Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО5 ичу, ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи, с участием третьего лица Управления Росреестра по Приморскому краю,

выслушав представителя истца ФИО1 по ордеру, адвоката Пшеничную Е.Г., представителя ответчиков ФИО3, ФИО2 – по доверенности ФИО4, ответчика ФИО5,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с настоящим иском к ответчикам, в обоснование требований указал, что является собственником 3/5 доли в праве собственности на квартиру по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX. Ответчики являются собственниками оставшихся долей в праве собственности на указанную квартиру. ДД.ММ.ГГ в адрес ответчиков истцом были направлены уведомления о намерении выкупить принадлежащие им доли в жилом помещении. ДД.ММ.ГГ ответчики подписали соглашение о выкупе долей в праве собственности, согласившись с суммой выкупа. ДД.ММ.ГГ в адрес ответчиков было направлено предложение о намерении продать свою долю в размере 1/10 истцу за 250 000 руб., однако сделка по приобретению не состоялась из-за ошибки в документах в расчете долей. В связи с ошибкой, ответчики брали на себя обязательство о приведении в соответствие своих документов. В 2019 году истец был вынужден отправить в адрес ответчиков предупреждения о необходимости приведения документов в соответствие, но до декабря 2021 года доли ответчиков в соответствие не были приведены. ДД.ММ.ГГ решением Уссурийского районного суда Приморского края были установлены доли ответчиков. В последствии истцу со стороны ответчиков поступило предложение о необходимости заключения договора купли- продажи долей за 2 000 000 руб., что превышало оговоренную сумму в 2 раза, не устроило истца. Поскольку соглашение, заключенное между сторонами, имело признаки предварительного договора, истец просил обязать ответчиков заключить договор купли-продажи долей в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, XXXX, на условиях, установленных соглашением от ДД.ММ.ГГ с истцом.

Представитель истца в судебном заседании на исковых требованиях настаивала, ссылалась на то, что достигнутая ранее между сторонами договоренность, имеет силу предварительного договора купли-продажи. Настаивала на сумме выкупа, которая указана в соглашении от ДД.ММ.ГГ. Полагала срок исковой давности не пропущенным, подлежащим исчислению с даты вынесения решения суда от ДД.ММ.ГГ, поскольку с указанной даты доли ответчиков были приведены в соответствие, устранена допущенная нотариусом ошибка, предыдущий срок подлежащим исключению, в связи с тем, что фактически прошедшие два года бездействовали именно ответчики. Поскольку в соглашении были ошибки, ранее истец не мог реализовать свои права.

Представитель ответчиков исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях, приобщенных к материалам дела. Дополнительно ссылалась на то, что ответчики согласны на продажу принадлежащих им долей, однако с 2018 года рыночная и кадастровая стоимость долей увеличилась, в связи с чем в случае удовлетворения иска просила определить компенсацию согласно заключению о рыночной стоимости от ДД.ММ.ГГ.

Ответчик ФИО5 возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, извещен, ранее просил рассмотреть дело в его отсутствие. Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.

Определением суда от ДД.ММ.ГГ производство в части встречных исковых требований ФИО3, ФИО2 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи незаключенным было прекращено в связи с отказом истцов от иска.

Выслушав явившихся участников процесса, исследовав материалы гражданского дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ч. ч. 1 - 5 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В судебном заседании установлено, что истец ФИО2 является правообладателем общедолевой собственности, доля в праве 3/5, жилого помещения по адресу: Приморский край, г. Уссурийск, XXXX; ответчик ФИО3 является правообладателем 1/5 доли в праве, ответчики ФИО2 и ФИО5 правообладателями по 1/10 доли в праве.

ДД.ММ.ГГ стороны пришли к соглашению о том, что рыночная стоимость 1 кв.м. квартиры составляет 50 000 руб., поскольку квартира в центре города, трехкомнатная, на втором этаже. Считали, что ФИО3 за 2/10 доли необходимо выплатить 500 000 руб., ФИО2 в присутствии представителя по доверенности ФИО6 за 1/10 доли – 250 000 руб., ФИО5 за 1/10 доли – 250 000 руб. Данное соглашение стороны оформили в виде расписки, проставили на ней свои подписи (л.д. 6).

Обращаясь с настоящим иском в суд, истец ссылался на то, что данное соглашение имеет признаки предварительного договора купли-продажи жилого помещения, полагал, что имеет право требовать от ответчиков заключения договора купли-продажи долей в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: Приморский край, г.Уссурийск, XXXX, по цене, установленной сторонами ДД.ММ.ГГ.

В соответствии со ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

По смыслу приведенных норм права на момент заключения предварительного договора должны существовать все необходимые условия для его заключения, в частности, предмет договора, лица, имеющие правовые основания выступать в качестве сторон по основному договору.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между сторонами юридической связи по передаче имущества в будущем, в связи с чем они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.

Таким образом, согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора.

Не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается (пункт 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

Проанализировав представленное соглашение сторон о стоимости 1 кв.м. квартиры от ДД.ММ.ГГ, суд приходит к выводу о том, что оно не является предварительным договором купли-продажи жилого помещения, поскольку фактически не носит организационный характер, в нем отсутствуют предварительные договоренности сторон об условиях последующего отчуждения имущества, не конкретизирован предмет договора, не отражены права и обязанности сторон, не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, распределение рисков и прочие условия, поскольку предварительный договор купли-продажи должен быть заключен в форме, установленной для основного договора с соблюдением требований установленных ст. ст. 429, 432, 549, 554 ГК РФ.

Доказательства того, что после согласования условий ДД.ММ.ГГ о стоимости 1 кв.м. квартиры, стороны совершали действия, направленные на заключение основного договора купли-продажи, материалы дела не содержат. Обращение ответчиков в суд с иском о признании права общей долевой собственности, суд в качестве указанных действий не расценивает, полагает, что при обращении с иском в суд, ответчики преследовали цель привести в соответствие данные о принадлежащих им долях с данными ЕГРН.

Исходя из текста письма от ДД.ММ.ГГ, направленного истцом ответчикам, суд также усматривает отсутствие со стороны ответчиков действий, направленных на отчуждение спорной недвижимости.

В силу п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с подпунктами 1, 4, 6 статьи 429 ГК РФ следует, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, не могут рассматриваться как бессрочные; эти обязательства прекращаются в случае не направления в срок, установленный предварительным договором, ни одной из сторон предложения о заключении основного договора.

В ходе рассмотрения дела представитель ответчиков, возражая против заявленных требований, ссылалась также на пропуск истцом срока предъявления в судебном порядке требования о понуждении к заключению основного договора.

Несмотря на то, что судом соглашение сторон от ДД.ММ.ГГ не было расценено в качестве предварительного договора купли-продажи, в случае соблюдения надлежащей формы договора, истец обратился в суд по прошествии установленных законом сроков, обязательства, предусмотренные предварительным договором, считались бы прекращенными.

Сторонами не оспаривалось, что после ДД.ММ.ГГ какие-либо соглашения между сторонами не заключались, ответчики с предложениями к истцу о заключении основного договора купли-продажи не обращались.

На основании изложенного, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО5 ичу, ФИО3 о понуждении к заключению договора купли-продажи – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Приморский краевой суд через Уссурийский районный суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Председательствующий Ю.С. Денисова

Мотивированное решение изготовлено 14 сентября 2022 года.