание), приобретенную по договору купли-продажи. Аналогичная правовая позиция содержится в п.64 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010г. №10/22 «О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в котором указано, что общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, распространяется на требование о государственной регистрации сделки или перехода права собственности.

К требованию о понуждении зарегистрировать переход права собственности суд полагает возможным применить последствия пропуска ФИО2 срока исковой давности. Поскольку по утверждению представителя ФИО2 ЗАО «Евросибспецстрой» с самого начала препятствовал в государственной регистрации договора. Учитывая также подписанное между сторонами соглашение к договору купли-продажи для ФИО2 начиная с 30.06.2016г. должно было быть очевидно, что ЗАО «Евросибспецстрой» не произведет государственную регистрацию перехода права собственности в добровольном порядке в виду отсутствия с ее стороны оплаты по договору&#<данные изъяты>

Суд полагает, что со стороны ФИО2 допущено существенное нарушение обязательств по договору, что в силу п.1 соглашения к договору № купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГг., ст. 450 ГК РФ является основанием для расторжении договора в судебном порядке.

В установленные договором сроки ФИО2 не внесла денежные средства за квартиру.

ДД.ММ.ГГГГг. от ФИО8 в ЗАО «Евросибспецстрой» поступило письменное заявление о предоставлении рассрочки оплаты квартир №, №, № с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг. (л.д.197).

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГг. оплата за спорную квартиру также не поступила, что не оспаривала представитель ответчика по встречному иску ФИО6

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Из дальнейших действий ЗАО «Евросибспецстрой» судом усматривается, что Продавец считал договор купли-продажи с ФИО2 расторгнутым в связи с не поступлением оплаты и принял меры, направленные на выселение ФИО2 из спорной квартиры. Уведомления в адрес ФИО2 о необходимости освободить занимаемую квартиру от 11.08.2016г.; 11.10.2017г. (л.д.145-146 т.1).

ДД.ММ.ГГГГг. в пределах трех лет с даты возникновения у ФИО2 обязанности освободить квартиру ЗАО «Евросибспецстрой» обратился в Сергиево-Посадский городской суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (л.д.186-187 т.1).

Решением Сергиево-Посадского городского суда от ДД.ММ.ГГГГг. по гражданскому делу № исковые требования АО «Евросибспецстрой» к ФИО2 были удовлетворены, спорная квартира истребована из чужого незаконного владения ФИО2 (л.д.48-49 т.1).

Однако апелляционным определением Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГг. решение Сергиево-Посадского городского суда от ДД.ММ.ГГГГг. было отменено с указанием на то, что истцу надлежало предъявить требования в порядке ст.ст.450, 453, 1102, 1104 ГК РФ (л.д.118-121 т.1).

Расхождение в толковании условий заключенного между сторонами соглашения к договору купли-продажи между ООО «Евросибспецстрой» и судом первой инстанции с одной стороны и апелляционным судом с другой стороны в условиях четко определенного намерения продавца получить обратно переданное недобросовестному покупателю имущество не может служить основанием для отказа в защите нарушенного права по причине пропуска срока исковой давности. В связи с чем суд полагает возможным применить к рассматриваемым правоотношениям положения ст.204 ГК РФ и с учетом всех обстоятельств по делу считает срок исковой давности по заявленным требованиям не пропущенным. Суд также при рассмотрении вопроса о сроке давности учитывает поведение самой ФИО2 и ее матери ФИО8, за счет которой, как установлено судом, первоначально планировалось финансирование приобретения квартиры у Продавца.

В действиях ФИО2 суд усматривает злоупотребление своими правами в условиях не исполнения собственных обязательств перед ЗАО «Евросибспецстрой», что в силу ч.2 ст.10 ГК РФ является самостоятельным основанием для отказа в защите прав ФИО2

Из протокола допроса ФИО2 в качестве свидетеля от 15.11.2019г. по уголовному делу №, копия которого имеется в материалах дела, следует, что 16.06.2014г. ее мать ФИО8 и бабушка ФИО9 продали принадлежащий им дом и земельный участок, по адресу: <адрес>. Сумма сделки составила 16457350 рублей. В материалах дела имеются доказательства, подтверждающие факт получения денежных средств в указанной сумме ФИО8 и ФИО9 На эти денежные средства ФИО8 было принято решение о приобретении трех квартир № в <адрес>, которые она решила оформить не на себя, а на ФИО2 и ФИО10 (трехкомнатные квартиры №); однокомнатную <адрес> на несовершеннолетних детей ФИО2 и ФИО10 (л.д.178-181).

16.06.2014г. были заключены предварительные договоры купли-продажи; одновременно с ФИО2 и ФИО10 были заключены договоры займа; в рамках которых в компанию 20.06.2014г. ФИО8 были перечислены денежные средства по договорам займа в размере стоимости квартир. Таким образом, ЗАО «Евросибспецстрой», передавая ДД.ММ.ГГГГг. во временное пользование ФИО2 спорную квартиру исходил из наличия у него гарантий по оплате квартир в виде предоставленных займов.

Согласно показаниям ФИО2 в марте 2015г. в связи со сложившимися жизненными обстоятельствами она нуждалась в крупной сумме денежных средств, c этой проблемой она обратилась к своей матери ФИО8 После чего по рекомендации своей матери она обратилась в офис компании Евросисбпецстрой и, написав соответствующе заявления, получила возврат займов по заключенным с нею договорам займа в общей сумме 4 728 675 рублей. В июне 2015г. ФИО2 вновь понадобились денежные средства о чем она сказала матери, после чего ей на счет поступили еще 4 728 675 рублей (л.д.178-180).

Указанные денежные средства были получены ФИО2 на основании поддельных нотариальных заявлений, составленных от имени ее сестры ФИО10, содержащих поручение о перечислении денежных средств на счет ФИО2, что подтверждается показаниями ФИО8, указанными в протоколе явки с повинной (л.д.176-177 т.1).

По факту хищения указанных денежных средств СУ УМВД России по Сергиево-Посадскому району 05.09.2019г. возбуждено уголовное дело №, в рамках которого имеется явка с повинной ФИО8 от 24.01.2020г.

Согласно показаниями ФИО8 (протокол допроса подозреваемой от ДД.ММ.ГГГГг.) она понимала, что ФИО10 не согласиться передать ФИО2 денежные средства внесенные по договорам займа ЗАО «Евросибспецстрой» за квартиры. Поэтому она решила изготовить заявления от имени ФИО10 и подать их в ЗАО «Евросибспецстрой» при этом указать номер счета получателя счета открытый на имя ФИО2 (л.д.169-172 т.1).

В результате в 2015г. на расчетный счет ФИО2 были перечислены денежные средства в общей сумме 9 457 350 рублей.

Согласно документам, представленным ЗАО «Евросибспецстрой» ДД.ММ.ГГГГг. в связи с тем, что ФИО10 предъявила претензии ЗАО «Евросибспецстрой» было вынуждено исполнить обязательства по возврату денежных средств ФИО10 Т.е. вернуть ФИО10 4 728675 рублей (л.д.77-80 т.1).

Исходя из представленных в материалы дела письменных доказательств следует, что в связи с не поступлением оплаты по договорам купли-продажи 30.01.2017г. ФИО2 и ФИО10 были приглашены в офис компании ЗАО «Евросибспецстрой» для выяснения обстоятельств (л.д.198 т.1). В результате 31.01.2017г. ЗАО «Евросибспецстрой» стало очевидно, что ФИО10 не давала поручения на возврат денежных средств ФИО2 А 01.01.2017г. ФИО11 представила тому письменные доказательства в виде извещения нотариуса о несовершении нотариальных действий от ее имени (л.д.140 т.1).

Однако сразу после 31.01.2017г. согласно показаниям ФИО2 (протокол допроса свидетеля от 15.11.2019г.) она приехала к генеральному директору ЗАО «Евросибспецстрой» ФИО12, где извинилась за сложившуюся ситуацию и пообещала вернуть денежные средства поступившие на ее расчетный счет, а также внести деньги на счет общества за приобретенные квартиры. В 2019 году ФИО2 вновь приехала к ФИО12 и предъявила документы о том, что в настоящее время два банка оформили ей кредиты и после оформления всех документов она внесет деньги на счет общества (л.д.182-185 т.1). Аналогичную позицию ФИО2 занимала и при рассмотрении гражданского дела №; где на протяжении 3 судебных заседаний обещала погасить задолженность и просила отложить рассмотрение дела для утверждения мирового соглашения (протоколы судебных заседаний от 18.06.2019г.; 24.07.2019г.; 02.08.2019г.) (л.д.147-149 т.1). Однако никаких действий, направленных даже на частичное погашение задолженности по договору ФИО2 принято не было. При этом о признании ФИО2 задолженности за квартиру говорится и в письменных возражениях ее уполномоченного представителя ФИО6, предъявленных в рамках настоящего дела (л.д.204-207 т.1).

При этом суд учитывает, что ФИО2 и ФИО8 проживают вместе в спорной квартире. В материалах дела имеется явка ФИО8 с повинной, где она изобличает себя в совершении мошеннических действий в отношении имущества ЗАО «Евросибспецтрой».

В соответствии со ст.203 ГК РФ течение срока исковой давности прерывается совершением обязанным лицом действий, свидетельствующих о признании долга. Статья не содержит перечень конкретных действий, которые могут быть расценены судом как признание долга, а также в какой форме они должны быть совершены. С учетом всех обстоятельств по делу суд расценивает поведение ФИО2 в 2017г. и 2019г. как действия по признанию долга.

Учитывая, что в период исполнения договора ФИО2 обещала погасить задолженность, для ЗАО «Евроибспецстрой» не было очевидно, что она не имеет намерения исполнять взятые на себя обязательства. Однако после получения претензии от 07.11.2019г. об обязании зарегистрировать договор купли-продажи квартиры без встречного исполнения обязательств по оплате квартиры для ООО «Евросибспецстрой» стало очевидно, что намерений на исполнение обязательств ФИО2 не имеет.

Суд также учитывает, что ФИО2 имеет судимость приговором Таганского районного суда от 19.10.2016г. (измененным апелляционным определением Московского городского суда от 06.06.2017г.) за совершение преступлений, предусмотренных ч.4 ст.159-1 УК РФ (4 эпизода) «Мошенничество в сфере кредитования» и по ч.2 ст.210 УК РФ (участие в преступном сообществе) (л.д.63-67 т.1). В связи с чем относится критически как к ее утверждению о возможном получении кредита для оплаты приобретенной квартиры, изложенному в ее показаниях и отраженному в протоколах судебного заседания по гражданскому делу так и к представленной в материалы дела копии уведомления Абсолют Банк об одобрении кредита на приобретение квартиры (л.д.213 т.1). При этом договором купли-продажи квартиры, требование о расторжении которого заявлено, не предусматривалась продажа квартиры покупателю в рассрочку.

Что касается довода представителя ФИО2 о том, что указанная квартира является единственным местом жительства ФИО2, то суд учитывает, что данное имущество ФИО2 не было оплачено, со стороны ФИО2 имеет место неосновательное обогащение за счет ЗАО «Евроибсрецтрой» как в виде денежных средств, необоснованно полученных ФИО2 за свою сестру ФИО10, так и в виде квартиры. В соответствии с ч.1 ст.1104 ГК РФ имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре. При этом ФИО2, осуществив чистовую отделку квартиры осуществляла ее безвозмездное пользование на протяжении 5 лет.

Поскольку по состоянию на ДД.ММ.ГГГГг. ФИО2 добровольно подписала согласие на освобождение квартиры в случае не поступления от нее оплаты и не уведомляла ЗАО «Евросибспецстрой» о проведенных ею по состоянию на 2016г. неотделимых улучшениях стоимостью 1 244 029 рублей 34 копейки (л.д.1-80 т.2), которые, как утверждает представитель ФИО2 были произведены последней в 2014г., т.е. якобы за 2 года до подписания основного договора (и за месяц после получения квартиры). Доказательств указанных произведенных неотделимых улучшений, их стоимости и периода, когда они были реально произведены суду не представлено. При этом суд учитывает, что ФИО2 осуществляет безвозмездное пользование спорной квартирой уже более 5 лет. К заключению специалиста №-от ДД.ММ.ГГГГ суд относится критически. Так как в нем отсутствуют критерии, по которому перечисленные в нем улучшения отнесены к неотделимым (л.д.1-80т.1). Отсутствует указание на период проведения указанных неотделимых улучшений и дата, по состоянию на которую определена указанная стоимость. Кроме того, взыскания в пользу ФИО2 стоимости произведенных ею неотделимых улучшений не является предметом настоящего спора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 4 пункта 65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010г. №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении поров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случае расторжения договора продавец, не получивший оплату по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса РФ.

ООО «Евросибспецстрой» трижды (уведомлениями от 11.08.2016г.; 11.10.2017г. и 11.11.2019г.) обращалось к ФИО2 с требованием об освобождении занимаемой квартиры с установлением срока. Требования о выселении основаны на ст. 1102, 1104 ГК РФ в связи с требованием о расторжении договора купли-продажи. Претензионный порядок ЗАО «Евросибспецстрой» соблюден. Основание для оставления исковых требований без рассмотрения отсутствуют.

В соответствии со ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

С учетом длительности не выплаты цены договора, отсутствия свободных денежных средств у ответчицы, которая, как следует из письменных возражений, не может произвести в ближайшее время оплату, учитывая право истца, предусмотренное законом, требовать возврата проданного имущества, суд находит основания для удовлетворения заявленных требований о расторжении договора купли-продажи, обязании возвратить квартиру, выселении ответчика, поскольку все указанные требования являются правовыми последствиями возврата товара.

ГК РФ, а в связи с этим и отсутствие оснований для расторжения договора, основаны на не верном применении закона, поскольку она не учитывает правовое значение ст. 488 ГК РФ и право продавца требовать возврата неоплаченного товара, а как следствие и расторжения договора.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.56, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к ООО «ЕВРОСИБСПЕЦСТРОЙ» о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру – оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ООО «ЕВРОСИБСПЕЦСТРОЙ» к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи, выселении, обязании передать квартиру - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи № от 07.06.2016г. <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>.

Выселить ФИО2 из квартиры № по адресу: <адрес>.

Обязать ФИО2 передать ООО «Евросибспецстрой» квартиру № по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано участвующими в деле лицами в апелляционном порядке в Московский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления его в окончательной форме через Сергиево-Посадский городской суд Московской области.

Судья С. Н. Пчелинцева

Решение в окончательной форме принято ДД.ММ.ГГГГ

Судья С. Н. Пчелинцева