Гражданский кодекс часть 1

с участием представителей истца ФИО1 - ФИО4, действующего на основании доверенности от 4 сентября 2018 г., и ФИО2, действующего на основании доверенности от 5 мая 2018 г., представителя ответчика ФИО3, действующей на основании доверенности от 19 ноября 2018 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Форки Балтик» о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расходов на оплату электроэнергии, встречному иску Общества с ограниченной ответственностью «Форки Балтик» к ФИО1 о зачете в счет арендной платы затрат на проведение ремонтных работ,

установил:

ФИО1, впоследствии неоднократно уточняя и дополняя заявленные требования, обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Форки Балтик», в котором просила взыскать задолженность по арендной плате за период с 1 ноября 2016 г. по 9 мая 2018 г. а размере 457 499,97 рублей, пени за период с 1 декабря 2016 г. по 9 мая 2018 г. в размере 120 025 рублей, пени за период с 10 мая 2018 г. по 5 сентября 2018 г. в размере 68 093 рубля, расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 200 рублей. В обоснование заявленных требований указала, что 1 ноября 2016 г. между ФИО1 и ООО «Форки Балтик» был заключен договор <данные изъяты> Цель аренды – производство и реализация маломерных судов. В этот же день передала арендатору помещение по акту приема-передачи от 1 ноября 2016 г. Стоимость арендной платы составила 25 000 рублей в месяц. В конце ноября 2017 г. производство ООО «Форки Балтик» было перемещено в другое помещение по адресу: <...>, литер В2, но некоторое оборудование до сих пор осталось. 10 мая 2018 г. направила ответчику уведомление о расторжении договора аренды. Так как с момента заключения договора и до момента его расторжения ни разу не производилась оплата арендных платежей, то просит взыскать за весь период действия договора по 9 мая 2018 г., а также с 10 мая 2018 г. пени, предусмотренные договором. Также просила взыскать понесенные расходы по оплате за электроэнергию в размере 76 796 рублей.

ООО «Форки Батик» обратилось в суд со встречным исковым заявлением, в котором просило зачесть сумму требований по первоначальному иску в размере 577 524,97 рублей и взыскать с ответчика (истца по первоначальному иску) затраты на проведение ремонтных работ в размере 40 641,98 рубля, 9 904,12 рублей в счет расходов по оплате государственной пошлины. В обоснование заявленных требований указало, что 1 ноября 2016 г. между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения с ежемесячной арендной платой 25 000 рублей. Условиями договора аренды сторонами было оговорено, что арендатор имеет право на проведение любых ремонтных работ, перепланировок и переоборудования арендуемых помещений с отнесением затрат на арендодателя, или данные затраты могут быть включены в арендную плату. Так, ООО «Форки Балтик» проведены ремонтные работы в арендуемых помещениях на общую сумму 537 569,82 рублей, также понесены затраты для проведения ремонтных работ на общую сумму 80 597,13 рублей.

В судебном заседании представители истицы по первоначальному иску настаивали на удовлетворении заявленных требований, при этом оспаривали, что в арендованном помещении проводились ремонтные работы, так как помещение было сдано в аренду в состоянии, пригодном для эксплуатации, в связи с чем полагали встречный иск не подлежащим удовлетворению. Пояснили, что с ФИО1 никто не согласовывал объем работ, их стоимость, необходимость; не подписывал акты приема-передачи выполненных работ. Также дополнил, что после истечения срока действия договора аренды он не продлевался, но в связи с тем, что стороны продолжали исполнять его условия и после окончания срока действия договора, то он считается продленным до того момента, пока стороны не придут к соглашению о его расторжении. Так как фактическое пользование нежилым помещение продолжалось до 9 мая 2018 г., то до указанной даты необходимо взыскать арендную плату.

Представитель ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) не согласилась с иском ФИО1, просила встречный иск удовлетворить по следующим основаниям. Так как договор аренды был заключен, ООО «Форки Балтик» пользовались арендованным имуществом, то полагали обоснованным начисление арендной платы с момента подписания договора до 9 мая 2018 г. Весте с тем договором предусмотрена возможность зачета арендных платежей расходами на производство ремонтных работ. Так как помещение было передано в состоянии, не пригодном для эксплуатации, было принято решение о производстве ремонтных работ, о чем генеральный директор ООО «Форки Балтик» (супруг истицы) знал, требований о взыскании арендной платы не предъявлял. Но после того, как отношения между ФИО4 и учредителями ООО «Форки Балтик» испортились, и он был уволен с занимаемой должности, то возникли требования о взыскании задолженности по арендной плате за весь период действия договора. Обратила внимание на то, что ФИО1 никто никогда не видел, от ее имени всегда выступал ФИО4 В настоящее время в правоохранительные органы от его имени подан ряд заявлений, приняты по делу обеспечительные меры, что привело к неработоспособности организации. Такие действия ФИО4 обусловлены тем, что, одновременно занимая должность директора в ООО «Форки Балтик», он являлся учредителем и также директором другого общества, которое занималось тем же видом деятельности и в тех же гаражных боксах на ул. Семипалатинской. Полагала, что своими действия он устранил конкурента на данном рынке.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав письменные материалы дела, судебные прения, суд приходит к следующему.

В судебном заседании установлено, что 1 ноября 2016 г. между ФИО1 (далее – Арендодатель) и ООО «Форки Балтик» (далее –Арендатор) был заключен договор аренды, в соответствии с которым Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование за плату, а Арендатор принять следующий объект недвижимости – нежилое помещение, расположенное по адресу: <данные изъяты>

Пунктом 1.3 названного договора определено, что помещение передается Арендатору во временное владение и пользование для осуществления его предпринимательской деятельности (производство и реализация маломерных судов) в соответствии с уставными целями Арендатора.

Пунктом 3.1 договора определена стоимость арендной платы в месяц –25 000 рублей, а общая стоимость арендной платы 275 000 рублей.

Как указано в пункте 2.4 договора, Арендатор имеет право на проведение любых ремонтных работ, перепланировок и переоборудования арендуемых помещений с отнесением затрат на Арендодателя или данные затраты могут быть включены в арендную плату.

Договор вступает в силу с момента подписания акта приема-передачи и действует до ДД.ММ.ГГГГ

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательство, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности). Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

Таким образом, в силу положений ст. ст. 12, 56 ГПК РФ на истце, требующем взыскать с ответчика задолженность по договору аренды, лежит обязанность доказать факт передачи нежилого помещения в пользование ответчика, а на ответчике - надлежащее исполнение перед арендодателем обязательств по уплате арендной платы.

Как следует из материалов дела, ФИО4 является собственником нежилого помещения расположенное по адресу: <данные изъяты> и сторонами подтвержден факт заключения названного выше договора аренды.

Также представитель ООО «Форки Балтик» подтвердил, что арендные платежи в течение всего времени действия договора и до 9 мая 2018 г. не вносились, хотя помещение использовалось по назначению.

В связи с тем, что договор заключен сроком до 1 октября 2017 г., то именно до указанной даты возможно начисление арендной платы.

В самом договоре арендная плата на период действия договора определена и составляет 275 000 рублей.

Оценивая требования ООО «Форки Балтик» о зачете в счет арендной платы расходов на проведение ремонта, то суд находит недоказанным факт проведения ремонтных работ в арендованном помещении, их необходимость.

Как следует из п.2.1.1 договора, Арендодатель передает помещение в состоянии, обеспечивающем его нормальную эксплуатацию Арендатором.

Также при подписании акта приема-передачи помещения от 1 ноября 2016 г. стороны договорились, что на момент сдачи все несущие конструкции объекта недвижимости находятся в рабочем состоянии, позволяющем использовать их в соответствии с назначением, оговоренным в договоре.

Представленный ООО «Форки Балтик» договор подряда от 1 июля 2017 г., заключенный с ИП ФИО5, а также приложенные платежные поручения о перечислении денежных средств ООО «Форки Балтик» ИП ФИО5 не являются допустимыми доказательствами в подтверждение доводов истца по встречному иску о зачете расходов на ремонт арендованного помещения в счет арендных платежей. Так, в договоре подряда не определена цена работ, а имеется ссылка на акты выполненных работ. Между тем, такие акты не представлены. Также договор не содержит перечня ремонтных работ, их стоимость, согласование сторон по всем существенным условиям.

При таких обстоятельствах встречный иск не подлежит удовлетворению, поскольку убедительных доказательств производства работ в арендуемом помещении, вопреки положениям ст.56 ГПК РФ, не представлено.

Вместе с тем суд находит обоснованными требования истца о взыскании задолженности по арендной плате за период срока действия договора аренды с 1 ноября 2016 г. по 1 октября 2017 г. в размере 275 000 рублей.

Так как истцом ФИО1 заявлены требования о взыскании пени за несвоевременную уплату арендных платежей и договором они предусмотрены в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, то на сумму 275 000 рублей подлежит начислению неустойка в указанным размере (п. 4.1 договора). Определяя период просрочки, суд полагает необходимым рассчитывать ее с пятого дня просрочки (п. 3.3 договора), исчисляя 1 день просрочки - 2 октября, к нему плюс 5 дней предоставленных для оплаты, то есть с 7 октября по 19 ноября 2018 г. (как заявлено в иске). Количество дней просрочки составляет 403 дня и неустойка равна 110 825 рублей (275 000*0,1%*403).

Что касается периода со 2 октября 2017 г. по 9 мая 2018 г., в который сторонами не был заключен договор аренды нежилого помещения, но ООО «Форки Балтик» продолжало им пользоваться, то суд исходит из следующего.

Согласно пунктам 1 и 2 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Таким образом, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

В соответствии с п. 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», взыскание арендной платы за фактическое использование арендованного имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Согласно п. 1 ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо - в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Таким образом, после окончания срока действия договора аренды с ООО «Форки Балтик» в пользу ФИО1 подлежит взысканию сумма неосновательного сбережения из расчета 25 000 рублей в месяц, то есть 182 258,06 рублей, исходя из следующего расчета. 7 месяцев с октября 2017 г. по апрель 2018 г. 25 000*7=175 000 рублей и за 9 дней в мае 2018 г. 7 258,06 (25 000/31*9), а всего 182 258,06 рублей.

Оснований для взыскания договорной пени не имеется, так как в указанный период отсутствовал действующий договор аренды.

Что касается требований ФИО1 о взыскании задолженности по оплате за электроэнергию в размере 76 796 рублей за период с 1 ноября 2016 г. по 3 мая 2018 г., то суд не находит оснований для их удовлетворения, так как истцом по первоначальному иску не представлено допустимых и относимых доказательств. Так, заключенным между ФИО1 и ООО «Форки Балтик» договора аренды не следует, что ООО «Форки Балтик» принимает на себя обязательства по несения оплаты расходы за электроэнергию. Кроме того, из представленных квитанций к приходному кассовому ордеру по оплате электроэнергии невозможно сделать вывод о том, что оплата производилась согласно приборам учета электроэнергии в арендованном обществом помещении, учитывая наличие у ФИО4 в собственности в этом же гаражном обществе еще нескольких нежилых помещений.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ООО «Форки Балтик» в пользу ФИО1 подлежит взысканию в счет судебных расходов оплаченная государственная пошлина соразмерно удовлетворённым требованиям, которая составляет 8 880,83 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 – удовлетворить частично.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Форки Балтик» в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате в размере 275 000 рублей, пени в размере 110 825 рублей, сумму неосновательного обогащения в размере 157 258,06 рублей, а всего 543 083,06 рубля, а также в счет расходов по оплате государственной пошлины 8 880,83 рублей.

В остальной части исковые требования ФИО1 – оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ООО «Форки Балтик» – оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда путем подачи апелляционной жалобы или представления в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 26 ноября 2018 г.

Судья И.Н. Зонина