Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев 03 ноября 2011 года в открытом судебном заседании в г.Пензе гражданское дело №2-3187/11 по иску ФИО1 к ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области», ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ОАО АБ «Россия» о признании договоров недействительными, признании записи в закладной и в акте приеме передачи закладных недействительными,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в Ленинский районный суд г. Пензы с названным иском, указав, что между ею и ФИО2 Дата был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: Адрес . Договор купли-продажи и перехода права собственности к ФИО2 были зарегистрированы УФРС по Пензенской области Дата Согласно п. 3.1.1. договора продажная цена квартиры составила Данные изъяты руб., которые покупатель должен был выплатить как за счет собственных средств, так и за счет предоставляемого кредита. Между ФИО2 и ЗАО «Г» был заключен кредитный договор (при ипотеке в силу закона) Номер от Дата , согласно которому ЗАО «Г» предоставило кредит ФИО2 в сумме Данные изъяты руб. на срок Данные изъяты месяцев для приобретения в частную собственность ФИО2 квартиры, состоящей из одной жилой комнаты, расположенной по адресу: Адрес . Права залогодержателя по кредитному договору были удостоверены закладной, составленной ответчиком как должником-залогодателем, и выданной УФРС по Пензенской области первоначальному залогодержателю закрытому акционерному обществу «Г» Дата Запись об ипотеке-квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена Дата за Номер . Впоследствии на основании договора купли-продажи закладной Номер от Дата права по закладной перешли к ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области», а впоследствии на основании договора купли-продажи закладной Номер от Дата права по закладной от ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» перешли к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Переход прав по закладной к ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» и к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области не зарегистрирован. В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ истец полагает, что поскольку закладная удостоверяет права на недвижимость, переход прав по ней подлежит государственной регистрации.

ФИО1 считает, что переход прав по закладной к ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» непосредственно затрагивает её права, т.к. она зарегистрирована и проживает в квартире по адресу: Адрес .

На основании изложенного просит признать недействительными договор купли-продажи закладной Номер от Дата , заключенный между ЗАО «Г» и ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» и договор купли-продажи закладной Номер от Дата заключенный между ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Истец в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, пояснила изложенные в иске обстоятельства, также указала, что её заинтересованность в признании договоров недействительными заключается в следующем. В квартире № Номер дома № Номер по Адрес истец до настоящего времени зарегистрирована и проживает. Переход прав по закладной к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» позволил последнему обратиться в Зареченский городской суд с иском к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество. Решением Зареченского городского суда от Дата исковые требования удовлетворены. Полагает, что в конечном итоге это привело к необоснованной продаже квартиры с торгов. Дата между истцом и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Адрес Согласно п. 5.7 договора продавец обязался освободить квартиру от проживания, регистрации и иного имущества в семидневный срок с даты выполнения всех условий, указанных в п. 3 настоящего договора. Согласно п. 3 договора покупатель должен был выплатить истцу до подписания договора Данные изъяты рублей, что фактически сделано не было. Факт невыплаты Данные изъяты рублей ФИО2 признавал в ОМ Номер УВД по Адрес во время опросов Дата и Дата Истец считает, что в силу п. 1 и 2 ст. 359 ГК РФ она имеет законные основания удерживать квартиру, в которой проживает и, следовательно, для заявления требований о признании недействительными договоров купли-продажи закладных.

В судебном заседании от Дата истец ФИО3 увеличила исковые требования, указав, что в договоре купли-продажи закладных Номер от Дата в п. 1.1.4 указан первоначальный залогодержатель закладных ООО Банк «К». ООО «Банк «Данные изъяты» никогда не являлся владельцем закладной от Дата . Первоначальным владельцем закладной являлось ЗАО «Г». Договор купли – продажи закладных Номер не может служить основанием для перехода прав по закладной от Дата На основании изложенного истица просила признать недействительной запись в закладной от Дата о переходе прав залогодержателя от ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

В судебном заседании от Дата истец ФИО3 увеличила исковые требования, указав, что в оспариваемом договоре Номер от Дата , заключенном между ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» и ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области», в п. 1.1.1. указано, что предметом настоящего договора является передача Региональным оператором Агентству закладных со всеми удостоверяемыми ими правами в их совокупности с произведением на закладных отметок о новом владельце -Агентстве- и передача самих закладных от Регионального оператора в собственность Агентства (далее по тексту -прём/передача закладных) путем совершения настоящей сделки купли-продажи закладных со следующими параметрами: п. 1.1.4. Первоначальный залогодержатель – ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» ООО Банк «К». ООО Банк «К» никогда не являлся владельцем закладной от Дата , первоначальным владельцем закладной являлся ЗАО «Г». Таким образом, передача закладных, первоначальным владельцем которых являлось ЗАО «Г» не являлась предметом договора купли-продажи закладных Номер от Дата , указанный договор не может служить основанием для перехода прав по закладной от Дата Истец полагает, что запись в закладной, выданной ФИО2 Дата , о переходе прав по закладной от ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», и включение закладной, выданной ФИО2 в акт приема-передачи закладных от Дата к Договору купли-продажи закладных от Дата г. Номер , указанной закладной, были произведены безосновательно.

Ссылаясь на ст.ст. 11-12 ГК РФ, п. 1 ст. 48 ФЗ от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», 168 ГК РФ истица просила признать недействительными запись в закладной от Дата о переходе прав залогодержателя от ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», а также запись в акте приема-передачи закладных от Дата к Договору купли-продажи закладных от Дата Номер , о включении в акт закладной выданной ФИО2, номер государственной регистрации ипотеки Номер .

Истица ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала.

Представитель истца ФИО1 - ФИО4, действующая на основании доверенности, в судебных заседаниях исковые требования поддержала, пояснив обстоятельства изложенные в иске, просила признать недействительными договор купли-продажи закладной Номер от Дата , заключенный между ЗАО «Г» и ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» и договор купли-продажи закладной Номер от Дата заключенный между ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», признать недействительными запись в закладной от Дата о переходе прав залогодержателя от ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», а также запись в акте приема-передачи закладных от Дата к Договору купли-продажи закладных от Дата Номер , о включении в акт закладной выданной ФИО2, номер государственной регистрации ипотеки Номер .

Представитель ответчика ОАО «Агентства ипотечного кредитования Пензенской области» - ФИО5, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, просил в удовлетворении искового заявления ФИО1 к ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области», ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ОАО «АК «РОССИЯ» отказать.

Представитель ответчика ОАО АК «РОССИЯ» - ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебных заседаниях пояснила, что ОАО АК «РОССИЯ» ( ЗАО «Г») являлся первым залогодержателем закладных. По данному договору были проданы тысячи закладных, поэтому требования истицы не подлежат удовлетворению, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель ответчика ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в судебное заседание не явился, от него поступило заявление, в котором он указывает, что данные требования заявлены истцом незаконно и безосновательно. В связи с чем, требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

Третье лицо ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения гражданского дела извещен своевременно и надлежащим образом.

Привлеченный к участию в деле в качестве 3-го лица ФИО7 в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения гражданского дела извещен своевременно и надлежащим образом.

Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 11 ГК РФ защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд.

Из ст. 12 ГК РФ следует, что защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемы исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а так же злоупотреблением права в иных формах.

В судебном заседании установлено, что Дата между ЗАО «Г» и ФИО2 был заключен кредитный договор (при ипотеке в силу закона) Номер , в соответствии с которым заемщику ФИО2 ЗАО «Г» предоставило кредит в размере Данные изъяты рублей на срок Данные изъяты месяцев для приобретения в частную собственность ФИО2 квартиры, состоящей из одной комнаты, расположенной по адресу: Адрес

Дата между ФИО2 и ФИО8 был заключен договор купли-продажи квартиры, согласно которому ФИО2 купил у ФИО8 однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: Адрес стоимостью Данные изъяты рублей.

Кредит в сумме Данные изъяты рублей был перечислен на счет ответчика ФИО2, что подтверждается представленным в материалах дела мемориальным ордером Номер от Дата .

Из представленной Банком копии расписки следует, что ФИО8 получила от ФИО2 сумму в размере Данные изъяты рублей за продаваемую квартиру по адресу Адрес . Продажная стоимость квартиры составляет Данные изъяты рублей.

Дата Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области была произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от Дата .

В силу ст.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года №102 –ФЗ (в ред. от 13.05.2008г.), к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом. Закладной могут быть удостоверены права залогодержателя по ипотеке в силу закона и по обеспеченному данной ипотекой обязательству, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно имеющейся в материалах дела копии закладной от Дата , права залогодержателя по Кредитному договору от Дата , обеспеченному ипотекой Квартиры, были удостоверены Закладной, выданной ФИО2 как должником залогодателем Дата и переданной Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области первоначальному залогодержателю - ОАО «Г Дата .

Дата Управлением Федеральной регистрационной службы по Пензенской области была произведена государственная регистрация права собственности кв.Номер , д.Номер по Адрес за ФИО2 и ипотеки в силу закона за Номер .

Согласно договора купли – продажи закладных Номер от Дата (с отсрочкой поставки) ЗАО «Г» передало ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» закладные со всеми удостоверяемыми ими правами в их совокупности с произведением на закладных отметок о новом владельце.

Из акта приема передачи закладных от Дата к договору купли-продажи закладных Номер от Дата и приложения к акту приема передачи закладных от Дата следует, что в том числе были переданы права по закладной в отношении должника ФИО2

Из копии закладной имеющейся в материалах дела следует, что имеется отметка о передаче прав по закладной новому залогодержателю ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» на основании договора купли – продажи закладной Номер от Дата .

Согласно договора купли – продажи закладных Номер от Дата (с отсрочкой поставки) ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» передало ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» закладные со всеми удостоверяемыми ими правами в их совокупности с произведением на закладных отметок о новом владельце.

Из акта приема передачи закладных от Дата к договору купли-продажи закладных Номер от Дата (и приложения к акту приема передачи закладных от Дата ) следует, что в том числе были переданы права по закладной в отношении должника ФИО2

Из копии закладной имеющейся в материалах дела следует, что имеется отметка о передаче прав по закладной новому залогодержателю ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на основании договора купли – продажи закладной Номер от Дата .

Дата судьей Зареченского городского суда Пензенской области по гражданскому делу по иску ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО2 об обращении взыскания на заложенное имущество вынесено решение в соответствии с которым принято решение обратить взыскание на квартиру, расположенную по адресу: Адрес , состоящую из одной комнаты, общей площадью Данные изъяты кв.м., жилой площадью Данные изъяты кв.м., находящуюся на четвертом этаже пятиэтажного кирпичного дома. Определить размер суммы, подлежащей уплате истцу из стоимости заложенного недвижимого имущества в размере Данные изъяты (Данные изъяты) рублей Данные изъяты копеек, из которых: остаток неисполненных обязательств по основном) долгу в сумме Данные изъяты (Данные изъяты) рублей Данные изъяты копеек, сумма неуплаченных процентов за пользование кредитом - Данные изъяты рубля, пени в размере Данные изъяты рубль Данные изъяты копеек, а также начиная с Дата и по день реализации квартиры определить подлежащими выплате проценты за пользование кредитом в размере Данные изъяты% и пени за нарушение сроков возврата займа и уплаты процентов и по нему в размере Данные изъяты о за каждый день просрочки, на сумму остатка неисполненных обязательств по основному долгу. Определить способ реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов. Определить начальную продажную стоимость квартиры в размере Данные изъятырублей.

Вышеуказанное решение суда вступило в законную силу.

Согласно ст. 334 ГК РФ залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

В соответствии со ст. 48. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ при передаче прав на закладную совершается сделка в простой письменной форме. При передаче прав на закладную лицо, передающее право, делает на закладной отметку о новом владельце, если иное не установлено настоящим Федеральным законом. В отметке должно быть точно и полно указано имя (наименование) лица, которому переданы права на закладную. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем или, если эта надпись не является первой, владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Если отметка делается лицом, действующим по доверенности, указываются сведения о дате выдачи, номере доверенности и, если доверенность нотариально удостоверена, нотариусе, удостоверившем доверенность.

В соответствии с п.5 ст.13 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Закладная может быть составлена и выдана залогодержателю в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства. Если закладная составляется после государственной регистрации ипотеки, в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется совместное заявление залогодержателя и залогодателя, а также закладная, которая выдается залогодержателю в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

Согласно п.1 ст.16 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения.

Исходя из анализа п. 5 ст. 13 и п. 1 ст. 16 Закона об ипотеке, можно сделать вывод о том, что государственная регистрация прав, удостоверенных закладной, требуется только для регистрации прав первоначального держателя закладной. Права последующих держателей закладной должны быть зарегистрированы только в том случае, если этого пожелает сам законный владелец закладной.

В связи с вышеизложенным учитывая, что регистрация прав удостоверенных закладной, требуется только для регистрации прав первоначального держателя закладной, а права первоначального держателя – ЗАО «Г» были зарегистрированы, считаю, что доводы истицы о том, что договор купли – продажи закладной Номер от Дата и договор купли продажи закладной Номер от Дата являются недействительными поскольку не проведена их государственная регистрация не основаны на нормах действующего законодательства.

Кроме того истицей заявлено требование о признании недействительными записи в закладной от Дата о переходе прав залогодержателя от ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» к ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», а также запись в акте приема-передачи закладных от Дата к Договору купли-продажи закладных от Дата Номер , по тем основаниям, что в договоре купли – продажи в качестве первоначального залогодержателя указано ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области» ООО «Банк К», которые не являлись первоначальными залогодержателями.

Однако указанные доводы судом не принимаются во внимание, поскольку передача прав по закладной оформлена в соответствии со ст. 48. Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ, в закладной отражены данные о первоначальном залогодержателе ЗАО «Г», а так же сведения о смене залогодержателей ( ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области», ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»). Указание в купли – продажи закладных от Дата Номер в качестве первоначального залогодержателя ООО «Банк К» суд считает технической ошибкой.

ФИО1 предъявляя требования об оспаривании договоров купли – продажи закладных, записей в закладных и в акте приема- передачи закладных ссылается на то, что она зарегистрирована и проживает по адресу Адрес и переход прав по закладной позволил ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию обратиться в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество. Однако данные выводы истца являются ошибочными, поскольку по решению Зареченского городского суда Пензенской области от Дата обращено взыскание на квартиру не в связи с переходом прав по закладной, а в связи с неисполнением обязательств по кредитному договору.

Кроме того, ФИО1 не является в настоящее время собственником квартиры, не является стороной по кредитному договору от Дата , заключенному между ЗАО «Г» и ФИО2, не является стороной по договорам купли-продажи закладных Номер от Дата и Номер от Дата , в связи с чем указанные договора не касаются ее прав и законных интересов.

Кроме того по договорам купли-продажи закладных Номер от Дата и Номер от Дата были переданы права не только в отношении должника ФИО2, но и в отношении иных лиц, в связи с чем требования истицы о признании недействительными договоров купли-продажи закладных Номер от Дата и Номер от Дата суд расценивает как злоупотреблением правом со стороны истца.

Доводы истицы о том, что она имеет законные основания удерживать квартиру, в которой проживает, поскольку ФИО2 фактически не были выплачены Данные изъяты рублей при заключении договора купли - продажи, суд считает не подлежащими принятию во внимание, поскольку данные обстоятельства не являются юридически значимыми при рассмотрении данного дела.

На основании вышеизложенного суд считает, оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 к ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области», ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ОАО АБ «Россия» о признании договоров недействительными, признании записей в закладной и в акте приеме передачи закладных недействительными не имеется.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.

Согласно ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» в возражениях на иск заявлено о применении срока исковой давности к заявленным истицей требованиям, поскольку последняя отметка о смене владельца закладной датирована Дата , а ФИО2 и ФИО1 знали или должны были знать о смене залогодержателя владельца закладной.

ФИО1 возражала против применение срока исковой давности, пояснив, что о смене владельца закладной ей стало известно только в Дата при внесении ею платы по кредитному договору, в подтверждении чего представила копии платежных поручений.

Исследовав материалы дела суд считает, что в материалах дела отсутствуют достаточные доказательства свидетельствующие о пропуске ФИО1 срока исковой давности для предъявления данного иска в связи тс чем к заявленным истицей исковым требованиям не подлежит применению срок исковой давности.

Оценивая доводы сторон спора в совокупности с имеющимися в деле доказательствами, анализируя нормы действующего законодательства, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ОАО «Агентство ипотечного кредитования Пензенской области», ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», ОАО АБ «Россия» о признании договоров недействительными, признании записи в закладной и в акте приеме передачи закладных недействительными отказать.

На решение может быть подана кассационная жалоба в Пензенский областной суд через Ленинский районный суд г. Пензы в течение 10 дней, с момента изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда изготовлено 21 ноября 2011 года.

Судья: Т.В. Черненок