Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Твери гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО5, ФИО6, ФИО7 о выделе доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество в натуре, определении порядка пользования недвижимым имуществом,

по встречному исковому заявлению ФИО5, ФИО6, ФИО7 к ФИО3 об определении порядка пользования недвижимым имуществом,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратился в суд с иском, в котором просит с учетом последующих уточнений выделить <данные изъяты> доли истца в натуре из состава общей долевой собственности на торгово-офисный центр, расположенный по адресу: г<адрес>, в соответствии с техническими планами в части полезной площади в размере 808,15 кв.м., а именно: части подвала фактической полезной площадью 46,04 кв.м.: части первого этажа фактической полезной площадью 54,89 кв.м.; части второго этажа фактической полезной площадью 124,7 кв.м.; части третьего этажа фактической полезной площадью 102,8 кв.м.; части мансардного этажа фактической полезной площадью 87,7 кв.м. Признать за истцом право собственности: на часть подвального помещения фактической полезной площадью 46,04 кв.м. в соответствии с обозначением на техническом плане; на часть первого этажа фактической полезной площадью 54,89 кв.м. в соответствии с обозначением на техническом плане; на часть второго этажа фактической полезной площадью 124,7 кв.м. в соответствии с обозначением на техническом плане: на часть третьего этажа фактической полезной площадью 102,8 кв.м. в соответствии с обозначением на техническом плане: на часть мансардного этажа фактической полезной площадью 87,7 кв.м. в соответствии с обозначением на техническом плане. Обязать ФИО3, ФИО6. ФИО5, ФИО7 произвести перепланировку цокольного этажа (подвала) с выделением помещения, площадью 36.0 кв.м. из помещения №, площадью 97,8 кв.м. в соответствии с техническим планом с возложением расходов на ФИО3 в размере <данные изъяты>, на ФИО6 в размере <данные изъяты>, на ФИО5 в размере <данные изъяты> на ФИО7 в размере <данные изъяты> от общей суммы расходов. Признать за ФИО3 ФИО6, ФИО5, ФИО7 право общей долевой собственности на места общего пользования общей площадью 326,65 кв.м. и определить размер долей в праве общей долевой собственности следующим образом: доля ФИО3 - <данные изъяты>, доля ФИО6 - <данные изъяты>, доля ФИО5 - <данные изъяты>, доля ФИО7 - <данные изъяты>. Обязать ФИО6 в связи с несоразмерностью имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, выплатить ФИО3 денежную компенсацию в размере 435 850 рублей в течение месяца после государственной регистрации права собственности на вновь образованные объекты. Обязать ФИО5 в связи несоразмерностью имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, выплатить ФИО3 денежную компенсацию в размере 217 925 рублей в течение месяца после государственной регистрации права собственности на вновь образованные объекты. Обязать ФИО7 в связи несоразмерностью имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, выплатить ФИО3 денежную компенсацию в размере 217 925 рублей в течение месяца после государственной регистрации права собственности на вновь образованные объекты. В случае установления факта невозможности выдела ? доли истца в натуре из состава общей долевой собственности на торгово-офисный центр, расположенный по адресу: <адрес>, определить следующий порядок пользования указанным объектом недвижимого имущества с учетом сложившегося порядка пользования: в пользование ФИО3 передать:

часть 1 этажа па плане помещение № площадью 97,9 кв.м., помещения № площадью 23,7 кв.м., части помещения № площадью 21,9 кв.м. а всего помещения площадью 143,5 кв.м.; часть 2 этажа – на плане помещения №№ общей площадью 149,1 кв.м.; часть мансардного этажа – на плане помещения №№ общей площадью 149,3 кв.м.; в пользование ФИО6, ФИО7, ФИО5 передать: часть подвала на плане помещения №№, № общей площадью 121,7 кв.м.; часть 1 этажа – на плане помещение № общей площадью 50,6 кв.м.; часть 2 этажа - на плане помещение № площадью 50,8 кв.м.; часть 3 этажа - на плане помещения №№ общей площадью 196,3 кв.м.; часть мансардного этажа на плане помещение № общей площадью 51 кв.м., в совместном пользовании ФИО3, ФИО6, ФИО7, ФИО5 оставить помещения подвала (на плане №№), помещения 1 этажа (на плане №№ помещения № этажа (на плане №№), помещения 3 этажа (на плане №№), помещения мансардного этажа (на плане №№). Обязать ФИО3, ФИО6, ФИО5, ФИО7 произвести перепланировку помещение первого этажа (на плане - помещение №) с образованием помещения площадью 21,9 кв.м. с возложением расходов на ФИО3 в размере <данные изъяты> па ФИО6 в размере <данные изъяты>. па ФИО5 в размере <данные изъяты>, на ФИО7 в размере <данные изъяты> от общей суммы расходов. Обязать ФИО6, ФИО5, ФИО7 выплачивать ФИО3 компенсацию за пользование приходящимся на его долю имуществом. Взыскать расходы на оплату госпошлины.

В обоснование заявленных требований указано, что истцу ФИО3, а также ответчикам ФИО5, ФИО6, ФИО7 принадлежит на праве долевой собственности объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, общей площадью 1 133,8 кв.м. (808,15 кв.м. - полезная площадь, 325,65 кв.м. - площадь мест общего пользования). Истцу принадлежит <данные изъяты> доля в праве собственности на объект, указанный в п. 1 настоящего Соглашения, что подтверждается записью в едином государственном реестре недвижимости от 17 января 2019 года. Ответчику ФИО6 принадлежит <данные изъяты> доля в праве собственности на вышеуказанный объект на основании свидетельства о праве собственности № от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчику ФИО5 принадлежит <данные изъяты> доля в праве собственности на вышеуказанный объект на основании свидетельства о праве собственности № от ДД.ММ.ГГГГ. Ответчику ФИО7 принадлежит <данные изъяты> доля в праве собственности на вышеуказанный объект на основании свидетельства о праве собственности № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Оно может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). В силу ч. 2 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре доли из общего имущества (ч. 3 ст. 252 ГК РФ). Истцом 16 апреля 2019 года в адрес ФИО5, представлявшегося неоднократно представителем всех собственников в вопросах распоряжения зданием, направлен для организации рассмотрения и подписания у остальных собственников проект соглашения о выделе доли ФИО3 в праве общей собственности на объект недвижимого имущества. Соответствующее письмо не было получено адресатом и вернулось в адрес истца. В последующем, 30 мая 2019 года, истцом уже в адрес всех собственников направлено повторное письмо с приложением проекта соглашения о выделе доли ФИО3 в праве общей собственности на объект недвижимого имущества. До настоящего время в адрес истца информация от собственников (ФИО5, ФИО6, ФИО7) о намерении заключить соответствующее соглашение в предложенном варианте в адрес истца не поступала. Выделение доли истца потребует перепланировки цокольного этажа с выделением помещения, площадью 36,0 кв.м. из помещения №, площадью 97.8 кв.м. Выделение доли истца в натуре подразумевает сохранение общей долевой собственности на места общего пользования общей площадью 326,65 кв.м. Размер долей в праве общей долевой собственности определяется пропорционально площадям вновь образуемых объектов в результате выдела доли следующим образом: доля ФИО3 составляет - <данные изъяты>, доля ФИО6 - <данные изъяты>, доля ФИО5 - <данные изъяты>, доля ФИО7 - <данные изъяты>. Предложенный вариант выдела доли был предметом оценки ООО «Проектно-строительная компания «Возрождение». По результатам оценки установлено, что такой вариант выдела доли возможен и соответствует требованиям градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических и противопожарных норм и правил. В случае реализации предложенного варианта выдела доли, в собственность ФИО3 переходит дополнительная полезная площадь в размере 12,06 кв.м. В силу ч. 4 ст. 252 ГК РФ несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Истцом проведена поэтажная оценка стоимости нежилых помещений в здании, расположенном по адресу: <адрес>. Исходя из заключения от 12 марта 2019 года стоимость образуемых в результате выдела помещений, принадлежащих ФИО6, ФИО5, ФИО7 составляет 21 752 650 рублей, принадлежащих ФИО3 - 20 880 950 рублей. Учитывая несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности ФИО3, ему другими собственниками подлежит выплата соответствующей денежной компенсации в размере 871 700 рублей в следующем порядке (исходя из размера долей): ФИО6 выплачивает 435 850 рублей, ФИО5 – 217 925 рублей, ФИО7 – 217 925 рублей. В связи с чем, истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

В ходе рассмотрения дела ответчики ФИО5, ФИО6, ФИО7 обратились в суд со встречным исковым заявлением, в котором просит определить порядок пользования зданием торгово-офисного центра площадью 1 133,8 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, в соответствии с представленным соглашением от 16 июля 2019 года.

В обоснование встречного иска указано, что подпункт 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ провозглашен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Спорный объект недвижимости расположен на трех земельных участках, которые находятся на различных правовых режимах. Земельный участок с кадастровым номером № (собственность публичных правовых образований), с кадастровым номером № (частная собственность), с кадастровым номером № (собственность публичный правовых образований). Что исключает их раздел между собственниками здания. Выдел доли из общего имущества, находящегося в долевой собственности считаются допустимыми лишь при реальной возможности такого выдела (раздела), т.е. когда в результате возникают как минимум два не зависимых друг от друга и пригодных к автономной эксплуатации объекта, а без раздела земельного участка под зданием это невозможно. Данные выводы подтверждаются судебной практикой Тверской областного суда (информация по делу № 33-2265/2018). На основании ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (п. 1). Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2). При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества (п. 3). В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6 и Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 8 от 01 июля 1996 года «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в п. 4 ч. 2 ст. 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. В соответствии с п. 1,2 ст. 247 Гражданский кодекс РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. В связи с чем, ответчики обратились в суд со встречными требованиями.

Определениями Центрального районного суда г. Твери от 16 июля 2019 года, от 22 августа 2019 года, от 11 октября 2019 года, от 17 июня 2020 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены администрация города Твери, Департамент управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, конкурсный управляющий ФИО9, ИП ФИО10, ФИО11

В судебном заседании представитель истца ФИО3 –ФИО4, действующий на основании доверенности, поддержал заявленные требования в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении с учетом последующих уточнений, против удовлетворения встречных требований возражал. Выводы судебной строительно-технической экспертизы не оспаривал.

В судебном заседании ответчик ФИО5 и представитель ответчиков ФИО6 и ФИО7 – ФИО8, действующий на основании доверенности, возражали против удовлетворения заявленных истцом требований, поддержали заявленные ответчиками встречные требования в полном объеме по основаниям, изложенным во встречном исковом заявлении. С выводами судебной строительно-технической экспертизы были не согласны.

В судебное заседание истец ФИО3, ответчики ФИО6, ФИО7, представители третьих лиц администрации города Твери, Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области, третьи лица конкурсный управляющий ФИО9, ИП ФИО10, ФИО11, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела не явились, причин неявки суду не сообщили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

С учетом мнения участников процесса, с целью соблюдения принципа разумности сроков судопроизводства, суд счел возможным рассмотреть настоящее гражданское дело в отсутствие неявившихся истца, ответчиков и третьих лиц.

Выслушав представителя истца, ответчика и представителя ответчиков, исследовав материалы дела и представленные документы, суд приходит к следующему.

Из положений ст. 3 ГПК РФ следует, что заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Из буквального толкования указанных норм права следует, что защите подлежит нарушенное право гражданина или юридического лица.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями ч. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В силу ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.

Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

В силу положений п. 2 ст. 245 ГК РФ соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

В ходе рассмотрения дела установлено и не оспаривалось лицами, участвующими в деле, что здание торгово-офисного центра с кадастровым номером № площадью 1 138,8 кв.м. по адресу: <адрес>Б, принадлежит на праве общей долевой собственности истцу ФИО3 (доля в праве <данные изъяты>), ответчикам ФИО5 (доля в праве <данные изъяты>), ФИО7 (доля в праве <данные изъяты>), ФИО6 (доля в праве <данные изъяты>). Данное здание расположено на земельном участке с кадастровым номером № площадью 159,9 кв.м., по адресу: <адрес>, принадлежащем на праве общей долевой собственности ФИО3 (доля в праве <данные изъяты>, ответчикам ФИО5 (доля в праве <данные изъяты>), ФИО7 (доля в праве <данные изъяты>), ФИО6 (доля в праве <данные изъяты>).

Разрешая заявленные истцом ФИО3 требования о выделе доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество в натуре, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Как следует из разъяснений, изложенных в пунктах 1, 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания. При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пунктам 35, 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с пунктом 3 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п. Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

В данном случае порядок пользования общим имуществом сторонами не определен.

В силу частей 1 - 3 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Таким образом, исходя из приведенных положений Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что в качестве обязательного условия реконструкции помещения необходимо наличие согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме в случае, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, либо передачи при этом части общего земельного участка.

В соответствии с ч. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации под реконструкцией объектов капитального строительства понимается изменение параметров объекта капитального строительства, его частей, в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.

Согласно п. «в» ч. 2 раздела 1 (определение состава общего имущества) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года № 491, в состав общего имущества включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие конструкции).

В силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Частью 2 ст. 16 вышеуказанного закона предусмотрено, что земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Положениями ст. 44 ЖК РФ регламентированы полномочия и компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В частности, к ним отнесено принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, а также о пределах использования земельного участка, на котором расположен жилой дом, в том числе введение ограничений на его использование.

Поскольку при реконструкции нежилого помещения возникает необходимость устройства отдельного входа в помещение и разрушения части внешней стены многоквартирного дома, являющегося ограждающей несущей конструкций, переоборудование и переустройство инженерных систем (устройство еще одного санузла), то реконструкция спорного жилого помещения обусловит изменение отдельных элементов имущества, находящегося в соответствии со ст. 36 ЖК РФ в общей долевой собственности собственников помещений в этом доме.

Дополнительный вход в помещение выходит непосредственно на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, в связи с чем возникнет необходимость использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный жилой дом.

Таким образом, реконструкция спорного помещения требует согласия всех собственников помещений в данном доме.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения (ст. 25 ЖК РФ).

Действующие нормы права не регулируют отдельно проведение перепланировок, переустройства, реконструкции нежилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах. Следовательно, стороны должны руководствоваться нормами права, регулирующими сходные правоотношения, а именно главой 4 ЖК РФ, поскольку помещение расположено в жилом доме, и проводимые работы должны гарантировать безопасность не только спорящих собственников, но и всех жильцов, проживающих в таком доме, а также иных лиц.

В соответствии с ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

При этом получение разрешения на перепланировку должно предшествовать проведению работ.

Из материалов дела следует, что истец ФИО3 в качестве доказательства наличия технической возможности выдела его доли в натуре представил заключение ООО «Проектно-строительной компании «Возрождение», которое разработало вариант перепланировки цокольного этажа здания с дальнейшем выделением нежилых помещений.

Вместе с тем, представленный истцом ФИО3 вариант, разработанный ООО «Проектно-строительной компании «Возрождение», не рассматривал в комплексе интересы и варианты выдела долей в натуру остальных сособственников нежилого помещения, расположенного по вышеуказанному адресу.

Поскольку при рассмотрении дела возникли вопросы, требующие специальных познаний, судом по ходатайству стороны истца и ответчиков была назначена комплексная судебная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Группа Компаний «Эксперт» ФИО1 и ФИО2

В соответствии с заключением комплексной судебной строительно-технической и оценочной экспертизы № 598/20 от 07 мая 2020 года, проведенной экспертами ООО «Группа Компаний «Эксперт» ФИО1 и ФИО2, в результате проведенного исследования экспертом было установлено, что фактические данные о недвижимом имуществе, расположенном по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № не соответствуют сведениям, имеющимся в правоустанавливающих и технических документах. Несоответствие заключается в изменении площади помещений в результате проведения перепланировки помещений. По правоустанавливающим документам общая площадь помещений 1 133,8 кв.м., по факту общая площадь помещений 1 131,01 кв.м. Выдел доли ФИО3 из находящегося в долевой собственности недвижимого имущества площадью 1 133,8 кв.м., по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, в натуре невозможен. Земельный участок под здание не позволяет выполнить его раздел. Невозможно обеспечение физической автономности и независимости образуемых в результате выдела помещений друг от друга. По факту возможно только определение порядка пользования помещениями нежилого здания. Для реализации предложенных экспертом вариантов определения порядка пользования помещениями нежилого строения потребуется реконструкция инженерных коммуникаций для возможности осуществлять учет потребляемой электроэнергии, холодной воды. Объемы работ по переоборудованию инженерных коммуникаций устанавливаются соответствующими проектами. Общестроительные работы (устройство перегородок с установкой межкомнатных дверей в них) должны быть выполнены по варианту № 1 и варианту №3. По варианту №2 выполнение общестроительных работ не потребуется. Объемы общестроительных работ: По варианту № 1: устройство перегородок длиной 18,0 м.; установка межкомнатных дверей в количестве 3 шт. По варианту № 3: устройство перегородок длиной 18,0 м.; установка межкомнатных дверей в количестве 3 шт. Локальный сметный расчет на устройство перегородок и установку дверей прилагается. Согласно сметному расчету, стоимость общестроительных работ по вариантам №1 и №3 составит 80 424 рублей. Эксперт предложил три возможных варианта определения порядка пользования данного объекта недвижимости в соответствии с размерами долей истца и ответчиков в праве собственности на торгово-офисный центр, с учетом, в том числе, сложившегося порядка пользования данным объектом недвижимости его совладельцами, а также с отступлением от них: ФИО3 выделяются помещения: в подвале – помещения № площадью 10,0 кв.м и часть помещения № площадью 33,89 кв.м., итого 43,89 кв.м.; на первом этаже – помещение № площадью 54,9 кв.м.; помещение № площадью 26.1 кв.м, итого 81,0 кв.м. На втором этаже – весь этаж, за исключением лестничных клеток. На мансардном этаже – помещение № площадью 24,1кв.м. и помещение № площадью 1,9 кв.м., помещение № площадью 30,7 кв.м., № площадью 25,9 кв.м., № площадью 10, 7 кв.м., итого 93,3 кв.м. Общая площадь помещений 424,46кв.м. ФИО5, ФИО7, ФИО6 выделяются помещения: в подвале – помещение № площадью 7,7 кв.м. и часть помещения № площадью 36,24 кв.м., итого 43,94 кв.м. На первом этаже – помещение № площадью 30,48 кв.м., № площадью 23,7 кв.м.; помещение № площадью 50,6 кв.м., итого 104,78 кв.м. На третьем этаже – весь этаж, за исключением лестничных клеток. На мансардном этаже – помещения № площадью 22,25 кв.м, № площадью 25 кв.м; помещения № общей площадью 6,1+8,2+1,3= 15,6 кв.м. и помещение № площадью 10,8 кв.м., итого 73,65 кв.м. Общая площадь помещений 433,57 кв.м. Графически вариант №1 представлен в приложении №3, листы 1-5. Вариант №2 предлагает определение порядка пользования помещений с учетом различной стоимости квадратного метра площади на разных этажах. При этом площади, в количественном выражении, выделяемые сторонам, значительно отличаются от идеальных долей. ФИО3 выделяются в пользование помещения: в подвале – помещение № площадью 97,8 кв.м и помещение № площадью 7,7 кв.м., итого 105,5 кв.м. На втором этаже – весь этаж, за исключением лестничных клеток. На мансардном этаже – весь этаж, за исключением лестничных клеток. Общая площадь помещений 105,5+206,27+211,09=522,86 кв.м. ФИО5, ФИО7, ФИО6 выделяются помещения: в подвале - помещение № площадью 10,0 кв.м. На первом этаже – весь этаж, за исключением лестничных клеток. На третьем этаже – весь этаж, за исключением лестничных клеток. Общая площадь помещений 10,0+210,9+211,2=432,1 кв.м. Графически вариант № представлен в приложении №, листы 1-5. Вариант № ФИО3 выделяются в пользование помещения: в подвале - помещение № площадью 7,7 кв.м. и часть помещения № площадью 36,24 кв.м., итого 43,94 кв.м. На первом этаже – помещение № площадью 30,48 кв.м., № площадью 23,7 кв.м, помещение № площадью 50,6 кв.м., итого 104,78 кв.м. На втором этаже – весь этаж, за исключением лестничных клеток. На мансардном этаже - помещения № площадью 22,25 кв.м, № площадью 25 кв.м; помещения № общей площадью 6,1+8,2+1,3= 15,6 кв.м. и помещение № площадью 10,8 кв.м., итого 73,65 кв.м. Общая площадь помещений 428,64кв.м. ФИО5, ФИО7, ФИО6 выделяются помещения: в подвале - помещения № площадью 10,0кв.м и часть помещения № площадью 33,89 кв.м., итого 43,89 кв.м. На первом этаже – помещение № площадью 54,9 кв.м.; помещение № площадью 26.1 кв.м, итого 81,0 кв.м. На третьем этаже - весь этаж, за исключением лестничных клеток. На мансардном этаже - помещение № площадью 24, 1 кв.м. и помещение № площадью 1,9 кв.м., помещение № площадью 30,7 кв.м., № площадью 25,9 кв.м., № площадью 10, 7 кв.м., итого 93,3 кв.м. Общая площадь помещений 429,39 кв.м. Графически вариант № представлен в приложении №.

Из исследовательской части указанного заключения следует, что учитывая, что нежилое помещение с кадастровым номером № (первоначальный кадастровый номер №) находится в общей долевой собственности сторон по делу, то по смыслу приведенных в экспертизе норм закона в их взаимосвязи выдел доли вышеуказанного нежилого помещения влечет отчуждение и доли земельного участка. Площадь земельного участка с кадастровым номером № – 159,9 кв.м. (согласно выписке), площадь застройки 362,8 кв.м. (по данным техпаспорта). Размер участка не позволяет выполнить его раздел, поэтому выдел доли в натуре на обследуемом объекте невозможен. Помимо раздела земельного участка, основными требованиями для выдела в натуру долей из общей долевой собственности являются: обеспечение физической автономности и независимости друг от друга вновь образуемых в результате выдела помещений; независимое друг от друга инженерное обеспечение вновь образуемых в результате выдела помещений. На обследуемом объекте все инженерные коммуникации являются общими для здания: единый ввод холодного водопровода, отопления, электроэнергии (поскольку сторонами не представлено доказательств иного), вывод канализации. На этажах имеются счетчики электроэнергии. Договора на поставку электроэнергии, запрошенные по ходатайству эксперта, сторонами не представлены. Для обеспечения физической автономности и независимости друг от друга образуемых в результате выдела помещений необходим отдельный вход в каждое предполагаемое к выделу помещение, т.е. в данном случае исключается общая долевая собственность на какие-либо площади торгового предприятия, офисы, вспомогательные помещения. В обследуемом здании имеется две лестничные клетки, но поскольку обе они являются противопожарными путями эвакуации, перекрывание доступа с этажей на какую-либо из лестниц будет являться нарушением противопожарных норм. Обе лестничные клетки и проходы к ним должны оставаться в совместном пользовании сособственников. Также в совместном пользовании должен быть теплоузел в подвале (помещение №). Таким образом, учитывая невозможность раздела земельного участка, общность инженерного обеспечения, планировочные особенности здания, в данном случае выдел долей в натуру из общей долевой собственности не возможен. По факту возможно только определение порядка пользования помещениями нежилого здания.

Поскольку судебная экспертиза проведена в порядке, установленном ст. 84 ГПК РФ, заключение экспертов выполнено в соответствии с требованиями ст. 86 ГПК РФ с учетом фактических обстоятельств дела, суд принимает результаты экспертного заключения и не усматривает в данном случае оснований ставить под сомнение достоверность заключения судебной экспертизы, поскольку экспертиза проведена компетентным экспертом, имеющим значительный стаж работы в соответствующих областях знаний, рассматриваемая экспертиза проведена в соответствии с требованиями ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда о поручении проведения экспертизы, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Стороны по делу в нарушение ст. 56 ГПК РФ не представили доказательств, опровергающих результаты вышеуказанной судебной экспертизы.

Таким образом, в ходе рассмотрения дела достоверно установлено, что для обеспечения возможности выдела долей истца и ответчиков по делу в натуру необходимо провести реконструкцию, перепланировку и переустройство, которые будут затрагивать общее имущество собственников многоквартирного дома. В ходе рассмотрения дела сторонами по делу не представлено согласие собственников здания относительно разрешения указанного вопроса.

Таким образом, анализируя все вышеуказанное в совокупности, суд приходит к выводу о том, что ввиду отсутствия в деле доказательств технической возможности для осуществления мероприятий, в результате которых в спорном нежилом помещении могли быть образованы самостоятельные помещения в виде отдельных объектов, суд приходит к выводу о необоснованности требований истца о реальном выделе принадлежащего ему на праве общей доли собственности нежилого здания.

Разрешая заявленные истцом и ответчиками требования об определении порядка пользования недвижимым имуществом, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник общей долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

Согласно п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 июня 1980 года № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 ст. 252 ГК РФ, не исключает права участника долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон.

Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

При установлении порядка пользования домом (ст. 247 ГК РФ) каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения, исходя из его доли в праве общей собственности на дом. При этом право общей собственности на дом не прекращается. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям.

Таким образом, исходя из совокупного толкования вышеуказанных норм права, определение порядка пользования земельным участком и домом состоит в том, чтобы, соблюдая равенство и баланс прав собственников, выделить каждому из них во владение и пользование часть участка и дома пригодного к использованию.

При этом следует иметь в виду, что, по смыслу статьи 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, в удовлетворении требования об определении порядка пользования жилым помещением в случае недостижения согласия сособственников не может быть отказано.

В соответствии с абзацем первым части 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В данном случае на момент рассмотрения дела соглашение о порядке пользования зданием торгово-офисного центра, расположенного по вышеуказанному адресу, между сособственниками не достигнуто.

Как указано ранее, экспертом ФИО1 при производстве судебной экспертизы предложено 3 варианта определения порядка пользования вышеуказанным зданием.

Суд с учетом мнения всех участников судебного процесса, а также максимального соблюдения интересов всех сособственников здания, минимального несения затрат сособственников здания при предоставлении им в пользование части имущества, полагает возможным применить предложенный экспертом вариант порядка пользования торгово-офисного центра общей площадью 1 133,8 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в соответствии с заключением судебной экспертизы ООО «Группа компаний «Эксперт» № 598/20 от 07 мая 2020 года (вариант № 2, графический вариант № 4) путем предоставления в пользование: истцу ФИО3: помещения: в подвале – помещение № площадью 97,8 кв.м и помещение № площадью 7,7 кв.м., итого 105,5 кв.м., на втором этаже – весь этаж, за исключением лестничных клеток., на мансардном этаже – весь этаж, за исключением лестничных клеток. Общая площадь помещений составляет 522,86 кв.м.; ответчикам ФИО5, ФИО6, ФИО7 в общее пользование помещения: в подвале – помещение № площадью 10,0 кв.м., на первом этаже – весь этаж, за исключением лестничных клеток, на третьем этаже – весь этаж, за исключением лестничных клеток. Общая площадь помещений 432,1 кв.м.

Для реализации вышеуказанного определения порядка пользования в соответствии с заключением экспертизы обязать сособственников здания в предоставленных в пользование частях объекта недвижимости по адресу: <адрес>, произвести следующие работы с привлечением специализированных организаций: установить электрические счетчики на этажах; переоборудовать систему электроснабжения в подвале с подключением к приборам учета электроэнергии по выделенным помещениям; перемонтировать систему холодного водоснабжения с установкой счетчиков холодной воды по этажам; систему отопления оставить без реконструкции, распределив оплату за отопление пропорционально занимаемым площадям.

При этом суд также учитывает то обстоятельство, что поскольку в ходе рассмотрения дела установлена невозможность реального выдела доли в натуре из общей долевой собственности на имущество истца ФИО3, в его пользу не подлежит единовременная компенсация за отступление от идеальных долей, однако, данное обстоятельство не препятствует в дальнейшем определить между сторонами ее ежемесячный размер в соответствии с положениями п. 2 ст. 247 ГК РФ. При рассмотрении дела по существу указанный вопрос судом не разрешался, поскольку сторонами данные требования заявлены не были.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО3 к ФИО5, ФИО6, ФИО7 о выделе доли в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество в натуре – оставить без удовлетворения.

Исковые требования ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО3 об определении порядка пользования недвижимым имуществом – удовлетворить.

Определить порядок пользования зданием торгово-офисного центра общей площадью 1 133,8 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в соответствии с заключением судебной экспертизы ООО «Группа компаний «Эксперт» № 598/20 от 07 мая 2020 года (вариант № 2, графический вариант № 4) путем предоставления в пользование:

ФИО3: помещения: в подвале – помещение № площадью 97,8 кв.м и помещение № площадью 7,7 кв.м., итого 105,5 кв.м., на втором этаже – весь этаж, за исключением лестничных клеток., на мансардном этаже – весь этаж, за исключением лестничных клеток. Общая площадь помещений составляет 522,86 кв.м.;

ФИО5, ФИО6, ФИО7 в общее пользование помещения: в подвале – помещение № площадью 10,0 кв.м., на первом этаже – весь этаж, за исключением лестничных клеток, на третьем этаже – весь этаж, за исключением лестничных клеток. Общая площадь помещений 432,1 кв.м.

Для вышеуказанного определения порядка пользования обязать ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7 в предоставленных в пользование частях объекта недвижимости по адресу: <...>, произвести следующие работы с привлечением специализированных организаций:

- установить электрические счетчики на этажах;

- переоборудовать систему электроснабжения в подвале с подключением к приборам учета электроэнергии по выделенным помещениям;

- перемонтировать систему холодного водоснабжения с установкой счетчиков холодной воды по этажам;

- систему отопления оставить без реконструкции, распределив оплату за отопление пропорционально занимаемым площадям.

Решение может быть обжаловано в Тверской областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Твери в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 08 июля 2020 года.

Председательствующий И.Ю. Райская

Дело № 2-31/2020 (УИД 69RS0040-01-2019-004431-81)