Гражданский кодекс часть 1

адвоката ___________________________, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договоров купли-продажи земельных участков и взыскании неустойки,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельных участков, поясняя, что между ним, ФИО1, и ФИО2 были заключены договоры: - договор купли-продажи б/н от 25.12.2014 земельного участка для ведения дачного хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, по адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, общая площадь 1653 кв.м, кадастровый (условный) № (договор №); - договор купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка для ведения дачного хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, по адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, общая площадь 1147 кв.м, кадастровый (условный) № (договор №); - договор купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка для ведения дачного хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, по адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, общая площадь 1200 кв.м, кадастровый (условный) № (договор №); - договор купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка для ведения дачного хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, по адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, общая площадь 1200 кв.м, кадастровый (условный) № (договор №). Выше указанные земельные участки принадлежали истцу на праве собственности. Согласно пункту 2.1 Договора № стоимость объекта составила 100000 рублей, оплата должна быть произведена ответчиком всрок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пункту 2.1 Договора № стоимость объекта составила 1400000 рублей, оплата должна быть произведена ответчиком в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пункту 2.1 Договора № стоимость объекта составила 1400000 рублей, оплата должна быть произведена ответчиком в срок до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пункту 2.1 Договора№ стоимость объекта составила 1400000 рублей, оплата должна быть произведена ответчиком в срок до ДД.ММ.ГГГГ. В порядке пункта 2.2 Договоров № стороны пришли соглашению, что до момента полной оплаты объекты недвижимости находятся в залоге у продавца по основаниям п.5 ст. 488 ГК РФ. Переход права собственности, а также залог проданных земельных участков, были зарегистрированы в установленном порядке, что подтверждается выписками из ЕГРП. При этом ответчик не выполнил свои обязательства и в установленные сроки не произвел оплату по договорам № Истец письмом от 16.02.2016г. направил ответчику уведомление о расторжении спорных договоров на основании статьи 450 ГК РФ. Ответчик по настоящее время не подписал соглашение о расторжении договоров № в связи с чем, истец был вынужден обратиться в суд. Учитывая, что денежные средства подвержены инфляции и обесцениваются с течением времени, размер денежной выплаты, который мог бы быть потрачен на какое-то иное имущество истцом фактически уменьшается, при этом сами земельные участки - не обесцениваются и растут в цене. Согласно п. 5.3 Договоров № в случае просрочки покупателем оплаты, он обязан оплатить штрафную неустойку в размере 0,1 % от неоплаченной суммы по договору за каждый день просрочки. Общая сумма оплаты по договорам № составляет 4 300 000 рублей. Срок платежа по договорам № -ДД.ММ.ГГГГТаким образом, период просрочки составил с 02.06.2015г. по 31.03.2016г. =303 дня, а штрафная неустойка - 4 300 000,00*0,1 %*303= 1 302 900 рублей. Сославшись на ст. ст. 303, 310, 330, 450, 488, 1102, 1104 ГК РФ, истец потребовал расторгнуть заключенные между ФИО1 и ФИО2 следующие договоры:

- договор купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка для ведения дачного хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, по адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, общая площадь 1653 кв. м, кадастровый (условный) № (договор №);

- договор купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка для ведения дачного хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, по адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, общая площадь 1147 кв. м, кадастровый (условный) № (договор №);

- договор купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка для ведения дачного хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, по адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, общая площадь 1200 кв.м, кадастровый (условный) № (договор №);

взыскать сФИО2 в пользу ФИО1 1 302 900 рублей неустойки по договорам №взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 15 914 рублей 50 копеек расходов по уплате государственной пошлины.

Истец, будучи надлежащим образом извещенным о дне судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, направив в суд своего представителя, который на иске настаивал, подтвердив указанные в нем обстоятельства.

Ответчик в судебное заседание не явился, будучи надлежащим образом уведомленными о месте и времени судебного разбирательства. В суд явился представитель ответчика, который иск не признал, и в его удовлетворении просил отказать.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц с учетом требований ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав и оценив доказательства в их совокупности, суд пришел к следующему.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 434 ч. 1 ГК РФ договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору. Письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 ГК РФ (ч. 3 и ч. 4 ст. 434 ГК РФ).

Как следует из материалов гражданского дела ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключены договоры купли продажи земельных участков.

По договору купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продал ФИО2 земельный участок, предоставленный для ведения дачного хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, общей площадью 1653 кв. м, кадастровый (или условный) номер: № (договор №, л.д. 18-20). Названный земельный участок продан за 100000 рублей.

По договору купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продал ФИО2 земельный участок, предоставленный для ведения дачного хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, площадью 1147 кв. м., кадастровый (условный) номер: № (договор №, л.д. 12-14, 48-50, 68-70). Земельный участок продан за 1400000 рублей.

Кроме этого по договору купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 продал ФИО2 земельный участок, предоставленный для ведения дачного хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, площадью 1200 кв.м, кадастровый (условный) номер: № (договор №, л.д. 15-17, 51-53). Земельный участок продан за 1400000 рублей

В этот же день стороны заключили договор купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, предоставленного для ведения дачного хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, общая площадь 1200 кв. м, кадастровый (условный) номер: № (договор №, л.д. 9-11, 54-56). Земельный участок продан за 1400000 рублей.

В соответствии с пунктом 2.2 названных выше договоров № стороны пришли соглашению о том, что до момента полной оплаты объекты недвижимости находятся в залоге у продавца по основаниям п. 5 ст. 488 ГК РФ.

Из представленных выписок из ЕГРП (л.д. 21-24) № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что переход права собственности, а также залог проданных земельных участков зарегистрированы в установленном законом порядке.

Право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами №№, №, №, № зарегистрировано за ФИО2, что также видно из кадастровых паспортов земельных участков (л.д. 36-47).

Следовательно, свои обязательства по договорам купли-продажи земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ истцом выполнены в полном объеме.

Однако расчет по указанным выше договорам ответчиком не произведен, что подтверждено представителем ответчика в судебном заседании.

Сторонам известно содержание ст. 556 ГК РФ о том, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту соглашению или иному документу о передаче недвижимости.

Согласно п. 5.1 договоров купли продажи земельного участка по соглашению сторон договоры являются одновременно актом приема-передачи объекта.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества одна сторона (продавец) обязуется передать имущество в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основания и последствия расторжения договора определены ст. 450 и п. 4 ст. 453 ГК РФ.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Из содержащегося в п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации понятия существенного нарушения договора одной из сторон следует, что сторона, предъявляющая в суд требование о расторжении договора по этому основанию, должна представить доказательства, подтверждающие именно такой характер нарушения.

Договор купли-продажи спорной недвижимости и переход права на него зарегистрирован в установленном законом порядке.

Из материалов дела усматривается, что истец не представил суду каких-либо доказательств причинения ему значительного, по смыслу п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ущерба, как того требует ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, посчитав таковым сам факт невыплаты денег покупателем.

Между тем, в п. 3 ст. 486 Гражданского кодекса Российской Федерации (глава 30, параграф 1 «Общие положения о купле-продаже») содержится специальная норма, определяющая правовые последствия несвоевременной оплаты покупателем переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи, которые заключаются в наличии у продавца права потребовать оплаты товара, а также дополнительно уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010, при разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности (как в данном случае), судам необходимо учитывать следующее.

Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании п. 3 ст. 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.

Кроме того, заключенный между сторонами договор купли-продажи условий, определяющих случаи расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке с возвращением полученного сторонами по договору до момента его расторжения, не предусматривал.

В Гражданском кодексе РФ (глава 30 § 7 «Продажа недвижимости» ст. ст. 549 - 558 ГК РФ) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.

Таким образом, оснований для расторжения заключенного между сторонами договора купли-продажи не имеется.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что требования истца о расторжении договора удовлетворению не подлежат.

Стороны определили свою ответственность друг перед другом в пункте четвертом всех четырех договоров, согласно которому стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством.

В то же время «казус», допущенный сторонами в подпункте 4.3 договора, согласно которому продавец должен оплатить покупателю штрафную неустойку покупателю в размере 0,1% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки на момент подачи иска, а также на момент рассмотрения дела не был устранен, поэтому ссылка истца на него в обоснование взыскании штрафной неустойки является некорректным и не подлежащим удовлетворению. В своей претензии к ответчику (л.д. 26-29) истец ссылался на несуществующий п. 5.3 договора.

Норма ст. 56 ГПК РФ обязывает каждую сторону доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Обратное указанному в пункте 4.3 истцом не доказано.

В соответствии со ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

На основании выше изложенного, и руководствуясь ст. ст. 67, 98, 167, 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ. земельного участка, предоставленного для ведения дачного хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, по адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, общая площадь 1653 кв. м, кадастровый (условный) № (договор №);

о расторжении договора купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ. земельного участка, предоставленного для ведения дачного хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, по адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, общая площадь 1147 кв. м, кадастровый (условный) № (договор №);

о расторжении договора купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ. земельного участка, предоставленного для ведения дачного хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, по адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, общая площадь 1200 кв. м, кадастровый (условный) № (договор №);

о расторжении договора купли-продажи б/н от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка, предоставленного для ведения дачного хозяйства, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, по адресу: <адрес>, вблизи <адрес>, общая площадь 1200 кв. м, кадастровый (условный) № (договор №), а также о взыскании неустойки – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ленинградский областной суд через Гатчинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья М. Крячко

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья М. Крячко

Подлинный документ находится в материалах

гражданского дела № 2-3201 /2016

Гатчинского городского суда Ленинградской области