Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № № 2-78/2022 по иску ФИО4 к ФИО7, третьим лицам: ФИО5, обществу с ограниченной ответственностью «Волгастройсервис», конкурсному управляющему ФИО8 об определении порядка пользования нежилыми помещениями, находящимися в общей долевой собственности,

установил:

ФИО4 обратился в суд с иском к ФИО7 об определении порядка пользования нежилыми помещениями, находящимися в общей долевой собственности, в обосновании требований указав, что объекты недвижимого имущества: нежилое двухэтажное здание КТП, площадью 517,5 кв.м, с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес>; нежилое одноэтажное здание, площадью 180,6 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, б/н; нежилое одноэтажное здание, площадью 1044,9 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, б/н, принадлежат на праве общей долевой собственности ему, ФИО1 (1/4 доля), ФИО3 (1/4 доля) и ФИО2 (1/2 доля). Между ним и ФИО3 заключено соглашение о совместном владении, пользовании, распоряжении указанными зданиями, согласно которому, ФИО3 доверяем ему пользоваться и распоряжаться ими. ДД.ММ.ГГГГ он направил ФИО7 соглашение о совместном владении, пользовании и распоряжении нежилыми помещениями, ответ на которое не получен, соглашение не достигнуто, что препятствует ему в пользовании помещениями. Согласно заключению эксперта, после возведения в помещениях перегородок, появляется возможность пользования и владения совместным имуществом. Просит определить порядок пользования и распоряжения нежимыми зданиями, находящимися в общей долевой собственности в соответствии с заключением эксперта Ассоциации судебных экспертиз № 163-71-91-200А. Из нежилого здания площадью 180,6 кв.м по адресу: <адрес>, б/н, литер А выделить истцу: помещение площадью 90,3 кв.м из нежилого помещения площадью 143,5 кв.м (номер комнаты 1); ФИО7 выделить: помещение площадью 37,1 кв.м (номер комнаты 2) и часть помещения площадью 53,2 кв.м из нежилого помещения площадью 143,5 кв.м (номер комнаты 1). Из нежилого помещения площадью 1036,95 кв.м по адресу: <адрес>, б/н, литер Б выделить истцу: помещение площадью 522,45 кв.м (номер комнаты 1); ФИО7 выделить: часть помещения площадью 514,05 кв.м (номер комнаты 1). Из нежилого помещения площадью 517,5 кв.м по адресу: <адрес> выделить истцу: на первом этаже: кабинет 1 площадью 18,6 кв.м, кабинет 13 площадью 62,5 кв.м, на втором этаже кабинет 13 площадью 36,6 кв.м, кабинет 5 площадью 36,8 кв., кабинет 6 площадью 31,8 кв.м, кабинет 7 площадью 22,6 кв.м, часть коридора площадью 15,7 кв.м для беспрепятственного прохода к кабинетам; ФИО7 выделить: на первом этаже кабинет 5 площадью 66,5 кв.м, комнату охраны 4 площадью 14,4 кв.м, на втором этаже конференц-зал площадью 36,4 кв.м, кабинет 2 площадью 17,1 кв.м, кабинет 11 площадью 16,8 кв.м, кабинет 9 площадью 12,9 кв.м, кабинет 10 площадью 10,6 кв.м, столовая 19 площадью 18,3 кв.м, часть коридора площадью 25,8 кв.м.

Определением Промышленного районного суда г.Самары гражданское дело передано на рассмотрение по подсудности в Железнодорожный районный суд г.Самары.

Истец требования неоднократно уточнял. В последней редакции искового заявления просит определить порядок пользования и распоряжения нежилыми зданиями. Разделить нежилое здание площадью 180,6 кв.м по адресу: <адрес>, б/н, литер А путем устройства новой перегородки посередине помещения площадью 143,5 кв.м, разделив на помещения площадью 90,3 кв.м и 53,2 кв.м. Из данного помещения выделить истцу: помещение площадью 90,3 кв.м; ФИО7 выделить: помещение площадью 37,1 кв.м и помещение площадью 53,2 кв.м. Разделить нежилое здание площадью 1044,9 кв.м по адресу: <адрес>, б/н, литер Б путем устройства новой перегородки посередине помещения площадью, разделив на помещения площадью 522,45 кв.м, 514 кв.м и техническое помещение 8,4 кв.м. Из данного помещения выделить истцу: помещение площадью 522,45 кв.м, ФИО7 выделить: помещение площадью 514,05 кв.м. Из нежилого здания площадью 517,5 кв.м по адресу: <адрес> выделить истцу: на первом этаже: кабинет 1 площадью 18,6 кв.м, кабинет 13 площадью 62,5 кв.м, на втором этаже кабинет 13 площадью 36,6 кв.м, кабинет 5 площадью 36,8 кв., кабинет 6 площадью 31,8 кв.м, кабинет 7 площадью 22,6 кв.м, часть коридора площадью 16,3 кв.м между кабинетами № 13, № 5, № 6, № 7 для беспрепятственного прохода к кабинетам; ФИО7 выделить: на первом этаже кабинет 5 площадью 66,5 кв.м, на втором этаже конференц-зал № 1 площадью 36,4 кв.м, кабинет 2 площадью 17,1 кв.м, кабинет 11 площадью 16,8 кв.м, кабинет 9 площадью 12,9 кв.м, кабинет 10 площадью 10,6 кв.м, столовая 19 площадью 18,3 кв.м, часть коридора площадью 20,73 кв.м (3,52*5,89) между кабинетами № 9 и № 7, часть коридора площадью 7,60 кв.м (1,31*5,81) между кабинетами № 2, № 11, № 10, № 9. Остальные помещения оставить в общем владении и пользовании. Затраты по возведению перегородок возложить на стороны в равных долях.

В ходе рассмотрения дела к участию в процессе в качестве третьих лиц привлечены ООО «Волгастройсервис», конкурсный управляющий ООО «Волгастройсервис» - ФИО8

В судебном заседании истец ФИО4, представляющий также интересы третьего лица без самостоятельных требований ФИО5 на основании доверенности, заявленные требования поддержал. Дал пояснения, аналогичные изложенным в исковом заявлении. Дополнил, что в течение трех лет у него с ответчиком имеется спор о пользовании общим имуществом. Ответчик дал указание охране не пускать его на территорию базы, иногда лично вставал на пути, не пуская его в помещения. Для составления экспертного заключения о порядке пользования помещениями он с экспертом свободно прошел на территорию, выполнили фотографирование помещений, препятствий им никто не чинил. Но если бы ответчик знал, что он приедет, то его бы на территорию не пустили. В 2019 году он пытался через суд выделить в натуре нежилые помещения, но в удовлетворении требований было отказано. Ранее заключенный совместно с ФИО7 договор аренды нежилых помещений с ООО «Волгастройсервис» (ИНН №) он в судебном порядке просил признать расторгнутым, в удовлетворении иска было отказано. Несмотря на это, полагает договор недействительным с момента, когда он направил уведомление о его расторжении. Договор субаренды, заключенный впоследствии между ООО «Волгастройсервис» (ИНН №) и ООО «Волгастройсервис» (ИНН №), он не оспаривал. Решением Арбитражного суда Самарской области в его пользу взыскана задолженность по арендным платежам 14 миллионов рублей, однако решение суда не исполнено. Ответчик нарушает его права на получение дохода от использования помещений, он лишен средств к существованию.

Представитель ответчика ФИО6, действующий на основании доверенности, в удовлетворении заявленных требований просил отказать, пояснив суду, что нежилые помещения площадью 180,6 кв.м и 1044,9 кв.м разделены быть не могут, поскольку их нельзя будет использовать по назначению под складские помещения, т.к. в разных частях помещения окажутся входные группы для фур и для небольших автомобилей. Решением суда от 27.11.2019 установлено, что нежилые помещения не подлежат разделу, поскольку по техническим причинам невозможно произвести раздел зданий на два самостоятельных объекта, существующих отдельно друг от друга, что является в том числе причиной невозможности определения порядка пользования ими. Кроме того, порядок пользования спорными нежилыми помещениями площадью 180,6 кв.м, 1044,9 кв.м, 517,5 кв.м определен: указанные в исковом заявлении нежилые помещения находятся в совместном пользовании истца и ответчика, путем передачи их в аренду ООО «Волгастройсервис» (ИНН №). Истец оспаривал договор аренды, но он является действующим, не расторгался. Препятствий в пользовании нежилыми помещениями ответчик не чинит. Просит принять во внимание, что истцом не представлено доказательств достижения соглашения с ФИО5 о порядке пользования помещениями. Заключение такого соглашения в отсутствии ФИО7 не имеет юридической силы, поскольку помещения находятся в общей долевой собственности. При этом ФИО5 исковых требований к ФИО7 не заявляет. Относительно невозможности получения дохода: у истца, его супруги и ответчика в долевой собственности находится нежилое помещение на Советской Армии, которым пользуется только истец и третье лицо.

Третье лицо конкурсный управляющий ООО «Волгастройсервис» - ФИО8, уведомленный о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие. В соответствии с ч. 5 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие. Представил отзыв, в котором в удовлетворении заявленных требований просил отказать, указав, что спорные нежилые помещения находились в общей долевой собственности ФИО4 и ФИО7, которые 27.12.2016 передали помещения в аренду ООО «Волгастройсервис». Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.09.2019 в удовлетворении требований ФИО4 о расторжении договоров аренды отказано. Многочисленными решениями Арбитражного суда Самарской области удовлетворены требования ФИО4 о взыскании задолженности по договорам аренды. После заключения договора аренды ФИО4 произвел отчуждение части доли в помещениях своей жене ФИО5 Истец не представил доказательств возможности разделить имущество, не прибегая к перепланировке. Доказательств того, что установление дополнительных перегородок не вызовет реконструкцию объектов капитального строительства, что влечет необходимость подготовки проектной документации и получения разрешения на реконструкцию, не представлено. Нет доказательств соответствия предлагаемой перепланировки требованиям действующего законодательства.

Представитель третьего лица ООО «Волгастройсервис», уведомленный о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил. В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, материалы гражданских дел № 2-2017/2019, № 2-613/2020, суд полагает в удовлетворении заявленных требований следует отказать по следующим основаниям.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В силу п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

На основании п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации (п. 2 ст. 247 ГК РФ).

В соответствии со ст. 248 ГК РФ плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (ред. от 25.12.2018) "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 статьи 252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается письменными доказательствами, истцу ФИО4 (1/4 доля), ответчику ФИО7 (1/2 доля), третьему лицу ФИО5 (1/4 доля) на праве общей долевой собственности принадлежат следующие объекты недвижимого имущества:

- нежилое двухэтажное здание КТП, площадью 517,5 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>;

- нежилое одноэтажное здание, площадью 180,6 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, б/н;

- нежилое одноэтажное здание, площадью 1044,9 кв.м, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>, б/н.

Доля в праве общей долевой собственности на указанное выше имущество возникла у третьего лица ФИО5 на основании определения суда от 23.07.2020 об утверждении мирового соглашения о разделе совместно нажитого имущества между супругами ФИО4 и ФИО5 (л.д. 152-154 т. 1). Право собственности на ? долю за ФИО4 и ФИО5 зарегистрировано 02.12.2020 (л.д. 119-142 т. 1). До 02.12.2020 спорное имущество находилось в общей долевой собственности ФИО4 и ФИО7 по ? доле (л.д. 14-16, 22-24, 30-32 т. 2).

На основании пояснений сторон и представленных договоров аренды, судом установлено, что 27.12.2016 сособственники имущества ФИО4 и ФИО7 определили порядок пользования указанными выше объектами, заключив договоры аренды №<адрес> с ООО «Волгостройсервис» (ИНН №), которые зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области 17.02.2017 (л.д. 9-32 т. 2).

По условиям договоров ИП ФИО4 и ИП ФИО7 передали в аренду ООО «Волгостройсервис» (ИНН №): нежилое здание с кадастровым номером 63:01:0113008:643, расположенное по адресу: <адрес>; нежилое здание с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>, б/н; нежилое здание с кадастровым номером № расположенное по адресу: <адрес>, б/н (п. 1.1 договоров).

Согласно пунктам 1.4 договоров, срок их действия определен с 01.01.2017 по 31.12.2019. Пунктом 5.1 договоров предусмотрено, что если за 30 календарных дней до окончания срока действия настоящего договора ни одна из сторон не уведомит другую сторону о расторжении договора, то договор каждый раз считается продленным на тех же условиях на следующий год.

Таким образом, для расторжения указанных договоров аренды необходимо уведомление о расторжении договора от двоих собственников ФИО4 и ФИО7, поскольку они являются одной стороной в договоре.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 13.09.2019 № А 55-11738/2019 по иску ИП ФИО4 к ООО «Волгостройинвест» о признании договоров №№ 4-Н, 5-Н, 6-Н от 27.12.2016 расторгнутыми, обязании освободить и передать переданные по договорам объекты недвижимого имущества, в удовлетворении исковых требований отказано (л.д. 173-177 т. 1). Постановлением Одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от 19.12.2019 решение Арбитражного суда Самарской области оставлено без изменения (л.д. 218-220 т. 1).

В рамках рассмотрения дела Арбитражным судом, а также при рассмотрении Железнодорожным районным судом г.Самары и Самарским областным судом гражданского дела № 2-613/2020 по иску ФИО4 к ООО «Волгастройсервис», ФИО7 о признании нахождения посторонних людей на территории базы незаконным, признании незаконными действия по чинению препятствий для въезда на территорию базы, возложении обязанности не чинить препятствия для въезда и прохода на территорию базы, решением которых в удовлетворении требований отказано (л.д. 44-51 т.2), доводам ФИО4, приводимым им и при рассмотрении настоящего гражданского дела о том, что договоры аренды являются недействительными с момента направления им уведомления о расторжении договоров (л.д. 37-43 т. 2), дана оценка.

Так, судами указано, что исходя из требований ст. 246, 247 ГК РФ, для расторжения договоров аренды нежилых зданий, которые являются неделимыми объектами, необходимо волеизъявление двух сособственников, передавших нежилые помещения в аренду: ФИО4 и ФИО7 Воля ФИО7 на прекращение арендных отношений не подтверждена. Поскольку уведомления о расторжении договоров от двух собственников не имеется, то данные договоры автоматически пролонгируются и являются действующими.

В силу ч. 1 ст. 61 ГПК РФ уставленные судами обстоятельства являются преюдициальными и не подлежат новому оспариванию.

Судебными актами подтверждено, что порядок пользования спорными объектами недвижимого имущества сторонами определен в 2016 году и с указанного времени не менялся: нежилые здания находятся в аренде у ООО «Волгостройсервис» (ИНН №), за что собственники недвижимого имущества получают арендную плату. С общества решениями Арбитражного суда Самарской области в пользу ФИО4 неоднократно взыскивалась задолженность по арендным платежам, что свидетельствует о том, что непосредственно истец признает действие договоров аренды, поскольку именно на основании договоров обращается с исками о взыскании арендных платежей, и тем самым соглашается с порядком пользования спорным имуществом.

Заключенный ООО «Волгостройсервис» (ИНН №) 01.09.2018 договор субаренды с ООО «Волгостройсервис» (ИНН № (л.д. 33-36 т. 2) истцом не оспаривался, недействительным не признавался.

Последующее изменение состава собственников нежилых зданий (прекращение права общей долевой собственности у ФИО4 на ? долю объектов и регистрация права общей долевой собственности на спорные объекты по ? доле за ФИО4 и ФИО5), в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ, также не является основанием изменения или расторжения договоров аренды.

Исходя из изложенных обстоятельств, определение иного порядка пользования нежилыми зданиями, при наличии действующих договоров аренды, исключено, что является основанием для отказа в удовлетворении заявленного иска.

Кроме того, заявленные истцом требования, согласно которым он просит определить порядок пользования нежилыми зданиями, распределив помещения между ним и ФИО7, нарушают права третьего участника общей долевой собственности ФИО5

То обстоятельство, что ФИО5 выразила ФИО4 устное согласие на владение и распоряжение принадлежащей ей ? долей в праве общей долевой собственности, не свидетельствует о возможности определения судом порядка пользования имуществом между двумя сособственниками, без определения в пользовании третьему сособственнику ФИО5 помещений (в том, числе путем передачи ей и истцу определенных помещений в совместное пользование). Однако ФИО5 каких-либо требований не предъявила, в качестве соответчика истцом к участию в процессе не привлечена, вопрос об определении порядка пользования имуществом без указания помещений передаваемых в пользование каждому из сособственников, нарушает требования ст. 246, 247 ГК РФ, в связи с чем по данному основанию заявленные истцом требования удовлетворению не подлежат.

Суд находит обоснованными доводы конкурсного управляющего, согласно которым для определения заявленного истцом порядка пользования имуществом требуется устройство новых перегородок, разрешение на устройство которых, а также доказательств соответствия предполагаемой перепланировки нежилого помещения действующему законодательству, не представлено.

В отсутствии разрешения на реконструкцию нежилых зданий, проекта реконструкции, подтверждающего его соответствие градостроительным, строительным, санитарно-экологическим, противопожарным нормам и правилам, удовлетворение заявленных требований невозможно, поскольку ставит под угрозу жизнь и безопасность граждан (ст. 56 ГПК РФ), а следовательно, суд не вправе возложить на стороны обязанность по возведению таких перегородок.

Также следует отметить, что в рамках судебной экспертизы, проведенной по гражданскому делу № 2-2017/19 по иску ФИО4 к ФИО7 о выделе доли в нежилом здании в натуре, определено, что для раздельной эксплуатации частей нежилых зданий в предложенном истцом варианте, необходимо выделение дополнительных мощностей (л.д. 53-100 т. 2). Однако данное обстоятельство истцом по данному делу никак не учитывается.

Доводы истца о возможном определении в пользование ему и ответчику, указанных в исковом заявлении помещений, опровергнуты преюдициальным решение Железнодорожного районного суда г.Самары от 27.11.2019 по гражданскому делу № 2-2017/19 по иску ФИО4 к ФИО7 о выделе доли в нежилом здании в натуре (л.д. 168-173 т. 2)

Преюдициальным решением суда дана оценка предложенному истцом варианту раздела нежилых зданий, который предлагается истцом и в рамках данного дела, со ссылкой на заключение Ассоциации судебных экспертов № 163-71-91-200 (л.д. 64-151 т. 1).

По результатам проведенной судебной экспертизы судом установлена невозможность раздельного использования помещений (л.д. 53-100 т. 2). На основании заключения судебной строительно-технической экспертизы судом установлено, что раздел нежилых зданий в равных долях, а также по варианту, предложенному ФИО4, невозможен из-за невозможности раздела инженерных сетей и поставки ресурсов газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения. Также автономная эксплуатация частей зданий невозможна без обеспечения автономного доступа к каждой из частей зданий.

Установленные судом обстоятельства свидетельствуют не только о невозможности выдела нежилых зданий в натуре, но и о невозможности их отдельной эксплуатации и определения иного, кроме как совместного, использования всех помещений нежилых зданий, поскольку, согласно установленным судом обстоятельствам, выделенных мощностей не хватит для обслуживания двух автономных объектов; и автономная эксплуатация частей зданий площадью 180,6 кв.м и 1044,9 кв.м невозможна без обеспечения автономного доступа к каждой из частей, однако такой доступ отсутствует.

Совокупность установленных судом обстоятельств является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований в полном объеме, поскольку раздельный порядок пользования нежилыми зданиями невозможен. При этом суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом – передача его в аренду.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО7 об определении порядка пользования нежилыми помещениями, находящимися в общей долевой собственности – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Самарский областной суд через Железнодорожный районный суд г.Самары в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 27 января 2022 года.

Председательствующий судья Т.В. Александрова