Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ООО НИЛ «ЭПРИС», Михайлин О.М., Азаровой Н.Н. к Межрайонному территориальному управлению Федерального Агенства по управлению гос.имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва об оспаривании рыночной стоимости земельного участка федеральной собственности

У С Т А Н О В И Л:

Истцы ООО «Научно-исследовательская лаборатория по экологии природных систем», Азарова Н.Н., Михайлин О.М., обратились в суд с иском к территориальному управлению Федерального агентства по управлению госимуществом в Красноярском крае об оспаривании рыночной стоимости земельного участка федеральной собственности.

Свои требования мотивировали тем, что 03.02. 2014 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом Красноярском крае (далее Территориальное управление), являющегося арендодателем, и ООО «Научно-исследовательская лаборатория по экологии природных систем», Азарова Н.Н., Михайлин О.М., являющихся арендаторами, был заключен договор аренды земельного участка федеральной собственности со множественностью лиц на стороне арендатора № 50-124 и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 25.09.2014 г., номер регистрации 24-24-01/213/2014-849.

06.12.2015 г. Территориальным управлением в адрес истцом было направлено уведомление об изменении размера арендной платы.

Данным уведомлением Арендодатель известил о переходе расчета стоимости арендной платы за земельный участок, начиная с января 2016 года, с кадастровой стоимости земельного участка на рыночную стоимость (исх. письмо от 06.12.2015 г. №).

Истца, с увеличением стоимости арендной платы не согласны по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств (изменение стоимости арендной платы), из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В настоящих условиях аренды в 2016 году, арендная плата за земельный участок выросла в 18,587 раз и не соизмерима со стоимостью аренды помещений в г. Красноярске. Истцы указали, что в таком случае арендатору экономически целесообразнее снимать в аренду нежилые помещения, чем производить оплату аренды за земельный участок по рыночной стоимости земельного участка, являясь собственником помещений, находящимися на арендуемом земельном участке федеральной собственности.

Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности (п. 1 ст. 66 Земельного Кодекса РФ).

Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

-одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

-стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

-объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты,

-типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

-платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, указанная в уведомления об арендной плате (исх. письмо от 06.12.2015 г. № 03-56/08/13944) в размере 73 200 000,00 рублей, по мнению истцом, завышена и не достоверна.

По полученным сведениям из официального сайта Управления Росреестра, (www.rosreestr.ru), а также кадастровой справки кадастровая стоимость земельного участка, с кадастровым номером 24:50:0700189:329 составляет 28 879 757,26 рублей.

Согласно пункту 20 Приказа Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 г. № 263 «Об утверждении Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу приказа Минэкономразвития России от 22 февраля 2011 г. № 69 «Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости» в случае, если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия принимает решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков), соответствующее требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации, и содержание и оформление отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости соответствуют требованиям статьи 11 Федерального закона Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Значительная разница между кадастровой и рыночной стоимостью земельного участка более чем на 30 %, а именно на 153,47 %, дает повод полагать о недостоверной оценке рыночной стоимости земельного участка.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Срок рассмотрения претензионного порядка договором аренды земельного участка не предусмотрен.

01.12.2016 года в адрес Территориального управления истцами была направлена

претензия с требованием рассмотрения ее в десятидневный календарный срок. Однако до настоящего времени ответ на данную претензию в наш адрес не поступал.

Поданным основаниям истцы обратились в суд с заявлением, в котором просят:

Установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

Обязать Ответчика произвести расчет арендной платы за земельный участок федеральной собственности по договору аренды от 03.02.2014 г. № 50-124 согласно п. 4.1 за 2016 год и до момента установления рыночной стоимости земельного участка согласно кадастровой стоимости земельного участка.

В ходе разбирательства по делу истцы уточнили исковые требования, просят:

Установить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

ООО НИЛ «ЭПРИС» в размере 24 259 рублей,

Михайлину О.М, 2 559,18 руб в год.;

Азаровой Н.Н. 4 331,96 руб в год.

В судебном заседании представитель истца ООО НИЛ «ЭПРИС» Чичалова И.Н,, действующая на основании доверенности №3 от 28.03.2017года, поддержала исковые требования, по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Истцы Азарова Н.Н. и Михайлин О.М. в судебное заседание не явились, обратились с заявлением о рассмотрении дела без их участия.

Представитель ответчика Ставцева анна Андреевна, действующая на основании доверенности № 03-52-Н/4437 от 23.05.2017года, исковые трбеования не признала, представила суду возражения в письменном виде, указала, что истцами избран неверный способ защиты, поскольку у них отсутствуют основания. Обращаться в самостоятельным иском к ответчику об оспаривании рыночной стоимости земельного участка федеральной собственности.

Выслушав мнение представителя истца ООО НИЛ «ЭПРИС», представителя ответчика. исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 13 ФЗ от 29.07.1998года «Об оценочной деятельности в РФ» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Как установлено в судебном заседании 03.02. 2014 г. между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом Красноярском крае (далее Территориальное управление), являющегося арендодателем, и ООО «Научно-исследовательская лаборатория по экологии природных систем», Азарова Н.Н., Михайлин О.М., являющихся арендаторами, был заключен договор аренды земельного участка федеральной собственности со множественностью лиц на стороне арендатора № 50-124 и зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 25.09.2014 г., номер регистрации 24-24-01/213/2014-849.

Согласно п. 1.1. Договора аренды, предметом аренды является земельный участок федеральной собственности с кадастровым номером 24:50:0700189:329, площадью 4 258 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: размещение административных объектов.

Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: Красноярский край г. Красноярск свердловский район, <адрес>, в границах, указанных в кадастровом паспорте, прилагаемом к Договору аренды и являющимся его неотъемлемой частью.

На земельном участке расположены объекты недвижимого имущества, принадлежащие арендаторам на праве собственности, указанные в п. 1.4 Договора аренды.

Согласно п. 2.1 Договора аренды, срок действия договора аренды 49 лет. Срок Договора аренды участка устанавливается с момента его государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Согласно п. 4.1 Договора аренды, размер арендной платы определяется в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности российской Федерации одним из следующих способов:

А) на основании кадастровой стоимости земельного участка;

Б) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития;

В) на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности;

Пунктом 4.2 Договора аренды установлено, что арендная плата по настоящему договору начисляется с 03.02.2014года.

Пунктом 4.3 Договора аренды расчет арендной платы определен в размере 1.5% от кадастровой стоимости земельного участка, и действует до проведения оценки рыночной стоимости земельного участка.

Пунктом 4.4. Договора аренды предусмотрено изменение методики, размера, порядка и сроков внесения арендной платы.

Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер, порядок и сроки внесения арендной платы не чаще одного раза в год одним из следующих способов:

-в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не позднее, чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции не применяется;

-в связи с изменением размера уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 Правил, не производится;

- в связи с принятием нормативно правовых актов, изменяющих порядок и условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ.

Об изменении размера арендной платы Арендодатель извещает Арендатора путем направления уведомления в соответствии с п. 7.1, 7.1 и 9.1 Договора.

Согласно п. 7.2 Договора аренды изменение размера, порядка и сроков внесения арендной платы, предусмотренные п. 4.4 настоящего Договора, производится Арендодателем в одностороннем порядке путем направления Арендаторам уведомления, в котором устанавливаются новый размер, порядок ис роки внесения арендной платы.

Территориальной управление соответствии с п. 9.4.4 Договора аренды, направило в арес арендаторов уведомление от 16.12.2015года № 03-56/08/13944 об изменении размера арендной платы в связи с проведением рыночной оценки земельного участка, величина рыночной стоимости земельного участка составила 73 200 000 рублей. С 01.01.2016года арендная плата в год рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на начало календарного года. С 01.01.2016года ЦЮ РФ приравнивает ставку рефинансирования к ключевой ставке предусмотренной на уровне 11%.

Арендная плата за земельный участок в 2016году в год составляет 8 052 000 рублей. в квартал 2 023 000 руб.

Таким образом, изменение существенных условий Договора аренды в одностороннем порядке предусмотрено п. 4.4 Договора аренды, в связи с чем изменение условий Территориальным управлением с уведомлением арендаторов письмом от 06.12.2015года № № 03-56/08/13944 соответствует условиям Договора и не нарушает нормы действующего законодательства.

Оценка рыночной стоимости земельного участка проводилась на основании Государственного контракта № К-03-01-Зкм-2015, трудового договора между оценщиком Комлевым М.Ф. и ООО «ФинЭкспертиза-Красноярск» от 16.10.2002года № 02 (абзац 1 статьи ( ФЗ от 29.07.1998года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Статья 8 Закона Об оценочной деятельности требует обязательного проведения оценки объектов оценки при вовлечении в сделку объектов, принадлежащих полностью или частично РФ, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, при определении стоимости объектов оценки в целях их передачи в аренду.

Результаты оценки рыночной стоимости земельных участков оформлены Отчетом от 04.12.2015 года № 672/15 «Об оценке рыночной стоимости земельных участков».

В соответствии с п.1 Информационного письма ВАС РФ от 30.05.2005года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в силу ст. 13 ФЗ от 29.07.1998года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательство РФ, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно абз 1-4 п.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005года № 92, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятии решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Учитывая, что договор между сторонами заключен и является действующим, оспаривание истцами достоверности величины стоимости объекта оценки невозможно.

Обязательный характер величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком, предусмотрен п.1 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, абзацем 2 основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли находящиеся в собственности РФ»

Согласно абз. 6-8 п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005года № 92, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения ( в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.)

Заявляя данные исковые требования, истца ссылаются на требования пункта 1 статьи 451 Гражданского Кодекса Российской Федерации, согласно которому существенное изменение обстоятельств (изменение стоимости арендной платы), из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения. Изменение обстоятельств, признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Вместе с тем истцы заявляют требование об оспаривании стоимости величины объекта оценки, что является невозможным в связи наличием между сторонами действующего договора.

Таким образом, у истцов отсутствуют основания обращаться с самостоятельным иском к Территориальному управлению об оспаривании рыночной стоимости земельного участка федеральной собственности, ими выбран неверный способ защиты прав.

По данным основаниям в удовлетворении исковых требований необходимо отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ суд.

Р Е Ш И Л:

Отказать в удовлетворении исковых требований ООО НИЛ «ЭПРИС», Михайлин О.М., Азаровой Н.Н. к Межрайонному территориальному управлению Федерального агентства по управлению гос.имуществом в Красноярском крае, Республике Хакасия и Республике Тыва об оспаривании рыночной стоимости земельного участка федеральной собственности

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Красноярский краевой суд через Центральный районный суд г. Красноярска в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Председательствующий подпись И.В. Леонтьева

Копия верна

Судья И.В.Леонтьева