Гражданский кодекс часть 1

при секретаре Никитиной О.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Арзамасского городского прокурора в интересах ФИО1 , ФИО2; ФИО1, ФИО2 к ООО «Жилсервис-2» о понуждении к выполнению ремонтных работ в жилом доме,

У С Т А Н О В И Л :

Арзамасский городской прокурор в интересах ФИО1, ФИО2 обратился в суд с иском к ООО «Жилсервис-2» о понуждении к выполнению ремонтных работ в жилом доме по адресу: <адрес>, а именно: обязать ООО «Жилсервис-2» в срок до <дата> устранить нарушения «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных постановлением Государственного Комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу №170 от 27.09.2003г., путем: разборки участка кровли вдоль поврежденного участка наружной стены; разборки кладки парапетной части наружной стены до уровня плиты покрытия; разборки крайнего ряда плит покрытия (вдоль аварийного участка наружной стены); разборки кладки наружных стен на отдельных участках с устройством надежной анкеровки и перевязки с кладкой внутренних несущих стен 5 этажа; выполнения специальных связей и тяг, восстанавливающих узловую жесткость мест стыковки наружной стены и внутренних несущих стен 4 и 3 этажей; в обязательном порядке выполнения расшивки и зачистки всех ранее ремонтированных стыков и трещин по аварийным участкам наружных стен всех квартир 3 и 4 подъездов; заделки трещин и швов специальным ремонтным составом (монтажным раствором марки не ниже М200); установки демонтированных плит покрытия с устройством надежной анкеровки плит, как в кладку внутренних стен, так и в кладку наружной стены; восстановления парапетной части наружной стены и кровли (пароизоляции, засыпного утеплителя, кровельного покрытия); восстановления отмостков по периметру здания; устранения протечек инженерных коммуникаций в подвале; ремонта входов в подвал (по торцам здания), указывая, что Арзамасской городской прокуратурой по обращению жителей <адрес> проведена проверка соблюдения жилищных прав ООО «Жилсервис-2», в ходе которой установлено, что многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, находится в совместной собственности граждан и администрации г.Арзамаса. Согласно договору управления многоквартирным домом от <дата>. № ООО «Жилсервис-2» является управляющей организацией многоквартирного жилого <адрес>. Граждане регулярно вносят плату за капитальный ремонт, однако капитального ремонта в нем не проводилось ни разу. <дата> ООО НПО «***» было проведено экспертное строительно-техническое исследование с целью определения технического состояния жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, и определения перечня технических мероприятий по приведению состояния многоквартирного жилого дома в работоспособное состояние. По результатам обследования установлено: Техническое состояние жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, определяется как недопустимое (ввиду недопустимого технического состояния наружных стен), то есть категория технического состояния строительных конструкций, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций). Для приведения жилого дома в работоспособное техническое состояние, пригодное для нормальной эксплуатации необходимо выполнить следующие мероприятия: организовать наблюдение за трещинами (установка маяков, составление схемы установки маяков по всему дому, завести специальный журнал наблюдения за маяками); установить наличие проектной документации на строительство исследуемого дома; при отсутствии рабочих чертежей выполнить детальные обмерочные работы (подготовка планов этажей с указанием осей, расстояний между ними, отметок; подготовка поперечных и продольных разрезов с определением основных конструкций здания); разработать в специализированной проектной организации технические мероприятия по усилению конструкций жилого дома; реализовать (выполнить) все проектные решения по усилению деформированных и ослабленных конструкций жилого дома. По мнению экспертов технически обоснованными будут следующие мероприятия по приведению состояния жилого дома в работоспособное состояние: разборка участка кровли вдоль поврежденного участка наружной стены; разборка кладки парапетной части наружной стены до уровня плиты покрытия; разборка крайнего ряда плит покрытия (вдоль аварийного участка наружной стены); разборка кладки наружных стен на отдельных участках с устройством надежной анкеровки и перевязки с кладкой внутренних несущих стен 5 этажа; выполнение специальных связей и тяг, восстанавливающих узловую жесткость мест стыковки наружной стены и внутренних несущих стен 4 и 3 этажей; в обязательном порядке выполнить расшивку и зачистку всех ранее ремонтированных стыков и трещин по аварийным участкам наружных стен всех квартир 3 и 4 подъездов; заделка трещин и швов специальным ремонтным составом (монтажным раствором марки не ниже М200); установка демонтированных плит покрытия с устройством надежной анкеровки плит как в кладку внутренних стен, так и в кладку наружной стены; восстановление парапетной части наружной стены и кровли (пароизоляции, засыпного утеплителя, кровельного покрытия); восстановление отмостков по периметру здания; устранение протечек инженерных коммуникаций в подвале; ремонт входов в подвал (по торцам здания). Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера оплаты за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

В дальнейшем Арзамасский городской прокурор в интересах ФИО1, ФИО2 уточнил исковые требования к ООО «Жилсервис-2» и просил обязать ООО «Жилсервис-2» в срок до <дата>. устранить нарушения «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденного постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу №170 от 27.09.2003г., путем: разборки участка кровли вдоль поврежденного участка наружной стены (фасад здания со стороны <адрес>, квартиры с № по №); разборки кладки парапетной части наружной стены до уровня плиты покрытия (фасад здания со стороны <адрес>); разборки крайнего ряда плит покрытия вдоль аварийного участка наружной стены (фасад здания со стороны <адрес>); разборки кладки наружных стен на отдельных участках с устройством надежной анкеровки и перевязки с кладкой внутренних несущих стен 5 этажа 3 и 4 подъездов; выполнения специальных связей и тяг, восстанавливающих узловую жесткость мест стыковки наружной стены и внутренних несущих стен 4 и 3 этажей; в обязательном порядке выполнения расшивки и зачистки всех ранее ремонтированных стыков и трещин по аварийным участкам наружных стен всех квартир 3 и 4 подъездов; заделки трещин и швов специальным ремонтным составом (монтажным раствором марки не ниже М200); установки демонтированных плит покрытия с устройством надежной анкеровки плит как в кладку внутренних стен, так и в кладку наружной стены; восстановления парапетной части наружной стены и кровли (пароизоляции, засыпного утеплителя, кровельного покрытия); восстановления отмостков по периметру здания; устранения протечек инженерных коммуникаций в подвале; ремонта входов в подвал (по торцам здания).

Определениями Арзамасского городского суда от <дата> и <дата>. ФИО1 и ФИО2 привлечены к участию по делу в качестве истцов.

В судебном заседании представитель Арзамасского городского прокурора , а также ФИО1, ФИО2 иск поддержали.

Представители ответчика по доверенностям ФИО3 и ФИО4 иск не признали, указывая, что между ООО «Жилсервис-2» и собственниками помещений указанного многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, заключен договор управления, по которому ООО «Жилсервис-2» по заданию и за счет собственников помещений в многоквартирных домах и иных лиц, пользующихся помещениями на законных основаниях, обязуется оказать услуги по управлению, в том числе услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества посредством услуг, оказываемых специализированными организациями. В рамках исполнения вышеуказанного договора управления в <дата> ООО «Жилсервис-2» планомерно проводились работы по текущему ремонту многоквартирного дома посредством подрядных организаций. По своей инициативе, ООО «Жилсервис-2» заказало и оплатило в сумме *** руб. экспертное исследование жилого дома, хотя и не обязано было этого делать, согласно которому состояние дома признано как недопустимое. Требование прокурора в проведении работ согласно экспертному исследованию, неправомерно и не может быть исполнено в связи с тем, что данный вид работ носит не текущий характер, а капитальный. По общему правилу текущий ремонт - это незначительный ремонт, связанный с восстановлением или заменой отдельных участков. Капитальный ремонт связан с полной заменой частей зданий или сооружений. В соответствии с положениями Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда утвержденных постановлением Госстроя РФ «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», установлен перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда, куда входят ремонтно - строительные работы по смене, восстановлению или замене элементов жилых зданий. Таким образом, согласно действующему законодательству работы, указанные в экспертном исследовании, относятся к капитальному ремонту. Согласно пункту <дата> договора, выполнение капитального ремонта не относится к предмету заключенного договора. При изношенности конструктивных элементов и инженерных коммуникаций многоквартирного дома и превышении нормативной продолжительности эффективной эксплуатации его элементов до капитального ремонта ООО «Жилсервис-2» вносит предложения собственникам многоквартирных домов о необходимости проведения капитального ремонта по решению общего собрания собственников за счет их средств. При принятии положительного решения собственниками по данному вопросу может быть заключен отдельный договор. В <дата> собственники многоквартирного дома были уведомлены о необходимости проведения капитального ремонта. <дата> было проведено общее собрание собственников помещений указанного жилого дома, на котором принято решение перечислять средства на капитальный ремонт через регионального оператора, а также оформлять документы на включение дома в программу капитального ремонта за счет накопительного фонда. Таким образом, в силу действующего законодательства, собственники помещений в многоквартирных домах обязаны производить капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома за свои денежные средства и при содействии органов местной власти. ООО «Жилсервис-2» не вправе выполнять соответствующие работы по капитальному ремонту многоквартирного дома и не может отвечать за последствия их невыполнения, так как ни договором, ни действующим законодательством не предусмотрена обязанность ООО «Жилсервис-2» проводить данные работы. При таких обстоятельствах исковые требования прокурора города Арзамаса, в защиту интересов жильцов дома к обществу с ограниченной ответственностью «Жилсервис-2» о понуждении к проведению работ по ремонту многоквартирного дома удовлетворению не подлежат.

Выслушав объяснения истцов, представителей Арзамасского городского прокурора, ООО «Жилсервис-2», свидетелей , , , , , , , изучив письменные материалы дела, судья приходи к следующему.

Согласно ч.1 ст.39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно ч.1 ст.161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

Согласно ст.162 ЖК РФ:

1. Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

В судебном заседании установлено следующее.

<дата>г. между ООО «Жилсервис-2» и собственниками помещений многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, заключен договор управления №88, по которому ООО «Жилсервис-2» по заданию и за счет собственников помещений в многоквартирных домах и иных лиц, пользующихся помещениями на законных основаниях, обязуется оказать услуги по управлению, в том числе услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества посредством услуг, оказываемых специализированными организациями.

Решением общего собрания собственников многоквартирного жилого <адрес> от <дата>. было принято решение о проведении экспертизы по текущему состоянию стены дома и подъездов.

Согласно экспертному исследованию, проведенному <дата>. ООО НПО «***», техническое состояние жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, определяется как недопустимое (ввиду недопустимого технического состояния наружных стен), то есть категория технического состояния строительных конструкций, характеризующаяся снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при котором существует опасность для пребывания людей и сохранности оборудования (необходимо проведение страховочных мероприятий и усиление конструкций). Для приведения жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, в работоспособное техническое состояние, пригодное для нормальной эксплуатации необходимо выполнить следующие мероприятия: организовать наблюдение за трещинами (установка маяков, составление схемы установки маяков по всему дому, завести специальный журнал наблюдения за маяками); установить наличие проектной документации на строительство исследуемого дома; при отсутствии рабочих чертежей выполнить детальные обмерочные работы (подготовка планов этажей с указанием осей, расстояний между ними, отметок; подготовка поперечных и продольных разрезов с определением основных конструкций здания); разработать в специализированной проектной организации технические мероприятия по усилению конструкций жилого дома; реализовать (выполнить) все проектные решения по усилению деформированных и ослабленных конструкций жилого дома. По мнению экспертов, технически обоснованными будут следующие мероприятия по приведению состояния жилого дома в работоспособное состояние: разборка участка кровли вдоль поврежденного участка наружной стены; разборка кладки парапетной части наружной стены до уровня плиты покрытия; разборка крайнего ряда плит покрытия (вдоль аварийного участка наружной стены); разборка кладки наружных стен на отдельных участках с устройством надежной анкеровки и перевязки с кладкой внутренних несущих стен 5 этажа; выполнение специальных связей и тяг, восстанавливающих узловую жесткость мест стыковки наружной стены и внутренних несущих стен 4 и 3 этажей; в обязательном порядке выполнения расшивки и зачистки всех ранее ремонтированных стыков и трещин по аварийным участкам наружных стен всех квартир 3 и 4 подъездов; заделка трещин и швов специальным ремонтным составом (монтажным раствором марки не ниже М200); установка демонтированных плит покрытия с устройством надежной анкеровки плит как в кладку внутренних стен, так и в кладку наружной стены; восстановление парапетной части наружной стены и кровли (пароизоляции, засыпного утеплителя, кровельного покрытия); восстановление отмостков по периметру здания; устранение протечек инженерных коммуникаций в подвале; ремонт входов в подвал (по торцам здания).

Арзамасский городской прокурор и истцы ФИО1. ФИО2 просят обязать ответчика выполнить указанные мероприятия по ремонту названного многоэтажного дома.

Требования истцов не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.44 ЖК РФ:

1.Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

2.К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта.

Согласно ч.1 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Согласно п.2 ч.1 ст.154 ЖК РФ капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда.

Согласно пункту <дата> договора управления от <дата>. выполнение капитального ремонта не относится к предмету заключенного договора.

Таким образом, в силу действующего законодательства и договора управления от <дата>. № собственники помещений в многоквартирных домах обязаны производить капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома за свои денежные средства, соответственно на ООО «Жилсервис-2» действующим законодательством и указанным договором управления не возложена обязанность по выполнению соответствующих работ по капитальному ремонту многоквартирного дома.

Представитель Арзамасского городского прокурора и истцы не оспаривают, что работы, о выполнении которых указано в исковом заявлении, относятся к капитальным.

<дата> было проведено общее собрание собственников помещений указанного жилого дома, на котором принято решение перечислять средства на капитальный ремонт через регионального оператора, а также оформлять документы на включение дома в программу капитального ремонта за счет накопительного фонда.

Из протокола общего собрания собственников многоквартирного жилого <адрес> от <дата> следует, что в указанный день состоялось общее собрание собственником жилого дома и было принято решение о проведении в доме капитального ремонта.

Однако данное обстоятельство опровергается протоколом общего собрания собственников многоквартирного жилого <адрес> от <дата> из которого следует, что общее собрание не состоялось ввиду отсутствия кворума и решения о капитальном ремонте соответственно не принималось, к протоколу приложен явочный лист с соответствующими подписями; объяснениями свидетелей , , , , , решением общего собрания от <дата> согласно которому принято решение перечислять средства на капитальный ремонт через регионального оператора, а также оформлять документы на включение дома в программу капитального ремонта за счет накопительного фонда.

К объяснениям свидетелей , о том, что они присутствовали на собрании <дата>. на котором принято решение о проведении капитального ремонта жилого дома, судья относится критически, так как не указан в явочном листке к протоколу общего собрания, а - указана, однако явочный лист является приложением к решению общего собрания, которое не состоялось ввиду отсутствия кворума.

Из перечисленного следует, что общим собранием собственников многоквартирного жилого <адрес> решения о проведении капитального ремонта жилого дома не принималось, принято лишь решение перечислении средств на капитальный ремонт через регионального оператора, а также оформлении документов на включение дома в программу капитального ремонта за счет накопительного фонда.

Из объяснений представителя Арзамасского городского прокурора и истцов следует, что капитальный ремонт названного дома ответчик должен произвести за свой счет.

Однако выполнение капитального ремонта жилого дома за счет собственных средств управляющей организацией законодательством и договором от <дата> не предусмотрено.

Ими не представлено доказательств, подтверждающих, что названные недостатки в доме возникли по вине ответчика.

Из объяснений представителей ответчика следует, что средства, перечисляемые собственниками многоквартирного жилого дома на капитальный ремонт жилого дома, аккумулируются на отдельном счете и в настоящее время составляет около *** руб.

Представителем Арзамасского городского прокурора и истцами не представлено доказательств, подтверждающих стоимость работ, о понуждении к выполнению которых указано в исковом заявлении; возможность их выполнения за счет средств, накопленных на капитальный ремонт жилого дома.

Руководствуясь ст.ст.194,195,198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л :

Арзамасскому городскому прокурору в интересах ФИО1, ФИО2; ФИО1, ФИО2 в иске к ООО «Жилсервис-2» о понуждении ООО «Жилсервис-2» в срок до <дата>. к устранению нарушений «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденного постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу №170 от 27.09.2003г., путем: разборки участка кровли вдоль поврежденного участка наружной стены (фасад здания со стороны <адрес>); разборки кладки парапетной части наружной стены до уровня плиты покрытия (фасад здания со стороны <адрес>); разборки крайнего ряда плит покрытия вдоль аварийного участка наружной стены (фасад здания со стороны <адрес>); разборки кладки наружных стен на отдельных участках с устройством надежной анкеровки и перевязки с кладкой внутренних несущих стен 5 этажа 3 и 4 подъездов; выполнения специальных связей и тяг, восстанавливающих узловую жесткость мест стыковки наружной стены и внутренних несущих стен 4 и 3 этажей; в обязательном порядке выполнения расшивки и зачистки всех ранее ремонтированных стыков и трещин по аварийным участкам наружных стен всех квартир 3 и 4 подъездов; заделки трещин и швов специальным ремонтным составом (монтажным раствором марки не ниже М200); установки демонтированных плит покрытия с устройством надежной анкеровки плит как в кладку внутренних стен, так и в кладку наружной стены; восстановления парапетной части наружной стены и кровли (пароизоляции, засыпного утеплителя, кровельного покрытия); восстановления отмостков по периметру здания; устранения протечек инженерных коммуникаций в подвале; ремонта входов в подвал (по торцам здания) отказать.

Решение может быть обжаловано в Нижегородский областной суд через Арзамасский городской суд в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Судья /Газимагомедов Б.Г./