Гражданский кодекс часть 1

Щелковский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Торбика А.В., при секретаре Зайцевой К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 ФИО1 к Администрации городского округа Щелково Московской области об обязании заключить договор купли – продажи земельного участка

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с указанным иском мотивируя тем, что он является собственником нежилого здания, площадью 193.9 кв.м, по адресу: <адрес> Данный объект недвижимости принадлежит истцу на основании договора купли- продажи нежилого здания от 18.01.2017, право собственности зарегистрировано 23.01.2017.

Указанное здание расположено на земельном участке, площадью 293 кв.м, с кадастровым номером №, расположенному по тому же адресу.

Данный земельный участок принадлежит истцу на праве аренды на основании договора от 18.01.2017 о передаче прав и обязанности по договору аренды земельного участка № 01-08/04 от 18.03.2004, зарегистрированного в ЕГРН и договора аренды земельного участка № 01-08/04 от 18.03.2004, зарегистрировано в ЕГРН 31.03.2004, договор аренды заключен на 49 лет.

Имея намерения оформить право собственности на земельный участок, истец 12.12.2019 обратился с соответствующим заявлением о предоставлении ему земельного участка в собственность за плату. Однако Администрацией Щелковского муниципального района в ответе от 11.03.2019 истцу было отказано в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка по причине несоответствия вида разрешенного использования земельного участка - «под кафе Лакомка» фактическому использованию нежилого здания как магазин.

Между тем, разрешенное использование «под кафе «Лакомка» соответствует виду разрешенного использования по действующему Классификатору видов разрешенного использования земельных участков «общественное питание».

На основании изложенного, просит суд:

Обязать Администрация городского округа Щелково Московской области заключить с ФИО4 ФИО1 договор купли-продажи земельного участка, площадью 293 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> по цене, составляющей 15% от его кадастровой стоимости.

В судебное заседание истец не явился, извещен.

Представитель истца по доверенности ФИО2 исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска, поддержала доводы письменных возражений.

Выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.39.20 ЗК РФ исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно п.6 ч.2 ст.39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, осуществляется без проведения торгов.

В соответствии с п.2.2 ст.3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в силу ЗК РФ.

В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что ФИО4 является собственником нежилого здания, площадью 193.9 кв.м, по адресу: <адрес>. Данный объект недвижимости принадлежит истцу на основании договора купли- продажи нежилого здания от 18.01.2017, право собственности зарегистрировано 23.01.2017.(л.д.8-10)

Указанное здание расположено на земельном участке, площадью 293 кв.м, с кадастровым номером 50:14:0070415:6, расположенному по тому же адресу. (л.д.13-14)

ФИО4 обратился в Администрацию с заявлением о предоставлении ему земельного участка в собственность за плату.

Администрацией Щелковского муниципального района в ответе от 11.03.2019 истцу было отказано в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка по причине несоответствия вида разрешенного использования земельного участка - «под кафе Лакомка» фактическому использованию нежилого здания как магазин.(л.д.34-35)

Администрация городского округа Щёлково возражает против удовлетворения исковых требований по следующим основаниям:

в границах земельного участка, принадлежащего истцу, расположен объект капитального строительства, не отвечающий признакам объекта недвижимого имущества, создание которого осуществляется в соответствии с положениями ст. 51, 55 Градостроительного кодекса РФ: отсутствует разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;

отсутствуют документы, подтверждающие соответствие вида разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию.

Суд отклоняет доводы ответчика по следующим основаниям.

В соответствии с Рекомендациями по определению капитальности объектов, при отнесении строительных объектов к недвижимому имуществу следует установить наличие прочной связи объекта с землей. При установлении прочной связи объекта с землей и отнесения его к недвижимому имуществу специалисты должны рассматривать следующие признаки:

1. Нанесение ущерба назначению объекта через степень уменьшения его стоимости в результате возможного перемещения;

2. Стоимость расходов на перемещение будет превышать стоимость строительства подобного объекта на новом месте;

3. Невозможность использования объекта по целевому назначению после его перемещения, в том числе существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности, неудобство в пользовании и т.п. При решении этого вопроса следует учитывать:

— Наличие фундамента

— Объект не является сборно-разборным

— Невозможность отделения конструктивных элементов объекта от фундамента без причинения несоразмерного ущерба, как их назначению, так и целостности самого объекта

— Наличие подведенных к объекту подземных коммуникаций капитального характера.

4. Создание объекта на земельном участке, специально отведенном для этого, в предусмотренном законом или иными правовыми актами порядке;

5. Получены все необходимые разрешения на создание и ввод объекта в эксплуатацию.

Также в соответствии с Рекомендациями по определению капитальности объектов, объекты, являющиеся капитальными и относящиеся к объектам недвижимости: здание - результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

Таким образом, суд приходит к выводу, что принадлежащее истцу нежилое здание является капитальным и относится к объектам недвижимости, оно соответствует всем пяти выше приведенным признакам объекта недвижимого имущества.

Данное нежилое здание принадлежит истцу на основании договора купли-продажи нежилого здания от 18 января 2017 года, право собственности зарегистрировано в ЕГРН 23 января 2017 года. Предыдущие собственники данного недвижимого имущества приобрели его по договору купли-продажи от 30 мая 2000 года, право собственности за ними было зарегистрировано 07 июня 2000 года.

Приведённые факты свидетельствуют о том, что указанное нежилое здание не относится к вновь возведенным объектам капитального строительства, оно было введено в эксплуатацию задолго до того, как истец приобрел на него право собственности, кроме того, предыдущие собственники указанного недвижимого имущества не осуществляли его строительство, а также приобрели по договору купли-продажи. Приведенные обстоятельства свидетельствуют о том факте, что у истца нет и не могло быть разрешения на строительство принадлежащего ему нежилого здания, а также разрешения на ввод его в эксплуатацию, а значит, отсутствует обязанность предоставлять данные документы, а у ответчика, соответственно, отсутствует право требовать их предоставления, к тому же данные документы не входят в перечень обязательных документов, которые должны были быть приложены к заявлению о приобретении земельного участка в собственность за плату в Администрацию городского округа Щёлково и, как следствие, требование ответчика о предоставлении выше указанных документов не основано на законе. Кроме того, истец, являясь добросовестным приобретателем принадлежащего ему нежилого здания, не обязан доказывать, что оно было создано с получением всей необходимой разрешительной документации и с соблюдением градостроительных норм и правил и введено в эксплуатацию, как объект недвижимости, наоборот это ответчик обязан доказывать факт наличия грубых нарушений закона при получении необходимой разрешительной документации, строительстве либо вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства, принадлежащего истцу, и что истец об этом знал или должен был знать.

В соответствии с выпиской из ЕГРН от 19.03.2019 об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, ФИО4 ФИО1 является собственником нежилого здания площадью 193.9 кв.м., сведения об объекте недвижимости имеют статус актуальные, истец надлежащим образом оформил все документы на принадлежащее ему нежилое здание, его фактическая площадь полностью соответствует сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости. При таких обстоятельствах утверждения ответчика о наличии самовольной реконструкции в принадлежащем истцу нежилом здании являются не только без доказательственными, но и противоречат материалам гражданского дела.

Кроме того, ответчиком не представлено возникновения совершенно нового объекта капитального строительства вместо существовавшего.

Пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ предусмотрено следующее основание для принятия уполномоченным органом решения об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов: разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории. Приведённая норма закона устанавливает для предоставления земельного участка необходимость наличия соответствия между разрешенным использованием земельного участка и целями его использования, указанными в заявлении о предоставлении земельного участка, а документом, подтверждающим данное соответствие, является названное заявление.

В соответствии с заявлением от 12.12.2018 № Р001-1749963729-19476297 о предоставлении государственной услуги - предоставление земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, в собственность за плату без проведения торгов, целью использования спорного земельного участка является «общественное питание», что соответствует виду разрешенного использования указанного земельного участка «под кафе «Лакомка». Данное заявление истца подтверждает наличие требуемого законом соответствия между указанной в нём целью использования спорного земельного участка и его разрешенным использованием, что исключает законность применения предусмотренного пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ основания для принятия решения об отказе в предоставлении земельного участка.

Учитывая правовую позицию, изложенную в пункте 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 года (далее Обзор практики), при рассмотрении заявления о предоставлении земельного участка по основанию, предусмотренному пунктом 14 статьи 39.16 ЗК РФ, необходимо исходить из того, что при оценке соответствия заявленным целям видов разрешенного использования земельного участка учитываются виды разрешенного использования земельного участка, которые определены для данной территориальной зоны градостроительным регламентом.

Как следует из ответа Администрации городского округа Щёлково от 10.08.2018г., согласно заключению Главархитектуры Московской области № Г3-18-054534, виды разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 50:14:0070415:6 «общественное питание», «магазины» не противоречат Правилам землепользования и застройки городского поселения Загорянский, утвержденным решением Совета депутатов Щёлковского муниципального района от 12.12.2017 № 635/67-163-НПА и относятся к основному виду разрешенного использования градостроительных регламентов территориальной зоны Ж-1 (зона многоквартирной жилой застройки).

Суд соглашается с доводами истца о том, что виды разрешенного использования «магазины» (по продаже продуктов питания) и «общественное питание», которому по действующему Классификатору видов разрешенного использования земельных участков соответствует вид разрешенного использования «под кафе «Лакомка», являются сочетаемыми и предусматривают использование земельных участков для осуществления деятельности, связанной с розничной реализацией продуктов питания, и не лишают собственников соседних земельных участков права на использование принадлежащих им земельных участков, в том числе для обслуживания объектов капитального строительства (аналогия с изложенным в пункте 8 Обзора практики).

Исходя из положений пункта 4 статьи 37 Градостроительного кодекса, пункта 3 статьи 85 Земельного кодекса, правообладатель земельного участка свободен в выборе основных и вспомогательных видов разрешенного использования такого земельного участка в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом (при условии соблюдения требований технических регламентов), и вправе осуществлять указанное правомочие самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования (пункт 1 Обзора практики).

Исходя из приведенного положения пункта 1 Обзора практики, суд приходит к выводу, что правообладатель, осуществляя указанное правомочие самостоятельно, вправе время для его реализации выбирать по своему усмотрению: как при приобретении права собственности на земельный участок, в случае выкупа земельного участка - при заключении договора купли-продажи, так и после оформления в предусмотренном законом порядке права собственности на земельный участок.

Таким образом, заявитель, обладая, в силу закона, правом на приобретение земельного участка в собственность, свободен в выборе видов разрешенного использования земельного участка в пределах, предусмотренных градостроительным регламентом, а как указывалось выше, для территориальной зоны, где находится спорный земельный участок, к основному виду разрешенного использования градостроительным регламентом относятся «общественное питание» и «магазины». При этом, следует отметить, что в случае выбора вида разрешенного использования земельного участка, при его выкупе арендатором, вид разрешенного использования, указанный в договоре аренды, не имеет значения, т.к. при выкупе земельного участка и заключении, соответственно, договора купли-продажи договор аренды этого земельного участка прекращает действовать, по причине его расторжения сторонами, в связи с заключением указанного договора купли-продажи. По этой причине не возможна ссылка на положения пункта 3 Обзора практики о не допустимости самостоятельного изменения арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Право выбора видов разрешенного использования земельного участка осуществляется при условии соблюдения требований технических регламентов. При этом в соответствии с пунктом 9 Обзора практики следует учитывать положения статьи 40 ГрК РФ, согласно которым правообладатели земельных участков, имеющих размеры меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков, вправе обратиться за разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Получение разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства возможно при соблюдении требований технических регламентов и ряда процедур, включая рассмотрение этого вопроса на общественных обсуждениях или публичных слушаниях.

ФИО4 ФИО1 обращался в Администрацию городского округа Щёлково с заявлением от 02.08.2018 № Р001-3409219673-14915301 о предоставлении государственной услуги – изменение вида разрешенного использования земельного участка, однако, получил отказ по формальному признаку (площадь спорного земельного участка не соответствует предельным параметрам вида разрешенного использования градостроительного регламента указанной территориальной зоны, утверждённых Правил землепользования и застройки), без проведения указанных выше процедур, включая рассмотрение этого вопроса на общественных обсуждениях или публичных слушаниях. В соответствии с пунктом 4 Обзора практики принятие решения об отказе в разрешении на условно разрешенный вид использования земельного участка без соблюдения установленной законом процедуры, включая организацию и проведение общественных обсуждений или публичных слушаний, не допускается.

Указанный отказ лишает истца возможности изменить вид разрешенного использования спорного земельного участка в рамках действующего договора аренды, как указывалось выше, в соответствии с пунктом 3 Обзора практики самостоятельное изменение арендатором вида разрешенного использования земельного участка на иной из числа видов, предусмотренных градостроительным регламентом, не допускается в том случае, когда участок предоставлялся в аренду для определенного вида использования.

Таким образом, истец, являясь арендатором, совершил действия, направленные на изменение вида разрешенного использования спорного земельного участка, но получил отказ, по этой причине истец не может изменить вид разрешенного использования указанного земельного участка, а ответчик не может требовать от него совершения указанных действий прежде приобретения истцом права собственности на спорный земельный участок и на этом основании отказывать истцу в его праве на приобретение указанного земельного участка в собственность.

Имея намерения оформить право собственности на земельный участок, истец 12.12.2019г. обратился с соответствующим заявлением о предоставлении ему земельного участка в собственность за плату, действуя в рамках предоставленных ему законом правомочий и в соответствии с выше приведенным порядком, цель использования спорного земельного участка была заявлена «общественное питание». Однако Администрацией городского округа Щёлково в ответе от 11.03.2019г. истцу было отказано в предоставлении в собственность испрашиваемого земельного участка.

Суд соглашается с истцом в том, что отказ ответчика нарушает право истца на выкуп спорного земельного участка, на котором расположено нежилое здание, принадлежащее ему на праве собственности, поскольку истец имеет исключительное право на приобретение такого земельного участка в собственность.

На основании изложенного, исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО4 ФИО1 к Администрации городского округа Щелково Московской области об обязании заключить договор купли – продажи земельного участка – удовлетворить.

Обязать Администрация городского округа Щелково Московской области заключить с ФИО4 ФИО1 договор купли-продажи земельного участка, площадью 293 кв.м., с кадастровым номером № расположенного по адресу: <адрес> по цене, составляющей 15% от его кадастровой стоимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Щелковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья А.В. Торбик