Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя истца-ответчика ФИО1, представителя ответчика-истца ФИО2, представителя третьего лица ТСН «Красавец-Дом» ФИО3, в отсутствие ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ПСК по жилью» к ФИО4 о взыскании задолженности за содержание жилья и по встречному иску ФИО4 к ООО «ПСК по жилью» о признании незаконными действия по начислению и взиманию платы за содержание придомовой территории и техобслуживание вводных и внутренних газопроводов, признании незаконными действий по использованию общего имущества МКД без разрешения собственников помещений (решения общего собрания собственников МКД), обязании установить фактический размер площади придомовой территории МКД №<…> по <…> в г. <…>, произвести перерасчет платы за содержание придомовой территории в соответствии с фактическим размером площади придомовой территории и произвести возврат излишне уплаченных денежных средств в размере установленной разницы, обязать произвести возврат излишне уплаченных денежных средств в размере 155,7 рублей за техобслуживание вводных и внутренних газопроводов за фактический период управления МКД,

У С Т А Н О В И Л :

Дело инициировано иском ООО «ПСК по жилью», в котором просили взыскать задолженность с ФИО4 за содержание жилья в размере 3433,35 рублей за период с 01 июля 2015 года по 01 декабря 2016 года, судебные расходы в виде оплаченной при подаче иска в суд государственной пошлины.

В обоснование требования сослались на осуществление управления многоквартирным жилым домом №<…> по <…>в г. <…> в период до 01.12.2016 года. ФИО4 является собственником квартиры № <…> в данном доме. ООО «ПСК по жилью» оказывал весь спектр указанных услуг, предусмотренных типовым договором управления, заключенного с собственниками жилых помещений этого многоквартирного дома, ФИО4 не производит оплату содержания жилья, в связи с чем образовалась задолженность.

ФИО4 инициировала встречный иск, в порядке статьи 39 ГПК РФ просит признать незаконными действия ООО «ПСК по жилью» по начислению и взиманию платы за техобслуживание вводных и внутренних газопроводов. Признать незаконными действия ООО «ПСК по жилью» по использованию общего имущества МКД без разрешения собственников помещений (решения общего собрания собственников МКД). Обязать ООО «ПСК по жилью» установить фактический размер площади придомовой территории МКД №<…> по <…> в г.Белгороде; произвести перерасчет платы за содержание придомовой территории в соответствии с фактическим размером площади придомовой территории и произвести возврат излишне уплаченных денежных средств в размере установленной границы. Обязать ООО «ПСК по жилью» произвести возврат излишне уплаченных денежных средств в размере 155,7 рублей за техобслуживание вводных и внутренних газопроводов за фактический период управления МКД.

В обоснование требований сослалась, что по своей правовой природе договор управления является договором возмездного оказания услуг, где собственники многоквартирного дома (заказчик) поручают управляющей компании (исполнителю) за плату выполнить работы и оказывать услуги по содержанию принадлежащего собственникам общего имущества. Определение состава общего имущества в многоквартирном доме должно соответствовать Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года. Пункт 3 Правил указывает, что при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре, а в случае расхождения сведений о составе общего имущества пунктом 4 Правил устанавливается приоритет сведений, содержащихся в Реестре. Согласно сведениям о МКД, указанным в договоре управления многоквартирным домом №<…>по <…>от <…>, земельного участка, входящего в состав общего имущества МКД не имеется, согласно кадастровому паспорту земельного участка право собственности на земельный участок собственниками помещений МКД №<…> по пер. <…> в г. <…>не устанавливались. Из указанных обстоятельств следует, что распорядителем (собственником) земельного участка является субъект соответствующего административно-территориального образования. Управляющая организация не имеет права взимать с жильцов многоквартирных домов плату за услуги по содержанию земельного участка, который не входит в состав общего имущества. Фактический расчет стоимости услуги «работы по уборке придомовой территории» ООО «ПСК по жилью» не производились, так как не был установлен размер придомовой территории, что подтверждается конкурсной документацией, договором управления от <…>, актом проверки №<…> от <…>, проведенной УГЖН Белгородской области. В соответствии с пп.в п.15 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным Постановлением Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 года в состав услуг и работ по содержанию общего имущества МКД не входят: уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения ( в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками), находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков. Также ввиду отсутствия газофикации МКД, в составе общего имущества МКД не имеется вводных и внутренних газопроводов, и, соответственно, взимание платы за обслуживание несуществующих технических конструкций незаконно и носит откровенно мошеннический характер. За фактический период управления МКД (13 месяцев) ООО «ПСК по жилью» сумма незаконно взимаемых денежных средств составила 3404 руб.. В период управления УК незаконно осуществляло использование общего имущества МКД без разрешения собственников помещений, при этом в коммерческих целях с извлечением прибыли и присвоением полученных денежных средств. Так, общее имущество МКД сдавалось в аренду рекламным компаниям (<…>) и компаниям-операторам, предоставляющим услуги телефонной связи, телевидения и интернета : <…>. ООО «ПСК по жилью» указанные доходы обратило в свою пользу, перед собственниками не отчитывалось, при выставлении счетов на оплату за оказанные собственникам услуги указанные средства не учитывались и перерасчет не производился.

Представитель истца-ответчика заявленное требование поддержал, встречные требования не признал.

ФИО4 в судебное заседание не явилась, ее представитель ФИО2 исковые требования не признал, встречный иск поддержал.

Представитель третьего лица ТСН «Красавец-Дом» ФИО3 исковые требования истца-ответчика считала не подлежащими удовлетворению, требования ФИО4 - законными и обоснованными.

Исследовав обстоятельства по представленным доказательствам, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца-ответчика, и о частичном удовлетворении встречных требований.

При рассмотрении дела установлено, что ФИО4 является собственником квартиры №<…> в доме №<…> по <…>в г. <…>, общей площадью <…>кв.м., с <…>года.

На основании конкурса, проведенного МКУ «Городской жилищный фонд», ООО «ПСК по жилью» приобрело право заключения договора управления многоквартирным жилым домом №<…> по <…> в г. <…> (протокол №<…> от <…> года).

Согласно протоколу №<…> рассмотрения заявок на участие в открытом конкурсе по извещению №<…>от <…>года право на заключение договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу <…>приобрело РЭУ №5 г.Белгород.

Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома №<…>по <…>в г. <…> избран иной способ управления домом и создано ТСН «Красавец-дом», сведения о котором внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 01.08.2016.

Решением Октябрьского районного суда г.Белгорода от 09 июня 2017 года признаны незаконными действия МКУ «Городской жилищный фонд» по организации и проведению открытого конкурса на право заключения договора управления многоквартирным домом, расположенным по адресу <…>, и недействительными результаты открытого конкурса на проведение заключения договора управления многоквартирным домом, расположенным по указанному адресу.

Согласно перечню обязательных работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (приложение №3) к договору управления многоквартирным домом, в его состав входит уборка придомовой территории (стоимость на 1 кв.м общей площади <…>руб.), техобслуживание вводных и внутренних газопроводов 0,11 руб. на 1 кв.м), всего за содержание и ремонт жилья определен тариф в сумме 14,76 руб..

Из кадастрового паспорта земельного участка по адресу <…>следует, что земельный участок имеет статус ранее учтенного, его разрешенное использование для строительства и дальнейшей эксплуатации многоэтажного кирпичного жилого дома на месте нежилых помещений производственно-технической базы подлежащих сносу. Площадь участка составляет <…> кв.м.

В соответствии с частью 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Положениями пунктов 3 и 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Частью 2 названной статьи предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно п.67
Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка.

В силу статей 289, 290 ГК РФ, статьи 36 ЖК РФ, а также в соответствии с разъяснениями, приведенными в пунктах 66 и 67 постановления Пленума N 10/22, в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73), с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Исходя из системного толкования правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, данных в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 г. N 12-П, и п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" собственники помещений многоквартирного дома являются законными владельцами земельного участка под многоквартирным домом, независимо от проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом и несут бремя его содержания.

Поскольку право собственности на жилые помещения в доме №<…> по <…>в г. <…> зарегистрированы согласно представленным доказательствам в <…> году (ФИО4 является собственником квартиры с <…> года), земельный участок, прилегающий к жилому дому, поступил в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, и является общим имуществом собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Само по себе отсутствие границ земельного участка на кадастровом учете не влечет освобождение управляющую организацию от обязанности предоставлять услугу по уборке придомовой территории.

Ссылка ответчика-истца и его представителя на п.п.3,4 Постановления Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года не влечет удовлетворение встречных требований о признании незаконными действий и об обязании ООО «ПСК по жилью» произвести перерасчет платы за содержание придомовой территории, поскольку ответчиком-истцом дается толкование данных положений без учета ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и п.67 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Истцом-ответчиком представлены доказательства оказания услуг по уборке придомовой территории : акт выполненных работ <…>, акты выполненных работ по благоустройству и обеспечению санитарного состояния жилого дома и придомовой территории.

В ходе рассмотрения дела от ФИО4 поступило заявление о признании выше перечисленных актов подложными и исключении их из числа доказательств по делу.

В соответствии со статьей 186 ГПК РФ в случае заявления о том, что имеющееся в деле доказательство является подложным, суд может для проверки этого заявления назначить экспертизу или предложить сторонам представить иные доказательства.

Представителем истца-ответчика представлено предписание Управления государственного жилищного надзора Белгородской области за №<…>от <…> года и акт проверки названного предписания, согласно которым по результатам проверки деятельности ООО «ПСК по жилью» указано получить кадастровые паспорта земельного участка, здания многоквартирного жилого дома №<…> по <…>г. <…> и осуществить начисление платы за услугу содержание придомовой территории МКД согласно данным (размеру площади), отраженным в кадастровом паспорте в срок до <…>года.

30 ноября 2016 года Управлением государственного жилищного надзора Белгородской области проведена проверка исполнения работ (мероприятий), предусмотренных предписанием №<…> от <…>, по результатам проверки составлен акт №<…> от <…>года, согласно которому управляющей компанией получены кадастровые паспорта земельного участка и здания многоквартирного жилого дома №<…> по <…>г. <…>. Проверить п.2 предписания - осуществить начисление платы за услугу содержание придомовой территории МКД согласно данным (размеру площади), отраженным в кадастровом паспорте, не представилось возможным, поскольку МКД управляющая организация не обслуживает. Данный дом обслуживает на основании проведенного конкурса ООО УК РЭУ №5.

При проведении проверки деятельности истца-ответчика Управлением государственного жилищного надзора Белгородской области иных нарушений по осуществлению обслуживания спорного жилого дома не установлено и в предписании не указано.

Акты о нарушении качества и количества коммунальной услуги (раздел Х
Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов" (вместе с "Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов") в материалы дела не представлены.

Представленные третьим лицом акты №<…> от 30 ноября 2016 года, №<…> от 20 сентября 2016 года, №<…> от 30 сентября 2016 года, №<…> от 31 октября 2016 года не служат основанием для освобождения собственников помещений МКД от уплаты за содержание жилья в пользу управляющей организации, осуществляющей управление домом, поскольку данные доказательства представлены третьим лицом лишь в судебное заседание 15 ноября 2017 года, в связи с чем возникла необходимость в работах, перечисленных в акте №<…> от 20 сентября 2016 года, не названо. Договоры, заключенные между ТСН «Красавец Дом» и исполнителем услуг, на осуществление данных работ не представлены.

При рассмотрении дела суд учитывает, что вопреки избранию ТСН «Красавец Дом», МКУ «Городской жилищный фонд» администрации г.Белгорода объявило открытый конкурс на право заключения договора управления жилым домом №<…>по пер. <…> в г. <…> и по результатам проведенных торгов управляющей организацией определено ООО РЭУ-5. Решением Октябрьского районного суда г.Белгорода от 09 июня 2017 года результаты открытого конкурса на право заключения договора управления многоквартирным домом признаны недействительными.

В связи с изложенным, а также учитывая, что жилой дом №<…>не был исключен в спорный период из лицензии истца-ответчика, действия истца-ответчика по продолжению осуществления управлением жилым домом обоснованы.

Согласно договору №<…>от <…>года, заключенному между ООО «Первая Сервисная Компания по жилью» и ООО «Транспортная компания «Экотранс», последнее обязано оказывать услуги по вывозу ТБО, КГМ, прочих отходов и производить их захоронение на специализированном полигоне, а управляющая организация оплачивать данные услуги, в том числе по многоквартирному жилому дому №<…>.

Согласно сведениям, предоставленным ООО «ТК «Экотранс», установлен график вывоза ТБО в том числе и по адресу <…>. Маршрутные листы графика подтверждают, что фактически данная услуга предоставлялась в сентябре-ноябре 2016 года.

Представленные доказательства подтверждают, что истцом-ответчиком фактически осуществлялось управление многоквартирным жилым домом.

Поскольку отсутствие зарегистрированных в государственном порядке границ земельного участка, прилегающего к жилому дому, не влечет освобождение собственников помещений от оплаты за обслуживание придомовой территории, а также учитывая фактическое исполнение УК обязательств по обслуживанию придомовой территории, требования ответчика-истца о признании незаконными действия ООО «ПСК по жилью» по начислению и взиманию платы за содержание придомовой территории и обязании произвести перерасчет платы за содержание придомовой территории не подлежат удовлетворению.

Что касается требования ответчика –истца об обязании ООО «ПСК по жилью» произвести перерасчет платы за техобслуживание вводных и внутренних газопроводов за фактический период управления МКД, то суд приходит к выводу об удовлетворении заявленного требования, поскольку при рассмотрении дела не оспаривалось отсутствие газопроводов в жилом доме, однако в перечень оказываемых услуг неправомерно включено техобслуживание вводных и внутренних газопроводов, стоимость услуги составила 0,11 руб. за 1 кв.м.

Таким образом, за период с 01 июля 2015 года по 01 декабря 2016 года истцом-ответчиком неправомерно начислена оплата за техобслуживание вводных и внутренних газопроводов в сумме 189,06 руб. (0,11 руб. х 101,1 кв.м х 17 месяцев). Данная сумма подлежит исключению из оплаты за содержание жилья ответчиком-истцом, однако ФИО4 заявлено о взыскании излишне уплаченных денежных средств в размере 155,7 кв.м за техобслуживание вводных и внутренних газопроводов, суд с учетом ст.196 ГПК РФ не может выйти за пределы заявленных требований, и взыскивает с ООО «ПСК по жилью» в пользу ФИО4 155,7 руб..

ООО «ПСК по жилью» обязано произвести перерасчет платы за техобслуживание вводных и внутренних газопроводов за фактический период управления МКД.

Поскольку о производстве зачета взысканных сумм не заявлено, с ФИО4 в пользу ООО «ПСК по жилью» надлежит взыскать задолженность по оплате за содержание жилья в сумме 3433,35 рублей.

На основании ст.98 ГПК РФ с ФИО4 в пользу ООО «ПСК по жилью» надлежит взыскать судебные расходы в виде оплаченной при подаче иска в суд государственной пошлины в сумме 400 рублей.

Положениями ч.ч.2 и 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Решением общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома <…>, оформленного протоколом от <…>года, определено сдавать общее имущество многоквартирного дома в аренду иным лицам и заключить договоры между собственниками и арендаторами.

Вопреки выше изложенным нормам права и решению общего собрания собственников многоквартирного жилого дома, истец-ответчик заключил возмездный договор от <…>года с <…>на использование общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, а именно на право размещения своих информационных щитов на стендах при входе в подъезды многоквартирных жилых домов, расположенных в том числе по адресу <…>. При этом денежные средства, полученные от использования общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, между последними не распределялись.

Такие действия истца-ответчика неправомерны, в связи с чем требование ответчика-истца о признании незаконными действия ООО «ПСК по жилью» по использованию общего имущества МКД без разрешения собственников помещений (решения общего собрания собственников МКД) подлежит удовлетворению. Доводы стороны ответчика-истца об использовании общего имущества <…>не нашли подтверждения при рассмотрении дела.

Требование ФИО4 об обязании ООО «ПСК по жилью» установить фактический размер площади придомовой территории МКД №<…> не может быть удовлетворено, поскольку истец-ответчик не осуществляет управление жилым домом с декабря 2016 года, он исключен из его лицензии, и никаких действий в отношении документации спорного жилого дома, кроме как передачи ее надлежащему лицу, он производить не может.

На основании ст.103 ГПК РФ с истца-ответчика в пользу местного бюджета надлежит взыскать государственную пошлину в сумме 1000 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковое требование ООО «ПСК по жилью» к ФИО4 о взыскании задолженности за содержание жилья удовлетворить.

Взыскать с ФИО4 в пользу ООО «ПСК по жилью» задолженность по оплате за содержание жилья за период с сентября 2016 года по ноябрь 2016 года включительно в размере 3433,35 рублей, государственную пошлину в размере 400 рублей.

Встречные исковые требования ФИО4 к ООО «ПСК по жилью» о признании незаконными действия по начислению и взиманию платы за содержание придомовой территории и техобслуживание вводных и внутренних газопроводов, признании незаконными действия по использованию общего имущества МКД без разрешения собственников помещений (решения общего собрания собственников МКД), обязании установить фактический размер площади придомовой территории МКД №<…>, произвести перерасчет платы за содержание придомовой территории в соответствии с фактическим размером площади придомовой территории и произвести возврат излишне уплаченных денежных средств в размере установленной разницы, обязать произвести возврат излишне уплаченных денежных средств в размере 155,7 рублей за техобслуживание вводных и внутренних газопроводов за фактический период управления МКД удовлетворить в части.

Признать незаконными действия ООО «ПСК по жилью» по начислению и взиманию платы за техобслуживание вводных и внутренних газопроводов.

Признать незаконными действия ООО «ПСК по жилью» по использованию общего имущества многоквартирного жилого дома №<…> без разрешения собственников помещений.

Обязать ООО «ПСК по жилью» произвести перерасчет платы за техобслуживание вводных и внутренних газопроводов за фактический период управления многоквартирным жилым домом №<…>.

Обязать ООО «ПСК по жилью» произвести в пользу ФИО4 возврат излишне уплаченных денежных средств в размере 155,7 рублей за техобслуживание вводных и внутренних газопроводов.

В удовлетворении остальных требований отказать.

Взыскать с ООО «ПСК по жилью» в пользу муниципального образования городской округ «Город Белгород» государственную пошлину в сумме 1000 рублей

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Белгородский областной суд сторонами и другими лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Свердловский районный суд г.Белгорода.

Судья С.Ф.Дик