Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Вереск», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области о понуждении к совершению действий,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1, ФИО2 обратились в Ленинский районный суд г. Владимира с иском к ООО «Вереск», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, в котором с учетом уточнений (л.д.113) просили суд о понуждении ООО «Вереск» к предоставлению документов для государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, о понуждении Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области к государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

В обоснование указали, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Вереск» и ООО «Ника-Строй» заключен договор об инвестировании в строительство, предметом которого является строительство инвестиционного объекта: многоэтажного секционного жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: . ООО «Ника-Строй» в реализации инвестиционного проекта совместила одновременно функции инвестора и подрядчика. ООО «Вереск» помимо функции инвестора и заказчика строительства выступило застройщиком по ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ. Данный договор истцы полагают отвечающим требованиям договора простого товарищества.

ДД.ММ.ГГГГ между истцами ФИО1, ФИО2 и ООО «Ника-Строй» заключен договор № о соинвестировании в строительство, в соответствии с которым Заказчик обязуется построить и передать соинвесторам ФИО1 и ФИО2 после получения разрешения на ввод в эксплуатацию часть Инвестиционного Объекта, а соинвесторы осуществить финансирование строительства в объеме, равном .... кв.м. общей площади строящейся .... квартиры, строительный номер №, расположенной в кирпичном доме-новостройке по адресу: .

При этом руководство ООО «Вереск» не возражало против привлечения денежных средств третьих лиц для строительства указанного жилого дома. Истцы полагают, что заключенный с их участием договор представляет собой договор участия в долевом строительстве, поскольку отвечает всем необходимым требованиям, установленным законом.

Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве проводится в соответствии с требованиями ст. 25.1 ФЗ о регистрации. В силу закона для регистрации договора, заключенного застройщиком с первым участником регистрации договора, застройщиком представляются ряд дополнительных документов, которыми истцы в настоящий момент не располагают. Поскольку договор не может быть зарегистрирован, если застройщиком не представлены необходимые документы, а ООО «Вереск» как застройщик уклоняется от их предоставления, истцы обратились в суд в целях защиты своих прав.

В судебном заседании истцы, а также их представитель, ФИО3, поддержали заявленные требования по изложенным в исковом заявлении доводам.

Представитель ответчика, ООО «Вереск», ФИО4, извещенная надлежащим образом о месте и времени судебного заседания в суд не явилась, о причинах неявки суд не известила, представила письменный отзыв на иск, в котором просила отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В обоснование возражений указала, что договор соинвестирования от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ООО «Ника-Строй» в настоящее время расторгнут ввиду ненадлежащего исполнения последним своих обязательств. Закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» на правоотношения с участием истцов не распространяется, поскольку разрешение на строительство многоквартирного дома получено до введения закона в действие, а заключенный с истцами договор не отвечает требованиям указанного Закона, поскольку не содержит всех существенных условий.

Представитель ответчика, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области ФИО5 в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие, представила письменный отзыв на иск, в котором полагала требования истцов необоснованными, просила отказать в их удовлетворении, указав, что заключенный между истцами и ООО «Ника-Строй» договор не соответствует требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента строительства и архитектуры администрации Владимирской области, ФИО6 в судебное заседание не явилась, ходатайствовала о рассмотрении дела в свое отсутствие. Ранее в судебном заседании полагала требования истцов обоснованными и подлежащими удовлетворению. Считала, что заключенный с участием истцов договор отвечает требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и непосредственно подпадает под его действие.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Ника-Строй», в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела извещалось надлежащим образом, однако судебное извещение возвращено в суд почтовым отделением с отметкой «отсутствие адресата по указанному адресу». В соответствии со ст. 118 ГПК РФ суд считает судебное извещение доставленным.

Представитель третьего лица Управление архитектуры и строительства администрации г. Владимира в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в свое отсутствие.

Судом с учетом мнения истцов и их представителя определено рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные материалы, суд приходит к следующему.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Вереск» и ООО «Ника-Строй» заключен договор об инвестировании в строительство, по которому предметом договора является строительство инвестиционного объекта: многоэтажного секционного жилого дома со встроенными помещениями (№), расположенного по адресу: .

В соответствии с п. 1.3 договора, заказчик (ООО «Вереск») принимает на себя обязательство выступить заказчиком с осуществлением функции технического надзора за строительством Инвестиционного объекта, а Инвестор (ООО «Ника-Строй») обязуется осуществить его строительство за счет собственных и/или привлеченных инвестиций.

На основании п. 2.3 договора, он действует до издания органом местного самоуправления города разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта и передачи его эксплуатирующим организациям (л.д. 15-16).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Вереск» (заказчик) и ООО «Ника-Строй» (Генподрядчик) заключен договор генерального подряда №, в соответствии с которым Заказчик сдает, а Генподрядчик принимает на себя генеральный подряд по строительству многоэтажного секционного жилого дома со встроенными помещениями (№), расположенного по адресу: (далее Объект), в соответствии с условиями Договора по заданию Заказчика и проектно-сметной документацией, включая возможные работы, определенно в нем не упомянутые, но необходимые для полного сооружения объекта и нормальной его эксплуатации.

Согласно п. 1.2 Договора работы, выполняемые по нему, являются инвестициями в строительство Объекта по договору об инвестировании в строительство от ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п.6.1 договора заказчик оплачивает Генподрядчику стоимость выполненных работ выделением части объекта в виде жилых и нежилых площадей в соответствии с Договором об инвестиционной деятельности, заключенного между сторонами Договора.

На основании п.6.2 договора расчет за выполненные работы производится Заказчиком на основании Акта приемки выполненных этапов работ по форме КС-2 и справки КС-3 (л.д.18-24).

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией г.Владимира и ООО «Вереск» заключен договор аренды земельного участка №, в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды на срок до 01.04.2007 г. земельный участок общей площадью .... кв.м, имеющий кадастровый номер №, расположенный по адресу , в границах согласно приложению № (л.д. 27-30).

Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору № срок аренды земельного участка установлен по 01.06.2012г.

ДД.ММ.ГГГГ ООО «Вереск» выдано разрешение на строительство многоэтажного секционного жилого дома (№) со встроенными помещениями 1 этап-возведение подземной части, расположенного по адресу . (л.д. 33).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1, ФИО2 и ООО «Ника-Строй» заключен договор № о соинвестировании в строительство, в соответствии с которым Заказчик обязуется построить и передать соинвесторам ФИО1 и ФИО2 после получения разрешения на ввод в эксплуатацию часть Инвестиционного Объекта, а соинвесторы осуществить финансирование строительства в объеме, равном .... кв.м. общей площади строящейся .... квартиры, строительный номер №, расположенной в кирпичном доме-новостройке по адресу: . (л.д.34-36)

Согласно справке ООО «Ника-Строй» от ДД.ММ.ГГГГ, квитанциям к приходным кассовым ордерам и платежным поручениям ФИО1 и ФИО2 произведена в полном объеме оплата стоимости .... квартиры, определенной договором о соинвестировании в строительство № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 37,130-141).

На основании ст. 2 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее – Закон об участии в долевом строительстве), для целей настоящего Федерального закона используются следующие основные понятия: застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии со ст. 3 Закона об участии в долевом строительстве, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, или договора аренды такого земельного участка.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

В случае привлечения денежных средств гражданина для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, лицом, не имеющим на это права в соответствии с настоящим Федеральным законом, гражданин может потребовать от данного лица немедленного возврата переданных ему денежных средств, а также уплаты предусмотренных статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации процентов в двойном размере на сумму этих средств и возмещения сверх суммы процентов причиненных гражданину убытков.

Согласно ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных частью 4 настоящей статьи, такой договор считается незаключенным.

Договор, на котором истцы основывают свои требования, содержит:

определение конкретного индивидуально определенного объекта строительства, подлежащего передаче;

срок передачи объекта (2 квартал 2009 года);

цену договора, срок и порядок ее уплаты;

ссылку на минимальный гарантийный срок, который напрямую установлен ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (п. 2.11, п. 5.1).

По смыслу п. 1 договора о соинвестировании в строительство, заключенного ООО «Ника-Строй», Общество передает право долевого участия и инвестирования строительства с правом получения истцами конкретной квартиры в многоквартирной доме по адресу: (№).

Таким образом, в настоящее время истцы обладают правом долевого участия в строительстве, которое принадлежало ООО «Ника-Строй» на основании заключенного с ООО «Вереск» договора об инвестировании и генерального подряда от ДД.ММ.ГГГГ

На момент приобретения истцами права требования на основании заключенного договора соинвестирования оплата по нему произведена в полном объеме, что и предусмотрено ст. 11 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Из материалов дела следует (л.д.93-96), что ООО «Вереск» по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составило реестр соинвесторов строительства объекта, расположенного по адресу: , куда включены и истцы по делу, что однозначно свидетельствует о наличии у ответчика ООО «Вереск» информации о привлечении ООО «Ника-Строй» денежных средств граждан для строительства указанного объекта. Право привлечения ООО «Ника-Строй» денежный средств для строительства Объекта прямо предусмотрено договором, что не противоречит положениям ст. 1044 ГК РФ.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Анализ материалов дела позволяет придти к выводу о том, что ООО «Вереск» не возражало против привлечения денежных средств третьих лиц для строительства дома . При этом обязательства истцами по спорному договору выполнены в полном объеме, соответственно им передано право получения в собственность квартиры, которое ранее принадлежало ООО «Ника-Строй».

В соответствии со ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Права по инвестированию переданы истцам ООО «Ника-Строй» в 2007 году при заключении с ними договора на соинвестирование, поэтому последующее расторжение договоров между ООО «Вереск» и ООО «РостСтройИнвест», имевшее место ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26), юридического значения для разрешения настоящего дела не имеет.

В силу ч. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

На основании ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Анализ положений договора о соинвестировании от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «Вереск» и ООО «Ника-Строй», позволяет придти к выводу о соблюдении сторонами всех существенных условий договора товарищества – объединение вкладов, общая хозяйственная цель у сторон, заключающаяся в строительстве объекта недвижимости, общие совместные действия.

Так, в качестве вклада в общее имущество ООО «Вереск» обязалось и предоставило земельный участок, принадлежащий ему на праве аренды, а также взяло на себя обязанность произвести ряд работ и затрат, связанных со строительством инвестиционного объекта (п. 3.2 Договора). Вкладом ООО «Ника-Строй» являлось обеспечение за счет собственных либо привлеченных денежных средств для финансирования и реализации договора – строительства указанного объекта – в ориентировочном размере .... руб. (п. 1.4 Договора об инвестировании, п. 2.3 Договора подряда). Предметом простого товарищества в данном случае является строительство инвестиционного Объекта в целях получения прибыли. Об этом свидетельствует п. 1.2 Договора об инвестировании, согласно которому общая площадь объекта, подлежащая реализации – это сумма общих площадей инвестиционного объекта. Кроме того, привлечение денежных средств граждан для строительства объекта по ценам, значительно превышающим себестоимость работ, свидетельствует о коммерческой направленности действий ответчика.

Пунктами 1.8, 1.11 договора о соинвестировании от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрен раздел помещений инвестиционного объекта между сторонами с установленным базовым соотношением. Перечень конкретных помещений для передачи сторонам, а также их площадь, определены в протоколе распределения помещений (л.д. 17). Данный факт прямо соответствует положениям ч. 1 ст. 1043 ГК РФ об общей долевой собственности товарищей.

В соответствии с ч. 3 ст. 1044 ГК РФ в отношениях с третьими лицами товарищи не могут ссылаться на ограничения прав товарища, совершившего сделку, по ведению общих дел товарищей, за исключением случаев, когда они докажут, что в момент заключения сделки третье лицо знало или должно было знать о наличии таких ограничений.

Доказательств того, что истцы знали о предполагаемом ограничении прав ООО «Ника-Строй» на заключение договоров с гражданами, суду в порядке ст. 56 ГПК РФ не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что заключенный между ООО «Ника-Строй» и истцами договор фактически представляет собой договор долевого участия в строительстве жилья, в связи с чем подлежит государственной регистрации в силу ст. 4 Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно п. 2.2 ст. 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, и помещены в дело правоустанавливающих документов.

Как следует из материалов дела (л.д.97) и фактически не опровергнуто представителями ответчиков, в настоящее время Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области осуществлена государственная регистрация четырех договоров участия в долевом строительстве в отношении квартир, расположенных в доме .

Таким образом, отсутствует необходимость в предоставлении ООО «Вереск» подлинников учредительных и разрешительных документов в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области, в связи с чем исковые требования в данной части удовлетворению не подлежат.

Доводы представителя ответчика со ссылкой на ч. 2 ст. 27 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в соответствии с которой действие настоящего закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего закона, суд находит необоснованными, поскольку разрешение № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.62) выдавалось ООО «Вереск» не на строительство спорного жилого дома, а на устройство ограждения на земельном участке под строительство и проектирование первой очереди жилого квартала. Данное разрешение действовало только до 31.12.2004 г. и не продлевалось.

Непосредственно же разрешение на строительство многоэтажного жилого дома № по № впервые выдано 14.04.2006 г. (л.д. 61), то есть после вступления в силу указанного закона. Именно после получения данного разрешения заключался спорный договор между ООО «Ника-Строй», ООО «Вереск» и гражданами.

В пользу этого также свидетельствует то обстоятельство, что экспертное заключение по результатам государственной экспертизы проектной документации по объекту: многосекционный многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями (№), расположенный по адресу: , выдано ГУ ВО «Владоблгосэкспертиза» по разделу АС ниже отметки 0,000 (фундаменты) только 23.03.2006 г. (л.д. 142).

Ссылка представителя ответчика ООО «Вереск» в письменном отзыве на то обстоятельство, что в указанный период времени, несмотря на отсутствие разрешения, был произведен целый комплекс работ, в том числе по строительству нулевого цикла, не может повлиять на выводы суда, поскольку не основана на законе.

С учетом изложенных обстоятельств и представленных доказательств, суд, принимая во внимание вышеизложенное, приходит к выводу о наличии нарушения законных прав истцов и необходимости удовлетворения заявленных исковых требований в части понуждения Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области к государственной регистрации сделки.

В остальной части исковых требований суд полагает отказать в силу изложенных выше обстоятельств.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1, ФИО2 удовлетворить частично.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Владимирской области осуществить государственную регистрацию в качестве договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями, расположенного по адресу: (№ по Генеральному плану - квартал, ограниченный ; кадастровый номер земельного участка №) следующего договора:

в качестве договора долевого участия в строительстве – договор № о соинвестировании в строительство от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Ника-Строй» ФИО1 и ФИО2 в отношении .... квартиры, строительный №.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано во Владимирский областной суде через Ленинский районный суд г. Владимира в течение 10 дней со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий судья А.В.Фомина