Гражданский кодекс часть 1

с участием представителя заявителя – Нургалиевой Г.Т., действующей по доверенности№ ДД.ММ.ГГГГ, представителя заинтересованного лица Управления Росреестра по РБ – Санникова Э.А., действующего по доверенности№ отДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по заявлениюЯмщикова А.Ю. о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в государственной регистрации права аренды, обязании зарегистрировать право аренды,

у с т а н о в и л:

Ямщиков А.Ю. в порядке главы 25 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обратился в суд с заявлением и просил признать недействительным решение государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее по тексту Управление Росреестра по РБ) об отказе от ДД.ММ.ГГГГ № в государственной регистрации права аренды земельного участка с кадастровым номером № по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № и обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан произвести государственную регистрацию права аренды Ямщикова А.Ю. на земельный участок с кадастровым номером № по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № по адресу: <адрес>.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ заявитель обратился в Управление Росреестра по РБ с заявлением о государственной регистрации права аренды земельного участка с кадастровым номером № по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, под принадлежащим ему помещениями № 1,2,3 литеры А1 по адресу: <адрес>.

12 декабря 2013 года Ямщикову А.Ю. было отказано в государственной регистрации права аренды, по тем основаниям, что к договору аренды не приложен кадастровый паспорт земельного участка, соответствующий требованиям действующего закона, а также наличие в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП) на предыдущем кадастровом № данного земельного участка записи:

- договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №, в пользу Банка ВТБ 24 (ЗАО), ипотека не погашена;

- договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ;

- соглашение о присоединении № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ;

- соглашение о присоединении № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Арендаторами являются в ООО «<данные изъяты>», ФИО3, ФИО4

По заявлению о внесении в ЕГРП записи о прекращении права (ограничения (обременения) права) № Министерства земельных и имущественных отношений РБ от ДД.ММ.ГГГГ сняты обременения по соглашениям о присоединении № от ДД.ММ.ГГГГ и № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. При этом Росреестр отказал собственнику земельного участка Минземимуществу в прекращении обременения по договору аренды № земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, в пользу ООО «<данные изъяты>» на основании наличия записи об ипотеке.

Ямщиков А.Ю. считает указанное решение об отказе незаконным и необоснованным по следующим основаниям.

Земельный участок, переданный заявителю в аренду, был образован в результате межевания земельного участка с кадастровым номером №, на котором в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано обременение - запись об ипотеке №. Росреестром были допущены многочисленные нарушения как при внесении записи об ипотеке, так и при уклонении от обязанности исключить запись об ипотеке на земельный участок с кадастровым номером: № одновременно с погашением ипотеки на здание, a также при отказе исключить запись о праве аренды ООО «<данные изъяты>» по договору № ДД.ММ.ГГГГ с истекшим сроком действия.

Ипотека на земельный участок в силу ст. 642 ФЗ «Об ипотеке» была наложена одновременно с ипотекой на нежилое строение - производственное, литер А, инв. номер №, по адресу: <адрес>, на основании договора об ипотеке, где залогодателем являлось ООО «<данные изъяты>», а залогодержателем - ВТБ 24 банк (ЗАО).

В августе 2012 года запись об ипотеке № на нежилое строение производственное, литер А, инв. номер №, по адресу: <адрес>, была прекращена Росреестром. При этом Росреестр должен был одновременно прекратить запись об ипотеке № на земельный участок с кадастровым номером №. Заявление от банка в этом случае не требовалось поскольку в силу п. 3 ч. 1 ст. 352 ГК РФ произошло прекращение заложенного результате реализации с торгов заложенного имущества в процессе конкурсного производства.

В настоящее время нежилое строение - производственное, литер А, инв. №, по адресу: <адрес>, ранее переданное под залог, приобрел ФИО5 на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, из пункта 1.1. представленного договора, следует, что продавец гарантирует, что переданное по договору имущество никому не продано, не подарено, под арестом и запрещением не состоит. Это обстоятельство подтверждается также Выписками из ЕГРП № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу по делу № от ДД.ММ.ГГГГ в отношении залогодателя ООО «<данные изъяты>» введена процедура конкурсного производства. Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан делу № от ДД.ММ.ГГГГ конкурсное производство в отношении залогодателя ООО «<данные изъяты>» завершено. ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРЮЛ внесена запись о ликвидации ООО «<данные изъяты>» на основании Определения Арбитражного суда Республики Башкортостан о завершении конкурсного производства, ввиду чего обеспеченное залогом обязательство прекратил соответственно, прекращается й обязательство по залогу, на основании п.1 ст. 352, ст. 419, п. 1 ст. 61, п. 8 ст. 63 Гражданского кодекса РФ.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № от ДД.ММ.ГГГГ учтено требование кредитора Банк ВТБ 24 (ЗАО) в размере 19 874 319 рублей 12 копеек при расчетах с кредиторами ООО «<данные изъяты>». Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан по делу № от ДД.ММ.ГГГГ конкурсное производство в отношении залогодателя – ООО «<данные изъяты>» завершено. В соответствии с абз. 3 ст. 142 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» требования кредиторов, удовлетворенные по причине недостаточности имущества должника, считаются погашенными. Исходя из этого ипотека права аренды ООО «<данные изъяты>» должна быть прекращена на основании документов, подтверждающих завершение процедуры банкротства и ликвидацию ООО «<данные изъяты>».

Принимая во внимание, что Договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ был заключен на срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 3.1. Договора), указанное имущественное право могло быть предоставлено в залог кредитной организации в пределах срока договора аренды - до ДД.ММ.ГГГГ, а не на 60 месяцев. Запись об ипотеке права аренды земельного участка ООО «<данные изъяты>» сроком на 60 месяцев внесена в нарушение п.11 ст. 62 ФЗ «Об ипотеке» и повлекла в дальнейшем отказ Росреестра прекратить запись о праве аренды ООО «<данные изъяты>» по заявлению Минземимущества РБ и зарегистрировать право аренды заявителя.

Согласно п. 5.3.3. Договора аренды земельного участка Арендатор (ООО «<данные изъяты>») имеет право с письменного согласия Арендодателя (Минземимущество) передавать участок в субаренду на условиях и в пределах срока настоящего договора, а также передавать права и обязанности по договору третьим лицам (<данные изъяты>), если срок настоящего договора превышает 5 лет. В соответствии с п.3.1. Договора аренды земельный участок был передан в аренду на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ т.е. на 6 лет.

Запись об ипотеке была внесена без согласия собственника земельного участка и является недействительной.

ООО «<данные изъяты>» по состоянию на 2007 год обладало правом аренды на долю земельного участка № (приложение № к договору аренды Расчет арендной платы за 2007 год). Следовательно, в ипотеку было передано право аренды ООО «<данные изъяты>» на долю участка, а не на всю площадь. После межевания земельного участка, ипотека могла быть сохранена только на земельный участок, находящийся непосредственно под зданием, являющимся предметом залога, т.е. под зданием с лит. А по указанному адресу.

В результате межевания земельного участка с кадастровым номером №, образовалось 8 земельных участков с обременением, в том числе под зданиями, которые никогда не были с обременением в виде ипотеки. То есть запись об ипотеке нарушает права тех собственников зданий, чьи здания расположены на указанном земельном участке, но при этом не имеют никакого отношения к взаимоотношениям между ООО «<данные изъяты>» и ВТБ 24 банк (ЗАО). Отказ в государственной регистрации права аренды ограничивает права Заявителя как собственника имущества владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом.

Заявитель Ямщиков А.Ю. в судебное заседание не явился, представив в суд письменное заявление, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель заявителя – Нургалиева Г.Т. поддержала требования о признания отказа Управления Росреестра по РБ незаконным.

Представитель заинтересованного лица, чьи действия обжалуются, - Управления Росреестра по РБ Санников Э.А. просил отказать в удовлетворении требований заявителя за необоснованностью по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Представитель заинтересованного лица - ВТБ 24 (ЗАО), будучи надлежаще извещенный, о чем свидетельствует расписка, в судебное заседание также не явился. Причину неявки суду не сообщил, об отложении судебного заседания не просил.

Суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся участников процесса в соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, материалы дела правоустанавливающих документов, суд находит заявление не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В случае, предусмотренном законом, граждане вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц по их просьбе либо в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц (ч.1 ст. 46 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданин, организация вправе оспорить в суде решение, действие (бездействие) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если считают, что нарушены их права и свободы.

Согласно ст. 255 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации к решениям, действиям (бездействию) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных органов или муниципальных служащих, оспариваемым в порядке гражданского судопроизводства, относятся решения, действия (бездействие, в результате которых: нарушены права и свободы гражданина; созданы препятствия к осуществлению гражданином его прав и свобод; на гражданина незаконно возложена какая-либо обязанность или он незаконно привлечен к ответственности.

Под действиями и решениями понимаются как фактические действия органов и должностных лиц, государственных и муниципальных служащих по выполнению возложенных на них функций государственного управления, так и акты, содержащиеся государственно-властное повелевание, предписание в отношении заявителя, которыми нарушены права и свободы заявителя.

Как разъяснено в п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10 февраля 2009 года № 2 (ред. от 09.02.2012) «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих» исходя из положений статьи 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд удовлетворяет заявление об оспаривании решения, действия (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если установит, что оспариваемое решение, действие (бездействие) нарушает права и свободы заявителя, а также не соответствует закону или иному нормативному правовому акту.

Судом установлено, что 01 августа 2013 года между Министерством земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (Арендодатель) и Ямщиковым А.Ю. (Арендатор) заключен договор № аренды земельного участка, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, для эксплуатации склада, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью <данные изъяты> кв.м. Срок договора аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (п.п.1.1, 3.1 договора аренды).

28 августа 2013 года Ямщиков А.Ю. обратился в Управление Росреестра по РБ для регистрации вышеназванного договора аренды.

Однако, Ямщикову А.Ю. было отказано в регистрации данного договора аренды по тем основаниям, что к договору аренды не приложен кадастровый паспорт земельного участка, соответствующий требованиям действующего закона, кроме того, в Едином государственном реестре прав на предыдущем кадастровом номером №, имеются записи о регистрации:

- договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ;

- соглашения о присоединении № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ;

- соглашение о присоединении к договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, срок аренды по которым истек. Арендаторами являются ООО «<данные изъяты>», ФИО3, ФИО4;

- договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ № в пользу Банка ВТБ 24 (ЗАО), ипотека не погашена.

Таким образом, права на земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> из которого образовался земельный участок с кадастровым номером №, не погашены (л.д.15-16).

Поскольку на момент принятия решения об отказе в государственной регистрации не был приложен кадастровый паспорт, соответствующий требования действующего законодательства, а также не внесены записи в ЕГРП о прекращении обременений, Управление Росреестра по РБ отказало в государственной регистрации договора аренды земельного участка.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что отказ в государственной регистрации прав является правомерным.

Как установлено судом, ипотека права аренды залогодателя ООО «<данные изъяты>» на вышеуказанный земельный участок зарегистрирована в пользу залогодержателя ЗАО Банк ВТБ 24 на основании договора об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ №.

ДД.ММ.ГГГГ в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации ООО «<данные изъяты>».

В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» отношения, связанные с несостоятельностью (банкротством) граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц, которые могут быть пригнаны несостоятельными (банкротами) в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, регулируются Законом о банкротстве.

Статьей 6 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» о банкротстве установлено, что рассмотрение дел о несостоятельности (банкротстве) относится к исключительной компетенции арбитражных судов.

На оснований и во исполнение п. 6 ст. 131 ГК порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами.

В соответствии с п. 4 ст. 29 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

При этом ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» установлены основания погашения
регистрационной записи об ипотеке, но не основания прекращения обязательства.
Согласно указанной статье, если иное не предусмотрено федеральным законом или данной статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки; для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

Поскольку специальный порядок погашения регистрационной записи об ипотеке в случае признания должника банкротом Законом об ипотеке и Законом банкротстве не установлен, государственная регистрация прекращения ипотеки в данном случае осуществляется на общих основаниях.

При этом по смыслу п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при поступлении соответствующих заявлений и документов в обязанность государственного регистратора не входит проверка факта исполнения залогодателями своих обязательств перед залогодержателями.

Ипотека права аренды на земельный участок зарегистрирована в пользу залогодержателя - ЗАО Банк ВТБ 24.

Согласно п.п. 52,53 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации of 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании обременения отсутствующим.

Как указано в ч. 4 ст. 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд отказывает в удовлетворении заявления, если установит, что оспариваемое решение или действие принято либо совершено в соответствий с законом в пределах полномочий органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего и права либо свободы гражданина не были нарушены

При названных обстоятельствах суд приходит к выводу, что действия органа государственной власти совершены в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в пределах предоставленных полномочий, нарушения прав и свобод заявителя со стороны Управления Росреестра по РБ не имеется, препятствий по реализации гарантированных Конституцией Российской Федерации и другими федеральными законами прав заявителю не создано, а поэтому в удовлетворении требований Ямщикова А.Ю. о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в государственной регистрации права аренды, обязании зарегистрировать право аренды суд отказывает.

Руководствуясь ст.ст. 12, 194-198, 258 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд

р е ш и л:

в удовлетворении заявленияЯмщикова А.Ю. о признании недействительным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в государственной регистрации права аренды, обязании зарегистрировать право аренды - отказать за необоснованностью.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан через районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Председательствующий: Е.С. Шафикова