Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Центр недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос», ООО СК «Дон», третьи лица – Главное управление Федеральной службы исполнения наказаний по Ростовской области, ФИО2, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании недействительным договора соинвестирования в части, признании права собственности,

- встречному иску ООО СК «Дон» к ФИО1, ООО «Центр недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос», ФИО2, третьи лица – Главное управление Федеральной службы исполнения наказаний по Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным, признании соглашения о перемене лиц в обязательстве ничтожным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Ворошиловский районный суд г. Ростова-на-Дону с иском к ООО «Центр недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос», ООО СК «Дон», третьи лица – Главное управление Федеральной службы исполнения наказаний по Ростовской области, ФИО2, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании недействительным договора соинвестирования в части, признании права собственности.

В обоснование заявленного требования указано, что ... между ООО «Центр недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос» и ФИО2 заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры, которая будет построена в будущем, в строящемся 17-ти этажном 96-ти квартирном жилом доме по строительному адресу: ..., б... (стр.№). Согласно п. 1.1 предварительного договора стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется приобрести в собственность 1-комнатную ... общей проектной площадью 50,8 кв.м., жилой проектной площадью 23,0 кв.м., расположенную на 14-ом этаже 17-ти этажного 96-ти квартирного жилого дома по строительному адресу: ..., б... (строительное пятно №) после окончания строительства и сдачи эксплуатацию указанного жилого дома за цену и в срок, указанные в настоящем договоре. В силу абз. 2 п. 1.2 предварительного договора право требования на указанную в п. 1.1 настоящего договора квартиру принадлежит продавцу на основании следующих документов: государственного контракта № об инвестировании (долевом участии) строительства 17-ти этажного 96-ти квартирного жилого дома со встроенными офисами и встроено-пристроенной подземной автостоянкой по строительному адресу: ..., б... (стр. пятно №) от 15.12.2005г.; дополнительного соглашения № к договору № от 15.12.2005г., дополнительного соглашения № к государственному контракту № от 15.12.2005г., договора уступки права требования № от 02.11.2006г. по государственному контракту № 533. Согласно п. 2.4 предварительного договора продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру, указанную в п. 1 настоящего договора в течение 1 месяца с момента государственной регистрации права собственности продавца на указанную в п. 1.1 настоящего договора квартиру путем подписания и государственной регистрации в установленном законом порядке основного договора купли- продажи квартиры. Продавец обязуется осуществить в уполномоченном органе государственную регистрацию права собственности на указанную квартиру для последующей продажи ее покупателю в течение 1 месяца с момента сдачи жилого дома, указанного в п. 1.1 настоящего договора, в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи указанной квартиры от заказчика-застройщика к продавцу. ...г. между ООО Центр недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос» (продавцом) с одной стороны, ФИО2 (уступщиком), с другой стороны, и ФИО1 (преемником), с третьей стороны, было заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве № к предварительному договору. В соответствии с п. 1.1 указанного соглашения уступщик передает, а преемник принимает на себя в полном объеме права и обязанности уступщика по предварительному договору № купли-продажи квартиры, которая будет построена в будущем, в строящемся 17-ти этажном 96 квартирном жилом доме по строительному адресу: ..., ...-... (стр. пятно №). В силу п. 2.1 Соглашения о перемене лиц в обязательстве - Продавец обязуется после сдачи строящегося жилого дома, указанного в разд. 1 настоящего соглашения, в эксплуатацию в срок, указанный в предварительном договоре, передать в собственность Преемника квартиру, указанную в п. 1.1. предварительного договора и п. 1.1.1 настоящего соглашения. В п. 2.2. Соглашения о перемене лиц в обязательстве указано, что стоимость квартиры по основному договору купли-продажи будет составлять 1 830 400 рублей. Указанная стоимость является окончательной и не может быть изменена продавцом при заключении основного договора. В соответствии с п. 2.4 соглашения о перемене лиц в обязательстве стоимость квартиры подлежит оплате преемником уступщику в соответствии со следующим графиком: 1830 400 руб. в день подписания настоящего договора, то есть 16.03.2012г. Согласно п. 2.5 и 2.6 указанного соглашения продавец обязуется передать в собственность преемника квартиру, указанную в п. 1.1.1. настоящего соглашения в течение одного месяца с момента государственной регистрации права собственности продавца на указанную в п. 1.1.1 настоящего соглашения квартиру путем подписания и государственной регистрации в установленном законом порядке основного договора купли-продажи квартиры, по цене, указанной в п. 2.2 соглашения. Продавец обязуется осуществить в уполномоченном органе государственную регистрацию права собственности на указанную квартиру для последующей передачи ее покупателю в течение одного месяца с момента сдачи жилого дома, указанного в п. 1.1.1 настоящего соглашения, в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи указанной квартиры от заказчика-застройщика к продавцу. Оплата по соглашению о перемене лиц в обязательстве истцом была произведена в полном объеме, что подтверждается распиской уступщика на последней странице соглашения, а также справкой о расчете исх. № от 16.03.2012г. ООО Центр недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос», согласно которой истцом в полном объеме произведен расчет за ... 18-ти этажном 96-ти квартирном жилом доме по ...-... стр. пятно №, почтовый адрес: ... д. Жилой дом по адресу: ..., ...-... (стр. пятно №) был сдан в эксплуатацию 27.02.2012г. Однако до настоящего времени регистрация права собственности на ... ответчиком на свое имя не произведена, и соответственно договор купли-продажи на данный объект недвижимости с истцом не заключен. На неоднократные просьбы истца, в том числе письменные претензии об исполнении обязательств по соглашениям, ответчик не реагирует, заявляя о том, что ему в полном объеме не оплатила за квартиру уступщик - ФИО3 В тоже время исполнение истцом в полном объеме обязательств перед ответчиком и соответственно наличие права встречного требования подтверждается содержанием соглашения о перемене лиц в обязательстве, согласно которому на него возлагалась обязанность по оплате за квартиру в полном объеме уступщику, а не продавцу, который также подписывал указанное соглашение, а равно указанной справкой о полном расчете за квартиру, выданной ответчиком. Таким образом, ответчиком не исполнены обязательства, предусмотренные пунктом 2.4 предварительного договора и пунктами 2.5 и 2.6 соглашения о перемене лиц в обязательстве, предусматривающие его обязанности в течение одного месяца с момента ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи зарегистрировать за собой право собственности на квартиру и в течение одного месяца после регистрации заключить договор купли-продажи с истцом.

Учитывая изложенное, истец просит суд произвести регистрацию права собственности ООО «Центр Недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос» на ... общей площадью 50,8 кв.м., жилой площадью 23,0 кв.м., расположенную по адресу: ... «д» в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, обязать ООО «Центр Недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос» заключить с ФИО1, ... года рождения договор купли-продажи ... общей площадью 50,8 кв.м., жилой площадью 23,0 кв.м., расположенную по адресу: ... д на условиях соглашения о перемене лиц в обязательстве № от ...г. к предварительному договору № купли-продажи квартиры, которая будет построена в будущем в строящемся 17-ти этажном 96 квартирном жилом доме по строительному адресу: ..., ...-... (стр. пятно №) (с элементами займа) от 24.01.2008г., взыскать с ООО «Центр Недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос» в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере 400 руб. и услуг представителя в размере 25 000 руб. и оформлению доверенности 650 руб., а всего взыскать 26 050 рублей.

В порядке ст.39 ГПК РФ представитель истца, действующий на основании доверенности, Ревякин М.Н., уточнил заявленные исковые требования, просил суд признать недействительным договор соинвестирования (уступки прав) цессии и перевода долга по государственному контракту № от 15.12.2005г. об инвестировании (долевом участии) строительства 17-ти этажного 96 квартирного жилого дома со встроенными офисами и встроено-пристроенной подземной автостоянкой по строительному адресу: ..., б... - ... (стр. пятно ... от ...г в части получения соинвестором права на 1-но комнатную ... общей проектной площадью 50,8 кв.м., расположенную на 14-ом этаже в строящемся 18-ти этажном 96 квартирном жилом доме со встроенными офисными помещениями, с нежилыми помещениями творческих мастерских жильцов и подземной автостоянкой по адресу: ... (пятно №), (...-... (стр. пятно №)), признать право собственности ФИО1, ... года рождения на ... общей площадью 50,8 кв.м., жилой площадью 23,0 кв.м., расположенную по адресу: ... «д», взыскать с ООО «Центр Недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос» в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере 200 руб. и услуг представителя в размере 12 500 руб. и оформлению доверенности 325 руб., а всего взыскать сумму в размере 13025 рублей, взыскать с ООО «СК Дон» в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере 200 руб. и услуг представителя в размере 12 500 руб. и оформлению доверенности 325 руб. итого, 13 025 рублей.

Определением Ворошиловского районного суда г.Ростова-на-Дону от 27.01.2014г. производство по делу в части произведения регистрации права собственности ООО «Центр Недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос» на ... общей площадью 50,8 кв.м., жилой площадью 23,0 кв.м., расположенную по адресу: ... «д» в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области прекращено в связи с отказом истца от заявленных исковых требований в указанной части.

В порядке ст.137 ГПК РФ ООО СК «Дон» обратилось в суд со встречным иском к ФИО1 ООО «Центр недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос», ФИО2, третьи лица – ГУФСИН России по Ростовской области, Управление Росреестра по Ростовской области, о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным, признании соглашения о перемене лиц в обязательстве ничтожным.

В обоснование встречных требований указано, что ООО СК «Дон» приобрел право собственности на ... в ..., общей площадью 48.5 кв.м., этаж 14 на основании следующих документов: государственного контракта об инвестировании (долевом участии) строительства 17-ти этажного 96-ти квартирного жилого дома со встроенными офисами и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой по строительному адресу: ..., ...-... (стр. пятно №) № от ... г.; дополнительного соглашения к государственному контракту № от ... об инвестировании (долевом участии) строительства 17-ти этажного 96-ти квартирного жилого дома со встроенными офисами и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой по строительному адресу: ..., ...-... (стр. пятно №) № от ... г.; договора уступки прав требования по государственному контракту № от ... об инвестировании (долевом участии) строительства 17-и этажного 96 квартирного жилого дома со встроенными офисами и встроено-пристроенной подземной автостоянкой по строительному адресу: ..., б. ...-... (стр. пятно №) № от ... г., дополнительного соглашения к государственному контракту № от ... об инвестировании (долевом участии) строительства 17-и этажного 96 квартирного жилого дома со встроенными офисами и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой по строительному адресу: ..., ...-... (стр. пятно №) № от ... г., разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № № от ... г., орган выдачи - Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону, договора соинвестирования уступки прав (цессии) и перевода долга по государственному контракту № от ... об инвестировании (долевом участии) строительства 17-и этажного 96-ти квартирного жилого дома со встроенными офисами и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой по строительному адресу: ..., ... (стр. пятно ...) от ... г., акта приема-передачи от ... В настоящее время истцу стало известно, что между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен двусторонний предварительный договор купли-продажи квартиры (с условием о задатке) (стоимость квартиры по данному договору составила 2 300 000 руб.); ... между ООО ЦН УК «Квартирный вопрос» (продавец), ФИО2 (уступщик), ФИО1 (преемник) было заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве № по предварительному договору купли-продажи от ... Указанные сделки совершались в отношении имущества, права на которое принадлежали ООО СК «Дон». С момента заключения договора соинвестирования уступки прав (цессии) и перевода долга по государственному контракту № от ... об инвестировании (долевом участии) строительства 17-ти этажного 96-ти квартирного жилого дома со встроенными офисами и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой по строительному адресу: ..., ... - ... (стр. пятно ...) от ... ООО ЦН УК «Квартирный вопрос» утратил право требования на ..., так как перевел долг по ее финансированию на ООО СК «Дон». При отсутствии договора соинвестирования от ... заказчик-застройщик ГУФСИН России по Ростовской области (как следует из писем о невыполнении договорных обязательств от 2010г., 2011г.) из-за отсутствия финансирования со стороны инвестора - ООО ЦН УК «Квартирный вопрос», был намерен обратиться в Арбитражный суд Ростовской области с требованием выплаты неустойки и расторжения договорных обязательств с ООО ЦН УК «Квартирный вопрос» в одностороннем порядке. Договор соинвестирования уступки прав (цессии) и перевода долга по государственному контракту № от ... об инвестировании (долевом участии) строительства 17-ти этажного 96-ти квартирного жилого дома со встроенными офисами и встроенно-пристроенной подземной автостоянкой по строительному адресу: ..., ...-... (стр. пятно №) от ... г., заключенный между ООО ЦН УК «Квартирный вопрос» и ООО СК «Дон» соответствует требованиям закона, согласие Заказчика-Застройщика ГУФСИН России по ... имелось, в связи с чем Заказчик-Застройщик ГУФСИН России по Ростовской области передал в собственность ООО СК «Дон» квартиры, указанные в договоре соинвестирования от ... по акту приема-передачи от ... Кредитором по уступке прав (цессии) и перевода долга по государственному контракту № от ... является Заказчик- Застройщик ГУФСИН России по Ростовской области. Являясь соинвестором по государственному контракту № от ... свое обязательство перед Заказчиком-застройщиком по оплате ООО СК «Дон» выполнил в полном объеме. ООО ЦН УК «Квартирный вопрос» (не финансировавший, утративший право требования ... от Заказчика-застройщика), ФИО2 (Покупатель по предварительному договору купли-продажи) не вправе были заключать сделки с ФИО1 отчуждать квартиры, права на которые им на тот момент не принадлежали. При отсутствии финансирования Заказчику-застройщику ... не возникает право ее требования, не может возникнуть право собственности на нее у ООО ЦН УК «Квартирный вопрос». Права лиц, с которыми ООО ЦН УК «Квартирный вопрос» заключал сделки, производны от объема его прав. Действует известный принцип «никто не может передать другому права большего, чем сам имеет».

Таким образом, истец по встречному иску просит суд признать предварительный договор купли-продажи квартиры (с условием о задатке) заключенный между ФИО2 и ФИО1 недействительным, стороны привести в первоначальное положение, признать соглашение о перемене лиц в обязательстве № от ... к предварительному договору № купли-продажи квартиры, которая будет построена в будущем, в строящемся 17-ти этажном 96 квартирном жилом доме по строительному адресу: ..., ...-... (стр. пятно №) (с элементами займа) от ... недействительным.

В судебное заседание истец ФИО4 явился, требования уточненного искового заявления поддержал, просил удовлетворить, дав аналогичные пояснения, изложенные в иске.

Представитель истца, действующий на основании доверенности и по ордеру № от 23.10.2012г., Ревякин М.Н. в судебном заседании требования уточненного искового заявления поддержал, просил удовлетворить, дав аналогичные пояснения.

Представитель ответчика ООО СК «Дон», действующая на основании доверенности. ФИО5 в судебное заседание явилась, исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении,

Представитель ООО ЦН УК «Квартирный вопрос», действующая на основании доверенности, ФИО6, в судебное заседание явилась, в иске Романовского С.Г просила отказать, встречный иск ООО СК «Дон» просила удовлетворить.

Представитель третьего лица – ГУФСИН России по Ростовской области, действующий на основании доверенности, ФИО7, в судебном заседании полагал оставить принятие решения по первоначальному иску и по встречному иску на усмотрение суда.

ФИО2 в судебное заседание не явилась, о слушании дела должным образом извещена. Дело рассмотрено в ее отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица - Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав лиц, участвующих в деле, приняв во внимание пояснения свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В судебном заседании достоверно установлено, что Постановлением Мэра г. Ростова-на-Дону № от 5.03. 2003 г. третьему лицу – ГУ «Главное управление исполнения наказаний Министерства юстиции РФ по Ростовской области (ныне – ГУФСИН России по Ростовской области) предоставлен земельный участок площадью 0,0683 га в 3-микрорайоне Северного жилого массива для проектирования и строительства жилого дома (пятно №). Право собственности на данный участок зарегистрировано за Управлением в ЕГРП ... за № №.

Судом также установлено, что ...г. между ГУФСИН (заказчиком-застройщиком) и ООО «Донстрой» (инвестором) заключен государственный контракт № об инвестировании (долевом участии) строительства 17-ти этажного 96-квартирного жилого дома по вышеуказанному адресу (т. 1 л.д. 43-50).

По условиям данного контракта заказчик обязался своими силами и (или) с привлечением других лиц осуществить работы по строительству жилого дома, а после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать инвестору 62 квартиры. Инвестор принял обязательства инвестировать строительство объекта в 141869000 руб. финансированием работ и погашением задолженности заказчика перед иными инвесторами.

... ГУФСИН России по Ростовской области получил разрешение № на строительство указанного жилого дома.

Согласно п. 4.1.5 дополнительного соглашения к госконтракту № от ... в число передаваемых инвестору квартир входят спорная ....

... между предыдущим инвестором ООО «Донстрой» и ответчиком ООО ЦН УК «Квартирный вопрос» заключен договор № уступки прав требования по государственному контракту, в соответствии с которым ООО «Донстрой» передает УК «Квартирный вопрос» право требования, а Управляющая компания возмещает ООО «Донстрой» средства, затраченные на инвестирование строительства, в 109451 руб. Данная уступка права требования в порядке п. 4.4. госконтракта согласована застройщиком ГУФСИН России по РО согласноуведомлению № от ... г.

... ФИО2 заключила с ООО УК ЦН «Квартирный вопрос» предварительный договор купли-продажи однокомнатной ... жилого дома по .... По условиям договоров продавец обязался передать в собственность покупателя указанную квартиру после окончания строительства и сдачи жилого дома в эксплуатацию. Как указано в п. 1.2., до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию продавец вправе требовать от заказчика-застройщика исполнения обязательств по осуществлению строительства, ввода в эксплуатацию жилого дома и передаче продавцу по акту приема-передачи квартир после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.

Стоимость квартиры составила 1834200 руб. Данные средства покупатель обязался передать продавцу в соответствии с графиком платежей в качестве беспроцентного займа на срок до момента заключения основного договора купли-продажи. При заключении основного договора данные зачитываются в погашение платежей, подлежащих уплате покупателем по основному договору купли-продажи.

... между ГУФСИН и ООО ЦН УК «Квартирный вопрос» подписано дополнительное соглашение к государственному контракту № № по условиям которого стороны определили общее количество передаваемых инвестору квартир (69), порядок их распределения. Согласно п. 4.1.5 соглашения ..., как и ранее, подлежала передаче инвестору – ООО ЦН УК «Квартирный вопрос».

... Департаментом архитектуры и градостроительства ... выдано ГУФСИН России по Ростовской области разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № № в отношении построенного жилого дома по ... в ....

Непосредственно истцом ФИО4 спорная квартира приобретались следующим образом.

...г. между ООО Центр недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос» (продавцом) с одной стороны, ФИО2 (уступщиком), с другой стороны, и ФИО1 (преемником), с третьей стороны - было заключено соглашение о перемене лиц в обязательстве № к предварительному договору.

В соответствии с п. 1.1 указанного соглашения уступщик передает, а преемник принимает на себя в полном объеме права и обязанности уступщика по предварительному договору № купли-продажи квартиры, которая будет построена в будущем, в строящемся 17-ти этажном 96-ти квартирном жилом доме по строительному адресу: ..., ...-... (стр. пятно №).

В силу п. 2.1 соглашения о перемене лиц в обязательстве продавец обязуется после сдачи строящегося жилого дома, указанного в разд. 1 настоящего соглашения, в эксплуатацию в срок, указанный в предварительном договоре, передать в собственность преемника квартиру, указанную в п. 1.1 предварительного договора и п. 1.1.1 настоящего соглашения.

В п. 2.2 соглашения о перемене лиц в обязательстве указано, что стоимость квартиры по основному договору купли-продажи будет составлять 1 830 400 рублей. Указанная стоимость является окончательной и не может быть изменена продавцом при заключении основного договора.

В соответствии с п. 2.4 соглашения о перемене лиц в обязательстве стоимость квартиры подлежит оплате преемником уступщику в размере 1 830 400 руб. в день подписания настоящего договора, то есть - 16.03.2012г.

Согласно п. 2.5 и 2.6 указанного соглашения продавец обязуется передать в собственность преемника квартиру, указанную в п. 1.1.1. настоящего соглашения в течение одного месяца с момента государственной регистрации права собственности продавца на указанную в п. 1.1.1 настоящего соглашения квартиру путем подписания и государственной регистрации в установленном законом порядке основного договора купли-продажи квартиры, по цене, указанной в п. 2.2 соглашения. Продавец обязуется осуществить в уполномоченном органе государственную регистрацию права собственности на указанную квартиру для последующей передачи ее покупателю в течение одного месяца с момента сдачи жилого дома, указанного в п. 1.1.1 настоящего соглашения, в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи указанной квартиры от заказчика-застройщика к продавцу.

Оплата по соглашению о перемене лиц в обязательстве истцом была произведена в полном объеме, что подтверждается распиской Уступщика на последней странице соглашения, а также справкой о расчете исх. № от 16.03.2012г. ООО Центр недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос», согласно которой истцом в полном объеме произведен расчет за ... 18-ти этажном 96 квартирном жилом доме по ...-... стр. пятно №, почтовый адрес: ... д.

Жилой дом по адресу: ..., ...-... (стр. пятно №) был сдан в эксплуатацию 27.02.2012г. Однако до настоящего времени регистрация права собственности на ... ответчиком на свое имя не произведена, и соответственно договор купли-продажи на данный объект недвижимости с истцом не заключен.

Данные обстоятельства достоверно установлены, сторонами в судебном заседании не отрицались и не оспаривались.

Таким образом, по мнению истца, ответчиком не исполнены обязательства, предусмотренные пунктом 2.4 предварительного договора и пунктами 2.5 и 2.6 соглашения о перемене лиц в обязательстве, предусматривающие его обязанности в течение одного месяца с момента ввода дома в эксплуатацию и подписания акта приема-передачи зарегистрировать за собой право собственности на квартиру и в течение одного месяца после регистрации заключить договор купли-продажи с истцом.

В судебном заседании также достоверно установлено, что оплатив полную стоимость квартиры, ФИО4 переданы ключи от данного помещения. В период с осени 2012 г. по настоящее ФИО4 производит в спорной квартире ремонтные и отделочные работы. Указанные обстоятельства подтверждены многочисленными платежными документами, товарными и кассовыми чеками и накладными на приобретение строительных материалов и выполнение работ от имени ФИО4 по указанному адресу, актами о приемке выполненных работ, фотографиями помещения, показаниями свидетелей ...11, ...12, наблюдавших и принимавших участие в выполнении данных работ.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о фактической передаче застройщиком спорной квартиры ФИО4 и об отсутствии интереса формального собственника ООО СК «Дон» к спорному имуществу.

..., как указано в тексте договора, между ООО ЦН УК «Квартирный вопрос» (инвестором) в лице главного бухгалтера ФИО8 и ООО СК «Дон» (соинвестором) в лице директора ФИО9 (действовавшей по сделке с ФИО4 как директор ООО ЦН УК «Квартирный вопрос») заключен договор соинвестирования, по которому инвестор уступает, а соинвестор принимает права (требования) и обязательства (долг), принадлежащие инвестору по государственному контракту № от 15.12. 2005 г. в части выполнения обязательств по финансированию строительства жилого дома по ... в 11670000 руб. и получения соинвестором прав на 24 квартиры, в т.ч. спорная ....

В настоящее время собственником этих квартир значится ООО СК «Дон» на основании свидетельств о государственной регистрации прав от ... ... ГУФСИН России по Ростовской области формально передал ООО СК «Дон» спорную квартиру по акту приёма-передачи.

Суд считает возможным удовлетворить требования первоначального иска с полным отказом в удовлетворении встречного иска по следующим основаниям.

Разрешая исковые требования ФИО4, как первоначально заявленные, суд полагает правильным дать сначала правовую оценку договору соинвестирования от 10.01.2012г., заключённому ответчиками ООО ЦН УК «Квартирный вопрос» и ООО СК «Дон», поскольку в случае действительности данного договора истец ФИО4 каких-либо прав на спорную квартиру приобрести не может.

Согласно п. 1 ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора.

Как следует из содержания оспариваемого договора соинвестирования от 10.01. 2012 г., данная сделка является одновременно уступкой прав и переводом долга от ООО ЦН УК «Квартирный вопрос» к ООО СК «Дон» по государственному контракту № от ... На заключение данного договора получено согласие ГУФСИН России по ....

Вместе с тем, до заключения договора соинвестирования у ООО ЦН УК «Квартирный вопрос» имелись неисполненные долговые обязательства перед ФИО10 по заключению с ней основного договора купли-продажи ... передаче данного объекта недвижимости покупателю, вытекающего из предварительного договора от ... г., который в судебном порядке не оспорен и недействительным не признан. Помимо ГУФСИН, как застройщика, данное лицо являлось также кредитором, как внесшее свои средства на строительство дома в части стоимости спорной квартиры, в связи с чем требовалось и его согласие. Следовательно, до перевода своих долговых обязательств перед ФИО2 на иное лицо – соинвестора ООО СК «Дон», Управляющая компания должна была получить согласие кредитора ФИО10 на перевод долга в части спорных квартир. В нарушение п. 1 ст. 391 ГК РФ такого согласия получено не было.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Поскольку положения § 2 гл. 24 ГК РФ о переводе долга не устанавливают специальных правил о недействительности сделки в случае неполучения согласия кредитора на перевод долга, отсутствие такого согласия влечёт за собой ничтожность соответствующей сделки.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечёт недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части. Поскольку ничтожность договора соинвестирования в отношении спорной квартиры не влияет на права конечных приобретателей иных квартир, задействованных в данном договоре, а интересы ГУФСИН России по Ростовской области, как застройщика, также не затронуты передачей прав на данную квартиру другим лицам, суд считает возможным признать договор соинвестирования от 10.01.2012г. в части спорной квартиры недействительным.

Более того, на основе анализа представленных в материалы дела доказательств суд приходит к убеждению, что договор соинвестирования от ... в части перехода к ООО СК «Дон» прав на спорную квартиру является ничтожной сделкой на основании ст.10 ГК РФ в связи с допущенным его сторонами злоупотреблением правом.

В силу п.п. 1, 2 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 ст. 10 ГК РФ, суд с учётом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом. В силу ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Для квалификации названной сделки как ничтожной в связи со злоупотреблением юридически значимым является наличие следующих фактов: злонамеренного причинения вреда другому лицу, действия в обход закона, противоправная цель и недобросовестность сторон по сделке, о ничтожности которой заявлено.

Как видно из текста предварительного договора купли-продажи ... от ..., ФИО9, действуя, как учредитель и директор продавца ООО УК ЦН «Квартирный вопрос», реализовала данную квартиру ФИО10. Она же, ФИО9, заведомо зная о произведённой ею в 2008 году продаже данной квартиры по указанному договору, но, действуя уже, как директор ООО СК «Дон», заключила договор соинвестирования от 10.01.2012г., по которому приняла в собственность руководимого ею же ООО СК «Дон» ранее проданную физическому лицу квартиру, и, далее, достоверно зная и участвуя в повторной реализации спорной квартиры руководимой ею организации, она же, снова действуя одновременно как учредитель и директор ООО УК ЦН «Квартирный вопрос», в третий раз реализует ту же самую спорную квартиру ФИО4, участвуя в качестве продавца в подписании соглашения о перемене лиц в обязательстве от ..., по которому право требования передачи спорной квартиры, уже переданное ООО СК «Дон» в рамках договора соинвестирования уступки прав (цессии) и перевода долга от ... г., переходит к указанному лицу. Она же, ФИО9, в последующем наделяется директором ООО СК «Дон» ФИО11 правом представлять интересы данного общества в Управлении Росреестра по ... по вопросам регистрации прав собственности на спорную квартиру согласно доверенности № 28.07.2012г., удостоверенной нотариусом ... ФИО12 Она же, ФИО9, согласно представленному на запрос истца письму Управления Росреестра № № от 25.02.2013г. в период с 2005 по март 2006г. занимала должность заместителя начальника отдела ведения ЕГРП Управления Росреестра.

Анализируя изложенную деятельность ФИО9 по представительству ответчиков ООО УК ЦН «Квартирный вопрос» и ООО СК «Дон», суд приходит к выводу о явном злоупотреблении правом. В результате таких действий причинен вред добросовестному приобретателю спорной квартиры ФИО4, который лишился права на получение приобретенной квартиры в результате регистрации прав на нее за ООО СК «Дон». Данные действия совершены в обход закона - п. 1 ст. 391 ГК РФ без получения согласия кредитора на перевод долга. Заведомая недобросовестность в осуществлении своих прав выразилась в завладении путём обмана денежными средствами истцов за реализацию прав на получение в будущем спорных квартир, отчужденных ранее иным лицам.

Это свидетельствует о ничтожности договора соинвестирования в соответствующей части на основании п. 1 ст. 10, ст. 168 ГК РФ, поскольку при его заключении было допущено злоупотребление правом.

О нарушении прав истца и злоупотреблении правом косвенно свидетельствует и то обстоятельство, что ... следователем ОРП на ОТ ОП № СУ УМВД России по г. Ростову-на-Дону ФИО13 по заявлениям ФИО14, ФИО15, ФИО16 и ФИО1 было вынесено постановление о возбуждении уголовного дела по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ в отношении неустановленного лица.

Поскольку основанием для регистрации за ООО СК «Дон» права собственности на спорную квартиру послужил договор соинвестирования, требования истца о признании данных прав недействительными также подлежат удовлетворению.

Разрешая встречные требования ОО СК «Дон» о признании договора купли-продажи квартиры ничтожным, признании соглашения о перемене лиц в обязательстве ничтожным, признании акта приёмки-передачи квартиры ничтожным, суд по изложенным основаниям в соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ, с учётом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает ООО СК «Дон» лицу в защите принадлежащего ему права полным отказом в предъявленном встречном иске.

Рассматривая требование о признании за истцом права собственности на спорную квартиру, суд приходит к следующему.

В силу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как разъяснено в п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ... № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключён договор, поименованный как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Согласно п.2 ст.455 ГК РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретён продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются общие положения о купле-продаже, предусмотренные § 1 гл. 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что § 7 гл. 30 ГК РФ, регулирующий правоотношения, связанные с продажей недвижимости, не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество – предмет договора – само по себе не является основанием для признания такого договора предварительным (п. 1 названного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ... № 54).

С учётом изложенного, правоотношения между истцом и ответчиком ООО ЦН УК «Квартирный вопрос» в рамках предварительного договора купли-продажи квартиры от ... регулируются положениями гл. 30 ГК РФ о купле-продаже.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В силу п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от ... «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абз. 7 ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности.

В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Истцом полностью выполнены обязательства по оплате спорной недвижимости до заключения основного договора купли-продажи, что подтверждается имеющимися в материалах дела справками о расчетах.

Кроме того, как установлено судом, спорная квартира фактически передана ФИО4, что подтверждается фотоматериалами, показаниями свидетелей ...11, ...12, наблюдавших и принимавших участие в выполнении данных работ.

Поскольку жилой дом по ... введён в эксплуатацию, у ответчика ООО ЦН УК «Квартирный вопрос» возникла обязанность заключить с истцами основные договоры купли-продажи, от исполнения которой ответчик в нарушение ст. 310 ГК РФ в одностороннем порядке уклонился.

Согласно абзю 1 ст.12 ГК РФ, одним из способов защиты гражданских прав считается признание права. С учётом избранного истцами способа защиты своих нарушенных прав суд признает за ФИО4 право собственности на спорную квартиру.

Доводы представителя ООО СК «Дон» о том, что денежные суммы, переданные по предварительному договору, являются займом, а не предоплатой, не могут быть приняты во внимание, поскольку исходя из содержания данного договора воля сторон была направлена именно на заключение в будущем основного договора купли-продажи, но не на предоставление денежных средств в качестве займа. Об этом свидетельствует условие договоров о зачете переданных денежных средств в счет оплаты по основному договору; отсутствие начисления процентов на полученные деньги; полное арифметическое совпадение цены квартиры и суммы займа.

Доводы представителей ООО ЦН УК «Квартирный вопрос» и ООО СК «Дон» об отсутствии доказательств полной оплаты ФИО4 за приобретенную квартиру суд находит неубедительными, поскольку оплата по соглашению о перемене лиц в обязательстве истцом была произведена в полном объеме, что подтверждается распиской уступщика на последней странице соглашения, а также справкой о расчете исх. № от 16.03.2012г. ООО Центр недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос», согласно которой истцом в полном объеме произведен расчет за ... 18-ти этажном 96 квартирном жилом доме по ... стр. пятно №, почтовый адрес: ... д.

Согласно части 1 статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств.

Согласно положениям части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В силу состязательного построения процесса представление доказательств возлагается на стороны и других лиц, участвующих в деле. Стороны сами должны заботиться о подтверждении доказательствами фактов, на которые ссылаются. Суд не уполномочен собирать или истребовать доказательства по собственной инициативе. Суд вправе при недостаточности доказательств, предложить сторонам представить дополнительные доказательства.

Гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности сторон, и лица, участвующие в деле несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

Ответной стороной по первоначальному иску и истцовой по встречному исковому заявлению в ходе судебного заседания не было представлено суду допустимых и достаточных доказательств в опровержение установленных в ходе судебного заседания обстоятельств дела. Доказательств обратному суду также представлено не было.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что доводы иска ФИО4 законны, обоснованны, подлежат удовлетворению, в удовлетворении встречного искового заявления ООО СК «Дон» суд считает необходимым отказать.

Истцом по первоначальному иску также заявлены требования о взыскании с ответчиков в пользу истца расходов на оплату услуг представителя в размере 25000 рублей.

В обоснование заявленного требования истцовой стороной приложена квитанция от 23.10.2012 года на сумму 25 000 рублей. Подлинность указанного документа никем в судебном заседании не отрицалась и не оспаривалась, а потому он признан судом достоверным и соответствующим действительности.

В соответствии с ч.1 ст.100 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 17.07.2007 года N 382-О-О отмечено, что обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя и тем самым - на реализацию требования ст. 17 (ч. 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в ч. 1 ст. 100 ГПК РФ речь идет, по существу, об обязанности суда установить баланс между правами лиц, участвующих в деле.

Разрешая вопрос о взыскании расходов на оплату услуг представителя, суд приходит к выводу о том, что расходы ФИО4, понесенные им на оплату услуг адвоката в размере 25 000 рублей, отвечают понятию разумности и справедливости, а также объему защищаемого права по настоящему делу, в связи с чем считает необходимым взыскать с ответчиков в заявленном размере, по 12500 рублей с каждого из ответчиков.

В порядке ст.98 ГПК РФ, с ответчиков в пользу истца ФИО4 в долевом соотношении также подлежат взысканию судебные расходы по оплате госпошлины в размере 400 рублей, судебные расходы по оформлению доверенности в размере 650 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО «Центр недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос», ООО СК «Дон», третьи лица – Главное управление Федеральной службы исполнения наказаний по Ростовской области, ФИО2, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании недействительным договора соинвестирования в части, признании права собственности – удовлетворить.

Признать недействительным договор соинвестирования (уступки прав) цессии и перевода долга по государственному контракту № от 15.12.2005г. об инвестировании (долевом участии) строительства 17-ти этажного 96 квартирного жилого дома со встроенными офисами и встроено-пристроенной подземной автостоянкой по строительному адресу: ..., ... - ... (стр. пятно №) от ...г в части получения соинвестором права на однокомнатную ... общей проектной площадью 50,8 кв.м., расположенную на 14-ом этаже в строящемся 18-ти этажном 96-ти квартирном жилом доме со встроенными офисными помещениями, с нежилыми помещениями творческих мастерских жильцов и подземной автостоянкой по адресу: ... (пятно III-№ (б. ФИО17-... (стр. пятно №

Признать право собственности ФИО1 на ... общей площадью 50,8 кв.м., жилой площадью 23,0 кв.м., расположенную по адресу: ... «д».

Взыскать с ООО «Центр Недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос», ООО «СК Дон» в пользу ФИО1 расходы по оплате госпошлины в размере 400 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 25 000 рублей, расходы по оформлению доверенности 650 рублей, а всего взыскать сумму в размере 26050 рублей, то есть по 13025 рублей с каждого из ответчиков.

В удовлетворении встречного иска ООО СК «Дон» к ФИО1, ООО «Центр недвижимости Управляющая компания «Квартирный вопрос», ФИО2, третьи лица – Главное управление Федеральной службы исполнения наказаний по Ростовской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании предварительного договора купли-продажи квартиры (с условием о задатке), заключенного между ФИО2 и ФИО1, недействительным, приведении сторон в первоначальное положение, признании соглашения о перемене лиц в обязательстве № от ... к предварительному договору № купли-продажи квартиры, которая будет построена в будущем, в строящемся 17-ти этажном 96-ти квартирном жилом доме по строительному адресу: г. Ростов-на-Дону, ...-... (стр. пятно №) (с элементами займа) от ... недействительным – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Ворошиловский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца с момента составления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда составлено 03.02.2014 года.

Судья: