Гражданский кодекс часть 1

при секретаре Соловьевой Ю.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Сотникова <данные изъяты> к Ериной <данные изъяты>, Ерину <данные изъяты> о взыскании денежной суммы

У С Т А Н О В И Л :

Истец Сотников В.П. обратился в суд с иском к ответчикам Ериной Н.М., Ерину А.А. о взыскании денежной суммы, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Ериной Н.М. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, находящейся по адресу: <адрес>, согласно которому покупатель передал продавцу задаток в размере 20000 руб. ДД.ММ.ГГГГ между Ериной Н.М., Ериным А.А. и Сотниковым В.П. был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, по которому им уплачена продавцам денежная сумма в размере 5400000 руб.. <адрес> квартиры составляет 113,2 кв.м. Таким образом, стоимость одного квадратного метра составляет 47703 руб. 18 коп. При передаче квартиры продавцами покупателю был передан технический паспорт на квартиру от 15.06.2006г., согласно которому площадь квартиры составила 113, 2 кв.м., площадь туалета 1,3 кв.м., площадь ванной 2,6 кв.м. Впоследствии выяснилось, что фактическая площадь квартиры не соответствует площади, указанной в свидетельстве о праве собственности и техническом паспорте. Согласно технического паспорта от ДД.ММ.ГГГГ площадь квартиры составляет 108,5 кв.м., площадь туалета 1,1 кв.м., площадь ванной 2,5 кв.м. Таким образом, площадь квартиры оказалась меньше на 4,7 кв.м. Исходя из стоимости одного квадратного метра 47703 руб. 18 коп., сумма переплаты составляет 224204 руб. Также в техническом паспорте было зафиксировано, что в квартире произведена незаконная перепланировка, а именно смещена стена между туалетом и ванной. Также при проведении ремонтных работ и удаления старых обойных покрытий, было обнаружено, что в квартире имеются существенные трещины на стенах. Стоимость восстановления недостатков составляет 83038 руб. Просит взыскать с ответчиков излишне уплаченные денежные средства за оплату квартиры в размере 224204 руб., стоимость работ по узакониванию перепланировки в размере 10000 руб., стоимость работ по устранению недостатков в размере 83038 руб., судебные расходы по изготовлению технического паспорта в размере 2012 руб. 34 коп., по изготовлению отчета в размере 4000 руб., компенсацию морального вреда в размере 50000 руб., расходы по оплате госпошлины.

В судебном заседании представитель истца Никитин О.В. исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, по основаниям, изложенным в иске. Кроме того, дополнил, что истец обнаружил недостатки в рамках временного интервала, предусмотренного ГК РФ и требует соразмерного уменьшения покупной цены, что соответствует ст. 475 ГК РФ. Незаконная перепланировка, трещины по стенам

квартиры, а также несоответствие площади квартиры является недостатками неоговоренными продавцом. Продавец обязан понести ответственность согласно ст. 475 ГК РФ, так как не оспаривается то, что недостатки возникли до передачи товара, независимо от того знал продавец о них или нет.

Истец Сотников В.П. в судебное заседание не явился. О дате, месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. О причинах неявки суду не сообщил.

Ответчики Ерина Н.М., Ерин А.А. в судебное заседание не явились. О дате, месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. О причинах неявки не сообщили.

Представитель ответчиков Аверичев В.А. в судебном заседании исковые требования не признал, просил в их удовлетворении отказать. Пояснил, что ответчики проданной квартиры владели ею на законном основании. Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и свидетельства о государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ четырехкомнатная квартира имела площадь 113,2 кв.м., что соответствовало техническому паспорту от ДД.ММ.ГГГГ Истец обратился к ответчикам с предложением о продажи квартиры, о чем ДД.ММ.ГГГГ был составлен предварительный договор купли-продажи по цене 5400000 рублей сроком до ДД.ММ.ГГГГ с оплатой задатка в 20000 рублей без указания цены за кв.м. Из договора следует, что вышеуказанная квартира предоставляется в технически исправном состоянии и у «Покупателя» претензий к состоянию жилья нет. Договор подписал Сотников В.П. и в тот же день по соглашению о задатке уплатил 20000 рублей. ДД.ММ.ГГГГ г., то есть в надлежащие сроки истец и ответчики заключили договор купли-продажи квартиры с встроенной кухней за 5400000 рублей, площадь которой указана 113,2 кв.м., и согласно п.5 квартира предоставлена для проживания в технически исправном состоянии и у «Покупателя» претензий к техническому состоянию недвижимости нет. Все нормы ГК и СК РФ сторонам известны и понятны. 18.02.1014г. истец и ответчик составили передаточный акт, из которого следует, что «Покупатель», то есть Сотников В.П. удовлетворен техническим состоянием недвижимости и при внутреннем осмотре каких-либо дефектов и недостатков не обнаружил и расчет будет произведен в день госрегистрации. Истец передал в регистрационный орган договор купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ не заявив о нежелании в его регистрации и ДД.ММ.ГГГГ госрегистрация была произведена и Сотников В.П. стал законным собственником квартиры и получил свидетельство о госрегистрации. Ответчики полностью и добросовестно выполнили свои обязательства по продажи недвижимости и не совершили каких-либо действий, которые можно считать незаконными или виновными. При вышеуказанных условиях истец имел необходимое время, условия и возможности, а также техническую документацию для того, чтобы принять решение о покупке и никаких претензий не имел. Доводы иска, что стоимость 1м2 квартиры составляла 47703 руб. носят несостоятельный характер, так как такое условие в договоре стороны не указывали, а стоимость недвижимости вторичного жилья определена в целом за четырехкомнатную квартиру с учетом её нахождения в центре <адрес>, этажности, произведенного ремонта, планировки и иных обстоятельств, в том числе истцу с квартирой передано имущество на 263800 рублей, что учитывалось при покупке квартиры. Что касается доводов иска, что площадь квартиры не 113, 2 кв.м., как следует из договора, а на 4,7 кв.м. меньше, то это обстоятельство не признается, так как истец при оформлении купли-продажи сам подтвердил, что получил в собственность недвижимость 113,2 кв.м. и зарегистрировал таковую и иных данных о том, что он является собственником квартиры меньшей площадью нет. Относительно перепланировки стены туалета и ванны ответчики данное обстоятельство категорически отрицают. Более того планировка ванны и туалета вообще не влияет на качество жилья и проживание в нем и чувство обиды у истца

вызвать не может тем более, что он в квартире не проживает так как она используется для проживания его дочери с семьей. Ремонт в квартире по закону должен осуществлять собственник, то есть истец, и нести расходы по нему, а потому после 24.02.2014г. эти обязанности входят в компетенцию Сотникова В.П. и эти требования к продавцу носят незаконный характер. Требования компенсации морального вреда ничем не подтверждены и поскольку спор идет об имущественных правах то моральный вред может компенсироваться только в случаях предусмотренных законом.

Представитель третьего лица ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Курский филиал, привлеченный к участию в деле определением Ленинского районного суда <адрес>, в судебное заседание не явился. О дате, месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. О причинах неявки не сообщил.

Выслушав доводы сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

По смыслу ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, требующее возмещения убытков, должно доказать наличие полного состава правонарушения: факт причинения убытков, противоправное поведение лица, действиями (бездействием) которого причинены убытки, причинную связь между указанными действиями (бездействием) и убытками, размер убытков.

В силу ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

На основании п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке. Таким образом, в пункте 2 ст. 424 ГК РФ установлен принцип недопустимости изменения цены после заключения договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Ериной Н.М., Ериным А.А. (Продавцы) и Сотниковым В.П. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Продавцы обязуются передать в собственность покупателя четырехкомнатную квартиру общей площадью 113,2 кв.м., по адресу: <адрес> а покупатель обязуется принять в соответствии с условиями настоящего договора вышеуказанную недвижимость и уплатить за нее определенную настоящим договором денежную сумму (п. 1 договора).

Согласно п. 3, 5 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., продавцы продают, а покупатель покупает квартиру за 5400000 руб. Расчет между сторонами будет произведен в день государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Квартира предоставляется для проживания в технически исправном состоянии. У покупателя претензий к техническому состоянию недвижимости нет.

Согласно п. 1,2,3 передаточного акта от ДД.ММ.ГГГГ г., в соответствии с условиями, предусмотренными договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ г., продавцы передали, а покупатель принял в собственность четырехкомнатную квартиру общей площадью 113,2 кв.м., по адресу: <адрес>. Покупатель удовлетворен техническим состоянием недвижимости и не обнаружил при внутреннем ее осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщили продавцы.

Настоящим актом каждая из сторон подтверждает, что продавцы продают, а покупатель покупает квартиру за 5400000 руб. Расчет между сторонами будет произведен в день государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

Из содержания вышеуказанных документов следует, что цена объекта недвижимости в договоре была определена в твердой денежной сумме, и не установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, в связи с чем, изменение цены договора купли-продажи квартиры в одностороннем порядке истцом путем предъявления к ответчику требований о взыскании разницы в общей площади жилого помещение недопустимо.

Кроме того, в соответствии со ст. 457 ГК РФ, срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса. Договор купли-продажи признается заключенным с условием его исполнения к строго определенному сроку, если из договора ясно вытекает, что при нарушении срока его исполнения покупатель утрачивает интерес к договору. Продавец вправе исполнять такой договор до наступления или после истечения определенного в нем срока только с согласия покупателя.

При этом в силу требований ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В силу ст. 557 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно отчета № от ДД.ММ.ГГГГ г., в результате осадки дома в квартире, расположенной по адресу: <адрес> образовались диагональные трещины стен: в помещениях 5 этажа № 2; в помещениях 6 этажа №№ 1,2. Для устранения необходимо выполнить следующие работы: сплошное выравнивание внутренних поверхностей из сухих растворных смесей стен; смена обоев высококачественных. Итоговая величина рыночной стоимости объекта оцени – восстановительного ремонта на дату оценки равна 83038 руб.

Кроме того, как следует из искового заявления следует, что в квартире произведена незаконная перепланировка – смещена стена между туалетом и ванной.

Разрешая исковые требования, суд приходит к выводу о том, что каких-либо условий о качестве передаваемой квартиры договор купли-продажи не содержит. Письменного соглашения об уменьшении цены за жилое помещение в связи с обнаруженными в нем недостатками, сторонами не заключено.

Из материалов дела усматривается, что на момент подписания договора купли-продажи и передачи истицу недвижимого имущества разногласий по качеству жилого помещения между продавцами и покупателем не имелось, претензий и замечаний по техническому состоянию квартиры истец не предъявлял, квартира была передана и принята без каких-либо отмеченных недостатков.

Как следует из правовой позиции истца требования о взыскании заявленной суммы он обосновывает наличием недостатков, обнаруженных после передачи ему жилого помещения. В подтверждение иска он ссылается на отчет № от ДД.ММ.ГГГГ г., а также технический паспорт жилого помещения.

Вместе с тем, для удовлетворения исковых требований отсутствуют правовые основания.

Разрешая исковые требования, суд исходит из перечисленных выше положений норм материального права, а также из представленных в материалы дела доказательств, и приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

При этом суд исходит из того, что квартира истцом при заключении договора купли-продажи осмотрена, замечаний и претензий по ее техническому состоянию, снижающему ее потребительские качества, не имелось.

Представленные истцом доказательства свидетельствуют лишь о наличии в квартире истца недостатков, вызванных возрастом дома в целом и естественной эксплуатацией квартиры, которые имеют явный, а не скрытый характер, и которые могли и должны были быть обнаружены истцом при осмотре квартиры до заключения договора купли-продажи.

Приобретая квартиру у ответчиков Сотников В.П. имел возможность осмотреть ее, при необходимости пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки.

Фактически, требования истца, заключаются в возмещении убытков, связанных с расходами на устранение недостатков квартиры, то есть к осуществлению ремонтно-восстановительных работ за счет ответчиков.

Однако истец ошибочно полагает, что уменьшение покупной цены приобретенной квартиры осуществляется путем возмещения стоимости ее ремонта, поскольку требования о возмещении расходов на устранение недостатков и требования о соразмерном уменьшении покупной цены различны по своему правовому содержанию.

В связи с этим, у суда не имеется правовых оснований для уменьшения покупной цены на размер стоимости ремонтных работ, что фактически будет считаться уменьшением покупной цены, а это противоречит положениям ст. 421 ГК РФ о свободе договора, когда цена сделки определена сторонами.

Надлежащих доказательств о соразмерном уменьшении цены квартиры в связи с уменьшением ее потребительских свойств и уменьшилась ли она вообще, истцом суду не представлено.

Кроме того, заявленные истцом недостатки квартиры – ее перепланировка, трещины на стенах, не являются существенными недостатками, чтобы делать вывод о необходимости уменьшения покупной цены жилого помещения. К тому же недостаток в виде трещин на стенах устраняется ремонтными работами, которые необходимо провести согласно результатам экспертного заключения.

По смыслу ст. 457, 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, для предъявления требований о соразмерном уменьшении покупной цены необходимо описать в договоре то качество товара, на которое претендует покупатель. Вместе с тем, договор не содержит перечня особых требований к качеству покупаемого товара. Кроме того, как следует из материалов дела истцу была передана вышеуказанная квартиру, которую тот принял в таком виде, в каком она была на момент подписания договора.

Истец в нарушение требований ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающей обязанность по доказыванию, не доказал, что заявленные дефекты квартиры, как он указывал, уменьшение общей площади жилья по сравнению с условиями договора купли-продажи, незаконная перепланировка, трещины на стенах возникли до ее передачи покупателю или по причинам, возникшим до момента передачи именно по вине ответчика. Претензий у покупателя к продавцу по качеству передаваемой квартиры не имелось. Истец при соответствующей осмотрительности должен был знать о недостатках спорной квартиры, ее общей площади, и согласовал стоимость квартиры с учетом общей площади жилого помещения на день подписания договора купли-продажи и передачи жилья по акту.

Истцом не доказано противоправное поведение ответчика и его вина, повлекшее причинение истцу убытков. Как следует из материалов дела, истцом был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, который не расторгнут и не признан недействительным, является действующим, объект недвижимости был передан истцу по условиям договора купли-продажи, принят истцом и оплачен.

При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, судья

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований Сотникова <данные изъяты> к Ериной <данные изъяты>, Ерину <данные изъяты> о взыскании денежной суммы, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курский областной суд через Ленинский районный суд <адрес> в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья: