Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на перечисленных условиях, суд

У С Т А Н О В И Л:

Истцы обратились в суд с иском к ответчику по тем основаниям, что на основании постановления ИК МО <адрес изъят> от <дата изъята><номер изъят> им предоставлен в аренду сроком на 3 года из земель населенных пунктов земельный участок, кадастровый номер <номер изъят> общей площадью 386 кв. м., расположенный по адресу: <адрес изъят>, для целей, не связанных со строительством, а для организации автостоянки, без права возведения капитальных сооружений (объектов недвижимости). Согласно п. 2.1 постановления, они должны заключить договор аренды в МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» (далее – ответчик, МКУ «КЗиО»). Неоднократные их просьбы о направлении в их адрес либо выдачи на руки договора аренды ответчиком игнорировались, только в сентябре 2012 года ответчик предоставил истцам экземпляры проекта договора №16503. Они, ознакомившись с проектом договора, не согласились с некоторыми его пунктами, о чем указали в протоколе разногласий к договору. По их мнению, пункты 2.3, 2.4, 2.5, 3.1, 3.2, 3.5, 7.2, 7.3 и глава 4 должны быть изменены. Так, пункты, 2.3, 2.5, 3.2, 7.2, 7.3 и главу 4 договора они предлагают исключить из текста договора, а пункты 2.4, 3.1, 3.5 – изменить и изложить в приведенных редакциях. Данные разногласия были указаны в протоколе разногласий к проекту договору аренды и вместе с подписанным договором были направлены ответчику 27 сентября 2012 года. МКУ «КЗиО» отклонил протокол разногласий, тем самым отказав им в подписании договора в измененной редакции. Согласно закона, данные разногласия подлежат передаче для рассмотрения в суд.

На основании изложенного истцы просят суд рассмотреть возникшие разногласия между сторонами по делу и обязать ответчика заключить договор аренды земельного участка, кадастровый номер <номер изъят> площадью 386 кв. м., расположенный по адресу: <адрес изъят> на основании проекта договора аренды земельного участка №16503 со следующими изменениями и дополнениями: пункт 2.3 договора исключить; п. 2.4 договора изложить в следующей редакции: «Договор считается заключенным на условиях, предусмотренных пунктами 2.1, 2.2, 2.7, и вступает в силу с момента его государственной регистрации»; п. 2.5 договора исключить; п. 3.1 договора изложить в следующей редакции: «Арендная плата исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка, указанного в п. 1.1. настоящего договора. Примечание: налоги и другие обязательные платежи, связанные с использованием земельного участка по настоящему договору уплачиваются Арендатором в порядке, установленном действующим законодательством»; п. 3.2 договора исключить; п. 3.5 договора изложить в следующей редакции: «В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки»; пункты 7.2, 7.3 и главу 4 договора исключить.

В судебном заседании представитель истцов исковые требования поддержал.

Представитель ответчика МКУ «КЗиО», являясь также представителем третьего лица ИК МО г. Казани, иск не признала.

Изучив материалы дела, выслушав стороны и представителя третьего лица, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

В силу ст. 445 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Судом установлено, что постановлением ИК МО г. Казани №3575 от 31 мая 2012 года истцам был предоставлен в аренду сроком на три года со множественностью лиц на стороне арендатора земельный участок, кадастровый номер <номер изъят> общей площадью 386 кв. м. из земель населенных пунктов для организации автостоянки без права возведения капитальных сооружений по адресу: <адрес изъят>.

Также, данным постановлением истцам рекомендовано заключить в МКУ «КЗиО» договор аренды данного земельного участка с учетом ограничений по его использованию, зарегистрировать договор в Управлении Росреестра по РТ, а ответчику поручено подготовить проект договора аренды и направить его истцам.

Судом также установлено, что в соответствии с постановлением руководителя ИК МО г. Казани №391 от 10 марта 2006 года, утверждена типовая форма договора аренды земельного участка, на основании которой был составлен проект договора аренды земельного участка №16503 между сторонами по данному делу, который, в свою очередь, был направлен истцам для ознакомления и подписания.

Не согласившись с рядом условий проекта договора аренды земельного участка №16503, истцы составили протокол разногласий к договору и направили его в адрес ответчика, предлагая, таким образом, заключить договор с учетом их условий.

Ответчик, рассмотрев протокол разногласий, отклонил их, о чем было сообщено истцам письмом от 23 октября 2012 года.

На основании действующего законодательства, истцы обратились в суд с вышеуказанными требованиями.

Суд полагает необходимым, в силу статьи 446 ГК РФ, рассмотреть имеющиеся разногласия и определить условия договора аренды в соответствии с действующим законодательством.

При рассмотрении разногласий, суд учитывает, что факт утверждения формы договора, как типовой, не влияет на обязанность договора следовать условиям действующего законодательства. То есть условия договора, в любом случае, не должны противоречить закону. Данные условия подлежат исключению или приведению к соответствии с законом в силу их ничтожности, поскольку сделка по передаче земельного участка в аренду может быть совершена и без таких условий.

Истцы просят суд исключить п. 2.3 договора, имеющийся в проекте. Согласно данного пункта, «начало исчисления срока по п. 2.1 (настоящий договор заключен сроком на три года до 30 мая 2015 года) настоящего договора производится с момента принятия решения уполномоченного на то органа о предоставлении земельного участка, указанного в главе 1 настоящего договора».

Суд приходит к выводу, что данное условие договора противоречит действующему законодательству, а потому является ничтожным и подлежащим исключению из текста договора. Так, в силу статьи 26 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, заключенный на срок свыше одного года, подлежит государственной регистрации. Согласно ст. 433 ГК РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Следовательно, договор аренды земельного участка в данном случае будет заключен только с момента государственной регистрации, поэтому указание на исчисление сроков аренды с момента принятия решения органом о предоставлении земельного участка в аренду является незаконным. Суд соглашается с требованием истцов об исключении данного пункта договора.

Истцы просят суд изменить п. 2.4 договора, имеющийся в проекте и изложить его в предложенной редакции, исключить из него ссылку на п. 2.3 договора и условие, что до момента его государственной регистрации, договор считается заключенным на неопределенный срок в соответствии со статьей 610 ГК РФ. Суд считает такое требование также обоснованным, поскольку п. 2.3 договора признан ничтожным и исключен из договора. Условие о неопределенном сроке действия договора до его государственной регистрации противоречит вышеприведенным статьям ГК РФ, согласно которым, до государственной регистрации договор не является заключенным. Следовательно, п. 2.4 договора надлежит изложить в следующей редакции: «Договор считается заключенным на условиях, предусмотренных пунктами 2.1, 2.2, 2.7, и вступает в силу с момента его государственной регистрации».

Истцы просят суд исключить п. 2.5 договора, имеющийся в проекте. Согласно данного пункта, «договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Моментом заключения настоящего договора считается дата его подписания». Суд приходит к выводу, что данное условие договора противоречит действующему законодательству, а потому является ничтожным и подлежащим исключению из текста договора. Как уже указано выше, в силу закона, момент заключения договора аренды земельного участка сроком свыше одного года является момент его государственной регистрации, а не момент его подписания.

Истцы просят суд изменить п. 3.1 договора, имеющийся в проекте и изложить его в предложенной редакции. Суд считает такое требование обоснованным. Так, данный пункт предусматривает, что арендная плата исчисляется с 1 июня 2012 года, между тем, началом пользования земельным участком, как основанием для взыскания арендной платы в силу статьей 611, 614 ГК РФ, является дата, подтвержденная соответствующим документом о передаче имущества арендатору. Следовательно, данный пункт в первоначальной редакции противоречит действующему законодательству России. Поэтому суд считает необходимым изложить данный пункт договора в следующей редакции: «Арендная плата исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка, указанного в п. 1.1. настоящего договора. Примечание: налоги и другие обязательные платежи, связанные с использованием земельного участка по настоящему договору уплачиваются Арендатором в порядке, установленном действующим законодательством».

Истцы просят суд исключить п. 3.2 договора, имеющийся в проекте. Согласно данного пункта, «при подписании договора аренды земельного участка, арендатор вносит предоплату в размере двойной месячной арендной платы, указанной в приложении к настоящему договору». Свое требование об исключении данного пункта истцы ничем не мотивируют. Данное условие не противоречит закону, суд не находит иных оснований для признания его ничтожным, недействительным, то есть не имеется оснований для его исключения. В связи с этим, данное требование об исключении п. 3.2. из проекта договора удовлетворению не подлежит.

Истцы просят суд изменить пункт 3.5. договора, имеющийся в проекте и изложить его в предложенной редакции: «В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки». Согласно данного пункта в редакции проекта договора, «В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю по настоящему договору производится с 1 июля 2012 года. Начисление пеней за несвоевременную уплату арендной платы за землю производится в следующем порядке: по истечении одного месяца с момента принятия постановления о предоставлении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет; по истечении трех месяцев с момента принятия постановления о предоставлении земельного участка, не прошедшего государственный кадастровый учет. Пени и задолженность по арендной плате по настоящему договору взыскиваются в установленном законом порядке. Настоящим договором устанавливается, что в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки (пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки (пени) за несвоевременную уплату платежа, затем сумма просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении Арендатора». Согласно вышеприведенным нормам действующего законодательства, договор считается заключенным с момента государственной регистрации, следовательно, пени за несвоевременную уплату арендной платы, предусмотренные договором, могут начисляться только с момента заключения договора. Таким образом, условие о начисление пеней с 1 июля 2012 года и порядок начисление пеней, предусматривающий срок, исчисляемый с момента принятия постановления о предоставлении земельного участка, противоречат действующему законодательству и подлежат исключению. Между тем, очередность погашения требований по денежному обязательству в данном случае устанавливаются путем соглашения сторон (диспозитивное условие), а также регулируется статьей 319 ГК РФ. Условие о том, что при наличии задолженности по арендной плате и начисленной неустойки, вначале погашается неустойка, не противоречит закону и не нарушает требования статьи 319 ГК РФ. Приведенный истцами пункт Пленума Верховного Суда РФ №13 от 8 октября 1998 года, как основание для исключения данного условия из оспариваемого пункта проекта договора, не имеет для суда значения при рассмотрении данных разногласий, поскольку данное постановление дает руководство судам при рассмотрении споров по денежным обязательствам и по порядку взыскания. В связи с этим, соответствующее требование истцов об изменении пункта 3.5 проекта договора подлежит удовлетворению частично путем его изложения в следующей редакции: «В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Пени и задолженность по арендной плате по настоящему договору взыскиваются в установленном законом порядке. Настоящим договором устанавливается, что в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки (пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки (пени) за несвоевременную уплату платежа, затем сумма просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении Арендатора».

Истцы просят суд исключить п. 7.2, п. 7.3 договора, имеющийся в проекте по тем основаниям, что предусмотренная в данных пунктах неустойка (штраф) несоразмерна существу предусмотренного пунктами возможного нарушения условий договора. Между тем, условия договора, изложенные в указанных пунктах, не противоречат закону, суд не находит иных оснований для признания их ничтожными, недействительными, то есть не имеется оснований для их исключения. Довод истцов о несоразмерности не может являться основанием для исключения пунктов, поскольку, в силу статьи 333 ГК РФ, данный довод является лишь основанием для снижения начисленной неустойки. При этом, данная статья может применяться только в случае начисления неустойки (наложения штрафа) по договору. В случае надлежащего исполнения своих обязательств по договору, неустойка не будет начислена, в связи с чем, права истцов данными пунктами никак не нарушаются. В связи с этим, требования об исключении п. 7.2, п. 7.3. из проекта договора удовлетворению не подлежат.

Истцы просят суд исключить главу 4 договора, имеющуюся в проекте, указывая, что в данной главе содержится условие о том, что арендатор должен оплатить стоимость права аренды земельного участка в сумме 545000 рублей в течение десяти дней с момента подписания договора. Суд приходит к выводу, что данное условие подлежит исключению. Так, с данным условием, проект договора аренды земельного участка фактически обуславливает предоставления истцам земельного участка на праве аренды с выкупом такого права на торгах. Между тем, земельный участок был предоставлен истцам без проведения торгов, поэтому такое условие незаконно. Однако, данная глава 4 содержит и еще одно условие: «Независимо от сроков аренды земельного участка для передачи земельного участка в субаренду Арендатор обязан получить письменное согласие Арендодателя». Данное условие законно, соответствует ограничениям, в соответствии с которыми истцам был предоставлен земельный участок, а потому данное условие не может быть исключено из условий договора. Следовательно, глава 4 договора, имеющаяся в проекте подлежит не исключению, а изменению путем изложения в следующей редакции: «Независимо от сроков аренды земельного участка для передачи земельного участка в субаренду Арендатор обязан получить письменное согласие Арендодателя».

При таких обстоятельствах, исковые требования истцов подлежат удовлетворению частично и договор аренды земельного участка с истцами должен быть заключен на основании проекта договора аренды №16503 с указанными изменениями и дополнениями.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1, ФИО2, ФИО3 к МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на перечисленных условиях удовлетворить частично.

Обязать МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» заключить с ФИО1, ФИО2, ФИО3 договор аренды земельного участка, кадастровый номер <номер изъят> площадью 386 кв. м., расположенный по адресу: <адрес изъят> на основании проекта договора аренды земельного участка №16503 со следующими изменениями и дополнениями:

пункт 2.3 договора исключить;

пункт 2.4 договора изложить в следующей редакции: «Договор считается заключенным на условиях, предусмотренных пунктами 2.1, 2.2, 2.7, и вступает в силу с момента его государственной регистрации»;

пункт 2.5 договора исключить;

пункт 3.1 договора изложить в следующей редакции: «Арендная плата исчисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи земельного участка, указанного в п. 1.1. настоящего договора. Примечание: налоги и другие обязательные платежи, связанные с использованием земельного участка по настоящему договору уплачиваются Арендатором в порядке, установленном действующим законодательством»;

пункт 3.5 договора изложить в следующей редакции: «В случае несвоевременного внесения Арендатором арендной платы Арендатор обязуется оплатить Арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки. Пени и задолженность по арендной плате по настоящему договору взыскиваются в установленном законом порядке. Настоящим договором устанавливается, что в случае появления просроченной задолженности и начисленной неустойки (пени) в первую очередь погашается сумма начисленной неустойки (пени) за несвоевременную уплату платежа, затем сумма просроченной задолженности по арендной плате вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном поручении Арендатора»;

главу 4 договора изложить в следующей редакции: «Независимо от сроков аренды земельного участка для передачи земельного участка в субаренду Арендатор обязан получить письменное согласие Арендодателя».

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3 к МКУ «Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования г. Казани» о понуждении к заключению договора аренды земельного участка на перечисленных условиях отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ в течение месяца через районный суд.

Судья Советского

районного суда г. Казани Р.С. Кашапов