Гражданский кодекс часть 1

Исковое заявление ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к Производственному кооперативу «Кардон», Обществу с ограниченной ответственностью ПК «Кардон», Обществу с ограниченной ответственностью «Лизинговая компания Азбука» о признании сделки недействительной в части, признании права собственности,

У с т а н о в и л :

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 обратились в суд с иском к ПК «Кардон», ООО «ПК Кардон», ООО «Лизинговая компания Азбука» о признании сделки недействительной в части, признании права собственности. Требования мотивировали тем, что истцы являются собственниками нежилых помещений в нежилом здании, расположенном в г. Кемерово, .... В том числе, истцу ФИО1 принадлежит на праве собственности помещения площадью 117,8 кв.м., ФИО2 – 20,5 кв.м., ФИО3 – 29,2 кв.м., ФИО4 – 14,5 кв. м., ФИО5 – 14,4 кв.м. Еще одному долевому собственнику ООО ПК «Кардон» принадлежат на праве собственности помещения площадью 387,2 кв.м. 08.04.2013 года истцы узнали, что места общего пользования ПК «Кардон» по договору купли-продажи нежилых помещений и земельного участка № 3 от 10.05.2012 года передало в собственность ООО «Лизинговая компания Азбука», которое, в свою очередь, пережало указанное имущество также по возмездной сделке ООО ПК «Кардон». Истцы полагают, что сделка купли-продажи нежилых помещений здания в части продажи мест общего пользования, заключенная между ПК «Кардон» и ООО «Лизинговая компания Азбука», является ничтожной в силу не соответствия ее закону.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, по мнению истцов, к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно - техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Истцы считают возможным применение в спорном случае аналогии закона (статья 6 Гражданского кодекса), т.к. места общего пользования в нежилом фонде вполне допустимы, но это неделимое имущество (например, лестницу невозможно разделить) и, следовательно, п. 4 ст. 244 ГК РФ в данном случае не применим (в соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором).

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Федеральный закон от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» в ст. 2 определяет здание как результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. А помещение как часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями. Содержит определения и иным понятиям:

Например, система инженерно-технического обеспечения - одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности. Строительная конструкция - часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.

Также, «ОК 013-94. Общероссийский классификатор основных фондов» (утв. Постановлением Госстандарта РФ от 26.12.1994 N 359) (дата введения 01.01.(996), ред. от 14.04.1998, определяет, что подразделу «Здания (кроме жилых)» относятся здания, представляющие собой архитектурно - строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, социально - культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены н крышу. В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то: система отопления, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопровода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой; внутренние телефонные и сигнализационные сети; вентиляционные устройства общесанитарного назначения; подъемники и лифты. Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав зданий, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты), или проходных втулок (включая сами втулки) и т.д.

СП 118.13330.2012. Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (утв. Приказом Минрегиона России от 29.12.2011 N 635/10) (взамен СНиП 2.08.02-89 «СНиП 2.08.02-89*. Общественные здания и сооружения» (утв. Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78) (ред. от 23.06.2003) определяет лестницы как функциональный и конструктивный строительный элемент, обеспечивающий вертикальные связи между этажами здания, а также лестничные клетки как пространство внутри здания, сооружения, как правило, с остекленными или открытыми наружными проемами, предназначенное для размещения лестниц. При этом СП не указывает, что лестницы или лестничные клетки являются помещениями. Это не помещения.

Помещение - это внутренняя изолированная структурно обособленная пространственная часть здания, сооружения, имеющая определенное функциональное назначение и ограниченная строительными конструкциями.

Помещение № 12, инвентарный ### выступивший, в том числе, предметом оспариваемого договора, не соответствует признакам помещения и не является самостоятельным объектом недвижимости. Оно не изолировано и не обособлено от других помещений в здании. Не ставится на кадастровый учет. В техническом паспорте от 22.11.2010 г указано - Особые отметки: нежилое помещение площадью 253,7 кв.м. является частью помещения площадью 510,9 кв.м.

В соответствии со ст. 6 ч. 1 ГК РФ в данном случае, по мнению истцов, возможно применение гражданского законодательства по аналогии, а именно: в соответствии с п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

На основании вышеизложенного, самостоятельными помещениями нельзя признать лестничные клетки, электрощитовые и т.п. конструкции. Они являются неотъемлемой составной частью здания, которая не может быть самостоятельным объектом недвижимости. Кроме того, согласно экспликации в техническом паспорте спорные помещения относятся к вспомогательному характеру.

В соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» осуществляется государственный кадастровый учет земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (ч. 5 ст. 1 Закона о кадастре). При этом части здания (помещения) не являются, объектами недвижимости подлежащими учету в государственном кадастре недвижимости.

Если говорить об иных объектах - таких как коридорах, туалетах (умывальниках). То в данной ситуации при наличии таких признаков как изолированность, важным является признак - назначение.

Хотя истцы полагают, для коридора, как части здания, и признак изолированности можно поставить под сомнение. Коридор - это проход, сквозной проход в здании. Более того, существующие «СНиП 31 -05-2003. Общественные здания административного назначения» (приняты и введены в действие Постановлением Госстроя РФ от 23.06.2003 N 108) (а до этого – «СНиП 2.08.02-89*. Общественные здания и сооружения» (утв. Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78) (ред. от 23.06.2003) содержат требования к параметрам (высоте, ширин) коридоров, к нагрузке на 1 кв. м в целях обеспечения пожарной безопасности и т.п. Поэтому и назначение этого объекта не может рассматриваться в отрыве от обеспечения эвакуации всех людей в здании при необходимости, а также обеспечения соблюдения правил пожарной безопасности.

Сделка купли-продажи нежилых помещений и земельного участка от 10.05. 2012 г. не соответствует закону, поскольку заключена в отношении мест общего пользования, поэтому в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной. Право общей долевой собственности на общее имущество (места общего пользования) возникает у собственников с момента приобретения помещений - в силу Закона (а именно ст. 36 ЖК).

Требования собственников помещений о признании за собой права общей долевой собственности на общее имущество, основанные на статье 304 ГК РФ, могут быть предъявлены к другому собственнику нежилых помещений в случае государственной регистрации права на общее имущество за одним лицом, поскольку последний в силу закона также обладает соответствующей долей на общее имущество.

На основании изложенного, просили признать сделку купли-продажи нежилого помещения и земельного участка от 10.05.2012 г. общей площадью нежилого помещения 253,7 кв.м., этаж 1,2, кадастровый номер ###, расположенное по адресу: г. Кемерово, ..., помещение 12, ничтожной, а также признать за всеми собственниками нежилых помещений в нежилом здании по адресу г. Кемерово ..., право долевой собственности на помещения первого этажа: коридора (4,3 кв. м.), туалета (1,9 кв.м.), туалета (2,1 кв.м.), умывальника (6,8 кв.м.), электрощитовой (4,3 кв.м.), склада (12 кв.м.), лестничной клетки (10,3 кв. м.), коридора (44,6 кв.м.), лестничной клетки (10,4 кв.м.); второго этажа: лестничной клетки (10,4 кв.м.), лестничной клетки (10.1 кв.м.), коридора (50,2 кв. м.).

В судебном заседании истцы ФИО1, ФИО3, ФИО4, ФИО5, и представитель истцов ФИО6, допущенная к участию в деле в порядке ч.6 ст. 53ГПК РФ на основании заявления истцов в судебном заседании, на исковых требованиях настаивали.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, письменным заявлением просила дело рассмотреть в свое отсутствие.

Представители ответчика ООО ПК «Кардон» ФИО7 и ФИО8, действующие на основании доверенностей, исковые требования не признали, просили в иске отказать, в том числе, по доводам письменных возражений, приобщенных к материалам дела в порядке ст. 35 ГПК РФ.

Представитель ответчика ООО «Лизинговая компания Азбука» ФИО9, действующий на основании доверенности, исковые требования также не признал. В дело представил письменные возражения на исковые требования.

Представитель ответчика ПК «Кардон», извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился.

С учетом мнения истцов и их представителя, представителей ответчиков ООО «ПК Кардон», ООО «Лизинговая компания Азбука», а также положений ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца ФИО2 и представителя ответчика ПК «Кардон».

Выслушав явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии с ч.3 ст. 196 ГПК РФ суд рассматривает дело по заявленным истцом требованиям.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Судом установлено, что 24.04.2002 года Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Кемеровской области в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» за ПК «Кардон» зарегистрировано право собственности на отдельно стоящее здание по адресу г. Кемерово, ..., общей площадью 759,1 кв. м.

В результате сделок, заключенных в 2009-2012 годах, истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 приобрели в собственность нежилые помещения в нежилом здании по .... В том числе, истцу ФИО1 принадлежит на праве собственности помещения площадью 117,8 кв.м., ФИО2 – 20,5 кв.м., ФИО3 – 29,2 кв.м., ФИО4 – 14,5 кв. м., ФИО5 – 14,4 кв.м. Указанное обстоятельство подтверждено представленными в материалы дела копиями свидетельств о государственной регистрации права собственности на нежилые помещения в указанном нежилом здании.

10.05.2012 года между ПК «Кардон» (продавец) и ООО «Лизинговая компания Азбука» (покупатель) был заключен договор купли-продажи нежилых помещений и земельного участка № 3, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил нежилые помещения в нежилом здании по ... в г. Кемерово, а также 55/100 доли в праве на земельный участок по .... В составе переданного по договору имущества является и нежилое помещение № 12, общей площадью 253,7 кв. метра.

Согласно техническому паспорту на помещение № 12, выполненному ГП КО «ЦТИ Кемеровской области» по состоянию на 22.11.2012 года, данное помещение включает в себя коридор (4,3 кв.м.), кабинет (12,8 кв.м.), туалет (1,9 кв.м.), туалет (2.1 кв.м.), умывальник (6,8 кв.м.), электрощитовую (4,3 кв.м.), склад (12 кв.м.), лестничную клетку (10,3 кв.м.), коридор (44,6 кв. м.), лестничную клетку (10,4 кв.м.), кабинет (15,2 кв.м.), кабинет (14,3 кв.м.), лестничную клетку (10,4 кв. м.), ателье (16 кв.м.), кабинет (14,1 кв.м.), кабинет (13,9 кв.м.), лестничную клетку (10,1 кв.м.), коридор (50,2 кв.м.).

В соответствии со ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как уже указано выше, заявляя требование о признании сделки купли-продажи недействительной в части, истцы указали в качестве основания недействительности сделки – несоответствие ее закону.

Исследовав представленные доказательства в их совокупности, нормы права, суд считает, что исковые требования являются несостоятельными.

Суд считает, что истцами не доказано наличие у них материального права на оспаривание сделки.

Как уже указано выше, ранее все нежилое здание по ... в г. Кемерово принадлежало на праве собственности одному лицу ПК «Кардон». Согласно представленным истцами в дело свидетельствам о праве собственности на нежилые помещения, истцы в результате сделок приобрели в собственность исключительно конкретные нежилые помещения, выступившие предметом сделок заключенных с истцами. Допустимых доказательств, подтверждающих, что истцами при приобретении в собственность определенных нежилых помещений в нежилом здании по ... в г. Кемерово, одновременно приобреталось и право долевой собственности на какие-то иные помещения, в том числе, общие помещения здания, в нарушение ст. 56 ГПК РФ суду не представлены, между тем, в силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Истцы не являлись собственниками помещений, ранее принадлежавших ПК «Кардон», а, следовательно, и переход права собственности на указанные помещения от ПК «Кардон» новому собственнику никоим образом не нарушает прав истцов.

Суд считает, что поскольку на момент заключения сделки, а также рассмотрения настоящего дела, отсутствует закон, предусматривающий основания возникновение права общей долевой собственности у собственников нежилых помещений на места общего пользования в нежилом доме, доводы истцов о том, что оспариваемая ими сделка не соответствует требованиям закона – не состоятельны.

При этом суд не может согласиться с тем, что к возникшим правоотношениям подлежат применению по аналогии нормы законодательства, регулирующего правовое положение помещений в жилом доме.

Действительно, согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. При этом собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья), которое является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с законом о товариществах собственников жилья (ст. 291 ГК РФ).

Суд считает, что вышеуказанные правовые нормы регулируют исключительно правоотношения собственников жилых помещений в многоквартирном доме, и не подлежат применению к отношениям собственников нежилых помещений в нежилом здании, ввиду разного статуса и правового режима многоквартирного жилого дома и нежилого здания.

Ссылки истцов на разъяснения Пленума Высшего Арбитражного суда РФ, изложенные в Постановлении Пленума ВАС № 64 от 23.07.2009 года «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», суд не может принять во внимание, поскольку исходя из положений ст. 11 ГПК РФ суд разрешает гражданские дела на основании Конституции Российской Федерации, международных договоров Российской Федерации, федеральных конституционных законов, федеральных законов, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов федеральных органов государственной власти, конституций (уставов), законов, иных нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актов органов местного самоуправления, а случаях, предусмотренных нормативными правовыми актами - исходя из обычаев делового оборота.

Более того, согласно ст. 126 Конституции РФ только Верховный Суд Российской Федерации, являясь высшим судебным органом по гражданским, уголовным, административным и иным делам, подсудным судам общей юрисдикции, наделен полномочиями по даче разъяснений по вопросам судебной практики для судов общей юрисдикции.

Принимая во внимание, что право собственности ПК «Кардон» на принадлежащее ему имущество, в том числе помещение № 12, в соответствии со ст. 131 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и следок с ним» было зарегистрировано в ЕГРП, и данное право не было оспорено в установленном законом порядке, суд считает, что распорядившись своей собственностью (заключив с ООО «Лизинговая компания Азбука» договор купли-продажи), ПК «Кардон» реализовал правомочия собственника в отношении принадлежащего ему имущества в соответствии с нормами ГК РФ, предусматривающими такое права собственника (ст. 209 ГК РФ).

С учетом изложенного, суд считает, что при рассмотрении дела доказательств, свидетельствующих о несоответствии сделки купли-продажи недвижимого имущества и доли в праве на земельный участок, заключенной между ПК «Кардон» и ООО «Лизинговая компания Азбука» 10.05.2012 года, не представлено, а, следовательно, исковые требования истцов в части признании договора ничтожным не подлежат удовлетворению.

Согласно ч.4 ст. 244 ГК РФ общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

При рассмотрении дела, суд исходит из того, что в настоящее время законом не предусмотрено возникновение общей собственности на объект недвижимости, не являющейся жилым домом.

При указанных обстоятельствах, суд считает, что правовых оснований и для признания за истцами, наряду с другими собственниками нежилых помещений, права собственности на общие помещения нежилого здания – не имеется.

С учетом существа постановленного решения, а также положений ст. 98 ГПК РФ суд не усматривает процессуальных оснований для присуждения с ответчиков в пользу истцов судебных расходов, понесенных в связи с рассмотрением дела.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р е щ и л :

Исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к Производственному кооперативу «Кардон», Обществу с ограниченной ответственностью ПК «Кардон», Обществу с ограниченной ответственностью «Лизинговая компания Азбука» о признании сделки купли-продажи нежилого помещения и земельного участка от 10.05.2012 года, общей площадью нежилого помещения 253,7 кв. метра, этаж 1,2 кадастровый номер ###, расположенное по адресу г. Кемерово, ... помещение 12 недействительной, признании права долевой собственности за всеми собственниками нежилых помещений в нежилом здании по адресу г. Кемерово ... на помещения первого этажа: коридора (4,3 кв. м.), туалета (1,9 кв.м.), туалета (2,1 кв.м.), умывальника (6,8 кв.м.), электрощитовой (4,3 кв.м.), склада (12 кв.м.), лестничной клетки (10,3 кв. м.), коридора (44,6 кв.м.), лестничной клетки (10,4 кв.м.); второго этажа: лестничной клетки (10,4 кв.м.), лестничной клетки (10.1 кв.м.), коридора (50,2 кв. м.), – оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня составления решения в мотивированной форме подачей апелляционной жалобы через Центральный районный суд г. Кемерово.

Судья Н. А. Савинцева

Решение в мотивированной форме составлено 30.08.2013 года.