Гражданский кодекс часть 1

ФИО1 обратился ООО «Армада-Сервис» о защите прав потребителя, уточнив исковые требования 03.03.2022 в порядке ст.39 ГПК РФ (л.д.95-99 том 1), просил обязать ответчика устранить препятствия в пользовании земельного участка с кадастровым номером: № 0, во въезде/выезде с коттеджного поселка КПП-1 (д. Марьино) и КПП-2 (д. Кондакопшино), собственнику, а также третьим лицам в виде: снятия блокировки бесконтактной карты предназначенной для проезда через автоматический шлагбаум, отмены разовых пропусков, разрешения свободного проезда собственникам, а третьим лицам осуществлять проезд с согласия собственника, путем подачи смс (текстового сообщения) или звонка на контрольно-пропускной пункт; обязать ответчика произвести перерасчет денежных средств за эксплуатационное обслуживание в соответствии с Договором №2- 367/(436) от 19 мая 2018 года с 1 июля 2021 года с учетом уменьшения цены оказанных услуг за вычетом услуг охраны и содержания КПП-1 и КПП-2.

Определением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 19.10.2022 гражданское дело в части исковых требований ФИО1 к ООО «Армада-Сервис» об обязании устранить препятствия в пользовании земельного участка с кадастровым номером: № 0, во въезде/выезде с коттеджного поселка КПП-1 (д. Марьино) и КПП-2 (д. Кондакопшино), собственнику, а также третьим лицам в виде: снятия блокировки бесконтактной карты предназначенной для проезда через автоматический шлагбаум, отмены разовых пропусков, разрешения свободного проезда собственникам, а третьим лицам осуществлять проезд с согласия собственника, путем подачи смс (текстового сообщения) или звонка на контрольно-пропускной пункт оставлено без рассмотрения (л.д.183-184 том 1).

ФИО1 после уточнения исковых требований в порядке ст.39 ГПК РФ (л.д.55-64 том 2) просит обязать ответчика произвести перерасчет денежных средств за эксплуатационное обслуживание в соответствии с Договором №2- 367/(436) от 19.05.2018 за период с 01.07.2021 по 30.09.2022 с учетом уменьшения цены оказанных услуг за вычетом компенсационных платежей (электроснабжение мест общего пользования); эксплуатационных платежей (вывоз ТБО; охрана (круглосуточная вахта и охранные услуги ЧОП); содержание объектов общего пользования (содержание и ремонт дорог и мест общего пользования, техническое обслуживание систем электро/газо/водоснабжения и видеонаблюдения); управление территорией. Считать фактическое пользование услугами ответчика - проезд к своему земельному участку, содержание и ремонт дорог которого в размере 532 рубля 50 копеек в месяц.

В обоснование заявленных требований истец указывает, что электроснабжение в поселке отсутствует, вывозом ТБО истец не пользуется, круглосуточная вахта и охранные услуги ЧОП - охраняют нежилые здания коммерческих организаций ответчика, объекты общего пользования и общая территория отсутствует.

Истец иск поддержал, пояснил суду, что после 30.09.2022 платежи по договору не вносил.

Представители ответчика против удовлетворения иска возражали, представили письменные возражения.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с договором купли-продажи земельного участка № 1-195/ОД-ГС (436) от 28.05.2018 ООО «Армада» передает, а ФИО1 принимает в собственность земельный участок, расположенный по адресу: ... кадастровый № 0, категория земель - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для дачного строительства, именуемый далее «Земельный участок», и обязуется оплатить Продавцу Земельный участок по цене, указанной в пункте 2.1. настоящего договора.

Согласно п.3.4. договора продавец обязуется организовать:

Подготовку плана застройки «Земельного массива

Строительство и ввод в эксплуатацию в соответствии с утвержденной проектной документацией электросети на территории «Земельного массива», точку подключения к этой электросети в виде узла учета потребления электроэнергии на расстоянии до 20 м от границы «Участка», с выделенной электрической мощностью до 10 кВт;

Строительство ограждения (забора) по фасадной стороне «Земельного массива»;

Строительство внутрипоселковых проездов к «участку»;

Постройку домика охраны, КПП с автоматическим шлагбаумом;

Гостевую парковку;

Строительство детской и спортивных площадок с грунтовым покрытием;

Строительство пожарных водоемов;

Строительство общественной прогулочной зоны

Нанесение финишного покрытия дорог асфальтовой крошкой

В силу п.3.5 договора обязательства, указанные в пункте 3.4. настоящего договора, Продавец обязуется исполнить в следующие сроки:

Сроки создания объектов (условий), указанных в пунктах 3.4.4. настоящего договора - не позднее 31 декабря 2018 года.

Сроки создания объектов - (условий), указанных в пунктах 3.4,2., 3.4.5., 3,4,6. настоящего договора - не позднее 31 декабря 2018 года.

Сроки создания объектов (условий), указанных в пунктах 3.4,1.,3.4,3., 3,4.7. - 3.4.10. настоящего договора - не позднее 31 декабря 2018 года (л.д.16-19).

Право собственности ФИО1 на земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д.66-67 том 1).

19.05.2018 ФИО1 в соответствии заключил с ООО «Армада-Сервис» договор на эксплуатационное обслуживание за № 2-367(436) от 19.05.2018, в соответствии с которым ООО «Армада-Сервис» предоставляет ФИО1 на территории коттеджного поселка «Графская Славянка» эксплуатационные услуги, необходимые для использования земельного участка заказчика и осуществляет техническое обслуживание и эксплуатацию объектов общего пользования, а заказчик обязуется оплачивать оказанные услуги в сроки и порядке, указанные в договоре (л.д.47-65 том 1).

Как следует из материалов дела коттеджный поселок «Графская Славянка» является поселком закрытого типа, представляющим собой жилой комплекс с единой территорией застройки, включающей земельные участки в установленных границах и расположенные на них жилые дома и иные объекты.

Действующее законодательство не содержит единого специального регулирования, посвященного правовому режиму обслуживания инфраструктуры, используемой собственниками земельных участков и возведенных на них жилых домов, в обособленных комплексах.

Как отметил Конституционный Суд РФ в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 № 55-П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки ФИО4» в настоящее время в контексте интенсивного развития в России рыночных отношений, сопровождающихся передачей (покупкой) земли в частную собственность, наблюдаются активные освоение и застройка земель населенных пунктов, отведенных под индивидуальное жилищное строительство. Нередко это ведет к появлению относительно обособленных от окружающей застройки и (или) местности и зачастую имеющих огороженную и охраняемую территорию комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой (контрольно-пропускные пункты, внутрипоселковые дороги, ливневая канализация, сети инженерно-технического обеспечения и наружного освещения, трансформаторные подстанции, тепловые пункты, коллективные автостоянки, детские и спортивные площадки, оборудованные площадки для сбора твердых бытовых отходов и др.).

В большинстве случаев подобные жилищно-земельные комплексы не являются отдельными населенными пунктами и выступают лишь в качестве элементов планировочной структуры. При этом они располагаются, как правило, на земле, приобретенной в частную собственность одним или несколькими лицами (застройщиками) с целью последующего ее разделения на отдельные участки и отчуждения этих участков иным лицам для строительства индивидуальных жилых домов (жилых домов блокированной застройки). Часть же соответствующей территории, обустраиваемая для общего пользования жителей жилищно-земельного комплекса и оснащаемая объектами инфраструктуры, может оставаться в собственности застройщика либо передаваться им в собственность другим (как правило, аффилированным с ним) лицам. Кроме того, застройщик, инвестируя денежные средства в освоение и благоустройство данной территории, может не только сам создавать коммерческие организации, но и привлекать на тех или иных правовых основаниях других хозяйствующих субъектов для управления создаваемыми и (или) приобретаемыми им инфраструктурными объектами, а также для обеспечения их сохранности и поддержания в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Сам факт сосуществования в рамках жилищно-земельного комплекса отдельных земельных участков с жилыми домами, расположенных в непосредственной близости друг к другу и объединенных общей внешней границей и единой инфраструктурой, предполагает наличие у собственников этих участков и домов потребности в создании комфортных условий для совместного проживания. Приобретая участки с уже построенными на них домами либо без таковых (но с целью последующего строительства жилого дома) в такого рода комплексе с благоустроенной охраняемой территорией, дорогами общего пользования, всеми видами инженерных сетей и коммуникаций и т.п., граждане имеют достаточные основания полагать, что данная потребность будет удовлетворена.

В то же время проживание на территории такого комплекса обычно предполагает пользование не только объектами его инфраструктуры, но и услугами, оказываемыми тем или иным (главным образом частным) субъектом (субъектами), по организации охраны, соблюдению контрольно-пропускного режима, обслуживанию дорог, ливневой канализации, сетей инженерно-технического обеспечения, ландшафтной инфраструктуры, по уборке территории, вывозу твердых бытовых отходов и т.д. В этом смысле при приобретении участков в жилищно-земельном комплексе - даже на начальных стадиях его застройки и тем более когда его территория общего пользования полностью либо, по крайней мере, частично благоустроена, а отдельные объекты инфраструктуры уже возведены или строятся - реальные и потенциальные собственники, действуя с должной степенью разумности и осмотрительности, как правило, не могут не осознавать необходимость участия в той или иной правовой форме в расходах, связанных с содержанием имущества общего пользования, включая оплату услуг по управлению данным имуществом и его содержанию.

Действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию. Обычно к такого рода имуществу на практике относятся земельные участки общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры.

Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан. При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить (в системе действующего правового регулирования - кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности.

В отсутствие прямо предусмотренной законом обязанности собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе нести расходы, связанные с содержанием имущества общего пользования, принадлежащего на праве собственности иному лицу, наиболее эффективным (в том числе в сравнении с нормами о неосновательном обогащении, применение которых опосредуется судебным решением с соответствующим распределением бремени доказывания) основанием для возложения на собственников участков и домов указанной обязанности может выступать договор, заключенный ими с управляющей организацией или с иным лицом, оказывающим услуги по управлению имуществом общего пользования и по его содержанию. Такой договор может определять в том числе размер платы за оказание соответствующих услуг и порядок ее изменения.

При этом в силу статей 17 (часть 3) и 35 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации, а также принципа добросовестности участников гражданских правоотношений (пункты 3 и 4 статьи 1 ГК Российской Федерации) ни при заключении, ни при изменении данного договора управляющая организация или иное лицо, оказывающее услуги по управлению имуществом общего пользования в жилищно-земельном комплексе и по его содержанию, не вправе действовать произвольно, навязывая другой стороне договора заведомо невыгодные для нее условия. Это могут быть, например, включение в предмет договора услуг (работ), выходящих за рамки объективно необходимых для надлежащего содержания имущества общего пользования, установление стоимости услуг, явно превышающей их рыночную стоимость, отнесение к имуществу общего пользования объектов, фактически не предназначенных для удовлетворения общей потребности жителей в комфортных условиях проживания, и т.п.

В отсутствие законодательной регламентации правового режима имущества общего пользования в комплексе индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, а равно регулирования отношений, связанных с управлением таким имуществом и с его содержанием, участники данных отношений и суды вынуждены прибегать к аналогии закона (п.8).

Правоотношения между собственниками жилых домов и земельных участков коттеджного поселка и ООО «Армада-Сервис» возникли на основании решения общего собрания собственников от 02.09.2017, которым ООО «Армада-Сервис» было выбрано организацией, оказывающей услуги и выполняющей работы по содержанию и ремонту имущества общего пользования, утвержден текст договора на эксплуатационное обслуживание. Данное решение не оспорено, его правомерность подтверждена заключением договоров с ООО «Армада-Сервис» собственниками, в том числе ФИО1 С 2017 года по настоящее время собственниками не принималось решения об изменении эксплуатационной компании.

Положения статьи 32 Закона РФ «О защите прав потребителей», предусматривающее право потребителя в одностороннем порядке отказаться от договора управления, при разрешении спора неприменимо, поскольку ФИО1, продолжая проживать и пользоваться общим имуществом жилого комплекса, будет получать услуги по обслуживанию общего имущества жилого комплекса, управляющая компания продолжит оказывать услуги по обслуживанию объектов инфраструктуры и дорог, не будет достигнута цель расторжения договора управления и прекращения правоотношений, что противоречит требованиям статьи 453 Гражданского кодекса РФ и предусмотренной статьями 450, 450.1 Гражданского кодекса РФ разумности и добросовестности при осуществлении прав при расторжении договора.

Коттеджный поселок «Графская Славянка» является жилым комплексом с единой территорией застройки, включающей земельные участки в установленных границах и расположенные на них жилые дома и иные объекты, принадлежащие физическим и юридическим лицам. Территория поселка огорожена, имеется один КПП. Данные обстоятельства установлены решением Гатчинского городского суда от 07.09.2022 по делу № 2-1893/2022.

При заключении договора купли-продажи истец обязал продавца организовать внутреннюю инфраструктуру коттеджного поселка, в соответствии с п. 3.4. договора купли-продажи, а именно: подготовить план застройки «Земельного массива»; строительство и ввод в эксплуатацию электросети на территории «Земельного массива», точки подключения к этой электросети в виде узла учета потребления электроэнергии на расстоянии до 20м от границы участка, с выделенной электрической мощностью 10 кВт; строительство ограждения (забора) по фасадной стороне «Земельного массива»; строительство внутрипоселковых проездов к участку; постройку домика охраны, КПП с автоматическим шлагбаумом; гостевую парковку; строительство детской и спортивных площадок с грунтовым покрытием; строительство пожарных водоемов; строительство общественной прогулочной зоны.

Истец деятельность, связанную с ведением садоводства, огородничества и дачного хозяйства, на земельном участке не осуществляет.

В качестве подтверждения создания инфраструктуры коттеджного поселка и своих доводов ООО «Армада-Сервис» предоставило следующие доказательства (л.д.247-247а том 2, л.д.1-231 том 3):

генеральный план коттеджного поселка «Графская Славянка» п. 3.4.1 (л.д.247-247а том 2),

доказательства исполнения пункта 3.4.5. договора КП на постройку домика охраны. КПП с автоматическим шлагбаумом: копия акта приемки законченного строительства объекта - административное здание со встроенным КПП, копия выписки ЕГРН по нежилому зданию с кадастровым номером 47:23:0319003:2112, копия соглашение о сервитуте № 20/30-17Д от 20 марта 2017г.

доказательства исполнения пункта 3.4.6. на гостевую парковку: копия акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 16.12.2018;

доказательства исполнения пункта 3.4.4. Договора - дороги: копии актов освидетельствования скрытых работ за 2016-2019 г.г., акты приемки законченного строительства;

доказательства исполнения пункта 3.4.2. строительство и ввода в эксплуатацию электросетей - акты освидетельствования срытых работ, акты, приемки законченного строительства от 30.10.2018г. и 30.11.2018г.;

доказательство исполнения пункта 3.4.3 - строительство ограждения по фасадной части: договор подряда № 17-08/20-ЗП от 17 августа 2020г., справка по форме КС-3 № 1, акты приемки выполненных работ;

доказательство исполнения п. 3.4.7. - строительство детской и спортивных площадок с грунтовым покрытием: копии актов освидетельствования скрытых работ, акты выполненных работ;

доказательства исполнения п. 3.4.8. - строительство пожарных водоемов: копии акта освидетельствования срытых работ, акт приемки законченных работ

доказательства исполнения п. 3.4.9. - строительство прогулочной зоны: копии актов освидетельствования скрытых работ.

Выполнение п. 3.4.10 нанесение финишного покрытия дорог асфальтовой крошкой по решению общего собрания собственников земельных участков коттеджного поселка «Графская Славянка» от 22.12.2018 было приостановлено до завершения основного строительства (л.д.109-110 том 3).

Истцом не представлены доказательства неисполнения ООО «Армада» обязательств, предусмотренных пунктом 3.4. Договора.

Позиция истца, что объекты инфраструктуры и места общего пользования коттеджного поселка должны быть переданы в общую долевую собственность истца не только не основаны на нормах права, но и противоречит позиции Конституционного суда РФ, изложенной в вышеуказанном Постановлении № 55-П от 28 декабря 2021 года, согласно которому, хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан. При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить (в системе действующего правового регулирования - кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности.

Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из пункта 3.4. Договора купли-продажи от 28.05.2018 не следует, что продавец ООО «Армада» обязан организовать строительство, а не передать или построить объекты инфраструктуры коттеджного поселка. Таким образом, доказыванию подлежит факт организации инфраструктуры поселка и строительства перечисленных выше объектов.

ФИО1 ссылается, что услуги по договору оказываются не в полном объеме и ненадлежащего качества. Вместе с тем, в нарушение норм статьи 56 ГПК РФ никаких доказательств этих фактов, а также доказательств иных существенных нарушений договора ООО «Армада-Сервис» истец в материалы дела не представил. С момента заключения договора от истца жалоб на его ненадлежащее исполнение, просьб о пересчете платы не поступало.

При таких обстоятельствах не имеется оснований для вывода о нарушении ООО «Армада-Сервис» существенных условий договора.

Как установлено судом, ответчик исполняет свои обязательства по договору эксплуатационного обслуживания, а именно: осуществление вывоза ТБО; видеонаблюдение; круглосуточная вахта КПП, охранные услуги ЧОП; содержание и ремонт внутрипоселковых проездов и мест общего пользования; покос травы, уборка листвы, сухой травы, уборка мусора; обеспечение наружного освещения мест общего пользования; проведение праздничных мероприятий; содержание и ремонт ливневой канализации.

В настоящее время инфраструктура поселка находится в надлежащем виде для комфортного проживания граждан, что подтверждается актом и фототаблицей от 18.08.2023 (л.д.232-237 том 3).

В качестве подтверждения производимых затрат на эксплуатационное обслуживание коттеджного поселка ответчик предоставил копии финансово-хозяйственных документов: товарно-транспортные накладные на нерудные материалы, щебень, песок; платежные поручения по оплате электроэнергии в АО «Петербургская сбытовая компания»; платежные поручения по возмещению затрат электроэнергии от ООО «Армада-Сервис» в ООО «Армада»; платежные поручения по аренде техники; платежные поручения за вывоз ТБО; платежные поручения по оплате средств малой механизации, топлива, ГСМ (л.д. 238-250 том 3, л.д.1-250 том 4, л.д.1-19 том 5):

Согласно п. 1.1. договора на эксплуатационное обслуживание коттеджного поселка «Графская Славянка» № 2-367/(436) от 19.05.2018, заключенного между ООО «Армада-Сервис» и ФИО1, исполнитель представляет на территории коттеджного поселка «Графская Славянка» эксплуатационные услуги, необходимые для использования земельного участка заказчика.

В соответствии с п.п. 1.2-1.6 договора на эксплуатационное обслуживание исполнитель предоставляет заказчику эксплуатационные услуги согласно приложению № 1 к договору с учётом фактического объёма потребления энергоресурсов и иных услуг обеспечивает вывоз бытовых отходов, мусора, уборку объектов общего пользования, благоустройство территории, ее озеленение, очистку территории, проездов от снега, обеспечивает эксплуатацию объектов общего пользования, их обслуживание, содержание и ремонт (в т.ч. внутри поселковые проезды, контроль-пропускной пункт, ограждение), обеспечивает организацию контрольно-пропускного режима и охрану объектов общего пользования.

В соответствии с п.п. 2.1.1-2.1.7. договора на эксплуатационное обслуживание исполнитель осуществляет эксплуатационное обслуживание коттеджного поселка и его содержание, направленное на обеспечение соответствующего функционирования поселка, обеспечение прав пользования домовладением и земельным участком и прав иных лиц, проживающих в поселке; осуществляет меры направленные на обеспечение безопасности на территории коттеджного поселка; осуществляет текущий ремонт и техническое обслуживание объектов общего пользования; обеспечивает коммунальными услугами надлежащего качества; обеспечивает проезд строительной техники к участкам (при необходимости); осуществляет контроль за работой подрядных организаций; ведет расчеты за перечисленные услуги и контролирует внесение данных платежей; участвует в проверка и обследованиях коттеджного поселка, составляет акты по факту непредставления, некачественного или несвоевременного предоставления услуг по договору.

Тарифы по договору на эксплуатационное обслуживание коттеджного поселка «Графская Славянка» согласованы сторонами в Приложении № 1 к договору на эксплуатационное обслуживание.

Согласно п. 3.8. договора на эксплуатационное обслуживание перечень и стоимость услуг, указанных в Приложении №1 к настоящему Договору, могут быть изменены исполнителем один раз в год в одностороннем порядке в связи с наступлением любого из перечисленных в настоящем пункте событий: с ростом установленных тарифов и (или) цен на работы/услуги привлекаемых Исполнителем третьих лиц, изменением законодательства, регулирующего отношения по Договору, изменением рыночной стоимости материалов и оборудования, используемых при эксплуатации Коттеджного посёлка, изменением тарифов на энергоносители, изменением уровня минимальной оплаты труда, а также в связи со строительством и вводом в эксплуатацию инженерных сетей и объектов общего пользования на территории Коттеджного поселка.

С момента заключения договора на эксплуатационное обслуживание с ФИО5 в 2018 году исполнитель не пользовался своим правом на ежегодное повышение тарифов, тарифы на эксплуатационное обслуживание за весь период были повышены два раза (в 2021 году).

Первое повышение тарифов произошло по решению исполнителя с 22.01.2021 согласно п. 3.8. договора на эксплуатационное обслуживание.

Второе повышение тарифов произошло с 01.07.2021 по решению общего собрания собственников земельных участков коттеджного поселка «Графская Славянка» от 22.05.2021, тарифы были повышены еще раз в 2021 году. Необходимость повышения тарифов была вызвана резким повышением цен на строительные и ремонтные материалы/работы весной 2021 года, в связи с чем, собственники и инициировали проведение собрания.

ООО «Армада-Сервис» не являлось участником собрания собственников коттеджного поселка, так как не владеет земельными участками в указанном поселке. Истец выполняет функции эксплуатационного обслуживания инфраструктуры поселка в соответствии с договором обслуживания. Инициатором поднятия тарифов с 01.07.2021 истец не был, принял решение к исполнению.

Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 05.12.2022 по делу 2-1669/2022 и апелляционным определением Ленинградского областного суда от 03.05.2023 протокол общего собрания собственников от 22.05.2021 признан ничтожным ввиду отсутствия кворума (47%).

С 01.07.2021 и по настоящее время ООО «Армада-Сервис» осуществляло обслуживание поселка по тарифам, принятыми собранием собственников, из чего формировались оказанные объемы услуг.

Тарифы по обслуживанию коттеджного поселка на период с 01.01.2022 по настоящее время являются действующими, поскольку истец в соответствии с п. 3.8. договора на эксплуатационное обслуживание имел право на повышение стоимости оказываемых услуг с января 2022 года в одностороннем порядке. Ответчик был уведомлен об изменении тарифов письмами истца.

На территории коттеджного поселка в период с 14.06.2023 по 13.08.2023 проводилось общее собрание собственников земельных участков, один из вопросов повестки дня, стоявших на обсуждении собственников, было утверждение тарифов на эксплуатационное обслуживание коттеджного поселка «Графская Славянка», на период с 01.07.2021 по 31.08.2023 (л.д.23-26 том 5). Согласно представленной копии протокола № 1/2023 счетной комиссией осуществлен подсчет голосов, собрание признано правомочным. По вопросу утверждения тарифов, по которым ООО «Армада-Сервис» начисляет оплату за эксплуатационное обслуживание с 01.07.2021, проголосовало большинство собственников.

Таким образом, было принято новое решение общего собрания собственников, по утверждению тарифов на эксплуатационное обслуживание.

По аналогии со статьей 44 ЖК РФ общее собрание собственников является органом управления, к компетенции которого относится, в том числе выбор способа управления и решение об установлении размера платы за содержание и ремонт мест общего пользования. Собственники самостоятельно определили размер и период начисления платы за эксплуатационное обслуживание, включая распространение действия размера платы на предыдущие периоды времени.

Кроме этого, решением общего собрания собственников, большинством голосов, утвержден годовой финансовый отчет ООО «Армада-Сервис» за 2021-2022 годы, подтверждены полномочия истца как организации, осуществляющей эксплуатационное обслуживание на территории поселка.

В соответствии с п. 3.4.2. договора купли-продажи земельного участка в коттеджном поселке «Графская Славянка» № 1-195/ОД-Гс (436) от 28.05.2018 продавец - ООО «Армада» обязалось организовать строительство и ввод в эксплуатацию электросети на территории земельного массива, точки подключения к этой электросети в виде узла учета потребления электроэнергии на расстоянии до 20 метров от границы земельного участка, с выделенной электрической мощностью до 10 кВт.

Свои обязанности по строительству электросети в коттеджном поселке «Графская Славянка» ООО «Армада» выполнило в полном объеме и в установленный срок.

Обеспечение электроэнергией мест общего пользования в поселке осуществлялось и осуществляется на основании договора энергоснабжения № 47300000304429 от 01.05.2017, а позднее и по договору энергоснабжения № 78260000319244 от 10.02.2021 (л.д.22-39 том 3).

Потребление электроэнергии в частных индивидуальных домах собственников земельных участков в поселке в целях личного пользования, происходило путем подключения их к электросети, строительство которой осуществило ООО «Армада». Сама электроэнергия вырабатывалась с помощью дизель генераторов, которые находились в собственности ООО «Армада» и которые были арендованы у сторонних организаций.

Данные обстоятельства подтверждаются представленными в судебное заседание 06.10.2023 документами: актами скрытых работ по установки железобетонных столбов, протяжки линий электропередач; актами приемки законченных работ наружного электроснабжения; договором аренды дизель генератора № А-12/2020-М от 10.12.2020; договором аренды дизель генератора № 171120-А 17.11.2020; договором купли-продажи дизель генератора № 24-04/2020; документы, подтверждающие покупку генератора Wilson Р100; договором поставки нефтепродуктов № 19-12/КНС-17 от 19.12.2017.

В силу положений пункта 1 статьи 540 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети.

Часть 1.1 статьи 157 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее - ЖК) устанавливает, что правила предоставления коммунальных услуг собственникам жилых домов, особенности предоставления отдельных видов коммунальных услуг собственникам жилых домов устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с абзацем вторым подпункта «а» пункта 3 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (далее - Правила 354, утв. постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354) коммунальные услуги предоставляются собственнику жилого помещения и проживающим с ним лицам с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Согласно пункту 6 Правил 354 предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется на основании возмездного договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, из числа договоров, указанных в пунктах 9-12 Правил 354.

Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, может быть заключен с исполнителем в письменной форме или путем совершения потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг (далее - конклюдентные действия).

Согласно подпункту «б» пункта 10 Правил 354 условия предоставления коммунальных услуг собственнику и пользователю жилого дома (домовладения) по его выбору могут определяться в договоре о предоставлении коммунальных услуг, заключаемом собственником жилого дома (домовладения) с организацией, которая от своего имени и в интересах собственника заключает договоры электроснабжения с соответствующими ресурсоснабжающими организациями.

ООО «Армада-Сервис» по договору № 01-12/17Э о возмещении затрат за потребляемую электроэнергию от 01.12.2017 компенсировало ООО «Армада» затраты на электрическую энергию, потребленную как на нужды освещения мест общего пользования коттеджного поселка «Графская Славянка», так и на нужды собственников индивидуальных земельных участков (л.д.40-42 том 3).

Являясь владельцем вышеуказанных объектов электросетевого хозяйства ООО «Армада» в силу вышеуказанных договорных обязательств, норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Правил 354, а также положений Правил технологического присоединения энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии, объектов по производству электрической энергии, а также объектов электросетевого хозяйства, принадлежащих сетевым организациям и иным лицам, к электрическим сетям (утв. постановлением Правительства РФ от 27.12.2004 № 861) не имело права отказывать собственникам земельных участков поселка в присоединении их жилых домов к принадлежащей ей электрической сети для бытового потребления им электрической энергии, а также в подаче производимой ею электрической энергии для нужд бытового потребления в жилых домах.

В свою очередь ООО «Армада-Сервис» предоставляло истцу коммунальную услугу по электроснабжению земельного участка и коммунальную услугу по электроснабжению мест общего пользования коттеджного поселка «Графская Славянка» и предоставляет по настоящее время.

В счетах, за предоставляемые услуги, производилось начисление оплаты за электроэнергию как в индивидуальном порядке, по показаниям приборов учета, так и за электроэнергию мест общего пользования. Расчет оплаты электроэнергии производился в соответствии с тарифами, установленными Правительством Ленинградской области.

С момента осуществления технологического подключения к сетям ПАО «Россети Ленэнерго», собственники земельных участков в индивидуальном порядке заключали договор на потребление электроэнергии с организацией являющейся гарантированным поставщиком электроэнергии.

В случае подключения земельного участка к сетям ПАО «Россети Ленэнерго», происходило отключение от сетей ООО «Армада». По мере подключения земельных участков к сетевой организации, происходил демонтаж столбов и электросети, обслуживающей частные земельные участки, принадлежащей ООО «Армада».

В соответствии с п. 2.3.2. договора на эксплуатационное обслуживание заказчик обязан своевременно оплачивать потребленные коммунальные услуги, эксплуатационные услуги, а также иные оказанные исполнителем услуги по письменной заявке заказчика.

В соответствии с п. 3.7. договора на эксплуатационное обслуживание заказчик самостоятельно до 10 числа месяца, следующего за отчетным, получает квитанцию на оплату одним из способов, указанных в договоре на эксплуатационное обслуживание, и производит оплату на расчетный счет исполнителя.

Согласно заключению специалистов №14/1 от 15.02.2022 ООО «Экспертный центр Северо-Запада», в котором приводится расчет цен эксплуатационного обслуживания, основанный на стоимости аналогичных услуг по региону, их обоснованность, следует, что величина тарифа на эксплуатационное обслуживание коттеджного поселка «Графская Славянка», на 21.04.2021 составляла 7 506 рублей (л.д.28-59 том 5), что превышает плату, которую с июня 2021 года взымает ООО «Армада-Сервис» за эксплуатационное обслуживание.

Членство истца в СНТ «Дачный-3» (ИНН <***>, ОГРН <***>), расположенного в границах коттеджного поселка «Графская Славянка» и внесение платежей в указанное СНТ правового значения не имеет, поскольку СНТ «Дачный-3» не могло и не может в настоящее время оказывать те услуги, которые были предоставлены и предоставляются в настоящее время ответчиком истцу.

Таким образом, указанные истцом услуги ответчиком в спорный период оказывались надлежащим образом, в связи с чем основания для указанного истцом перерасчета отсутствуют.

В удовлетворении исковых требований суд отказывает в полном объеме.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ судебные расходы истца возмещению ответчиком не подлежат.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «Армада-Сервис» отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья

Решение принято судом в окончательной форме 13.10.2023