Гражданский кодекс часть 1

Октябрьский районный суд г. Рязани в составе: председательствующего судьи Поветкина Д.А., при секретаре Кондратьевой М.В., с участием представителя органа, обратившегося в интересах гражданина Токаревой Т.П. – Министерства строительного комплекса Рязанской области Бубякина А.Х., представителя истца Токаревой Т.П. – Зюзиковой М.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Министерства строительного комплекса Рязанской области в интересах Токарева Т.П. к Администрации г. Рязани о признании права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

Министерство строительного комплекса Рязанской области, действуя в интересах гражданина – Токаревой Т.П., обратилось в суд с иском к Администрации г. Рязани о признании права собственности на квартиру. В обоснование заявленных требований Министерством строительного комплекса Рязанской области (далее по тексту – Минстрой) было указано, что Токарева Т.П. обратилась в Минстрой для оказания ей помощи в оформлении права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. Минстроем – как контролирующим органом в сфере долевого строительства жилья, было принято решение обратиться в суд с иском в интересах Токаревой Т.П.

Так, ДД.ММ.ГГГГ между Токаревой Т.П. и ФИО1» был заключен договор инвестирования строительства жилья. В соответствии с условиями данного договора застройщик ФИО1 обязался построить многоквартирный дом по адресу: <адрес>) (строительный адрес) и передать инвестору – Токаревой Т.П. в собственность однокомнатную квартиру № общей проектной площадью 65 кв.м. на втором этаже в указанном многоквартирном доме. Срок завершения строительства многоквартирного жилого дома был определен не позднее 1-го квартала ДД.ММ.ГГГГ года (п. 2.1.2 договора инвестирования строительства жилья).

После инвентаризации квартире присвоен номер № и ее площадь составила 63,3 кв. м, что подтверждается кадастровым паспортом на объект.

Обязательства перед ФИО1» по оплате квартиры и кладовой, предусмотренные п. 3.1 договора, в размере <данные изъяты> рублей, Токаревой Т.П. были выполнены в полном объеме в соответствии с графиком.

Вместе с тем, до настоящего времени ФИО1» обязательства по строительству многоквартирного жилого дома надлежащим образом не исполнены и не передана Токаревой Т.П. квартира, для регистрации права собственности.

На основании изложенного, Токарева Т.П. просила суд признать за ней право собственности на квартиру №, площадью 63,3 кв. м, расположенную на втором этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

Представитель Министерства строительного комплекса Рязанской области – Бубякин А.Х., участвовавший в судебном заседании, заявленные исковые требования Токаревой Т.П. поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в иске и пояснила, что Токарева Т.П. в установленном законодательством и договором порядке, исполнив в полном объеме обязательства участника инвестирования строительства, приобрела право требования от ФИО1» квартиры №, площадью 63,3 кв. м, расположенной на втором этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>. Земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположен многоквартирный жилой дом, принадлежал учредителю ФИО1» ФИО2 и имел назначение – под индивидуальной жилой дом. В ДД.ММ.ГГГГ году ФИО2 отказалась от указанного земельного участка, в настоящее время он находится в собственности Администрации г. Рязани и выделен под размещение объекта. Для завершения строительства указанного дома решением Рязанской городской Думы от 16 февраля 2012 года №26-1 были утверждены изменения в генеральный план <адрес>), в части изменения функциональной зоны земельного участка с зоны застройки индивидуальными жилыми домами на зону застройки многоэтажными жилыми домами. На основании постановления администрации г. Рязани № от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО3 заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ для размещения объекта незавершенного строительства. По мнению представителя Минстроя Бубякина А.Х., из указанного следует, что постройка не является самовольной, поскольку был получен предусмотренный действующим законодательством земельный участок для дальнейшего строительства жилого дома, расположенного по адресу <адрес>). В процессе строительства застройщиком допущены отступления от проектной документации в части увеличения высотности здания, т.е. пристроен мансардный этаж, что повлекло увеличение общей высотности здания, и, как следствие, невозможность сдачи застройщиком дома в связи с некомплектностью необходимой для ввода дома в эксплуатацию документации, предусмотренной ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ. Допущенное застройщиком отступление от проектных параметров строительства является формальным и не влечет изменения характеристик надежности конструкции. В настоящее время построенный жилой дом представляет собой пятиэтажное с мансардой здание 24-квартирного жилого дома, отвечает требованиям безопасности, соответствует техническим и иным нормам и правилам. Указанные обстоятельства, по мнению представителя Минстроя Бубякина А.Х., свидетельствуют о том, что многоквартирный жилой дом и приобретенный Токаревой Т.П. объект недвижимости создан в полном объеме и пригоден для проживания и использования по назначению, а также может быть индивидуально определен из состава иных помещений в здании. ФИО3 от имени всех участников строительства направлено письмо на имя Главы администрации г. Рязани с просьбой ввести дом в эксплуатацию. Администрация города Рязани письмом от ДД.ММ.ГГГГ№ уведомила ФИО3 об отказе в выдаче разрешения на строительство объекта. Таким образом, на сегодняшний день не имеется возможности ввести дом в эксплуатацию в установленном градостроительным законодательством порядке и обратиться в Управление Федеральной регистрационной службы по Рязанской области для регистрации права собственности инвесторов. Указанное обстоятельство подтверждает, что, несмотря на фактическое завершение строительства дома, объект не вводится в эксплуатацию по процессуальным основаниям – несоответствию перечня документов, представленных застройщиком, установленному законодательством комплекту документации. Иной возможности защитить права Токаревой Т.П., кроме обращения в суд с заявленным требованием, не имеется.

Представитель Министерства строительного комплекса Рязанской области – Бубякин А.Х., представитель истца Зюзикова М.Н., участвовавшие в судебном заседании, заявленные требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске и описательной части решения.

Истец Токарева Т.П., будучи надлежащим образом извещенной о дате, времени и месте разбирательства дела, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки не сообщила, заявления о рассмотрении дела в ее отсутствие не представила.

Представитель ответчика Администрации города Рязани, будучи извещенным надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Рязанской области, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание также не явился, о причинах неявки суд не известил.

Представитель третьего лица ЖСК «Светлый», будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, каких-либо возражений относительно заявленных исковых требований не представил.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Суд, заслушав представителя Минстроя, изучив материалы дела и исследовав представленные доказательства, считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ, основанием для возникновения гражданских прав является судебное решение, устанавливающее такие права.

Согласно положениям, закрепленным в статьях 218 и 219 Гражданского кодекса РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательстве акты Российской Федерации» (далее Законом «Об участии в долевом строительстве»), как основание для возникновения права собственности гражданина на объект недвижимости, расположенном в многоквартирном доме, предусмотрено его участие в долевом строительстве.

Согласно статьям 8 и 16 Закона «Об участии в долевом строительстве», право собственности участника долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном действующим законодательством, на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В судебном заседании было бесспорно установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Токаревой Т.П. и ФИО1» был заключен договор инвестирования строительства жилья. В соответствии с условиями договора застройщик – ФИО1 обязалось построить многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>) и передать инвестору – Токаревой Т.П. в собственность однокомнатную квартиру №№, общей проектной площадью 65 кв.м. на втором этаже в указанном многоквартирном доме, в срок не позднее 1-го квартала ДД.ММ.ГГГГ года.

Как следует из п. 3.4. договора инвестирования строительства жилья от ДД.ММ.ГГГГ, окончательная площадь квартиры будет определена в соответствии с данными технического паспорта, выданным ФИО4 Инвестор в свою очередь обязался в срок до ДД.ММ.ГГГГ поэтапно уплатить за указанную квартиру и кладовую <данные изъяты>.

Свои обязательства по оплате стоимости квартиры и кладовой в размере <данные изъяты> рублей Токаревой Т.П. перед ФИО1» были выполнены в полном объеме в сроки, предусмотренные вышеназванным договором, что подтверждается квитанциями ФИО1».

В соответствии с кадастровым паспортом помещения Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Рязанской области по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ№, общая площадь квартиры №№ составляет 63,3 кв. м.

В соответствии со статьей 23 Закона «Об участии в долевом строительстве» и «Положения о Министерстве строительного комплекса Рязанской области», утвержденного постановлением правительства Рязанской области от 2 июля 2008 г. № 123, Министерство строительного комплекса Рязанской области является органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющим на территории Рязанской области контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов, которому представлено в том числе и право на обращение в суд с заявлением в защиту прав и законных интересов участника долевого строительства.

Принимая во внимание, что Токарева Т.П. является участником долевого строительства, чьи права и законные интересы были нарушены застройщиком, то суд считает Минстрой лицом, правомочным обратиться в суд с настоящим иском.

Согласно статье 263 Гражданского кодекса РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Рассматривая во взаимосвязи положения статей 264, 606, 607 и 615 Гражданского кодекса РФ, можно сделать вывод, что земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством РФ, в том числе на праве аренды.

Арендатор земельного участка осуществляет пользование земельным участком в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением участка.

Пункт 1 статьи 7 Земельного кодекса РФ подразделяет земли в Российской Федерации по целевому назначению на ряд категорий, выделяя в качестве самостоятельной категории земли населенных пунктов.

Земли, указанные в пункте 1 настоящей статьи, используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (пункт 2 статьи Земельного кодекса РФ).

Таким образом, законом предусмотрено, что разрешенное использование определяется в результате зонирования территорий, которое осуществляется в соответствии с градостроительным законодательством Российской Федерации.

Так, частью 1 статьи 35 Градостроительного кодекса РФ закреплены виды территориальных зон определяемых в результате градостроительного зонирования, в число которых входят жилые зоны.

В состав жилых зон в силу части 2 статьи 35 Градостроительного кодекса РФ могут включаться зоны застройки индивидуальными жилыми домами; зоны застройки малоэтажными жилыми домами; зоны застройки среднеэтажными жилыми домами; зоны застройки многоэтажными жилыми домами; зоны жилой застройки иных видов.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Из указанных норм в их взаимосвязи следует, что строительство объектов должно осуществляться исключительно на отведенных для этого земельных участках соответствующей категории и разрешенного использования, при этом строительство может быть осуществлено не только собственником участка, но и иным лицом, пользующимся им на законных основаниях, в том числе на праве аренды.

Несоблюдение данного требования закона при возведении объектов недвижимости влечет возникновение у объекта недвижимости признака самовольной постройки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, законом закреплены три признака, при наличии хотя бы одного из которых строение, сооружение или иное недвижимое имущество могут быть признаны самовольной постройкой, в частности, если строение, сооружение или иное недвижимое имущество возведены: 1) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; 2) без получения на это необходимых разрешений; 3) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Следовательно, по делам, связанным с разрешением прав на самовольную постройку, юридически значимыми обстоятельствами являются наличие или отсутствие признаков самовольной постройки, в том числе проверка соответствия возведения постройки разрешенному использованию земельного участка, на котором она расположена.

Как было установлено в судебном заседании по настоящему делу и следует из договора аренды № земельного участка с кадастровым номером № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Администрацией г. Рязани и ФИО3 сроком на 10 лет, земельный участок предоставляется для использования его для размещения объекта незавершенного строительства, местоположение участка: <адрес>).

Согласно решению Рязанской городской думы от 16 февраля 2012 года № 26-1 «Об утверждении изменений в генеральный план города Рязани (г. Рязань, <адрес>)», земельный участок по адресу: <адрес> расположен в зоне застройки многоэтажными жилыми домами.

На основании приведенных обстоятельств суд приходит к выводу, что объект строительства – многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес>, расположен на арендуемом дольщиками земельном участке с разрешенным использованием – для застройки многоэтажными жилыми домами.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 26 совместного Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Из положений вышеперечисленных норм права и разъяснений следует, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, в случае, если данная постройка обладает единственными признаками самовольной постройки – возведение данной постройки без получения разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию.

При этом требования о признании права собственности на самовольную постройку подлежат удовлетворению в случае установления судом, что лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а уполномоченный орган неправомерно отказал в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Также для удовлетворения такого требования необходимо установление отсутствия нарушения сохранением самовольной постройки прав и охраняемых законом интересов других лиц и угрозы жизни и здоровью граждан.

При рассмотрении настоящего дела была исследована техническая документация на 24-х квартирный жилой дом № по <адрес> проезду г. Рязани, из которой следует, что указанный дом фактически является объектом завершенного строительства.

Как следует из объяснений лиц, участвующих в деле, ФИО1» в настоящее время хозяйственной деятельности не ведётся, какой-либо разрешительной документации на возведение указанного выше дома у участников долевого строительства не имеется и отсутствует возможность их истребования от застройщика.

ФИО3 от лица дольщиков обращалась в Администрацию г. Рязани за выдачей разрешения на строительство 24-х квартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>. Однако в выдаче такого разрешения Администрацией г. Рязани ей было отказано ввиду отсутствия документов, предусмотренных ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ.

Анализ установленных в судебном заседании обстоятельств позволяет суду сделать вывод о том, что в настоящее время участники долевого строительства дома № по <адрес> проезду г. Рязани лишены возможности зарегистрировать своё право собственности на объекты недвижимости, находящиеся в указанном доме, в строительство которых ими были инвестированы денежные средства, по причине того, что отсутствует разрешение на его строительство. Причиной отсутствия разрешения на строительство приведенного многоквартирного дома, по мнению суда, является недобросовестность поведения застройщика – ФИО1 выразившегося в неисполнении своих обязательств перед дольщиками. Таким образом, многоквартирный дом № по <адрес> проезду г. Рязани, а, следовательно, и расположенная в нем спорная кладовая, обладают признаками самовольной постройки, ввиду чего за Токаревой Т.П. может быть признано право собственности на квартиру в указанном доме при условии соблюдения требований, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ.

Принимая во внимание те обстоятельства, что дольщики строительства жилого дома № по <адрес> проезду г. Рязани пользуются земельным участком, на котором расположен дом, на законных основаниях, и предпринимали меры к его легализации, однако лишены такой возможности, то единственным признаком самовольной постройки указанного дома является отсутствие разрешения на строительство.

Рассматривая настоящее дело, для установления обстоятельств того, были ли допущены при возведении объекта самовольной постройки – дома № по <адрес> проезду г. Рязани, существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли его сохранение угрозу жизни и здоровью граждан, судом было исследовано техническое заключение ФИО5

Как следует из выводов заключения, основные строительные конструкции указанного многоквартирного 5-ти этажного жилого дома находятся в работоспособном состоянии, износа строительных конструкций не наблюдается. Жилой дом подключен ко всем сетям инженерно-технического обеспечения (газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и канализации) и пригоден для постоянного проживания. Технические решения, реализованные при строительстве жилого дома соответствуют требованиям Градостроительного кодекса РФ, техническим регламентам, ГОСТ, СНиП, СанПин, экологическим нормам, нормам пожарной безопасности, предельным параметрам строительства на земельном участке, правилам землепользования и застройки г. Рязани и другим нормативным документам. Эксплуатация жилого дома не создает угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает права и законные интересы других лиц.

С учетом приведенных выше положений материального права, правоприменительной практики, фактических обстоятельств установленных по настоящему делу, суд приходит выводу о том, что постройка многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, была осуществлена в границах земельного участка, находящегося в пользовании дольщиков, участвовавших в его строительстве, без оформления соответствующего разрешения (самовольная постройка). Однако указанный дом был возведен в соответствии с требованиями градостроительных, строительных и иных норм и правил, его сохранение не создает угрозу жизни и здоровью других граждан, не нарушает права и законные интересов других лиц. Участниками долевого строительства предпринимались меры к легализации и вводу в эксплуатацию приведенного многоквартирного жилого дома, но Администрацией г. Рязани им в этом было отказано по причине отсутствия разрешения на строительство.

Спорная квартира №, на которую претендует Токарева Т.П., расположенная по адресу: <адрес>, согласно кадастровому паспорту, зарегистрированы в кадастре недвижимости в качестве самостоятельного объекта недвижимости, расположенного в указанном доме.

Принимая во внимание вышеизложенное, суд считает, что спорные квартира, являясь частью многоквартирного дома, в котором она расположена, представляют собой объект завершенного строительства, который соответствуют строительным, санитарным, противопожарным нормам и правилам, предъявляемым к жилым и нежилым помещениям, его сохранение не угрожает жизни и здоровью граждан, не нарушает прав и законных интересов третьих лиц, в связи с чем, по мнению суда, имеются правовые основания для признания за Токаревой Т.П. права собственности на спорный объект недвижимости.

При таких обстоятельствах, по мнению суда, требования Токаревой Т.П. к Администрации г. Рязани о признании права собственности на квартиру подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Министерства строительного комплекса Рязанской области в интересах Токарева Т.П., к Администрации <адрес> о признании права собственности на квартиру – удовлетворить.

Признать за Токарева Т.П. право собственности на квартиру №, общей площадью 63,3 кв. м., расположенную по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме в Рязанский областной суд через Октябрьский районный суд г. Рязани.

Судья Поветкин Д.А.