Гражданский кодекс часть 1

Требования мотивированы тем, что <дата>. между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи нежилого помещения, общей площадью 65,5 кв.м. этаж цокольный, расположенный по адресу: <адрес>,
<адрес>, кадастровый №. Однако впоследствии истец выяснил, что данное нежилое помещение не пригодно для использования его по своему назначению (в качестве офиса, коммерческого помещения, магазина, склада и т.п.). Согласно справке № от <дата>, выданной председателем ЖСК «Утес-2000» в указанном помещении находятся внутридомовые стояки холодного водоснабжения, канализации, электропроводка, обеспечивающие эксплуатацию всего жилого дома, в связи с чем необходим постоянный доступ сотрудников ЖСК «Утес-2000» в указанное помещение для осмотра и ремонта инженерных систем. При указанных обстоятельствах проведение ремонта помещения, в частности, закрытие коммуникаций, невозможно. Кроме того, при проведении работ коммунальными службами по ремонту инженерных систем, возможно нанесение ущерба помещению, мебели и оборудованию находящихся внутри указанного помещения. Согласно заключению специалиста № строительно-технической экспертизы об установлении технического состояния нежилого помещения от <дата> указанное нежилое помещение, находящееся в частной собственности не является самостоятельным объектом недвижимости, а фактически является общедомовым техническим помещением многоквартирного дома, и не может быть использовано в качестве встроенного нежилого помещения по иным видам разрешенного использования в многоквартирных домах, установленных законом. Таким образом, по мнению истца, продавцом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения от
<дата> была скрыта информация о действительном техническом состоянии продаваемого объекта недвижимости и о наличии правопритязаний управляющей организации по факту организации постоянного доступа в помещение для проведения ремонтных и профилактических работ на инженерных системах, находящихся внутри помещения. Указанные обстоятельства, по мнению истца, свидетельствуют о недобросовестном поведении (злоупотреблении правом) со стороны ответчика при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.

На основании изложенного, ФИО1 просила расторгнуть договор
купли-продажи нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, общей площадью 65,5 кв.м. этаж № цокольный, расположенный по адресу: <адрес>,
<адрес>, кадастровый №, заключенный <дата> между ФИО1 и ФИО4; прекратить зарегистрированное право собственности ФИО1 на указанное нежилое помещение; признать за ФИО4 право собственности на данное помещение; взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 1000000 руб., уплаченные по договору купли-продажи нежилого помещения от
<дата>, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 13200 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме. Дополнительно пояснила, что увидев объявление на сайте Авито о продаже двух смежных нежилых помещений по адресу: <адрес>,
<адрес>, вступила в переговоры с ответчиком ФИО5, в ходе которых истец сообщала о целях приобретения нежилого помещения – для размещения швейного цеха со складскими помещениями. Оба помещения, предлагаемые к продаже, являлись смежными, имели отдельные входы, одно помещение было отремонтировано и его можно было эксплуатировать сразу после покупки. Второе помещение № (спорный объект недвижимости) было без ремонта, с открытыми коммуникациями. При этом ответчик ее заверила в том, что возможно произвести ремонт с закрытием коммуникаций, поскольку такой же ремонт был сделан в смежном помещении. Какой-либо иной информации о проблемах с техническим состояниям данного помещения, с возможностью его использования в соответствии с целями покупателя, возможных претензиях на доступ к этому помещению третьих лиц, в частности, управляющей компании, о регулярных авариях инженерных коммуникаций, которые длительное время происходили в помещении, покупателю сообщено не было. Кроме того, ранее до приобретения данного помещения в нем происходили заливы, затапливания, которые продолжаются до настоящего времени, в результате чего в помещении длительное время стоит неприятный запах канализаций, фикалий. От председателя ЖСК «Утес-2000» ФИО6 ей также стало известно, что спорное помещение не может эксплуатироваться как самостоятельное нежилое помещение, в нем нельзя производить ремонт и необходимо обеспечивать круглосуточный доступ сотрудников ЖСК для эксплуатации коммуникаций и устранения аварий, поскольку в данном помещении расположены общедомовые стояки холодного водоснабжения, канализации, электропроводка, обеспечивающие эксплуатацию всего жилого дома. Вышеуказанные обстоятельства при заключении договора купли-продажи спорного нежилого помещения не были до нее доведены, были сокрыты. В отношении каждого из помещений был заключен отдельный договор купли-продажи как в отношении отдельных объектов недвижимого имущества. При этом, зная о неликвидности спорного помещения и наличии существенных ограничений на его использование, ответчик установил его стоимость в размере 1000000 руб., что свидетельствует о явной недобросовестности при заключении договора с целью получения необоснованной выгоды и избавления от неликвидного объекта путем сокрытия от покупателя существенных для него фактов. При наличии у нее таковой информации, она отказалась бы от приобретения данного помещения. Полагала, что имеются основания для расторжения договора купли-продажи.

Представитель истца ФИО2 исковые требования поддержал в полном объеме, полагал, что имеются основания для расторжения договора купли-продажи. Дополнительно пояснил, что в спорном помещении находятся инженерные коммуникации общего пользования, обслуживающие более одного помещения, к которым необходим беспрепятственный доступ при проведении периодического обслуживания коммуникаций, выполнения ремонтных работ, устранения аварийных ситуаций. Кроме того, спорное помещение непригодно для эксплуатации, в том числе для склада и швейного цеха в связи с заливом канализационными сточными водами. На момент покупки спорного жилого помещения оно было обременено правами управляющей организации, связанными с обслуживанием общедомового имущества многоквартирного жилого дома и инженерных коммуникаций, о которых продавец ФИО5 не уведомила покупателя ФИО1 при заключении договора купли-продажи.

Представитель ответчика ФИО3 возражал относительно заявленных исковых требований, просил в их удовлетворении отказать. Пояснил, что согласно представленной выписке из ЕГРН от <дата> какие-либо права или претензии со стороны третьих лиц на спорное помещение на момент заключения и государственной регистрации договора купли-продажи от <дата> отсутствовали. Никаких доказательств наличия на момент подписания договора таких прав или претензий третьих лиц истцом не представлено. Никакая информация о фактическом состоянии помещения не скрывалась. Имеющиеся в помещении коммуникации ничем не скрыты и не похожи на коммуникации, предназначенные для обслуживания одного помещения. Истцу предоставлялась возможность без ограничений осматривать помещение, чем покупатель воспользовался и осматривал помещение, видел наличие в нем коммуникаций. Ни по условиям договоров, ни по сведениям из ЕГРН проданное спорное помещение не предназначено для использования в качестве офиса, коммерческого помещения, магазина, склада. Напротив, данное помещение было продано исключительно в связи с продажей соседнего (смежного) нежилого помещения. До приобретения данных помещений (спорного и соседнего (смежного)) они составляли единое целое помещение, однако, поскольку в спорное помещение требовался систематический доступ обслуживающей организации, оно было выделено в отдельное помещение с отдельным входом. Таким образом, соседнее (смежное) помещение является ликвидным и может использоваться собственником свободно, а спорное помещение является неликвидным и не имеет самостоятельного хозяйственного значения, поскольку имеет существенные ограничения по целям использования и в основном предназначено именно для обслуживания, находящихся в нем коммуникаций. При этом не исключено использование отдельных в нем комнат по другому назначению. Кроме того, данное состояние помещения подпадает под официально установленное для данного помещения назначение, зарегистрированное в ЕГРН – «нежилое помещение». Довод истца о сокрытии вышеуказанных фактов ничем не подтвержден.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ЖСК «Утес 2000» ФИО6 в судебное заседание не явилась, извещалась надлежащим образом, ходатайство об отложении рассмотрения дела не заявила. Ранее в судебном заседании поясняла, что в спорном помещении проходят инженерные коммуникации, которые обслуживают весь многоквартирный дом, в связи с чем проводить ремонт в помещении и закрывать эти коммуникации невозможно. Кроме того, подтвердила, что данное помещение периодически затапливает, практически каждый месяц.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области в судебное заседание не явился, извещался надлежащим образом, ходатайство об отложении рассмотрения дела не заявил.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом.

Исследовав материалы дела и оценив все представленные доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.

В силу ч. 3 ст. 123 Конституции РФ, ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.

На основании ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Из вышеуказанной нормы права следует принцип свободы договора, который означает, что граждане и юридические лица самостоятельно решают с кем и какие договоры заключать и свободно согласовывают их условия.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену) (п. 1).

К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров (п. 5).

В силу ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи (п. 1).

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями
(п. 2).

Согласно п. 1 ст. 470 ГК РФ товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным ст. 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

На основании ст. 495 ГК РФ продавец обязан предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о товаре, предлагаемом к продаже, соответствующую установленным законом, иными правовыми актами и обычно предъявляемым в розничной торговле требованиям к содержанию и способам предоставления такой информации (п. 1).

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В ст. 475 ГК РФ предусмотрены последствия передачи товара ненадлежащего качества.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Исходя из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как следует из материалов дела и установлено судом, <дата> между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО4 заключен договор
купли-продажи нежилого помещения, общей площадью <данные изъяты>. этаж № цокольный, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Цена нежилого помещения составила 1000000 руб. (п. 2 договора), которая оплачена истцом в полном объеме, что не оспаривалось сторонами по делу.

Указанный договор купли-продажи <дата> зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области.

Как указывает истец, данное помещение приобреталось им для использования в предпринимательских целях, а именно, в качестве офиса/коммерческого помещения или магазина, или склада под швейную фабрику.

ФИО1 с 2012 г. осуществляет предпринимательскую деятельность по основному виду деятельности - торговля оптовой одеждой и обувью, дополнительному виду деятельности – производство текстильных изделий.

Однако впоследствии после покупки помещения истец выяснил, что данное нежилое помещение не пригодно для использования его по своему назначению и целям, для которых оно приобреталось.

В частности, в указанном нежилом помещении находятся внутридомовые стояки холодного водоснабжения, канализации, электропроводка, обеспечивающие эксплуатацию всего жилого дома, в связи с чем необходим постоянный доступ сотрудников ЖСК «Утес-2000» для осмотра и ремонта инженерных систем. Кроме того, данное нежилое помещение на протяжении длительного времени затапливает, систематически каждый месяц, в связи с чем в помещении стоит неприятный запах канализаций, фикалий.

Таким образом, по мнению истца, продавцом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения от <дата> была скрыта информация о действительном техническом состоянии продаваемого объекта недвижимости и о регулярных заливах помещения, что свидетельствует о недобросовестном поведении со стороны ответчика при заключении договора купли-продажи нежилого помещения.

В добровольном порядке сторонами не достигнуто соглашение о расторжении договора купли-продажи от <дата>

Полагая свои права нарушенными, истец обратился сданным иском в суд.

При рассмотрении дела допрашивался в качестве свидетеля ФИО7, который с <дата> и по настоящее время работает слесарем в
ЖСК «Утес 2000», подтвердил, что спорное нежилое помещение систематически каждый месяц затапливает, он прочищает трубы, однако, засоры канализационных труб повторяются в связи с их ненадлежащем состоянием и требуют ремонта.

В ходе судебного разбирательства по ходатайству сторон по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено, ООО «Приоритет Оценка».

Согласно выводам заключения эксперта № от <дата> имеются в нежилом помещении, назначение: нежилое помещение, общей площадью 65,5 кв.м. этаж № цокольный, расположенном по адресу: <адрес>,
<адрес>, кадастровый №
следы залития канализационными сточными водами, в том числе установлено наличие сухих пятен серого цвета на поверхностях нижней части стен и пола, на поверхности пола сухие инородные включения, грязь. Признаки залива установлены по всей площади в нежилом помещении, обозначенном ниже на плане красной стрелкой, и так же частично установлены в смежном помещении, указанное место залива обозначено зеленой стрелкой.

В указанном красной стрелкой нежилом помещении расположен канализационный стояк общего пользования, отводящий сточные воды от части помещений квартир первого и второго подъездов, в нижней части на уровне пола расположен открытый участок трубопровода канализационной системы (боковой патрубок), осуществляющий функцию ревизии (используется для проверки работы системы, удаления засора из стояка без демонтажа и повреждения трубопровода). Таким образом, прочистка общедомового канализационного стояка при засоре производится в исследуемом нежилом помещении, иные варианты прочистки не установлены.

Не представляется возможным экспертным методом (на основании результатов осмотра, контрольных измерений, каких-либо лабораторных исследований) установить время (период) образования указанных следов залития в нежилом помещении, они могли образоваться как до 15 июля и ранее, так после 15 июля
2021 г. и позже. На дату экспертного осмотра в исследуемом нежилом помещении аварийная ситуация не установлена, коммуникации в работоспособном состоянии, поверхности пола, стен, перекрытий сухие.

Причиной залива нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты>. этаж № цокольный, расположенного по адресу:
<адрес>, кадастровый №, являлся залив канализационными сточными водами в указанном помещении из-за засора канализационного трубопровода общего пользования (засора общедомовой системы канализации; общедомовое имущество, согласно
п. 5 Постановление Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491).

В указанном нежилом помещении расположен канализационный стояк общего пользования, отводящий сточные воды от помещений многоквартирного жилого дома, в нижней части на уровне пола расположен открытый участок трубопровода канализационной системы (боковой патрубок), осуществляющий функцию ревизии (используется для проверки работы системы, удаления засора из стояка без демонтажа и повреждения трубопровода). Таким образом, прочистка общедомового канализационного стояка при засоре производится в исследуемом нежилом помещении, иные варианты прочистки не установлены.

В нежилом помещении, назначение: нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты>. этаж № цокольный, расположенном по адресу: <адрес>,
<адрес>, кадастровый №, имеются инженерные коммуникации общего пользования, обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме (коммуникации обслуживающие помещения второго и первого подъездов, к которым необходим беспрепятственный доступ технических специалистов для обслуживания / проверки режима эксплуатации инженерных коммуникаций, при проведении периодического обследования коммуникаций, выполнения ремонтных работ, устранения аварийных ситуаций на коммуникациях; факт обслуживания указанными ниже коммуникациями всего многоквартирного дома не установлен):

- в помещении условно обозначенном ниже на плане №: канализационный трубопровод общего пользования (стояк, лежак) с ревизией (используется для проверки работы системы общедомовой канализации, удаления засора из стояка без демонтажа и повреждения трубопровода); трубопроводы отопления на помещения квартир всего подъезда с запорно-регулирующими устройствами (установлены краны для отключения подачи теплоносителя по мере технической необходимости); трубопровод отопления в помещение условно обозначенное ниже на плане №;

- в помещении условно обозначенном ниже на плане №: канализационный трубопровод общего пользования (лежак); кабели системы электроснабжения помещений всего подъезда, далее в помещение условно обозначенном ниже на плане № и в смежное помещение на цокольном этаже; трубопроводы холодного и горячего водоснабжения всего подъезда; трубопроводы отопления на помещения квартир второго подъезда;

- в помещении условно обозначенном ниже на плане №: кабель системы электроснабжения помещений второго подъезда, и далее в помещения первого подъезда; трубопроводы отопления; трубопровод водоснабжения на помещения первого подъезда с запорно-регулирующим устройством (для отключения подачи водоснабжения по мере технической необходимости).

Также в заключении эксперта приведен план нежилого помещения этаж
№ цокольный, расположенного по адресу: <адрес>,
<адрес>, кадастровый №, с условным обозначением нумерации помещений.

Отсутствует в нежилом помещении, назначение: нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> этаж № цокольный, расположенном по адресу: <адрес>,
<адрес>, пом. 212, кадастровый № техническое оборудование, обслуживающее весь многоквартирный дом.

На дату экспертного осмотра установлено, что в нежилом помещении, назначение: нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты>. этаж № цокольный, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый № имеются инженерные коммуникации общего пользования, обслуживающие более одного помещения, которые находятся в удовлетворительном (работоспособном) техническом состоянии, за исключением участка канализационного стояка общего пользования в помещении условно обозначенным № (на дату осмотра отсутствуют видимые течи, аварийное и / или критическое техническое состояние коммуникаций не установлено; эксплуатация коммуникаций происходит в рабочем режиме, на дату осмотра не установлено наличия нарушений эксплуатации коммуникаций, обслуживающих более одного помещения в данном многоквартирном доме).

Участок канализационного стояка в исследуемом нежилом помещении, условно обозначенном на плане выше №, в нижней части имеет признаки физического износа, характерные для неудовлетворительного состояния трубопровода при которых требуется ремонт (установлено наличие поражений коррозией внешних поверхностей трубопровода, повреждения в виде фрагментарных разрушений в стыковом соединении, отсутствие заглушки на отводе, признаки физического износа, согласно ВСН 53-86(р); требуется замена металлического участка канализационного стояка в помещении №, обозначенном на плане выше, установка заглушки).

В нежилом помещении, назначение: нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> этаж № цокольный, расположенном по адресу: <адрес>,
<адрес> кадастровый № имеются инженерные коммуникации общего пользования, обслуживающие более одного помещения в многоквартирном доме к которым необходим беспрепятственный доступ при проведении периодического обследования коммуникаций, выполнения ремонтных работ, устранения аварийных ситуаций на коммуникациях (для осмотра технического и санитарного состояния, планового обслуживания / проверки режима эксплуатации инженерных коммуникаций – необходим периодический доступ, не чаще 1 раза в 3 месяца; для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости; необходим незамедлительный доступ в любое время к коммуникациям общего пользования при возникновении аварийной ситуации, для ликвидации аварий, согласно V. п. 34
п.п. «е» Постановления Правительства РФ от 06 мая 2011 г. № 354,
п. 2.1 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170).

Постоянный доступ к указанным в рамках ответа на вопрос № инженерным коммуникациям в исследуемом нежилом помещении не требуется (доступ необходим при проведении периодического обследования коммуникаций, выполнении ремонтных работ, устранении аварийных ситуаций на коммуникациях).

На дату экспертного осмотра нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, общей площадью <данные изъяты> этаж № цокольный, расположенном по адресу: <адрес> кадастровый №, не пригодно для эксплуатации, в том числе в коммерческих целях (в качестве офиса, коммерческого помещения, магазина, склада и т.п.), так как установлен факт залива указанного помещения канализационными сточными водами.

Нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, общей площадью
<данные изъяты>. этаж № цокольный, расположенном по адресу: <адрес>,
<адрес>, кадастровый №, после устранения последствий залива указанного помещения канализационными сточными водами ограничено пригодно для эксплуатации, в том числе в коммерческих целях (в качестве подсобного помещения, склада, хранения инвентаря с учетом имеющихся коммуникаций в указанном помещении) только при выполнении следующих условий (ограничений):

- предоставления беспрепятственного доступа при проведении периодического обследования коммуникаций, выполнения ремонтных работ, устранения аварийных ситуаций на коммуникациях (для осмотра технического и санитарного состояния, планового обслуживания/проверки режима эксплуатации инженерных коммуникаций – необходим периодический доступ, не чаще 1 раза в 3 месяца; для проверки устранения недостатков предоставления коммунальных услуг и выполнения необходимых ремонтных работ - по мере необходимости; необходим незамедлительный доступ в любое время к коммуникациям общего пользования при возникновении аварийной ситуации, для ликвидации аварий, согласно V. п. 34
п.п. «е» Постановления Правительства РФ от 06 мая 2011 г. № 354, п. 2.1 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170);

- отделочные работы в нежилом помещении должны быть выполнены с учетом возможности предоставления по первому требованию управляющей организации в соответствии с нормативными документами и технической необходимостью доступа к осмотру и ремонту всех коммуникаций общего пользования, указанных в рамках ответа на вопрос № 3, предоставления доступа для своевременной прочистки системы общедомовой канализации.

Данное заключение эксперта соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», и оценено в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ. Экспертиза проведена по поручению судьи, экспертом, имеющим высшее техническое образование, соответствующую квалификацию и прошедшим профессиональную переподготовку и повышение квалификации, длительный стаж работы по специальности, эксперт предупреждался об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем не имеется оснований сомневаться в компетенции эксперта, проводившего экспертизу.

Выводы эксперта является полными, не содержат противоречий и ответчиком в установленном законом порядке не опровергнуты, заключение не противоречит пояснениям сторон в части фактических обстоятельств спора, согласуется с представленными письменными доказательствами по делу.

С учетом изложенного, суд принимает заключение эксперта № от
<дата>, составленное <данные изъяты> в качестве доказательства по делу в соответствии со ст. 55 ГПК РФ.

Учитывая, что спорное нежилое помещение является непригодным для эксплуатации, в том числе в коммерческих целях, ввиду систематических заливов
из-за засора канализационного трубопровода общего пользования и в нем находятся инженерные коммуникации общего пользования, к которым необходим беспрепятственный доступ для проведения периодического обследования, ремонта, устранения аварийных ситуаций, что подтверждается выводами судебной экспертизы, в связи с чем доводы истца заслуживают внимания.

Таким образом, факт нарушения прав истца со стороны ответчика нашел свое подтверждения и материалами дела с достаточной полнотой установлен.

Доказательств обратного материалы дела не содержат, и таких доказательств ответчиком также не представлено.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (п. 1). По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2).

Согласно ст. 450.1 ГК РФ, в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2).

Таким образом, односторонний отказ от договора (исполнения договора) является самостоятельным основанием прекращения договора и одним из способов расторжения договора.

Принимая во внимание, что факт непригодности спорного нежилого помещения по своему назначению и в целях осуществления предпринимательской деятельности нашел свое подтверждение в ходе судебного разбирательства по делу, что свидетельствует о существенном нарушении договора одной из сторон – ответчика, который не представил необходимую информацию о предмете при заключении договора, суд полагает, что имеются основания для расторжения договора купли-продажи нежилого помещения, заключенного <дата> между ФИО1 и ФИО4

При этом, в связи с расторжением договора купли-продажи с ответчика в пользу истца подлежат возврату уплаченные по договору денежные средства в размере 1000000 руб.

В силу ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2).

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (п. 3).

Как указано в п. 7 постановления Пленума ВАС РФ от 06 июня 2014 г. № 35
«О последствиях расторжения договора» судам надлежит иметь в виду, что сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абз. 1 п. 2 218 ГК РФ) от другой стороны расторгнутого договора.

Из пп. 2 и 4 ст. 453 ГК РФ, пп. 4 - 6.3 постановления Пленума ВАС РФ от
06 июня 2014 г. № 35 «О последствиях расторжения договора» следует, что после расторжения договора происходит определение завершающих имущественных обязательств сторон, в том числе возврат и уравнивание осуществленных ими при исполнении расторгнутого договора встречных имущественных предоставлений. Такие обратные обязательства сторон, возникшие вследствие расторжения договора купли-продажи, как обязанность продавца вернуть деньги и обязанность покупателя вернуть товар, носят встречный и взаимозависимый характер.

Расторжение договора не отменяет ранее произошедший по договору
купли-продажи переход права собственности на товар, у продавца право собственности на это имущество автоматически не восстанавливается, это право появляется у последнего производным способом. Однако у покупателя возникает обязательство произвести обратное отчуждение товара продавцу, которое, в свою очередь, взаимообусловлено возвратом последним денежных средств. До момента фактической обратной передачи товара продавцу по расторгнутому договору собственником является покупатель (абз. 1 п. 2 ст. 218, п. 1 ст. 223 ГК РФ).

Анализируя обстоятельства дела, положения закона во взаимосвязи с разъяснениями Пленума Верховного суда РФ, в целях восстановления положения сторон, существовавшего до заключения договора купли-продажи, суд полагает возможным удовлетворить требования истца о прекращении в отношении
ФИО1 права собственности на спорное нежилое помещение и признании за ФИО4 права собственности на это нежилое помещение.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 настоящего Кодекса.

Как следует из материалов дела, истцом при подаче искового заявления оплачена государственная пошлина в размере 14606 руб. 95 коп.

С учетом удовлетворенных исковых требований с ответчика в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в размере 13200 руб., исчисленная в соответствии с требованиями ст. 333.19 Налогового кодекса РФ.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, общей площадью 65,5 кв.м этаж № цокольный, расположенный по адресу: <адрес> кадастровый №, заключенный <дата> между ФИО1 и ФИО4.

Прекратить зарегистрированное право собственности ФИО1 на нежилое помещение, назначение: нежилое помещение, общей площадью 65,5 кв.м этаж № цокольный, расположенный по адресу: <адрес>,
<адрес>, кадастровый №.

Признать за ФИО4 право собственности на нежилого помещения, назначение: нежилое помещение, общей площадью 65,5 кв.м этаж № цокольный, расположенный по адресу: <адрес>,
<адрес>, пом. 212, кадастровый №.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 1000000 руб., уплаченные по договору купли-продажи нежилого помещения от <дата>; расходы по уплате государственной пошлины в размере 13200 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Саратовского областного суда через Октябрьский районный суд г. Саратова в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья А.А. Королева