Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ильницкой ФИО6ФИО9 к Обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестСтройКом» о признании договора купли-продажи объекта недвижимости действующим, исполнении обязательств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестСтройКом» в котором просит признать действующим договор купли-продажи будущего объекта недвижимости от 20 апреля 2020 года, заключенный между ФИО1 и ООО «ИнвестСтройКом», и обязать ООО «ИнвестСтройКом» надлежащим образом исполнить обязательства по указанному договору.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что между ею и ответчиком был заключен 20.04.2020 года договор купли-продажи будущего объекта недвижимости, согласно которому Продавец обязался передать в собственность Покупателя объект недвижимого имущества – нежилое помещение № 3, расположенное на 2-м этаже, приблизительной площадью 22 кв.м., которое будет создано Продавцом в будущем в результате реконструкции и разделения (перепланировки) нежилого здания (Автоматическая телефонная станция лит. А), общая площадь здания 3 360,9 кв.м., кадастровый номер здания №, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. <адрес>, д. 30. Дата постановки объекта на кадастровый учёт и передача объекта покупателю – не позднее «25» декабря 2020 года.

Как указывает истец, она выполнила со своей стороны обязательства, оплатив ответчику цену Договора, указанную в п. 3.1 в полном объеме в размере 3 300 000 (три миллиона триста тысяч) рублей, что подтверждается справкой ответчика от «07» мая 2020 года.

Однако, как указывает истец, до момента обращения с настоящим исковым заявлением объект истцу не передан, обязательства ответчика по договору не исполнены. Истцом так же указано, что в 20-х числах января 2021 года в адрес истца поступило уведомление ответчика о прекращении обязательства невозможностью его исполнения.

В связи с указанными обстоятельствами ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, реализовав процессуальные права участием представителя ФИО2, действующего на основании нотариальной доверенности, который настаивал на удовлетворении заявленных требований по доводам, изложенным в исковом заявлении. Кроме того, пояснил, что в настоящее время ответчиком перечислены на счет истца денежные средства оплаченные по договору.

Представитель ответчика просил отказать в заявленных требованиях, представил письменные возражения.

Суд, выслушав представителей сторон, исследовав письменные доказательства, считает иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с правилами доказывания, предусмотренными ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Как следует из материалов дела, между Обществом с ограниченной ответственностью «ИнвестСтройКом» (Продавец) и Ильницкой ФИО7ФИО10 (Покупатель) 20 апреля 2020 года заключен Договор купли-продажи будущего объекта недвижимости, согласно которому Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимого имущества – нежилое помещение, которое будет создано Продавцом в будущем в сроки, предусмотренные настоящем Договором (далее – Объект), а покупатель обязуется принять Объект и оплатить за него цену, предусмотренную настоящим Договором.

Под Объектом понимается нежилое помещение № 3, расположенное на 2 этаже нежилого здания (Автоматическая телефонная станция лит А), общая площадь здания 3 360,9 кв.м., кадастровый номер здания №, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. <адрес>, д. 30, площадь помещения предварительно составит 22 кв.м.

Согласно п. 1.2 Объект будет создан в результате реконструкции и разделения (перепланировки) нежилого здания (Автоматическая телефонная станция лит А), общая площадь здания 3 360,9 кв.м., кадастровый номер здания №.

Истец выполнила со своей стороны обязательства, оплатив ответчику цену договора, указанную в п. 3.1 в полном объеме в размере 3 300 000 рублей, что подтверждается справкой ответчика от 07 мая 2020 года, и ответчиком не отрицается.

30 декабря 2020 года ответчиком в адрес истца было направлено Уведомление о прекращении обязательства невозможностью его исполнения, которое получено истцом 12 января 2021 года.

Ответчик в уведомлении ссылается на отказ собственника от продажи и не приобретение ответчиком права собственности на нежилое здание (Автоматическая телефонная станция лит. А), кадастровый номер здания: №, расположенное по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. <адрес>, д. 30., что заявлено ответчиком как основание для прекращения обязательства невозможностью его исполнения (ст. 416 ГК РФ).

Кроме того, как следует из текста уведомления, ответчик, в связи с тем, что за истца оплату по договору производило третье лицо, запросил у истца сообщить реквизиты для возврата денежных средств по спорному договору.

Ответчиком, после получения от истца надлежащих реквизитов, возвращена сумма, уплаченная в качестве цены договора в размере 3 300 000 руб., а также компенсация в размере 213 948,49 руб., что примерно составляет 10% годовых, что подтверждается платёжными поручениями от 18.01.2021 г.: 1) № 8 на сумму 150 000 руб., 2) № 9 на сумму 150000 руб., 3) № 10 на сумму 1 200 000 руб., 4) № 11 на сумму 1800000 руб., 5) № 12 на сумму 213 948,49 руб. Факт получения денежных средств истцом не оспаривается.

Истцом в адрес ответчика направлялась претензия от 03.03.2021 г., на которую ответчиком 07.04.2021 г. был направлен ответ (получен 14.07.2021 г.), в котором ответчик указывает на законность прекращения обязательств по спорному договору в связи с невозможностью их исполнения.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Таким образом, нежилое помещение по спорному договору должно было быть создано ответчиком именно в результате произведения реконструкции и разделения (перепланировки) конкретного объекта недвижимого имущества – нежилого здания (Автоматическая телефонная станция лит. А), общая площадь здания 3 360,9 кв.м., кадастровый номер здания №, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. <адрес>, д. 30.

В соответствии со статьей 407 Гражданского кодекса РФ, обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. Прекращение обязательства по требованию одной из сторон допускается только в случаях, предусмотренных законом или договором. Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства.

Согласно пункту 1 статьи 416 Гражданского кодекса РФ, обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно пункту 2 статьи 454 Гражданского кодекса, договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Статья 209 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам.

Применительно к рассматриваемому делу положения статей 209, 454 Гражданского кодекса РФ означают, что спорный договор мог быть исполнен ответчиком исключительно в случае приобретения им права собственности на объект недвижимого имущества: нежилое здание (Автоматическая телефонная станция лит. А), общая площадь здания 3 360,9 кв.м., кадастровый номер здания №, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. <адрес>, д. 30, о чём стороны и заключили спорный договор купли-продажи будущего объекта недвижимости.

Судом установлено, что ответчик не сумел приобрести право собственности (купить) объект недвижимого имущества: нежилое здание (Автоматическая телефонная станция лит. А), общая площадь здания 3 360,9 кв.м., кадастровый номер здания №, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. <адрес>, д. 30, что сделало невозможным для ответчика исполнить обязательства по договору купли-продажи будущего объекта недвижимости от 20.04.2020 года.

Кроме того, истцом в материалы дела, в том числе по предложению суда, не представлены доказательства, опровергающие доводы ответчика относительно прекращения обязательств, предусмотренных спорным договором, невозможностью их исполнения, не представлены доказательства возможности для ответчика надлежащим образом исполнить спорный договоров, то есть не представлено подтверждение приобретения ответчиком титула собственника на объект недвижимого имущества: нежилое здание (Автоматическая телефонная станция лит. А), общая площадь здания 3360,9 кв.м., кадастровый номер здания №, расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Хостинский район, ул. <адрес>, д. 30.

При указанных обстоятельствах суд находит обоснованными доводы ответчика о прекращении обязательств, предусмотренных договором купли-продажи будущего объекта недвижимости от «20» апреля 2020 года, невозможностью их исполнения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 317.1 Гражданского кодекса РФ, в случаях, когда законом или договором предусмотрено, что на сумму денежного обязательства за период пользования денежными средствами подлежат начислению проценты, размер процентов определяется действовавшей в соответствующие периоды ключевой ставкой Банка России (законные проценты), если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Вместе с тем, судом установлено, что, несмотря на условия Договора о неприменении статьи 317.1 Гражданского кодекса РФ, ответчиком самостоятельно рассчитана компенсация, превышающая размер компенсации, установленной статьями 317.1 и 395 Гражданского кодекса РФ, начиная с момента заключения спорного договора до момента обнаружения обстоятельств, указанных в статье 416 Гражданского кодекса РФ.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы сторон по делу, суд пришел к выводу, что указанное поведение ответчика подтверждает добросовестность его действий, указывает на желание ответчика максимально быстро и полно устранить последствия обстоятельств, указанных в статье 416 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, суд находит ссылку истца на положения статьи 702 Гражданского кодекса РФ, как на основание заявленных требований, несостоятельной по следующим обстоятельствам.

В соответствии со статьями 454 и 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи продавец обязуется передать недвижимое имущество, в рассматриваемом деле нежилое помещение, в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять это недвижимое имущество и уплатить за него определенную цену.

Статьей 740 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания, сооружения или иного объекта, при этом, в соответствии со статьей 747 Гражданского кодекса РФ, строительство должно осуществляться на земельном участке заказчика, который он должен предоставить, реконструкция проводится в отношении объекта, принадлежащего заказчику, который он должен предоставить подрядчику.

Таким образом, положения Гражданского кодекса РФ о договоре подряда не применимы к отношениям сторон спорного договора.

В соответствии с вышеуказанными положениями законодательства, 20.04.2020 г. сторонами был заключён Договор купли-продажи будущего объекта недвижимости, взаимоотношения сторон по которому регулируются именно положениями Главы 30 Гражданского кодекса РФ.

Так же судом отклоняется довод истца о применении к спорным правоотношениям положений Закона РФ от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» с учетом установленных по делу обстоятельств.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Суд оценив представленные сторонами доказательства в соответствии со ст.67 ГПК РФ, приходит к выводу о том, что истцом не представлено объективных доказательств, отвечающих требованиям относимости, допустимости и достоверности, в подтверждение заявленных требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Ильницкой ФИО8ФИО11 к Обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестСтройКом» о признании договора купли-продажи объекта недвижимости действующим, исполнении обязательств - отказать.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Хостинский районный суд г. Сочи в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, то есть с 10.12.2021.

Судья О.А. Крижановская

На момент опубликования не вступило в законную силу.

СОГЛАСОВАНО

Судья Крижановская О.А.