Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Горшкова Александра Викторовича к Администрации г.Кемерово о признании права собственности на здание,

УСТАНОВИЛ:

Горшков А.В. обратился в суд с иском к Администрации г.Кемерово, в котором просит признать за ним право собственности на объект недвижимого имущества – нежилое здание, площадью 511,5 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым №.

Иск обоснован тем, что ДД.ММ.ГГГГ между Горшковым А.В. и Комитетом по управлению государственным имуществом <адрес> заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого Горшкову А.В. на срок 18 месяцев предоставлен во временное владение и пользование земельный участок по адресу: <адрес>, ул.шатурская, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, площадью 1295 кв.м., с кадастровым №.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г.Кемерово подготовлен градостроительный план № земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ на основании градостроительного плана земельного участка и проектной документации, подготовленной ООО «<данные изъяты>», им получено разрешение на строительство складского здания по адресу: <адрес>№, срок действия разрешения с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г.Кемерово согласована геодезическая съемка здания склада, построенному нежилому зданию присвоен адрес: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ им подано заявление в Управление архитектуры и градостроительства Администрации г.Кемерово о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако письмом от ДД.ММ.ГГГГ отказано на основании п.1 ч.6 ст.55 Градостроительного кодекса РФ – наличие у входа в здание опоры линии электропередач, что не предусмотрено проектной документацией.

При этом ДД.ММ.ГГГГ Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г.Кемерово согласована схема, отображающая расположение построенного здания в границах земельного участка с кадастровым №

ДД.ММ.ГГГГ Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г.Кемерово также согласована съемка благоустройства земельного участка с этим же кадастровым номером.

ДД.ММ.ГГГГ в Управление архитектуры и градостроительства Администрации г.Кемерово им подано повторное заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, однако письмом от ДД.ММ.ГГГГ ему отказано в выдаче разрешения по п.1 ч.6 ст.55 Градостроительного кодекса РФ – наличие у входа в здание опоры линии электропередач, что не предусмотрено проектной документацией.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Комитет по управлению государственным имуществом <адрес> отказал в продлении срока действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№ в связи с тем, что изначально договор был заключен по итогам торгов и арендатор земельного участка не имеет преимущественного права на заключение договора аренды без проведения торгов.

ДД.ММ.ГГГГ он сдал в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с созданием объекта недвижимого имущества – здания склада, однако ДД.ММ.ГГГГ им получено уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав сроком до ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что им не предоставлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости.

Установление опоры линии электропередач у входа в построенное здание не было согласовано с ним как с арендатором, на дату заключения договора аренды такой опоры не имелось. Вся документация относительно возведения здания была получена им в установленном законом порядке на земельном участке, отведенном для этого.

Учитывая невозможность оформления прав на построенное здание в досудебном порядке, он вынужден обратиться в суд с настоящим иском.

Горшков А.В. в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, его представитель Тарасов К.С. иск поддержал.

Представитель Управления архитектуры и градостроительства и Администрации г.Кемерово Лозовая П.В. против иска возражала, представила письменные возражения.

Представители Росреестра, ООО «СтройПроектПрофи», АО «Кемеровская горэлектросеть», Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области-Кузбасса в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

На основании ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц.

Выслушав стороны, изучив доводы искового заявления, возражений на иск, исследовав письменные материалы дела, суд не находит оснований для удовлетворения иска по следующим основаниям.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Горшковым А.В. и Комитетом по управлению государственным имуществом <адрес> заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого Горшкову А.В. на срок 18 месяцев предоставлен во временное владение и пользование земельный участок по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: склады, площадью 1295 кв.м., с кадастровым № (л.д.19-22, 45-53).

По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок с кадастровым № передан во владение истца (л.д.27).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением архитектуры и градостроительства Администрации г.Кемерово подготовлен градостроительный план №RU 42305000-7377 земельного участка (л.д.29-41).

ДД.ММ.ГГГГ на основании градостроительного плана земельного участка и проектной документации, подготовленной ООО «<данные изъяты>» (л.д.82-107), Горшковым А.В. получено разрешение на строительство складского здания по адресу: <адрес>№, срок действия разрешения с до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.42-44). Разрешение выдано для строительства объекта капитального строительства по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым №.

В период действия разрешения на строительство Горшковым А.В. построено здание площадью 511,5 кв.м., о чем в дело представлен технический план от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.68-81).

ДД.ММ.ГГГГ Управлением архитектуры и градостроительства Администрации <адрес> согласована геодезическая съемка здания склада (л.д.51-53), построенному нежилому зданию присвоен адрес: <адрес> (л.д.54-55).

ДД.ММ.ГГГГФИО5 подано заявление в Управление архитектуры и градостроительства Администрации г.Кемерово о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (л.д.56-58), письмом от ДД.ММ.ГГГГ отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на основании п.1 ч.6 ст.55 Градостроительного кодекса РФ – отсутствуют пластиковые окна, предусмотренные проектной документацией, на въезде установлена опора линий электропередач, затрудняющая въезд на склад, а также отсутствующая в разделе «Схема планировочной организации земельного участка», пожарная лестница не окрашена, в здании не выполнены мероприятия по обеспечению пожарной безопасности, на металлических конструкциях внутри здания отсутствуют антикоррозионная обработка (л.д.59-60).

ДД.ММ.ГГГГ в Управление архитектуры и градостроительства Администрации г.Кемерово Горшковым А.В. подано повторное заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (л.д.61-65), письмом от ДД.ММ.ГГГГ отказано в выдаче разрешения в связи с тем, что не предоставлен правоустанавливающий документ на земельный участок, предусмотренный ст.55 Градостроительного кодекса РФ, договор аренды расторгнут по окончании его действия с ДД.ММ.ГГГГ, на въезде установлена опора линий электропередач, затрудняющая въезд на склад, а также отсутствующая в разделе «Схема планировочной организации земельного участка» (л.д.66-67).

ДД.ММ.ГГГГ Горшков А.В. сдал в Росреестр заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в связи с созданием объекта недвижимого имущества – здания склада (л.д.113-114), однако ДД.ММ.ГГГГ им получено уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав сроком до ДД.ММ.ГГГГ в связи с тем, что им не предоставлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен объект недвижимости. Рекомендовано предоставить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, правоустанавливающий документа на земельный участок, а также технический план на здание (л.д.116-118).

По запросу суда представителем АО «Кемеровская горэлектросеть» суду представлена документация, касающаяся возведение на земельном участке с кадастровым № у въезда в спорное здание линии электропередач (л.д.136-149), из корой видно, что она была установлена ДД.ММ.ГГГГ.

В ходе судебного разбирательства данная опора линии электропередач была перенесена сотрудниками АО «<данные изъяты>» в другое место, в результате чего въезд в спорное здание она больше не перегораживает, о чем в дело представлено заключение кадастрового инженера от ДД.ММ.ГГГГ, составленного по инициативе истца (л.д.168-193). К заключению также приложен соответствующий фотоматериал (л.д.179-180).

Таким образом, судом достоверно установлено, что в настоящий момент единственным препятствием для оформления истцом своих прав на построенное здание является отсутствие разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором выстроено здание. При этом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдано истцу по причине отсутствия правоустанавливающего документа на земельный участок, другая причина – нахождение у въезда в здание склада опоры линии электропередач, в настоящее время устранена.

Согласно п.10 ст.40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданные здание или сооружение осуществляются на основании разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Согласно п.2.1 ст.40 Федерального закона N 218-ФЗ истечение срока действия договора аренды земельного участка, предоставленного для цели строительства объекта недвижимости, или договора безвозмездного пользования таким земельным участком не является основанием для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права на создаваемый на таком земельном участке объект незавершенного строительства, разрешение на строительство которого на момент представления документов для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является действующим.

В п.24 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что согласно пункту 4 статьи 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании, помимо прочего, документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком.

Судам следует иметь в виду, что указанное положение не препятствует государственной регистрации права собственности на созданный в период действия договора аренды объект незавершенного строительства, если к моменту подачи заявления о государственной регистрации срок аренды истек. В связи с этим отказ в регистрации права собственности на объект незавершенного строительства только на основании того, что срок аренды земельного участка, на котором был возведен объект незавершенного строительства, истек, противоречит закону.

Судом установлено, что на момент подачи истцом заявления в Росреестр действие разрешения на строительство являлось действующим, следовательно, у регистрирующего органа оснований для приостановления государственной регистрации права только по тому основанию, что истек срок действия договора аренды земельного участка, не имелось, однако как следует из уведомления от ДД.ММ.ГГГГ основанием для приостановления являлось также не предоставление истцом разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, технического плана на здание.

Согласно п.1 ч.3 ст.55 Градостроительного кодекса РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок, в том числе соглашение об установлении сервитута, решение об установлении публичного сервитута.

Основанием для отказа в выдаче истцу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию является в настоящее время отсутствие у истца правоустанавливающих документов на земельный участок, расположенный под зданием склада, при этом в продлении срока действия договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ арендодателем отказано письмом.

Как указано в пп.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно п.5 ст.39.5 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Таким образом, законодатель в целях соблюдения принципа единой судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов возможность получить в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства однократно собственнику объекта незавершенного строительства в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Как указано в п.1,2 ст.239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

В судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ представитель истца суду сообщил, что несмотря на то, что запись о договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН в настоящее время исключена из реестра по его заявлению, он продолжает пользоваться спорным земельным участком, оплачивает арендные платежи. Арендодатель направил ему уведомление о необходимости возвратить земельный участок в первоначальном состоянии, акт о возврате земельного участка не составлен. Договор аренды земельного участка заключался раз – ДД.ММ.ГГГГ, никогда не продлевался. При этом с иском в суд об освобождении земельного участка либо о продаже объекта незавершенного строительства (здания склада) Комитет по управлению государственным имуществом <адрес> к нему после истечения срока действия договора аренды не обращался.

При таких данных судом установлено, что в силу действующего законодательства истец имеет право на предоставление ему однократно без проведения торгов в аренду земельного участка, на котором выстроено спорное здание склада, для завершения строительства этого объекта (в данном случае для оформления всех необходимых документов вплоть до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию).

Отказ письмом Комитета по управлению государственным имуществом <адрес> в продлении срока действия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ противоречит прямому указанию закона - пп 10 п.2 ст.39.6 и п.5 ст.39.6 ЗК РФ).

Более того, как указано в п.5 ст.39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий:

1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ;

2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю;

3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю. В указанном решении должны быть указаны все основания отказа.

Как пояснил представитель истца, истец обращался с заявлением о продлении срока действия договора аренды земельного участка под зданием склада один раз, на что получил ответ письмом, какого-либо решения об отказе в предоставлении земельного участка уполномоченным органом не принималось, истец с отдельным заявлением о предоставлении земельного участка не обращался.

Согласно ст.222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Суд приходит к выводу о том, что требование истца о признании права собственности на здание склада в настоящий момент заявлено преждевременно, поскольку им не разрешен вопрос с оформлением своих прав на земельный участок под зданием, который он вправе решить в досудебном порядке путем обращения к уполномоченному органу с соответствующим заявлением, а в случае отказа – в суд с иском об оспаривании незаконности таких действий путем выбора соответствующего способа защиты права, предусмотренного ст.12 ГК РФ. Не исключен и выбор способа защиты права в соответствии с п.2 ст.621 ГК РФ при доказанности факта владения земельным участком после истечения срока действия договора аренды, фактического отсутствия возражений со стороны арендодателя.

Подобного рода исковых требований к Комитету по управлению государственным имуществом <адрес> в настоящем гражданском деле не заявлено, тогда как суд рассматривает дело и принимает решение исходя из заявленных исковых требований (ч.3 ст.196 ГПК РФ).

Признание права собственности на здание без наличия каких-либо прав истца на земельный участок, расположенный под зданием склада, в данном случае приведет к обходу требований действующего законодательства, упрощению порядка оформления прав на имущество, что недопустимо.

Согласно ч.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Поскольку в настоящий момент права истца могут быть восстановлены в досудебном порядке и путем выбора другого способа защиты права, суд отказывает в удовлетворении настоящего иска.

Руководствуясь ст.194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Горшкова Александра Викторовича к Администрации г.Кемерово о признании права собственности на здание отказать.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Заводский районный суд г.Кемерово в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

В окончательном виде решение суда изготовлено 12.11.2021.

Председательствующий: (подпись) С.И.Сумароков