Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО к администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области, Администрации МО Рождественское сельское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области о государственной регистрации перехода права собственности

установил:

ФИО обратилась в Гатчинский городской суд Ленинградской области с иском о государственной регистрации перехода права собственности от ООО «РАПС» к ФИО на объект недвижимости – одноэтажное нежилое здание (магазин) с кадастровым номером №, площадью 47,3 кв.м, 1997 года постройки, расположенный по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи нежилого здания (магазин) (Лит.А) от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование исковых требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ Главой администрации Рождественской волости, начальником пожарной охраны 18 ОПО УГПС ГУВД, Гатчинской районной СЭС, Отделом по делам строительства и архитектуры Гатчинского района ЛО, начальником центральной котельной и тепловодокоммуникаций пос. Рождествено, начальником Рождественского телефонного узла, начальником Сиверского отделения газовой службы был согласован эскиз-проект и строительство торгового павильона в жилом поселке Рождествено. Замечания или требования по эскиз-проекту и строительству торгового павильона отсутствовали. В соответствии с Актом ввода в эксплуатацию б/н от ДД.ММ.ГГГГ здание торгового павильона – магазина – в селе Рождествено по адресу: <адрес>, было введено в эксплуатацию и принято на баланс ООО «РАПС». С 1997 года органами местного самоуправления были приняты все меры по предоставлению и оформлению права аренды земельного участка под объектом недвижимости, присвоен адрес. Объект недвижимости прошел техническую инвентаризацию, государственный кадастровый учет. Земельный участок предоставлен в долгосрочную аренду с разрешенным видом использования – для осуществления торговой деятельности. ДД.ММ.ГГГГ между ООО «РАПС» и гражданкой РФ ФИО был заключен договор купли-продажи нежилого здания, площадью 47,3 квадратных метров, 1997 года постройки, инвентарный №, расположенного по адресу: ЛО, <адрес>, Рождественская волость, <адрес>. Здание, переданное истцу по договору купли-продажи, принадлежало ООО «РАПС» на праве собственности и данное право является ранее возникшим и существующим независимо от его государственной регистрации. Полагает, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость у ООО «РАПС» на дату заключения договора само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав. Нежилое здание находится в фактическом владении и пользовании истца, истцом регулярно вносится арендная плата по договору аренды земельного участка в бюджет муниципального образования. Общество обязательства по фактической передаче объекта недвижимости покупателю ФИО исполнены, а покупателем в полном объеме произведена оплата приобретаемого недвижимого имущества. Истец попыталась обратиться к продавцу - ООО «РАПС», но узнала, что ООО «РАПС» прекратило свою деятельность ДД.ММ.ГГГГ В связи с чем, вынуждена обратиться с данным иском в суд.

В судебное заседание истец не явилась, ее представитель, присутствуя в судебном заседании, исковые требования поддержала по доводам, указанным в иске, просила удовлетворить в полном объёме.

Представитель ответчика администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещался о времени и месте проведения судебного заседания, в ходе рассмотрения дела представил отзыв на исковое заявление (л.д. 129-134) в котором просил в удовлетворении исковых требований отказать, поскольку доводы истца о том, что она является законным владельцем магазина, на основании заключенного договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ являются ошибочными, сведений о не осведомленности истца об отсутствии в продавца соответствующего зарегистрированного права на отчуждаемый объект в представленных документах не содержится, равно как и не представлено доказательств невозможности осуществления государственной регистрации перехода права собственности на спорное имущество в период с 2010 по 2018 год (ликвидация продавца). Также в отзыве указано, что по данным, имеющимся в Комитете по управлению имуществом Гатчинского муниципального района <адрес>, арендатором земельного участка по адресу: <адрес>, площадью 56 кв.м, по настоящее время является ООО «РАПС». Согласно акту сверки по договору земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ задолженность по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 29806,10 рублей.

Представитель ответчика Администрации МО Рождественское сельское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещался о времени и месте проведения судебного заседания, просил рассмотреть дело в его отсутствие, решение оставил на усмотрение суда (л.д. 160).

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЛО в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещался о времени и месте проведения судебного заседания, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 158).

Третье лицо ЗАО «Рождественское» своего представителя в судебное заседание не направило, надлежащим образом извещалось о времени и месте проведения судебного заседания.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с пунктом 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В соответствии с пунктом 3 указанной статьи, договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Пунктами 1 и 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Согласно пункту 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ Главой администрации Рождественской волости, начальником пожарной охраны 18 ОПО УГПС ГУВД, Гатчинской районной СЭС, Отделом по делам строительства и архитектуры Гатчинского района Ленинградской области, начальником центральной котельной и тепловодокоммуникаций пос. Рождествено, начальником Рождественского телефонного узла, начальником Сиверского отделения газовой службы было согласовано строительство торгового павильона в жилом поселке Рождествено (л.д. 11-15).

В соответствии с Актом ввода в эксплуатацию б/н ДД.ММ.ГГГГ здание торгового павильона - магазина в селе Рождествено по адресу: <адрес> было введено в эксплуатацию и принято на баланс ООО «РАПС» (л.д. 16).

На основании постановления Главы администрации Рождественской волости Гатчинского района Ленинградской области от 25 декабря 1997 г. № 562 (л.д. 21) земельный участок площадью 121 кв.м был предоставлен Обществу с ограниченной ответственностью «РАПС» для размещения торгового павильона в соответствии с утвержденным проектом в администрации Гатчинского района.

Между администрацией Рождественской волости Гатчинского района Ленинградской области с Обществом заключен договор аренды земель для несельскохозяйственных целей № от ДД.ММ.ГГГГ на 3 года (л.д. 17-20).

Постановлением Главы администрации Рождественской волости МО «Гатчинский район» Ленинградской области № от ДД.ММ.ГГГГ площадью земельного участка была уменьшена до 56 кв.м (л.д. 22).

ДД.ММ.ГГГГ постановлением № торговому павильону, принадлежащему ООО «РАПС», был присвоен адрес: <адрес> (л.д. 23).

В соответствии с постановлением Главы МО «Гатчинский район» Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ№ (л.д. 24) Обществу был предоставлен в аренду земельный участок площадью 56 кв.м для осуществления торговой деятельности (под зданием павильона) сроком 5 лет(л.д. 24), после чего между МО «Гатчинский район» Ленинградской области и ООО РАПС» заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земель для несельскохозяйственных целей № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25).

ДД.ММ.ГГГГ на основании постановления № (л.д. 39) в договор аренды земельного участка были внесены изменения, продлен срока аренды на 5 лет и заключено дополнительное соглашение от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 38).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «РАПС» и ФИО был заключен договор купли-продажи нежилого здания, площадью 47,3 квадратных метров, 1997 года постройки, инвентарный №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 40).

В соответствии с договором купли-продажи ООО «РАПС» уступил права и обязанности по Договору аренды земель для несельскохозяйственных целей от ДД.ММ.ГГГГ, № на земельный участок для осуществления торговой деятельности (под зданием павильона), площадью 56 кв.м, земли поселений, по адресу: <адрес>, кадастровый №, а истец приняла все права и обязанности по вышеуказанному договору аренды и обязалась оформить права на земельный участок с кадастровым номером 47:23:07-01-001:0216 в соответствии с действующим законодательством РФ.

ФИО произвела оплату по указанному договору в размере 100000 рублей, о чем в материалы дела представлена квитанция (л.д. 41).

Согласно представленной выписки ЕГРЮЛ от ДД.ММ.ГГГГ ООО «РАПС» прекратило свою деятельность ДД.ММ.ГГГГ (л.д.83-89).

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (пункт I статьи 223 ГК РФ).

Пункт2 данной статьи предусматривает, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации право собственности, у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона №122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Часть 1 статьи 69 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон №218-ФЗ) устанавливает, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона №122-ФЗ, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких приз в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положения о действительности ранее возникших прав, Закон №122-ФЗ и Закон №218-ФЗ определили, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие данного Федерального закон,- сделки с объектом недвижимого имущества.

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанные Законы предусмотрели, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом, право собственности приобретателя на объект недвижимости согласно ст. 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

Ранее возникшее до 1998 года право собственности ООО «РАПС» на здание (магазин) лицами, участвующими в деле, не оспаривается и подтверждается представленными в суд документами.

При таких обстоятельствах в силу положений ст.8 и п.1 ст.218 ГК РФ право собственности ООО «РАПС», возникшее до вступления в силу Закона №122-ФЗ является юридически действительным независимо от его регистрации.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимость (магазин) у ООО «РАПС» на дату заключения договора само по себе не влияет на действительность такого договора, как основания возникновения соответствующего обязательства и передаваемых по нему прав.

Основания приобретения права собственности установлены статьей 218 ГК РФ, согласно пункту 2 которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основания договора купли-продажи, мены, дарения, иной сделки об отчуждении этого имущества.

Поскольку судом установлено, что ООО «РАПС» как продавцом обязательства по фактической передаче объекта недвижимости покупателю ФИО исполнены, а покупателем в полном объеме произведена оплата приобретаемого недвижимого имущества, здание магазина находится во фактическом владении и пользовании истца ФИО, то имеются основания для удовлетворения требований о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, поскольку единственным препятствием для осуществления указанной регистрации является отсутствие продавца, ввиду его ликвидации.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.12,56,194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО к администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области, администрации Рождественского сельского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ООО «РАПС» к ФИО, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, пол: женский; паспорт гражданина Российской Федерации № выдан ДД.ММ.ГГГГ<данные изъяты>, зарегистрированной по адресу: <адрес><адрес> на объект недвижимости – одноэтажное нежилое здание (магазин) с кадастровым номером №, площадью 47,3 кв.м, 1997 года постройки, расположенный по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи нежилого здания (магазин) (Лит.А) от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение суда может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение суда окончательной форме принято 28 октября 2019 г.